וק השכירות בישראל במילכוד: בזמן ששוק הדירות למכירה קפוא ומחירי הדירות בירידה, ההיצע בשוק השכירות מצטמצם ודמי השכירות, כפי שיודע כל מי ששוכר דירה בישראל, גבוהים ביחס להכנסה הממוצעת במשק. על הרקע הזה יוצא מינהל התכנון במשרד הפנים למלחמת ראש בראש עם משרד האוצר על גורלו של שוק הדיור להשכרה בישראל.
בטיוטת חוק ההסדרים שפורסמה לאחרונה, מציע האוצר, בין היתר, לצמצם את שיעור הדירות להשכרה ארוכת הטווח שניתן לשווק על קרקעות מדינה מפאת חוסר כדאיות כלכלית. זאת בזמן שמחירי השכירות טיפסו בשנה האחרונה: רק בסוף השבוע האחרון התברר, לפי נתוני הלמ"ס, כי מדד השכירות עלה בשיעור של 5.5% לשוכרים המחדשים חוזה. כמה דוגמאות על קצה המזלג ליוקר מחירי השכירות: בתל-אביב עומד שכר הדירה הממוצע על 7,237 שקל בחודש; בהרצליה 6,427 שקל, בכפר סבא 5,895 שקל וגם בירושלים המחירים כבר מזנקים ל-5,103 שקל.
ל"ממון" נודע כי במינהל התכנון מנסים למנוע את צמצום היקף שוק ההשכרה לטווח ארוך, המדשדש גם כך, ובימים אלה מגבשים מודל חדש שמיועד להסדרת שוק השכירות, אשר יוצג במסגרת הדיונים בחוק ההסדרים המתגבש. במינהל מגדירים את המודל "רעידת אדמה" בשוק השכירות, והוא מאפשר לראשונה למדינה להקצות קרקע ייעודית לדיור להשכרה לצמיתות, הן על קרקע מדינה והן על קרקע פרטית, ומציע ליזמים שיהיו מוכנים לבנות מיזמי השכרה ארוכת טווח מיסוי מופחת והקלה בערך הקרקע. בנוסף, מתגבשת תוכנית שמתמקדת בהסדרת דיור להשכרה בשוק החופשי.
46 מיליארד שקל בשנה
שוק השכירות בישראל משרת כיום כשליש מהציבור (כ-2 מיליון שוכרים) בהיקף כספי מוערך של כ-46 מיליארד שקל בשנה. אולם רק כ-2% ממלאי הדיור בישראל מיועד מראש להשכרה, לעומת שיעורים גבוהים במדינות מערביות. בעוד שבארץ כ-29% ממשקי הבית בארץ מתגוררים בשכירות, בצרפת כ-40% מהאוכלוסייה מתגוררת בשכירות ובגרמניה מדובר בשיעור של כ-54%.
בטיוטת חוק ההסדרים הסבירו פקידי האוצר כי משנת 2023 ועד כה, כמחצית מהמכרזים שפורסמו על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בתחום ההשכרה ארוכת הטווח נכשלו, לעמדת גורמי המקצוע, הדבר נובע מהיעדר כדאיות כלכלית במכרזים הכוללים שיעור גבוה של דיור להשכרה ארוכת טווח.
על פי החוק כיום, ברירת המחדל במתחמים מועדפים לדיור (מתחמי ענק שהוועדה הארצית לתכנון מתחמים מועדפים לדיור – הותמ"ל – מכריזה עליהם ככאלה ומאפשרת תכנון מהיר) היא ש-30% מהקרקע יוקצו לשכירות ארוכת טווח, בין היתר, במחיר מופחת לזכאים. בטיוטת ההסדרים מציע האוצר כי טרם הגשת המלצה להכרזה על מתחם מועדף לדיור, מינהל התכנון יפנה לשמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים כדי לקבל את עמדתו האם יש להמליץ על קביעת שיעורים נמוכים יותר של דירות להשכרה, בהתחשב בכדאיות הכלכלית של הפרויקט. במינהל התכנון אומרים שכדי לא לצמצם את שיעור הדירות להשכרה, נדרש ליצור שוק שכירות מוסדי, מגוון ומנוהל היטב, שישפר את איכות החיים של השוכרים, יספק מנוע כלכלי חדש למדיניות הדיור בישראל ויחזק את השוק הפרטי ליצירת מנגנונים משוכללים להשכרה, לצד פתרון בר-קיימא למשבר הדיור.
במתווה שמציע מינהל התכנון, ושהגיע לידי "ממון", מדובר על שני מסלולים שבכוונתו לקדם כדי להסדיר ולהגדיל את שוק השכירות בישראל: המסלול הראשון הוא המסלול הממסדי, המבוסס על הקצאת קרקע ייעודית לדיור להשכרה, שבה יוקמו מתחמים שלמים להשכרה ארוכת טווח.
הדירות במסלול זה יישארו למטרת שכירות בלבד ולא ניתן יהיה להמירן לבעלות פרטית בעתיד. זאת בניגוד לנהוג כיום: יזמים משכירים פרויקטים שלמים לתקופה של בין 10-20 שנים, ולאחר מכן מוכרים את הדירות בשוק הפרטי. המודל כולל תמריצים משמעותיים ליזמים כמו הקלות בפיתוח, הגדלת יחידות דיור והטבות מס – כדי להפוך פרויקטים לכדאיים.
המסלול השני הוא המסלול הפרטי, שנועד להסדיר גם את שוק השכירות הקיים. על פי המתווה, בעלי דירות פרטיים יוכלו להצטרף למערכת חוזים מפוקחת בתמורה להקלות במס, למשל במקום תשלום של כ-10% על הכנסות משכר דירה, התשלום יופחת לשיעור של כ-7%. החברה הממשלתית "דירה להשכיר", תקבע סטנדרטים אחידים שיבטיחו ביטחון לשוכרים, תחזוקה ראויה ויציבות מחירים.
מודל סטייל לונדון
"המודל החדש מבוסס על למידה מערים כמו ונקובר בקנדה ולונדון באנגליה, שבהן דיור להשכרה מנוהל באמצעות תמריצים כלכליים ותכנוניים", אומר בשיחה עם "ממון" מנכ"ל מינהל התכנון, רפי אלמליח. לדבריו, "ההצעה בחוק ההסדרים לבטל לחלוטין את האפשרות לקבוע 15% מהקרקע לדיור להשכרה בתוכניות חדשות היא מהלך ש'ישפוך את התינוק עם המים'. עם זאת, ניתן לצמצם את הדירות להשכרה במתחמים אלה, אך הן יהיו מיועדות להשכרה לצמיתות במקומות מסוימים".
לדבריו, המבנה הכלכלי שמציע המודל מזכיר את מנגנוני הדיור המוגן מבחינת השילוב שלו בתכנון, אך כזה המייצר מלאי דיור עבור השכרה לכלל האוכלוסייה, ומאפשר ליזמים להקים פרויקטים רווחיים תוך שמירה על יציבות השוק. הצלחה כלכלית ותפקודית של הפרויקטים תלויה במיקום — קרבה לתחבורה ציבורית מפותחת ומוקדים מרכזיים אורבניים, לצורך מיצוי מלא של שטח הקרקע.
"זה כבר קורה בשטח", אומר אלמליח, "למשל בפרויקט הרובע בחיפה של חברת גולדן ארט, שבו מוקמות מאות יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח, כחלק מתפיסה כוללת של שכונה עירונית חדשה. את הפרויקט מוביל היזם איתן בנימין, שהקים בארה"ב ובעולם עשרות פרויקטים להשכרה מוסדית, והוא מהווה מודל מעשי להצלחת המתווה החדש".
לדבריו, "שוק השכירות בישראל נמצא ללא מדיניות אחידה וללא מודל כלכלי שיוצר win-win עבור היזמים והציבור. המתווה שאנחנו מגבשים נועד לייצר תשתית תכנונית וכלכלית, שתאפשר מודל איכותי ויציב לדיור להשכרה, כאלטרנטיבה מרכזית ומענה למחירי הדיור".
כיום למדינה אין נתונים מדויקים על שוק השכירות בישראל, משום שאין חובת דיווח לרשות המיסים על דירה שמושכרת בפחות מכ-5,600 שקל, מה שמשליך גם על מדד המחירים לצרכן, שכן נתוני רשות המיסים מהווים מקור מרכזי עבור המאגר של הלמ"ס. טיוטת חוק ההסדרים הנוכחית, כמו גם הקודמת, כוללת סעיף חובת דיווח על כל דירה מושכרת כדי להתגבר על מעלימי המס בתחום תשלומי שכר הדירה. לפיכך, מציע האוצר לחייב גם את מי שמשכיר דירה מתחת לסכום המחייב תשלום מס (5,654 שקל ומעלה) לדווח לרשויות המס על ההשכרה. המשמעות, היא שמאגר הדירות להשכרה ישמש את רשות המיסים למעקב שיוכל לסייע למודל של מינהל התכנון להתייעל. אולם בחוק הקודם הסעיף לא אושר, ועל פי הערכות גם כעת לא יאושר.
יצוין כי מהלך להסדרת שוק השכירות, לרבות שוק ההשכרה הפרטי, מנסה לקדם גם משרד הבינוי והשיכון, שבאוגוסט האחרון פרסם טיוטת החלטת ממשלה להסדרת השוק. במסגרת התוכנית מציע משרד השיכון לתת כלים כלכליים ורגולטוריים לקידום שוק השכירות הפרטי באמצעות תמריצים כמו הקלות מיסוי לבעלי דירות פרטיות שישכירו את דירותיהם. כמו כן, מתוכנן יעד שאפתני לשיווק של 40 אלף יחידות חדשות להשכרה עד שנת 2030 במהלך משולב, הכולל הקמת יחידה ייעודית לניהול והובלת שוק השכירות. זאת לצד חיזוק החברה הממשלתית "דירה להשכיר", שאחראית על הקמת פרויקטים להשכרה ארוכת טווח. מאז הקמתה לפני כעשור הצליחה החברה לאכלס רק אלפי יחידות דיור בודדות.
יקר פה
בסוף השבוע, כאמור, פרסמה הלמ"ס את מדד מחירי השכירות במסגרת מדד המחירים לצרכן ויחד איתו גם מחירי השכירות לרבעון השלישי של שנת 2025. ניתוח הנתונים מעלה כי שכר הדירה הממוצע בחודשים יולי-ספטמבר עמד על סכום חודשי של 4,952 שקל – עלייה של כ-1.5% לעומת הרבעון הקודם ושל כ-4.3% לעומת הרבעון המקביל.
צלילה לנתונים מעלה כי חמש הערים היקרות ביותר למגורים בשכירות היו תל אביב (7,237 שקל בחודש בממוצע – עלייה של כ-2.6% לעומת הרבעון השלישי ב-2024); הרצליה (6,427 שקל בחודש – היחידה שהציגה ירידה, אם כי מינורית, של כ-0.6% לעומת התקופה המקבילה); כפר סבא (5,895 שקל בחודש – קפיצה שנתית של כ-6%); רמת גן (5,721 שקל בחודש – עלייה שנתית של כ-3.6%); וירושלים (5,103 שקל בחודש – עלייה שנתית של כ-3.1%). הדירות היקרות ביותר למגורים בשכירות הן דירות 6-4.5 חדרים בתל אביב, שמחירן הממוצע ברבעון השלישי היה 11,092 שקל בחודש.
אחריהן ברשימה ממוקמות ראשון לציון (5,064 שקל בחודש בממוצע); פתח תקווה (4,945 שקל בחודש); חולון (4,810 שקל בחודש); רחובות (4,718 שקל בחודש); נתניה (4,626 שקל בחודש); בית שמש (4,549 שקל בחודש), אשדוד (4,322 שקל בחודש), בני ברק (4,305 שקל בחודש); ובת ים (4,295 שקל בחודש).
הערים שבהן גובה שכר הדירה הממוצע הוא הנמוך ביותר ויורד מתחת לרף ה-4,000 שקל היו באר שבע (3,051 שקל בחודש); חיפה (3,308 שקל בחודש); אשקלון (3,559 שקל בחודש); וחדרה (3,879 שקל בחודש). הדירה הזולה ביותר למגורים בשכירות היא דירת 2-1 חדרים בבאר-שבע שעולה בממוצע 2,300 שקל בחודש. אחת הסיבות לעלייה במחירי השכירות היא, כאמור, היעדר היצע מספק של דיור להשכרה. זאת לצד התייקרות המשכנתה בעקבות סביבת הריבית הגבוהה, שהתגלגלה לעבר השוכרים.
ירידה בהיצע
נתונים חדשים של חברת הפינטק WeCheck (וויצ'ק), המספקת פתרונות טכנולוגיים לבעלי דירות להשכרה, מצביעים על צניחה חדה בהיצע הדירות להשכרה בחודש אוקטובר האחרון, בעיקר בערים תל אביב וחיפה. הפערים בין הערים בולטים: בעוד שבתל אביב חלה ירידה של 18% בהיצע הדירות להשכרה ובחיפה נרשמה ירידה של 12.3% — בירושלים זינק היצע הדירות להשכרה ב-41.5% ובפתח תקווה בשיעור של 17.8%. ניתוח לפי גודל דירה העלה כי ההיצע של דירות קטנות עלה ב-1.4%, בעוד ההיצע של דירות גדולות ירד ב-2.2%.
לדברי מייסד ומנכ"ל וויצ'ק, רמי רונן, "שוק השכירות בישראל נכנס לעונת החורף כשהוא כבר סובל ממיעוט דירות פנויות. בהשוואה לחודשי הקיץ, יולי ואוגוסט, ההיצע הכלל-ארצי נמוך בכ-35%. אפקט העונתיות הושפע גם מתקופת החגים ועיתוי החג מול השנה שעברה. חלק מהעלייה השנה נובע מכך. אנחנו מחכים להחלטות הריבית של בנק ישראל. הורדה של הריבית תסמן את היציאה מתקופת ההמתנה של שוק הנדל"ן. מצד שני, בעלי דירות להשכרה חוששים מהצעדים המוצעים בחוק ההסדרים לתקציב 2026 ועלולים להחליט שלא להשכיר את הדירה ב-2026. עובדה זאת תקטין עוד יותר את היצע הדירות להשכרה ותגרור עלית מחירים". רונן מוסיף כי הנתונים מהשטח מצביעים על ירידה מזערית באוקטובר של 0.1% במחירי השכירות.
על פי הדוח הרבעוני של אתר יד2, בשלושת הרבעונים הראשונים של 2025 הביקושים למגורים בשכירות טיפסו בשיעור של 11% לעומת שלושת הרבעונים הראשונים של 2024, וזאת בזמן שהיצע הדירות להשכרה ירד ב-9% — מגמה שהובילה לעלייה של כ-3% במחירי השכירות הארציים. רמות הביקוש הגבוהות ביותר נרשמו בערי המעגל השני במרכז הארץ, כמו חדרה, לוד, נתניה ומודיעין-מכבים-רעות ובאזור הנגב המערבי כמו אופקים ונתיבות. לעומת זאת, באזור הצפון ובאר שבע נצפתה רמת ביקוש נמוכה יחסית. קובי פרנקו, סמנכ"ל פעילות הנדל"ן ביד2, מסביר כי "הירידה בביקוש לדירות לקנייה מתורגמת באופן טבעי להתחזקות שוק השכירות. הנתונים מראים עלייה ברורה בביקוש בעוד שההיצע יורד".
רפי אלמליח, מנכ"ל מינהל התכנון: "המודל החדש שלנו מבוסס על ערים כמו ונקובר ולונדון. ההצעה של משרד האוצר במסגרת חוק ההסדרים היא מהלך ש'ישפוך את התינוק עם המים'"
