תם עומדים בפני אחת ההחלטות הכלכליות והאישיות הגדולות ביותר בחייכם – כניסה לפרויקט התחדשות עירונית (תמ"א 38 או פינוי-בינוי). הפרויקט מבטיח לשפר את איכות חייכם, לחזק את מבנה הדירה שלכם או לספק לכם דירה חדשה, אך הצלחתו תלויה במידה רבה בגורם אחד מרכזי – היזם. הבחירה ביזם היא קריטית. לא מדובר רק בניסיון תכנוני או ביכולת ביצוע, אלא בעיקר באיתנות הפיננסית שלו. מוסף "ממון" גיבש, באמצעות עו"ד זיו גרומן, בעל משרד זיו גרומן ושות' העוסק בנדל"ן והתחדשות עירונית, מדריך שיסייע לבעלי הדירות להבין מה עליהם לבדוק כדי לוודא מהי האיתנות הפיננסית של היזם בפרויקט ההתחדשות העירונית שלהם.
אנו נציגות של בניין המבקשת להתקשר באמצעות עו"ד מטעמנו בעסקה של התחדשות עירונית – הריסה ובנייה של הבניין שלנו מחדש. איך נדע האם ליזם שעימו נרצה להתקשר יש איתנות פיננסית?
ישנן מספר דרכים לבדוק איתנות פיננסית של יזם בהתחדשות עירונית. ראשית, דוחות כספיים. עו"ד זיו גרומן מסביר כי ניתן לבקש מהיזם את הדוחות הכספיים האחרונים (עדיף מבוקרים על ידי רו"ח חיצוני). "חובה להדגיש כי חברה פרטית אינה חייבת במסירת הדוחות ויש צורך בקבלת הסכמה. יש לשים לב שככל שמדובר בחברות ציבוריות הדוחות הכספיים מפורסמים לציבור". שנית, לבצע בדיקת דירוג אשראי. ישנן חברות שבודקות את דירוג האשראי של חברות, כגון BDI וכו'. בנוסף, יש לבדוק רישום שעבודים וחדלות פירעון. למשל, יש לבדוק אם היזם מצוי בהליכי הוצאה לפועל או חדלות פירעון על ידי בדיקה במרשם החברות או במשרד המשפטים. לא פחות חשוב, ביצוע בדיקת היסטוריית פרויקטים. חשוב לבדוק אילו פרויקטים ביצע היזם בעבר, האם סיים אותם בזמן ומה איכות הבנייה".
בהתחדשות עירונית, היזם משלם את השכר לעו"ד שמייצג את הדיירים. כיצד עו"ד יחקור על אודות האיתנות הפיננסית של היזם אם האחרון משלם לו?
עו"ד זיו גרומן מציין כי מדובר במנגנון מקובל בתחום ההתחדשות העירונית, אך כדי למנוע ניגוד עניינים יש לדאוג למספר דברים: "עורך הדין ייבחר אך ורק על ידי בעלי הדירות, ולא יוכל לנהל מו"מ ישיר עם היזם על שכר טרחתו, אלא יחתום על הסכם ישירות מול בעלי הדירות. היזם שייבחר על ידי בעלי הדירות, יידרש לאשר את התשלומים כפי שנקבעו בהסכם בין עורך הדין לבין בעלי הדירות. יש לוודא ששכר הטרחה נקבע מראש ואינו נגזר ממספר דירות היזם באותו פרויקט, והכי חשוב: עורך הדין מחויב לפעול רק לטובת בעלי הדירות ולשמירת האינטרסים שלהם בלבד".
מהן נורות האזהרה לגבי מצבו הפיננסי של קבלן/יזם?
מספר אירועים יכולים להדליק נורות אדומות, כמו עיכובים או כשלים משמעותיים שאינם נובעים מנסיבות חיצוניות שאינן בשליטת היזם (כמו מלחמה), בחינת הדוחות הכספיים של היזם מעידה על מצוקה תזרימית או על היעדר אשראי מספק. כמו כן, מסביר עו"ד גרומן, יש לבדוק האם ליזם יש היסטוריה בקבלת מימון פיננסי בפרויקטים שונים (הבנקים לרוב בוחנים הן את הפרויקט אך גם את כושר הפירעון של היזם). לעניין זה חשוב להדגיש כי הבדיקה נעשית עבור הבנק עצמו, ככל שליזם אין היסטוריית פרויקטים מוכחת.
מה ניתן לעשות כשיש חשש שהיזם בקשיים?
זה כמובן תלוי באיזה שלב מצוי הפרויקט. עו"ד גרומן מסביר כי "אם אתם בשלב של טרום חתימה על חוזה מפורט, אז כמובן מומלץ לעצור את החתימות עד לבירור מעמיק של היכולת הכלכלית של היזם. אם מדובר בפרויקט שנמצא כבר בעיצומן של העבודות, ניתן לפנות לבנק המממן כדי לנסות לקבל מענה האם המימון מסופק על ידי הבנק באופן שוטף או שמא קרה אירוע שמונע ממנו להזרים עוד אשראי לפרויקט".
אם הקבלן או היזם פנה להליך של חדלות פירעון לבית המשפט, מול מי מתנהלים?
התשובה לשאלה זו תלויה, בין היתר, בסטטוס הפרויקט. עו"ד גרומן מציין כי "ככל שמדובר במצב שבו טרם התקיימו התנאים המתלים הקבועים בחוזה עם היזם (קבלת היתר בנייה, מימון בנקאי) והעבודות טרם החלו, מומלץ לבעלי הדירות להתנהל מול הנאמן או כונס הנכסים שמונה על ידי בית משפט ולבטל את ההתקשרות עם היזם (לרוב אירוע מסוג זה מהווה, כשלעצמו, עילה לביטול ההסכם). עם זאת, ככל שמדובר בפרויקט שנמצא כבר בשלבי בנייה, הערבויות שנמצאות בידיו של בא כוח הבעלים הופכות להיות קריטיות. במקרה כזה יש להבין מה שיעור העבודות שבוצע, והאם יש מספיק כסף בקופת הפרויקט כדי להשלים את הבנייה".
ערבויות ובטוחות – מה לבדוק וכיצד לממש?
יש לוודא שלטובת בעלי הדירות מונפקות כל הערבויות אשר מוחזקות על ידי עו"ד נאמן מטעמם: ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה, ערבות שמבטיחה את תשלום דמי השכירות לכל תקופת הפינוי, ערבות להבטחת תשלום המיסים, ערבות להבטחת תיקון הליקויים, אם יתגלו, ערבות רישום להבטחת רישום הבניין החדש בטאבו ורישום זכויות בעלי הדירות, ערבות לניהול הליכים משפטיים. בנוסף, יש לדרוש פוליסת ביטוח כתנאי לתחילת ביצוע העבודות ולוודא שהבעלים יהיו מוטב נוסף בפוליסה (מומלץ להסתייע ביועץ ביטוח מטעם הבעלים).
מחוץ לפרוטוקול
הוקמה: במחלקה המסחרית במשרד ד"ר גדעון פישר ושות' הוקם תחום בלוקצ'יין, קריפטו וחוזים חכמים, בהובלת ד"ר אמיר בושנסקי ועו"ד דניאל אינטרקט ובליווי ערן יעקב, שכיהן כמנהל רשות המסים וכממונה על השכר באוצר.
למען הדמוקרטיה: האוניברסיטה העברית בירושלים הודיעה על הקמת מרכז מחקר בינלאומי חדש לדמוקרטיה, ביטחון וזכויות אדם, בשיתוף עם אגודת מקס פלנק לקידום המדע – ארגון מחקר מוביל בגרמניה.
הצטרפו: עו"ד ונוטריון ציפי רוזנברג הצטרפה למשרד כספי ושות', כשותפה וראש תחום ההתחדשות העירונית במשרד. רוזנברג שימשה כבוררת מטעם לשכת עורכי הדין בתחום המקרקעין, וכיו"ר (משותף) של פורום קניין ומקרקעין בלשכת עו"ד.
• משרד עורכי הדין מחלב-בר און המתמחה בליטיגציה מסחרית ומנהלית, צירף אליו בחודש יוני האחרון שני שותפים חדשים: עו"ד אלון קנטי ועו"ד אוהד איציק.
התכנסו: אתגרי הקיבוצים מאז 7 באוקטובר, הזדמנויות במפעלים קיבוציים וניצול עתודות קרקע: כנס המגזר הקיבוצי של נשיץ ברנדס אמיר כינס בשבוע שעבר רבים מבכירי התחום. לכנס, שנערך לציון מיזוג משרד שלמה כהן ושות' למשרד נשיץ ברנדס אמיר הגיעו מנהלים ובכירים מרוב הקיבוצים בתנועה הקיבוצית, לצד נציגי אגודות שיתופיות ועוד.
• מחלקת הפטנטים והקניין הרוחני במשרד מיתר, קיימו כנס שעסק בשאלות שבמרכז עולם החדשנות – כיצד מגינים על רעיונות, מתי השראה הופכת להפרה ועוד. במהלך הכנס התקיים שיח בין אמן החושים ליאור סושרד לעו"ד שמחה קובארי, שותף במשרד מיתר על הקשר שבין יצירתיות לקניין.
