התחלות הבנייה של דירות חדשות בשנת 2024 הפתיעו את שוק הנדל"ן, לאחר שנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) הציגו עלייה קלה בכמות התחלות בנייה, למרות מחסור של אלפי פועלים באתרי הבנייה. עם זאת, הנתון המדאיג הראה צניחה בגמר הבנייה של דירות חדשות ובגידול במשך הזמן הממוצע לבניית פרויקט.
ניתוח שנערך עבור ynet בחן את מגמות הבנייה בישראל בשנה שחלפה, ובדק אילו דירות בעיקר החלו להיבנות, איזו עיר הובילה בבניית דירות קטנות, מי העיר שבתחומה החלה בנייתן של הדירות הגדולות, היכן החלו הקבלנים לבנות הכי הרבה מגדלים והאם ניתן למצוא צמודי קרקע חדשים באזור המרכז.
בדיקת מחלקת המחקר של חברת המימון קרן יסודות התייחסה לפילוח התחלות הבנייה של דירות חדשות לפי חדרים ב-2024 לעומת 2023. על פי הממצאים, הקטגוריה המובילה בהתחלות הבנייה המשיכה להיות של דירות 4 חדרים עם כ-32% מסך התחלות הבנייה (עלייה של כ-2% ביחס לשנת 2023). במקום השני בקטגוריה דירות 5 חדרים, שהיוו כ-27% מסך התחלות הבנייה (אולם מדובר בירידה של כמעט אחוז ביחס לשנת 2023).
אחריה קטגוריית דירות 3 חדרים, שהיוו כ-22% מסך התחלות הבנייה (עלייה של כאחוז ביחס לשנת 2023) ודירות 6 חדרים עם כ-13% מסך התחלות הבנייה (ירידה של כ-1.5% ביחס לשנת 2023). הדירות הקטנות שכוללות עד 2 חדרים היוו רק כ-5% מהתחלות הבנייה (ולגביהן חלה ירידה של פחות מאחוז ביחס לשנת 2023). ניתן לזהות מגמת ירידה בהתחלות בנייה של דירות גדולות (5-6 חדרים) מאז 2022.
יותר דירות 4 חדרים בת"א
בניתוח התחלות הבנייה של הקטגוריה המובילה, דירות 4 חדרים, תל אביב הגיעה למקום הראשון עם 2,134 דירות, ולמעשה הייתה היחידה שחצתה את רף 2,000 הדירות בקטגוריה בשנת 2024. היא עקפה את ירושלים, שהגיעה למקום השני עם 1,936 דירות בנות 4 חדרים, לאחר שב-2023 הובילה את הקטגוריה.
אל המקום השלישי הגיעה אופקים עם התחלות בנייה של 800 דירות בנות 4 חדרים, עלייה משמעותית ביחס ל-2023 שהסתכמה עם 151 דירות כאלה. העיר לוד הגיעה אל המקום הרביעי עם 774 דירות 4 חדרים שהחלה בנייתן ואשדוד סגרה את הרשימה עם התחלות בנייה של 700 דירות כאלה.
מגמה דומה נמצאה בניתוח התחלות הבנייה של דירות בנות 5 חדרים: תל אביב במקום הראשון עם 897 דירות שהחלה בנייתן, ואחריה ירושלים (855), אופקים (792), לוד (718) ונתניה (618). יצוין כי ב-2023 ניצבו במקום הראשון בהתחלות בנייה של דירות 5 חדרים היישובים הישראליים ביהודה ושומרון שכוללים מעל 10,000 תושבים, ואילו תל אביב וירושלים הגיעו אחריהם ברשימה.
גם בניתוח התחלות הבנייה של דירות 3 חדרים ב-2024 ניצבת תל אביב בראש הרשימה, ובכך עקפה את ירושלים שהייתה המובילה ב-2023. על פי הממצאים, בשנה שחלפה החלה בנייתן של 2,216 דירות בנות 3 חדרים - זינוק של כ-51% ביחס ל-2023. בירושלים החלה בנייתן של 1,547 דירות בנות 3 חדרים, נתון כמעט זהה לשנת 2023. במקום השלישי אשדוד ששמרה על מקומה עם 703 דירות ואחריה לוד (699) ואשקלון (649).
דירות ענק באופקים
ומה לגבי התחלות בנייה של דירות סטודיו או עד 2 חדרים? לפי הניתוח, תל אביב חזרה למקום הראשון ב-2024 ועקפה את ירושלים עם 951 דירות ו-593 דירות בהתאמה. בתל אביב מדובר בקפיצה של כ-60% ביחס לשנת 2023 בכמות התחלות הבנייה של מיקרו דירות. במקום השלישי רמת גן עם 367 דירות, ראשון לציון עם 229 דירות ונשר עם 200 דירות קטנות.
בניתוח דירות בנות 6 חדרים ומעלה נמצא כי אופקים מובילה עם 416 דירות כאלה שהחלה בנייתן ב-2024. אחריה לוד (303), ירושלים (249), פתח תקווה (245) והיישובים הישראלים ביו"ש שכוללים מעל 10,000 תושבים עם 231 דירות בנות 6 חדרים שהחלה בנייתן בשנה שחלפה.
עו"ד אייל בלכר כהןצילום: קרן יסודותעו"ד אייל בלכר כהן, מנכ"ל קרן יסודות שערכה את הבדיקה, מסביר את הממצאים: "תל אביב מובילה בהתחלות הבנייה במנעד גבוה מאוד של גדלי דירות, מה שמעיד על בנייה לא רק באזור מסוים אלא במרחבים השונים של העיר. זה נתון חשוב המלמד על כך שהיא חוזרת להוביל בהיצע ובפעילות יזמית. ניתן להעריך כי השוק למד להתמודד עם המחסור בידיים עובדות, יש הוצאת היתרים בקצב מוגבר, לצד האצת שיווקים ויותר מכירות כפי שראינו ברבעון האחרון של 2024".
בלכר כהן מוסיף כי "למעשה, השוק פיצה על הקיפאון של 2023 בצל מלחמת חרבות ברזל וסביבת הריבית הגבוהה. ראוי בהקשר זה לציין כי בתחילת 2025 חלה ירידה משמעותית במכירת דירות. משמעות המצב תתבהר בהמשך השנה, אך ברור כי ירידה זו נובעת בין היתר מהאצת ביקושים בסוף השנה עקב העלייה שחלה בשיעור המע"מ".
עינב כהןצילום: גבעוניעינב כהן, סמנכ"לית שיווק בחברת אפי קפיטל שבונה, בין היתר, את פרויקט Intro בתל אביב הכולל מיקרו דירות, מתייחסת להובלתה של העיר ללא הפסקה בקרב הקמת הדירות הקטנות: "מדובר במגמה עירונית שתופסת תאוצה בערים מודרניות בעולם, שמשלבות מיקרו דירות בסמיכות למרכזי תעסוקה ומסחר".
לדבריה, "ועדות התכנון מבקשות להתאים את הדירות לקהלי יעד מגוונים, דוגמת מצמצמי דיור, סטודנטים, עובדי הייטק, זוגות בתחילת דרכם, משקיעים ועוד. אני מעריכה שתהיה קורלציה בין עליית מחירי הדירות לבין המשך המגמה של התחלות בנייה של דירות קטנות".
יותר מגדלים בירושלים
ניתוח נוסף שנערך עבור "ממון" על ידי הפורום הישראלי לגורדי שחקים (CTBUH ISRAEL) בחן את מגמות הבנייה לגובה. על פי הנתונים, הקטגוריה שהובילה בהתחלות בנייה של דירות חדשות בישראל בשנת 2024 הייתה דירות במגדלים בני 21 קומות ויותר עם 10,097 דירות, שהיוו כ-16% מסך כלל התחלות הבנייה. צמודי הקרקע ממשיכים לככב בשנה שחלפה, לאחר שלמקום השני הגיעה הקטגוריה של דירות בבתים צמודי קרקע הכוללים עד 2 קומות, עם 9,070 יחידות דיור כאלה - שהיוו כ-15% מסך כלל התחלות הבנייה (ירידה קלה ביחס לשנת 2023, אז היוו 17% מסך התחלות הבנייה).
בהמשך הרשימה: דירות בבניינים בני 8 קומות עם 6,646 יחידות דיור כאלה, שהיוו כ-10.7% מכלל התחלות הבנייה (עלייה קלה ביחס ל-2023, אז היוותה הקטגוריה כ-6.7% מסך התחלות הבנייה); ודירת בבניינים בני 9 קומות עם 6,464 יחידות דיור כאלה, שהיוו כ-10.5% מכלל התחלות הבנייה ב-2024. במקום החמישי ברשימת הקטגוריות שבוחנות את התחלות הבנייה של דירות חדשות לפי גובה המבנה נמצאת הקטגוריה של דירות בבניינים בני 7 קומות עם 5,401 יחידות דיור כאלה, שהיוו כ-8.7% מסך התחלות הבנייה.
ניתוח התחלות הבנייה של מגדלים בני 21 קומות ומעלה, לפי ערים, מעלה כי ירושלים עומדת בראש הרשימה עם התחלות בנייה של 1,354 דירות במגדלים מעל 21 קומות, קפיצה מהשנה הקודמת. במקום השני, ובפער קטן מאוד, אשדוד, עם 1,352 דירות, במגדלים. במקום השלישי נתניה עם 1,018 דירות, במקום הרביעי באר יעקב עם 858 דירות, ובמקום החמישי תל אביב עם 669 דירות במגדלים מעל 21 קומות.
בקטגוריות הדירות במגדלים הכוללים 16-20 קומות ניצבת בראש אשקלון עם 836 דירות. אחריה קריית אונו (718), רמת גן (572), תל אביב (383) ואור יהודה (323). בקטגוריית הדירות בבניינים בני 8-16 קומות העיר המובילה היא תל אביב (1,546) ואחריה בפער עצום ירושלים (453), רמת גן (388), חיפה (369) ופתח תקווה (328).
אדריכל גיל שנהב צילום: גיא גלעדהתחלות הבנייה של הכי הרבה צמודי קרקע בשנת 2024 היו ביו"ש (574) לעומת 105 בתים כאלה ב-2023. במקום השני טבריה (183) ואחריה מגדל העמק (164), באר שבע (157) ואופקים (147).
לדברי אדריכל גיל שנהב ממשרד כנען שנהב אדריכלים, יו"ר הפורום הישראלי לגורדי שחקים ובנייה עירונית, "למרות האתגרים שחווה המשק הישראלי בשנה האחרונה בעקבות מלחמת חרבות ברזל, נתוני 2024 מצביעים על חוסן בענף הבנייה והמשך המגמה של התחזקות הבנייה לגובה. זוהי עדות לכך שגם בתקופות מורכבות, תפיסת התכנון העירוני ממשיכה להתפתח באופן שמציב את הבנייה המגדלית כפתרון מרכזי לניצול יעיל של משאב הקרקע".
שהב מוסיף כי "המגדל העכשווי הוא הרבה יותר מאשר מגדל מגורים – הוא מהווה חלק אינטגרלי מהמרקם העירוני המתחדש. אנו רואים כיצד המגדלים, במיוחד באזורי המטרופולין הגדולים, מתפקדים כמחוללי התחדשות עירונית ומשלבים בתוכם שימושים מעורבים".
אסף בויאר, סמנכ"ל שיווק בחברת ISA GROUP הבונה בירושלים, מתייחס להובלתה בהקמת מגדלים: "התכנון העירוני וההעדפות של תושבי העיר במשך שנים היה למגורים בבניינים נמוכים, שעיצבו את הנוף והתאימו לאוכלוסייה. כיום מתבססת ההבנה שמגורים לגובה הם המקבילה לאיכות חיים ויוקרה. ועדות התכנון והיזמים מבינים שבאמצעות בנייה לגובה ניתן לבצע ניצול מיטבי של הקרקע".
יעל דקלצילום: חן גלילייעל דקל, סמנכ"לית שיווק בחברת אפגד הבונה באשקלון, מתייחסת להובלתה בהקמת מגדלים בני 16-21 קומות: "הדירוג הגבוה של אשקלון נובע מתנופת הבנייה המשמעותית שהיא חווה בשנים האחרונות, ולא עצרה גם בתקופת הלחימה העצימה. זאת בשילוב עם מחסור הולך וגדל בקרקעות. היעד של הכפלת העיר בתוך כעשור מחייב בנייה אינטנסיבית יותר מאשר בעבר. עם זאת, עדיין ניתן למצוא שכונות בנייה נמוכה יותר כמו שכונת אגמים שאנו בונים, שתוכננה מראש בצפיפות קטנה יותר".
