בין אם אתם מחפשים דירה חדשה מקבלן לרכישה, מנסים למכור נכס מיד שנייה, מחכים לחוזה שכירות או פשוט מנסים להבין לאן נושבת הרוח – ודאי נחשפתם לכך ששוק הנדל"ן בישראל הפך בשנים האחרונות לשוק בעייתי ולא נגיש. לרגל חג הפסח, יצאנו למפות בעזרת חמישה מומחים מהענף את "עשר המכות" שמייסרות את שוק הדיור: מהמחנק בריבית, דרך המחסור בידיים עובדות ועד השיתוק בתחום ההתחדשות העירונית.
1. מחירי הדירות הגבוהים
עו"ד אלעד שולמן, שותף במחלקת נדל"ן ומלונאות במשרד עוה"ד ליפא מאיר ושות': "המכה של שוק הנדל"ן בישראל היא מחירי הדיור. גם בשנה החולפת, חרף מלחמה, ריבית גבוהה והאטה כלכלית, מחירי הדירות לא רק שלא ירדו – אלא המשיכו לטפס. זה לא מקרי, השילוב בין ירידה חדה בהתחלות בנייה, מחסור חמור בעובדי ביצוע, עיכובים בפרויקטים ובירוקרטיה מתמשכת הוביל לצמצום היצע הדירות החדשות. במקביל, הביקוש כמעט שלא נפגע. המצב הפוליטי והביטחוני רק העמיק את התחושה שהעתיד לא ברור ולכן צריך לקנות עכשיו. כך נוצרה סביבה שבה עליית המחירים נמשכת.
"בשוק דירות היוקרה אמנם נרשמה בלימה מסוימת במחירים, ונראה שיש סימנים ראשונים של התפכחות, במיוחד במכרזים כמו אלה של רשות מקרקעי ישראל בשדה דב. ולמרות זאת, עליית מחירי הדיור נמשכת, גם אם היא מתונה יותר. מכת מחירי הדירות הגבוהים לא רק פוגעת בחלום הדירה, היא גם מרחיבה פערים ומשאירה את הדור הצעיר בתחושת ייאוש. ובישראל של 2025, נראה שכבר לא שואלים מתי המחירים יירדו – אלא מי בכלל יוכל להישאר במרוץ".
"העיכובים במסירת דירות בעקבות המלחמה לא הוכרו עד כה כ'כוח עליון', ועד שתתקבל הכרעה רוכשי הדירות נאלצים לשלם גם משכנתא וגם שכר דירה"
2. הריבית הגבוהה במשק
עו"ד שולמן: "אחת המכות שפגעו קשות בשוק הנדל"ן היא הריבית הגבוהה, שמשפיעה גם על המשכנתאות. זוגות צעירים מתקשים לעמוד בהחזרים החודשיים, והיכולת שלהם לרכוש דירה הולכת ומתרחקת. משפחות רבות נאלצות להאריך את תקופת השכירות, לדחות רכישה או לוותר כליל על החלום. במקביל, הריבית הגבוהה גורמת לעלייה חדה בעלויות המימון של יזמים, שגורמת לפרויקטים להיעצר או להידחות.
"הריביות החונקות הובילו לירידה חדה בכמות העסקאות, במיוחד ברכישת קרקעות. יזמים רבים אינם מעוניינים לספוג עלויות מימון גבוהות לכל אורך שלב התכנון והרישוי, ולכן הם נמנעים מקנייה ישירה של מגרשים וממתינים להתבהרות התמונה. הריבית משפיעה גם על שוק ההשקעות: גופים מוסדיים ומשקיעים פרטיים נוקטים זהירות ודוחים עסקאות שהיו מתקדמות בקלות בעידן של כסף זול".
3. המחסור בכוח אדם
ניר סדלר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת הנדל"ן ענב: "מכה קשה של ענף הנדל"ן היא המחסור החמור בכוח אדם, שנוצר לאחר מתקפת ה-7 באוקטובר, עם הפסקת עבודתם של כ-100 אלף פועלים פלסטינים. על פי דוח בנק ישראל שפורסם לאחרונה, חסרים בענף הבנייה כ-30 אלף עובדים – כ-10% מכוח האדם בענף לפני המלחמה. למרות שהיזמים חוזרים ומתריעים בנושא ועל אף הניסיונות לייבא פועלים זרים שיחליפו את הפועלים הפלסטינים, עד כה לא הצליחו לפתור את הבעיה באופן משביע רצון.
"התוצאה היא שנרשמה ירידה משמעותית במספר יחידות הדיור שבנייתן הסתיימה בשנת 2024 ביחס לתקופה של לפני המלחמה. כשהיצע הדירות יורד ואינו תואם את הביקוש – כמעט בלתי אפשרי להוריד את מחירי הנדל"ן הגבוהים בישראל. כדי שההיצע יגדל והמחירים יירדו, חייבים לפתור את בעיית המחסור בכוח האדם בענף הבנייה".
5 צפייה בגלריה
"בשוק דירות היוקרה דווקא נרשמה בלימה מסוימת במחירים, ונראה שיש סימנים ראשונים של התפכחות, במיוחד במכרזים כמו אלה של רמ"י בשדה דב"
(צילום: אוראל כהן)
4. איחורים במסירת דירות
עו"ד שולמן: "מלחמת חרבות ברזל הביאה לעיכובים משמעותיים במסירת דירות לרוכשים, אם בגלל המחסור בכוח אדם בענף הבנייה או בגלל מגבלות שהוטלו על ידי הרשויות המקומיות להקפאת הבנייה באזורים מסוימים. לכאורה מדובר ב'כוח עליון', אולם בתי המשפט בישראל לא הכירו במבצעים צבאיים בישראל כ'כוח עליון' שיכול להצדיק עיכובים במסירה. הפסיקה אמרה כי בישראל יש סיכוי סביר שיתרחשו מבצעים צבאיים - ולכן יש להביאם בחשבון.
"האם גישת בתי המשפט למלחמת חרבות ברזל תהיה שונה? בימים אלה מתבררות בבתי המשפט תביעות שהוגשו בגין עיכובים ארוכים במסירת הדירות בשל המלחמה, אולם יעבור עוד זמן רב עד שתתקבל בהן הכרעה. בינתיים רוכשי הדירות נאלצים לשלם גם משכנתא וגם שכר דירה".
"שוק השכירות המקומי פרוץ יחסית, לא יציב ושוק השכירות לטווח ארוך מתפתח לאט מדי"
5. שוק השכירות לטווח ארוך תקוע
רו"ח חיה קינד, מנכ"לית אבו פמילי ריט: "שוק השכירות לטווח ארוך בישראל מתפתח לאט מדי, חרף הצורך ההולך וגדל בפתרונות מגורים יציבים ונגישים, כשברקע עלייה במחירי השכירות. מרבית הדירות בארץ נבנות למכירה, ולא להשכרה, מה שמייצר מחסור מתמשך במלאי רלוונטי. מודל קרנות הריט (קרנות השקעה בנדל"ן - Real Estate Investment Trust), שמוביל הצלחה מוכחת במדינות כמו ארה"ב, כמעט ואינו מיושם בישראל, בעיקר בשל העדפת היזמים למימוש מהיר של רווחים, היעדר תמריצים מוסדיים ורגולציה שאינה מספקת ודאות.
"גם הדיירים נפגעים: שוק השכירות המקומי פרוץ יחסית, יציב פחות, ומתקיים על בסיס תפיסות תרבותיות מיושנות של 'בעלות'. כדי שהשוק הזה יתעצב מחדש, נדרשת מדיניות ממשלתית ברורה – הכוללת תכנון ייעודי, התאמות בתב"ע (תוכניות בניין עיר), הטבות בקרקעות ותימרוץ השקעות מוסדיות. כל עוד לא יתקיים מהלך כזה, ישראל תמשיך להחמיץ את הפוטנציאל הטמון במודל השכירות לטווח ארוך".
6. התמשכות הליכי הרישוי בישראל
סדלר: "אין זה סוד שהתמשכות הליכי הרישוי בישראל הם מכה קשה לעולם הנדל"ן. קידום ואישור תב"ע והוצאת היתר בנייה בארץ יכולים לארוך שנים ארוכות. על אף הניסיונות המרובים לייעל ולקצר את הליכי הרישוי, בהם רישוי מקוון, רפורמת הרישוי העצמי שמעניקה סמכויות לאדריכלים וכן תקנות שונות של שר הפנים – נראה כי עדיין הבירוקרטיה הישראלית מתקשה לייצר שינוי משמעותי באורך התהליך, ובינתיים הקצב של הרשויות השונות איטי מאוד.
"הצורך לייעל ולקצר את הליך קבלת היתר הבנייה בישראל הוא קריטי במיוחד בתחום ההתחדשות העירונית כדי שאפשר יהיה להגביר את האמון של היזמים והדיירים בתהליך, להוציא לפועל פרויקטים בזמן סביר, ולהגדיל את היצע הדיור באזורים המבוקשים ביותר בישראל".
"בעוד שבעולם כלים כמו מערכות ניהול חכמות, בינה מלאכותית וכלי חיזוי הפכו לחלק בלתי נפרד מתכנון נכסים, בישראל אימוץ טכנולוגיות חדשניות מתרחש בקצב איטי למדי"
7. יזמים מתקשים לקבל אשראי
עו"ד מיכל מגידו, מנכ"לית קפיטל MAX: "אחת המכות הקשות בשוק הנדל"ן כיום היא מחנק האשראי של היזמים. בשנה האחרונה אנו עדים להקשחה משמעותית של מדיניות האשראי מצד הבנקים בעקבות דרישות רגולטוריות מחמירות והחשש מסיכונים בענף. ההחלטה של בנק ישראל מהחודש שעבר להגביל באופן גורף את מבצעי 20-80, שבהם הרוכשים משלמים 20% ממחיר הדירה במעמד הרכישה ו-80% בגמר הבנייה, החריפה את המצב עוד יותר. מציאות זו מקשה על יזמים לעמוד ביעדי המכירות הנדרשים לקבלת ליווי פיננסי, ועלולה להביא לקיפאון במכירות במיוחד באזורי ביקוש גבוה.
"יש לציין שהשוק מציע פתרונות מימון חוץ-בנקאיים חדשים, גמישים ויצירתיים, דוגמת קרנות מוסדיות ייעודיות וחברות המתמחות במימון ליזמים. אלו מהווים אלטרנטיבה ליזמים השואפים להמשיך לפעול ולשמור על יציבות פיננסית. על היזמים להסתגל למציאות המשתנה, לבחון פתרונות אלו ולנהל את הסיכונים בזהירות, כדי להמשיך לקדם פרויקטים איכותיים ולהגן על רוכשי הדירות".
8. מעט מאוד חדשנות טכנולוגית
שמרית מגן אדמוני, מנהלת חטיבת הפרויקטים JLL ישראל: "בענף הנדל"ן הישראלי אימוץ טכנולוגיות חדשניות מתרחש בקצב איטי למדי. בעולם, כלים כמו מערכות ניהול חכמות, בינה מלאכותית לניתוח מידע וכלי חיזוי מבוססי דאטה כבר הפכו לחלק בלתי נפרד מניהול ומתכנון נכסים. בישראל, לעומת זאת, שילוב הטכנולוגיה עדיין מתרחש באיטיות, ורק בקרב חלק מהשחקנים לרוב ביוזמות נקודתיות. התוצאה היא שהענף ממשיך להתבסס על שיטות מסורתיות, מה שמגביל את יכולתו להשתפר, להתייעל ולהתחרות בזירה הבינלאומית".
5 צפייה בגלריה
"למרות היתרונות, עדיין יש דיירים שמתעקשים לתקוע פרויקטים מסיבות לא ענייניות". התחדשות עירונית בתל אביב
(צילום: גל פליבה)
9. מדד תשומות הבנייה אינו משקף את השוק
עו"ד שולמן: "העדכונים שמבצעת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) במדד תשומות הבנייה לא נעשים בתכיפות מספקת, ולכן הם אינם משקפים את השינויים בשוק. כך יצא שמדד תשומות הבנייה של חודש ינואר האחרון זינק בחדות בשיעור של 2.6%, אולם העדכון שביצעה הלמ"ס התנקז לחודש אחד, במקום לבצע אותו בצורה מדורגת יותר, שיאפשר לשוק לעכל את העלייה.
"המחסור בכוח האדם בענף הבנייה מאז ה-7 באוקטובר הביא לעלייה משמעותית בשכר העבודה. גם חומרי הגלם עצמם התייקרו, השינוע, הזמינות של החומרים ועוד. שינויים אלה לא קיבלו מספיק ביטוי במדדי תשומות הבנייה - דבר שגרם לנזקים כבדים לקבלנים. הרווחיות בתחום קבלנות הביצוע היא אחוזים בודדים וסטייה של כמה אחוזים בהוצאות השוטפות ביחס למדד - משמעה ירידה דרמטית ברווחים וברווחיות".
10. דיירים סרבנים בהתחדשות עירונית
סדלר: "אחת המכות בתחום ההתחדשות העירונית היא מכת הדיירים הסרבנים. על אף שאנו רואים בכל רחבי הארץ את פירות ההתחדשות העירונית ואת יתרונותיה, כשאנשים רבים זוכים לקבל דירות חדשות, משפרים את איכות חייהם ואף נהנים מממ"ד בטוח בזמן מלחמה ממושכת – עדיין יש יחידים המנסים לתקוע מקלות בגלגלים של הפרויקט מסיבות שאינן סבירות ומוצדקות.
"לעתים מדובר באמת בפחד של הדיירים בשל חוסר היכרות עם התהליך וחשש מתוצאותיו. במקרים האלה, לרוב אחרי תהליך רגיש של שיחות והסברים – הדיירים מצליחים להבין ומתרצים. בתי המשפט בישראל נוטים לפסוק נגד אותם דיירים שסרבנותם העיקשת נובעת משיקולים לא ענייניים, אולם לפעמים התהליך אורך זמן רב בשלב מאוד מתקדם, מה שמעכב את הפרויקטים ופוגע בכלל הדיירים במתחם".
