28% מהדירות בפרויקטים לבנייה למגורים שנמצאים תחת ליווי בנקאי נמכרו במבצעי מימון הכוללים דחייה של מרבית התשלומים (מבצעי 80-20, 10-90) - כך מדווח בנק ישראל בסקירתו לשנת 2024. הנתון כולל דירות שנרכשו עד אוקטובר 2024.
המבצעים תרמו להתאוששות בקצב מכירת הדירות, מ-29 אלף דירות חדשות שנמכרו בשנת 2023 ל-46 אלף בשנת 2024. ובהתאמה הם גם אפשרו את עליית מחירי הדירות החדשות ב-4.4%.
בהשוואה לשנת 2023 בשנת 2024 היה גם גידול של 30% בהיקף המשכנתאות, מ-37.5 מיליארד בסוף שנת 2023 ל-49 מיליארד בסוף שנת 2024. אך הגידול הזה קטן יחסית לשיעור הגידול במספר הדירות שנמכרו 58.6% משום שחלק גדול מהעסקאות במבצעים שבהם התשלום נדחה עד קבלת המפתח, ורק במועד התשלום הלקוח ייקח משכנתא.
בפיקוח על הבנקים מדגישים את הסיכון הגלום בעסקאות האלה. המודל המסוכן ביותר הוא זה שבו הלקוח משלם עד 20% משווי הדירה, לא נוטל שום הלוואה עד מועד קבלת הדירה ולכן לא עובר הליך של חיתום מול הבנק. עבור היזם מודל התשלומים הנדחים יוצר פער תזרימי בין קצב התקדמות הבנייה לבין התקבולים מהרוכשים, הפער הזה מוביל להגדלת האשראי של היזם ולכן לעלויות מימון גבוהות יותר. הסיכון של הרוכש הוא באי הוודאות באשר הריבית על המשכנתא שהוא יטול עם קבלת המפתח שנתיים, שלוש לאחר החתימה על החוזה. אם המחיר מוצמד למדד תשומות הבנייה, יש גם אי ודאות באשר למחיר הסופי של הדירה, ובגלל הסיבות האלה יכול להיווצר מצב שהקונה לא יוכל להשלים את העסקה. מבחינת הבנק המלווה יש כאן אשראי בסיכון גבוה יחסית, והוא נדרש להקצאת הון גודל יותר לפרויקטים האלה.
