משכנתא בזמן מלחמה - מה עושים?
(ירון ברנר)
מאז פרוץ המלחמה מול איראן, קרן הפיצויים מס רכוש מדווחת על היקף חסר תקדים של פניות. על פי הנתונים של רשות המיסים, הוגשו עד כה 22,932 תביעות, מהן 18,890 תביעות על נזק למבנים, 1,827 תביעות על נזקים לרכב, 2,215 תביעות על תכולה ורכוש אחר. כ-6,000 איש פונו מבתיהם בשל נזק ממשי למבנים, חלקם לא יוכלו לשוב לדירותיהם במשך חודשים ואף יותר.
בעוד שמערכת הביטחון והרשויות עוסקות בחילוץ הנפגעים, בשטח האזרחי עולות שאלות בוערות: מהן הזכויות של שוכרים שאיבדו את דירתם? מה האחריות של בעלי נכסים שנפגעו? ומה צפוי לקרות לנכסים הפגועים? עו"ד רננה גרינברג, שותפה במחלקת הנדל"ן במשרד עוה"ד עמית, פולק, מטלון ושות', משיבה לשאלות המרכזיות של שוכרים ובעלי דירות שנפגעו.
אני שוכרת דירה שניזוקה במתקפת הטילים. האם אקבל מימון לדיור חלופי? מה משך המימון ולכמה זמן הוא ניתן?
"שוכרת שדירתה ניזוקה באופן ישיר כתוצאה ממתקפת טילים ואינה ראויה למגורים, זכאית למימון דיור חלופי לפי תקנות מס רכוש וקרן פיצויים , בתנאי שתמשיך לשלם את שכר הדירה למשכירה. עם זאת, חשוב לחדד כי אם השוכרת כבר מקבלת פיצוי או שוהה בדיור חלופי במימון אחר (כגון מלון או מענק אכלוס), היא אינה זכאית לפיצוי נוסף. משך המימון קשור לתקופה שבה הדירה אינה ראויה למגורים והשוכרת ממשיכה לשלם שכר דירה".
האם השוכרת זכאית לפיצוי על רכוש אישי שניזוק (רהיטים, בגדים, מוצרי חשמל)?
"כן. שוכרת שרכושה האישי ניזוק כתוצאה ישירה ממתקפת טילים זכאית לפיצוי. הפיצוי ניתן ללא צורך בביטוח, והוא מכסה את הוצאות תיקון הנזק או רכישת פריטים חדשים דומים, וזאת עד לתקרות סכום שנקבעו עבור כל סוג של רכוש. תהליך קבלת הפיצוי מנוהל על ידי המנהל הקבוע בחקיקה, וכולל הגשת תביעה, קבלת החלטה ותשלום הפיצוי בתוספת ריבית. בנוסף, ישנה אפשרות להגדיל את סכום הביטוח בתוספת תשלום פרמיה קטנה, באתר של מס רכוש".
אם השוכרת לא מבטלת את החוזה, האם היא מחויבת להמשיך לשלם שכר דירה?
ככלל, בדירה שנפגעה והפכה בלתי ראויה למגורים השוכר פטור מתשלום דמי השכירות, שכן חוזה כזה ניתן לביטול על פי דיני החוזים כי מטרת השכירות סוכלה. אם מכל סיבה שהיא, החוזה לא בוטל והשוכרת חבה בתשלום דמי השכירות, הרי שהיא תהיה זכאית לפיצוי על כך. המשכיר, לעומת זאת, ככל הנראה יהיה זכאי לפיצוי על אובדן הכנסתו העסקית מדמי השכירות.
אני בעלת דירה שנפגעה כתוצאה מירי הטילים. מי קובע אם המבנה שלי ישוקם או ייהרס?
"הרשויות המקומיות אחראיות לקבוע, גם בימי שגרה, אם מבנה בתחומן המוניציפאלי ראוי למגורים או מהווה מבנה מסוכן, ואם הוא מהווה מבנה מסוכן האם ניתן לשקמו בהתאם לדרישות מפורטות של הרשות המקומית או שיש צורך בהריסתו והקמתו מחדש מאחר ומדובר בנזק שאין אפשרות לשקמו אחרת".
האם הפגיעה בבניין מהווה הזדמנות ליזום פרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38?
"כן, ויפה שעה אחת קודם. זו מגמה שכבר ניתן לראות אותה בימים אלו יותר ויותר, כאשר מגיעות פניות חדשות רבות ואף ישנה התעוררות מחודשת במתחמים בהם כבר החלו בהחתמת בעלי דירות והיו בעלי זכויות שהשתהו בהחלטתם להצטרף לפרויקט. נושא עידוד ההתחדשות העירונית בישראל מוכר והחשיבות שלו כבר ידועה ומורגשת בערכאות השיפוטיות האחראיות על בחינת סירוב של בעלי יחידות בבניינים/מתחמים. ברור לכל, כי בזמנים שכאלה החשיבות מקבלת אישוש וחיזוק אף יותר".
עו"ד רננה גרינברג צילום: אייל טואגהאם יידרשו היתרי בנייה מחדש? והאם ייגבו היטלים נוספים?
"ככל ומתארגנים במסגרת ביצוע פרויקט התחדשות עירונית הכולל הריסה והקמת מחדש (בין אם של מבנה בודד ובין אם במתחם), היתרי בנייה חדשים יידרשו לרוב לפרויקט החדש במסגרתו נוספות יחידות חדשות, בדומה להתנהלות שאינה נובעת מנזק שנגרם למבנה. עם זאת, קיימים פטורים זמניים לצורך בהיתר בניה למתחמי מגורים במצב ביטחוני מיוחד, במסגרת הוראות שעה בחקיקה, בכפוף לאישור שר הפנים ובהתאם להוראות החוק הרלוונטיות. לגבי גביית היטלים נוספים, בפרויקטים של התחדשות עירונית החקיקה מסדירה פטורים רבים עבור בעלי הזכויות (מס שבח, מע"מ שירותי בניה וכן היטל השבחה, לפי נסיבות הפרויקט והתמורות), כחלק מכוונת המדינה לעודד פרויקטים מסוג זה".
האם יש חובה להמשיך לשלם לוועד הבית או לחברת הניהול אחרי שהבניין נפגע?
אם לאחר פגיעת הטילים הבניין ריק מדיירים ולא מתבצעת בו כל פעילות של תחזוקה, ניקיון או ניהול אין חובה להמשיך ולשלם תשלומים שוטפים לוועד הבית או לחברת הניהול, משום שאין שירות שניתן בפועל ואין הוצאה שיש לה כיסוי. עם זאת, אם מתבצעות פעולות מסוימות גם בזמן הפינוי (כמו שמירה על הנכס, ניתוק מים/חשמל, תיאום מול הרשויות), ייתכן ויידרש תשלום חלקי או זמני, בכפוף להחלטת הדיירים או להסכם מול חברת הניהול.
