בעידן שבו הקרקעות הפנויות לבנייה בישראל הולכות ומתמעטות, ההתחדשות העירונית הופכת למנוע הצמיחה המרכזי של שוק הנדל"ן המקומי. המעבר מפרויקטים נקודתיים של פינוי בינוי לפרויקטים של חידוש כולל של שכונות שלמות מסמן שינוי תפיסתי משמעותי בתכנון העירוני בישראל. מדובר בגישה המבטיחה לא רק את הגדלת היצע הדיור במרקם העירוני ואת ייעול השימוש בקרקע — אלא גם את חיזוק העיר ואיכות החיים בה. רק השבוע פרסמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית את הדוח השנתי לסיכום 2024, לפיו כ-30% מכלל התחלות הבנייה של דירות חדשות במהלך השנה היו במסגרת התחדשות עירונית, וכי כל דירה שלישית שנמכרת היא בפרויקט פינוי בינוי. מדובר במגמה שהמשיכה גם ברבעון הראשון של 2025.
בעזרת הרשות להתחדשות עירונית ובעזרת שמאית המקרקעין זרית שבח ממשרד שבח-גולדשמיט, יו"ר הוועדה להתחדשות עירונית בלשכת שמאי המקרקעין, נבנה עבור ידיעות אחרונות ו-ynet מדד חדש ששם זרקור על השכונות המתחדשות של ישראל. מדובר בשכונות בערים מרכזיות, שעתידות לעבור התחדשות עירונית אינטנסיבית על ידי הריסת רוב דירות השיכון הישנות לטובת הקמה של אלפי יחידות דיור חדשות.
4 צפייה בגלריה
(שכונת יוספטל. תהפוך משכונת עולים למתחם מודרני עם אלפי דירות נוספות | צילום: יריב כץ)
המדד מבקש לחשוף את המצב הקיים ולהעריך את המצב העתידי בכל שכונה. במסגרת המצב הקיים ייבדקו מאפייני הדיור, כמות שטחי הציבור בשכונה, השטחים הירוקים ושטחי המסחר, הצפיפות לדונם, מוסדות החינוך ואופי האוכלוסייה. בנוסף, ייערך ניתוח שמאי לגבי השפעת ההתחדשות העירונית על המחירים בשכונה.
בבחינת המצב העתידי לאחר שיקודם הפרויקט, ייבחנו אילו תמורות יקבלו הדיירים (גודל הדירות החדשות ומה יכללו), אילו תשתיות יפותחו, איך השכונה תשנה את חזותה, ואיזה מענה מתכננת הרשות להתחדשות עירונית לתת לתהליכי הג'נטריפיקציה שייווצרו (זרימת אוכלוסייה חדשה וחזקה מבחינה חברתית-כלכלית לשכונה, על חשבון דחיקת האוכלוסייה המקומית החלשה).
היוזמה לקידום התחדשות עירונית של שכונות שלמות נולדה בעקבות הצלחה של תוכנית כזו בשכונת קריית משה ברחובות, שמצויה בימים אלו בתהליכי מימוש מתקדמים. מדובר בתוכנית פינוי בינוי הכוללת 7,500 יחידות דיור חדשות, שנועדה לחדש את המרחב הציבורי לאלפי תושבי השכונה. בעקבות ההצלחה תיקצבה הרשות להתחדשות בדצמבר 2022 עשרה מתחמי פינוי בינוי שכונתיים נוספים, בתקציב של כ-210 מיליון שקל שהקצתה לתכנון וקידום התב"ע של השכונות, וכיום מקדמת הרשות שבעה פרויקטים נוספים.
השכונה הראשונה שבחרנו לבחון באמצעות המדד של ידיעות אחרונות ו-ynet היא שכונת יוספטל בפתח-תקווה, שנמצאת בימים אלה בהליכים מאוד מתקדמים מבחינה תכנונית.
השכונה
שכונת יוספטל הוקמה לאחר מלחמת העצמאות על שטחי הכפר הערבי פג'ה, ומתגוררים בה היום כ-5,000 תושבים. היא ממוקמת במזרח העיר, בין דרך ירושלים (כביש 40) ושכונת כפר אברהם במערב, שטח מחנה סירקין לשעבר במזרח, כביש 483 ושיכון הפועל המזרחי בצפון, ושכונת קריית אלון מדרום. בשנים האחרונות היא הפכה למרכז חשוב של קליטת עלייה ואינטגרציה חברתית, והיא דוגמה מובהקת לשכונת עולים ישראלית. היא מתאפיינת בהרכב דמוגרפי מגוון, הכולל ריכוז משמעותי של יוצאי אתיופיה (כמעט שליש) ועולים מברית-המועצות לשעבר.
בשכונה 1,384 יחידות דיור בנויות: 998 דירות ישנות של 60-75 מ"ר (2.5-3.5 חדרים) בבנייני שיכון ותיקים, רובם בנייני רכבת בני 3-4 קומות משנות ה-50 וה-60, ו-386 יחידות דיור בבתים צמודי קרקע ובמבני רביעיות משנות ה-90 ומשנות ה-2000, שאינם מיועדים לפינוי בינוי. מחצית מהדירות בשכונה מושכרות, כאשר 4% מהן מוגדרות דיור ציבורי.
התכנון
תוכנית ההתחדשות העירונית המקיפה המקודמת בשכונת יוספטל צפויה להפוך אותה למתחם עירוני עם אלפי יחידות דיור חדשות. העבודה על תוכנית ההתחדשות החלה בתחילת שנת 2020 והופקדה להתנגדויות הציבור באוגוסט 2024. היא כוללת הריסה של 998 הדירות הישנות לטובת הקמה של 3,410 יחידות חדשות, לצד הקמת 347 יחידות דיור נוספות שאושרו בתוכניות אחרות וטרם נבנו, ועוד 543 דירות שיוקמו בשטחים ריקים שאין בהם בניינים להריסה. כל אלה יביאו את השכונה כולה להיקף של כ-4,686 דירות. מדובר בתוספת משמעותית לשכונה, שאמורה לכלול בסופו של דבר כ-15 אלף תושבים.
על פי התכנון, יהיו בשכונה 13 מתחמים של פינוי בינוי, ומתחם אחד של בנייה רוויה שייתן מענה לדיירי מבנים צמודי קרקע שיפונו, כדי לסלול דרך שתחבר את השכונה מזרחה ל"רובע נוף ירקון" המתוכנן לקום בשטח מחנה סירקין לשעבר.
התכנון של השכונה מייצר סביבת מגורים בשימושים מעורבים עם רצף מסחרי בנוי לאורך רחובותיה הראשיים, שמעליו בנייני מגורים בגבהים שונים, מ-8 עד 26 קומות. כיום הצפיפות נטו (מספר דירות לדונם שטח בנוי, ללא שטחים ציבוריים) בשכונה עומדת על כ-10.2 יחידות דיור לדונם; ואילו לפי התוכנית היא תהיה כ-33.8 יחידות דיור לדונם. באופן כללי, בשכונות ותיקות של בנייה נמוכה הצפיפות לדונם נמוכה, למשל 4-8 יחידות דיור לדונם; באזורים של בנייה רוויה ומגדלים הצפיפות עשויה להגיע גם ל-20-40 יחידות דיור לדונם, ואף יותר. צפיפות גבוהה יותר משמעותה ניצול יעיל יותר של הקרקע, אך היא דורשת תכנון מוקפד של שטחים ציבוריים, תשתיות, תחבורה וחניה.
בפברואר האחרון ערכה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה דיון בהתנגדויות שהוגשו לתוכנית ההתחדשות של שכונת יוספטל, ובסופו המליצה עיריית פתח-תקווה לדחות את מרביתן. היזמים הגישו התנגדויות שונות, כמו בקשות לתוספת יחידות דיור, תוספת קומות, טענות לגבי הבדיקה הכלכלית שנערכה ועוד. עם היזמים המרכזיים נמנות החברות בוני התיכון, תדהר וקרדן נדל"ן. הדיונים בהתגדויות הסתיימו השבוע, וכעת ממתינים לתשובת הוועדה המחוזית שתתקבל בשבועות הקרובים, האם לאשר את התוכנית כמו שהיא או לקבל חלק מההתנגדויות. התוכנית תאושר סופית והיתרי הבנייה הראשונים יונפקו, על פי ההערכות, בעוד כ-3-4 שנים. את הסנוניות הראשונות של התחדשות השכונה בשטח ניתן יהיה לראות רק בעוד 5-6 שנים.
התמורות והמחיר
התוכנית שהופקדה קבעה תוספת של 12 מ"ר לכל דירה סטנדרטית, וכן מרפסת של 12 מ"ר וחניה. על פי חוות הדעת השמאית, מכפילי יחידות הדיור (היחס בין מספר הדירות הישנות למספר הדירות החדשות שייבנו במקומן) יעמדו על 3.5-4.
התוכנית נערכה לפי תקן 21, תקן מקצועי שמומלץ על ידי השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, ותפקידו לאזן בין האינטרסים השונים של הצדדים המעורבים בתהליך ההתחדשות העירונית. הוא קובע בין היתר איך להעריך את שווי הקרקע, אילו הוצאות לקחת בחשבון, ומהו הרווח הסביר ליזם, שעל פיהם יוחלט כמה דירות ייבנו. מכפיל יחידות הדיור משמעותי מאוד כמובן לכדאיות הכלכלית של הפרויקט, בעיקר עבור היזם, כי הדירות החדשות הנוספות בפרויקט, מעבר לאלה שנמסרות לדיירים הקיימים כתמורה לדירתם הישנה, נמכרות על ידי היזם בשוק החופשי, מה שמהווה את הרווח שלו. לכן ככל שהמכפיל גבוה יותר, הפרויקט יותר כדאי ליזם.
לדברי שבח, כבר היום מחירי הדירות בשכונה משקפים את פוטנציאל ההתחדשות שלה, שכן הם עלו מאז שהוחלט על ההתחדשות, עוד לפני שהיא קרתה. מובן גם שהדירות החדשות שיקבלו הדיירים יהיו בשווי הרבה יותר גבוה מהישנות. לדבריה, הדירות בשכונה מתומחרות כיום לפי 26 אלף שקל למ"ר, ולאחר השלמת הפרויקט יתומחרו בכ-28 אלף שקל למ"ר. לפי חישוב שלנו על בסיס מחירים אלה, דירת 2.5 חדרים בשטח ממוצע של 60 מ"ר עולה כיום כ-1.56 מיליון שקל. נניח שבמקומה יקבלו הדיירים דירת 72 מ"ר – שוויה יהיה כ-2 מיליון שקל.
שבח מתייחסת גם לשכר הדירה הממוצע בשכונה: כיום הוא נע בממוצע סביב 3,600 שקל בחודש לדירת 2.5 חדרים של 60 מ"ר. מדובר בתשואה של 2.76%. בדירות חדשות של ארבעה חדרים הממוקמות בסביבת השכונה, שמחירן הממוצע משקף סכום של כ-29,500 שקל למ"ר, דמי השכירות נעים כיום סביב כ-7,000 שקל בחודש — תשואה של 3%. ניתן להעריך כי שכר הדירה הממוצע בדירות החדשות שייבנו יעמוד על כ-5,300 שקל בחודש, כך שהתשואה תהיה דומה.
פיתוח תשתיות ונגישות
היום מגיעים לשכונה מספר קווי אוטובוס מכל גוש דן, של החברות אגד ומטרופולין, ואף קווים בין-עירוניים מחיפה ומירושלים. השכונה נמצאת בקרבה יחסית לתחנה המרכזית של פתח-תקווה, שם פועלת גם תחנה של הקו האדום של הרכבת הקלה, ובעתיד צפויה לקום זרוע נוספת של הקו האדום בקרבת השכונה. בשכונה עצמה לא מתוכננות תחנת מטרו או תחנת רכבת קלה, אך בשכונה הסמוכה המתוכננת, רובע נוף ירקון, תוקם תחנת מטרו ("סירקין צפון") במרחק של פחות מקילומטר ממרכז שכונת יוספטל.
התוכנית מציעה קישוריות בין רובע נוף ירקון ליוספטל באמצעות דרכים חדשות ומעברים להולכי רגל, וכך תשולב השכונה במהפכה התחבורתית שעוברת פתח-תקווה. מלבד תחנת המטרו הסמוכה לשכונה, צפויה לקום בשכונה עצמה רשת של שבילי אופניים, וכן מתוכננת הרחבה של הכבישים והמדרכות.
בשל הצפי לגידול משמעותי של האוכלוסייה בשכונה בעקבות תוספת הדירות החדשות, בכוונת העירייה לשדרג את הכבישים באזור ובפרט את כביש 40. בשל הצפי לגידול משמעותי של האוכלוסייה בשכונה בעקבות התוספת הגדולה של דירות חדשות מתכוונת הרשות גם לשדרג את הכבישים באזור ובפרט את כביש 40. הכביש יהפוך לכביש "ממונהר" ויעבור מתחת לפארק שיחבר בין יוספטל ושכונת סירקין החדשה, והצפי כי הוא יוריד עומסים מכביש 40 הקיים היום ויעביר תנועה של כלי רכב שחוצים את העיר דרך המנהרה לכיוון כביש 5, במקום דרך השכונה.
ערן לשם וערן שקד, בעלי משרד CityBee אדריכלים, המתכננים עשרות מיזמי התחדשות עירונית בפתח-תקווה וגם בשכונת יוספטל, מציינים בהקשר זה כי "לפתח-תקווה מיקום ייחודי: היא במרכז הארץ, והיא מרכז תחבורתי ועירוני בלב גוש דן. שכונת יוספטל מהווה דוגמה מובהקת להתחדשות עירונית שמשתמשת ביתרונות הללו. בתכנון השכונה החדשה ניתן להעלות מאוד את צפיפות יחידות הדיור – מ-10 ל-34 יחידות דיור לדונם, והנגישות התחבורתית והחיבור לתחנת המטרו העתידית סירקין צפון יקרבו את השכונה עוד יותר למרכז העיר ולמוקדי התעסוקה והבילוי המרכזיים של גוש דן".
מוסדות חינוך, שטחי ציבור, תעסוקה
התוכנית החדשה לשכונה צפויה להקצות שטחים נרחבים לרווחת הציבור. שטח השכונה הכולל הוא 340 דונם. 34.5 דונם יוקצו לשטחים ציבוריים פתוחים, לצד הפארק בהיקף של 15.5 דונם שיוקם לאורך נחל מזור, בגבולה המזרחי של השכונה. התוכנית מקצה גם כ-46 דונם למבני ציבור, ובין היתר מוקצים כ-3.7 דונם להקמת בריכת שחייה, מגרשי ספורט, חדר כושר ומתקני ספורט נוספים שעליהם תחליט העירייה. לעיתים ההחלטות מתקבלות לאחר ביצוע סקר בקרב התושבים שבוחן באילו מתקני ספורט הם מעוניינים.
כיום יש בשכונה כעשרה גני ילדים וישיבה תיכונית אחת. לפי התוכנית, צפויים לקום ארבעה בתי ספר יסודיים חדשים, בית ספר תיכון, 23 גני ילדים, וכן מעונות יום, בתי כנסת, מרכזים קהילתיים ומרפאות. כמו כן, בתוכנית משולבים שטחי מסחר בהיקף של כ-10,400 מ"ר ושטחי תעסוקה בהיקף של כ-13 אלף מ"ר, שאמורים לתמוך בצורכי התושבים ולספק מקורות תעסוקה.
אינטגרציה חברתית
יוספטל היא אחת השכונות שנבחרו במסגרת קול קורא שפירסמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לקידום פרויקט "שכונה מתחדשת". מטרת הפרויקט, שמתוכנן להימשך לפחות כחמש שנים, היא ללוות את הקהילה המתגוררת בבניינים הישנים מתחילת הדרך, ובכך לחזק את האינטגרציה הקהילתית בשכונה לקראת תהליכי הפינוי האינטנסיביים הצפויים בה בעתיד, שעשויים לאתגר את האוכלוסיות החלשות המתגוררות בה. מדובר במיזם משותף של הרשות יחד עם "מרכז חקר להתחדשות עירונית" של ארגוני המגזר השלישי "קרן שח"ף" ו"יד הנדיב". הוא יופעל בארבע שכונות נבחרות. השלוש הנוספות מלבד יוספטל הן שכונת בן-גוריון ברמלה, שכונת גיורא באור יהודה ושכונה ג' בבאר-שבע.
במסגרת המיזם הרשות תממן העסקת עובדים שכונתיים ייעודיים בכל אחת מהשכונות, שיפעלו להשגת יעדים חברתיים שייקבעו לכל אחת מהשכונות על ידי ועדת היגוי שתוקם בכל אחת מהרשויות המקומיות, בהתאם לצורכיהן ולמאפייניהן הייחודיים של השכונות. היעדים יהיו בתחומי חוסן קהילתי, השכלה, רווחה, תעסוקה והמרחב ציבורי. במקביל יעמיד המרכז תקציב משלים למימון פעולות והעסקת יועצים וגורמי מקצוע הנדרשים לפיתוח הכלים בשכונות.
עו"ד אלעזר במברגר, המנכ"ל היוצא של הרשות: "התוכנית להתחדשות שכונת יוספטל היא חלק ממערך תוכניות התחדשות המקודמות בעיר פתח-תקווה, וייחודה בכך שהיא מציעה חידוש כולל ומקיף של שכונה שלמה, תוך התייחסות לכלל ההיבטים הנדרשים, בשונה מתוכניות התחדשות עירונית של מתחם ספציפי, המוגבל בהיקפו. תכנון שכונה שלמה מאפשר, מטבע הדברים, פתרונות כוללים ואיכותיים יותר לשכונה, ויצירת מציאות חדשה לחלוטין עבור התושבים על ידי שדרוג כולל של המרחב הציבורי, מבני הציבור והשטחים הפתוחים. התוכנית תייצר סביבת מגורים נעימה ובטוחה, תוך הפיכתה של יוספטל משכונת קצה לחלק בלתי נפרד מהמרקם העירוני. הטיפול הפיזי בשכונה יגובה בטיפול מקיף גם בהיבטים החברתיים, תוך השקעת משאבים רבים בשיתוף הציבור בהליכי התכנון, סיוע בהתארגנות התושבים לקראת תהליכי ההתחדשות וחיזוק הפעילות החברתית והקהילתית".
עינב עצמון, ראש "כרמים", מינהלת ההתחדשות העירונית של העיר פתח-תקווה, מתייחסת לאחד הקשיים של הדיירים הוותיקים בפרויקטים של התחדשות עירונית — תשלום לחברות המנהלות מגדלים רבי קומות. לדבריה, "בתוכנית ההתחדשות מתבצעת עבודה חברתית תכנונית שמציעה התחדשות עירונית בת-קיימא (חידוש ושיקום אזורים עירוניים ותיקים תוך איזון בין צורכי הפיתוח הכלכלי, החברתי, הסביבתי וצורכי הדורות הבאים — ה"צ).
"בעלי הדירות יקבלו מימון של היזם לעלויות התחזוקה השוטפת למשך שמונה השנים הראשונות, וכך יחסכו את העלות הגבוהה של התחזוקה לפחות בשנים הראשונות. שכן בעוד שבבניינים הישנים דיירים משלמים בין 50 ל-150 שקל בחודש לניקוי חדר מדרגות, גינה ותיקונים, במגדלים חדשים, שלהם מערכות חדישות ויקרות יותר, מעליות, לובי מפואר, חניון תת-קרקעי, מערכות אבטחה, גינון ותשתיות מתקדמות, עלויות התחזוקה יגיעו לכמה מאות שקלים בחודש. לכן תוקם בפרויקט קרן תחזוקה, שמטרתה לתמוך בתושבים הוותיקים שעוברים לגור בבניין עם עלויות תחזוקה גבוהות משמעותית מאלו שהיו להם".
עצמון מסבירה כי המטרה היא למנוע מצב שבו תושבים ייאלצו למכור את דירותיהם החדשות בגלל אי-יכולת לשלם את עלויות התחזוקה, ולהבטיח שהבניין יתוחזק כראוי לאורך שנים. קרן התחזוקה מוקמת בדרך כלל על ידי היזם, שמפריש סכום מסוים עבור כל דירה. הכסף בקרן משמש למימון חלקי של דמי הניהול והתחזוקה למשך תקופה מוגדרת, שאחריה הציפייה היא שהדיירים כבר יוכלו לשאת בעלויות המלאות. "קרן התחזוקה היא כלי חשוב לשמירה על איזון חברתי במיזמי התחדשות עירונית", היא אומרת. גם לשם ושקד מתייחסים לסוגיית קרן התחזוקה: "הרשות המקומית פועלת לשמירה על צביון האוכלוסייה בשכונה באמצעות הטלת חובת תחזוקה על היזמים למשך שמונה שנים, כדי שהאוכלוסייה הוותיקה לא תיפלט החוצה. זהו מהלך חשוב, שכן שימור התושבים הוותיקים הוא נדבך מהותי בהצלחה ובקידום של תוכניות התחדשות עירונית".
בנוסף, עצמון מציינת שבמסגרת התוכנית, 46 יחידות דיור יוצעו להשכרה במחיר מופחת למעוטי יכולת: "כך יתאפשרו מגורים לאוכלוסיות מגוונות בשכונה המתחדשת. 46 הדירות יושכרו לפי הוראות התוספת השישית לחוק התכנון והבנייה, הקובעת כללים לנושא השכרה לטווח ארוך והשכרה במחיר מופחת".
