כסוכי שכנים הם חלק בלתי נפרד מהחיים המשותפים בבניינים, אך גם בקרב שכנים המתגוררים בבתים פרטיים. לעיתים מדובר באי-הבנות פשוטות, אך במקרים רבים הסכסוך עלול להסלים ולהשפיע לרעה על איכות החיים של כולם. סכסוכי שכנים הם גם תלויי מצב. כך למשל, אתר din.co.il, הכולל פלטפורמה לפורומים משפטיים במגוון תחומים, מציין כי השימוש במקלטים, שהיה מקור ל-10% מהסכסוכים בתקופת הקורונה, זינק במלחמה האחרונה להוות 40% מהסכסוכים בין שכנים. מוסף "ממון" גיבש מדריך לשכנים באמצעות עו"ד סימון טוסון, שותף ליטיגציה במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון העוסק בנדל"ן, ועו"ד און איל ינקו המתמחה בהתחדשות עירונית וליטיגציה בנדל"ן ממשרד און איל ינקו ושות'.
n מהם סוגי הסכסוכים הנפוצים ביותר בין שכנים?
בימים אלה סכסוכים רבים נוגעים להתחדשות עירונית ולדיירים שמסרבים לפרויקטים של התחדשות עירונית, תביעות שנהוג לקרוא להן "דייר סרבן". עו"ד ינקו מסביר כי סכסוכים שאינם נוגעים להתחדשות עירונית קשורים בעיקרם במטרדי שכנים, רעש ושימוש בשטח המשותף לרבות בנושא הטעינה החשמלית בשטח החניון המשותף, התקנת מצלמות ועוד. כך, למשל, נדונה תביעה בגין מטרד רעש שנגרם כתוצאה ממשחקי טניס שולחן בשעות לא סבירות בבית משותף. ביהמ"ש קבע כי מדובר ברעש חזק ובלתי סביר, והורה על הגבלת שעות השימוש בשולחן וכן על פיצוי כספי בסך 8,000 שקל לטובת השכן הנפגע.
n באיזה שלב אנשים פונים לעורך דין ואילו טעויות נעשות?
"דווקא בסכסוכי שכנים בדרך כלל פונים לעו"ד בשלב מאוחר", מציין עו"ד סימון טוסון. "אנשים סבורים כי כיוון שמדובר בסכסוך שכנים ניתן לפתור את זה ללא התערבות עו"ד. בשלב מסוים כשאנשים מבינים שהמחלוקת ביניהם משמעותית ויש בה רכיבים משפטיים לא פשוטים הם פונים לעו"ד. לעיתים זה בשלב מאוחר מדי".
עו"ד ינקו מציין כי "הטעויות הנפוצות כוללות תיעוד לא מספק של הפגיעה (למשל, רעש או לכלוך), איומים שיכולים להתפרש כהפעלת אלימות שעלולה להוביל את השכן להגיש תלונה במשטרה, פנייה עצמאית לרשויות ללא הבחנה בין סמכויות שונות (עירייה, משטרה, מפקח), חוסר הבנה של הזכויות המשפטיות בנוגע לרכוש משותף והחשובה מכולן – היעדר ייעוץ משפטי מוקדם".
n אילו זכויות יש לכל שכן בנוגע לרעש, ריח או שימוש ברכוש משותף?
"לשכן יש זכות לשימוש שקט וסביר בדירתו וברכוש המשותף, בהתאם לתקנות העזר העירוניות ולחוק המקרקעין. רעש בלתי סביר, ריחות חזקים שמקורם מהשכנים או השתלטות על שטחים משותפים – מהווים עילה לפעולה משפטית. גם שימוש לא מידתי בעמדות טעינה, חניות או מחסנים עלול להיחשב להפרת זכותו של שכן לשימוש שקט וסביר".
עו"ד און איל ינקו מסביר כי בפסק דין שניתן נדונה תביעה של דייר בבניין מגורים שטען כי שכניו מפעילים חדר חזרות מוזיקלי בדירתם, הגורם לרעש חזק ומתמשך. בית המשפט קיבל את התביעה, קבע כי מדובר במטרד בלתי סביר והורה על הפסקת השימוש בדירה כחדר חזרות. בנוסף, נפסק פיצוי כספי של 30,000 שקל לטובת התובע בגין עוגמת הנפש שנגרמה לו.
n מה קובע החוק לגבי מצלמות אבטחה שמכוונות לדלת של שכן אחר או לחדר מדרגות?
נושא התקנת מצלמות אבטחה נוגע בעיקר לשאלה האם תוך כדי הצילום קיימת פגיעה בפרטיות של אדם אחר. בחוק הגנת הפרטיות הוגדרו הרכיבים להוכחת פגיעה בפרטיות. בנושא מצלמות אבטחה הסוגיה הגיעה מספר פעמים לבתי המשפט ושם בוחנים כל מקרה לגופו. עו"ד סימון טוסון מציין כי בית המשפט יבחן למשל בבית המשותף האם הכוונה לצלם בעיקר את עוברי האורח ומי שבאים להיכנס לדירה סמוכה או שמדובר בצילום לצורכי שמירה וביטחון של מתקין המצלמות. בתי המשפט בודקים כל מקרה לגופו כדי להבין האם הייתה כוונה לפגוע בפרטיות של צד ג' או לא. עו"ד ינקו מציין כי בפסק דין שניתן על ידי המפקחת על המקרקעין נקבע כי התקנת מצלמות הפוגעות בפרטיות השכנים, ומתחקות אחר כל צעד ושעל שלהם 24/7, מפירה את חוק הגנת הפרטיות ואת זכויותיהם הקנייניות. בהתאם לכך, הורה בית המשפט על הסרת המצלמות.
n מהו התהליך המשפטי לטיפול בסכסוך שכנים והיכן הוא מתנהל?
עו"ד און איל ינקו מציין כי רוב הסכסוכים בין שכנים, במיוחד בבית משותף, מתבררים אצל המפקחים על רישום המקרקעין, שהם הגורם השיפוטי הייעודי לסוגיות אלה. סכסוכים שאינם נוגעים לניהול הבית המשותף (כגון לשון הרע או פגיעה בפרטיות) מוגשים לבית משפט השלום. הליך טיפוסי כולל הגשת תביעה, דיון קדם-משפט, ולעיתים גם חוות דעת מומחים. משך ההליך משתנה: אצל המפקחים על המקרקעין – בין 4 ל-12 חודשים לרוב; בבית המשפט – ההליכים עשויים להתארך.
עו"ד סימון טוסון מוסיף כי בכל הנוגע להסגת גבול יכול התובע לבחור האם להביא את התביעה בפני המפקחת או בית משפט השלום, שלהם יש סמכות מקבילה בעניין זה. בנוסף, "גישור ופשרה הם תמיד דרך טובה להביא לסיום המחלוקת טרם יתחיל הליך ארוך ולעיתים מייגע בבית המשפט או אצל המפקחת על הבתים המשותפים. ישנן הרבה אפשרויות לגישור גם באמצעות האגודה לתרבות הדיור".
n אני מבקש שיבצעו שיפוץ תחזוקה בבניין כדי להימנע מנזק, אולם זה לא קורה. האם ניתן לעכב את תשלום דמי הוועד כאות מחאה?
"לא. אי-תשלום דמי ועד אינו אמצעי מחאה לגיטימי, גם אם קיימת טענה מוצדקת לגבי מצב התחזוקה. הדרך הנכונה היא לפנות לוועד בכתב, לדרוש טיפול מיידי או לכנס אסיפה כללית. במקרים של סכנה בטיחותית, ניתן גם לפנות לעירייה או למהנדס מבנים מסוכנים".
n מה קורה במצב שבו שכן לא משלם דמי ועד?
"ניתן לתבוע בגין התשלומים שלא שילם לוועד הבית ורוב הסיכויים שתביעה כזאת תתקבל, והדייר עשוי להיות מחויב בתשלום הוצאות לוועד הבית בגין ניהול ההליך".
n מה קורה במצב שאף אחד מדיירי בניין משותף לא מוכן להיות בוועד ולבניין אין ועד?
עו"ד און איל ינקו מציין כי המפקח רשאי למנות מנהל חיצוני לבניין, לרוב עורך דין או חברת ניהול מקצועית, שינהלו את ענייני הבית במקום ועד הדיירים. הבקשה יכולה להיות מוגשת גם על ידי דייר יחיד. עו"ד סימון טוסון מוסיף כי "לא ניתן לכפות על דיירים להיות בוועד הבית. פתרון לכך נמצא אצל חברות הניהול שתמורת שכר חודשי ינהלו את הבניין המשותף עבור הדיירים. במקרים שבהם לאורך שנים לא נמצא מי שיהיה בוועד הבית או שלא התקשרו עם חברת ניהול, הזנחת הבניין ניכרת ומורידה לעיתים את שווי הדירות בבניין".
