שווי מכרזי המיליארדים ברובע המגורים המתוכנן בשדה דב בתל אביב נחתך בכמעט חצי: רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) פרסמה היום את הזוכים במכרזי תוכנית מרכז רובע שדה דב, הכוללים 4,191 יחידות דיור על עתודת הקרקע מהמבוקשות ביותר בישראל, המשתרעת על שטח של כ-570 דונם בשטח שדה התעופה שפונה. מדובר ב-4 מכרזי ענק מתוך 5 מכרזים במרכז הרובע, והשלמתם נדחתה כבר מספר פעמים. מכרז נוסף להקמה של כ-260 יחידות דיור בבעלות משותפת של רמ"י ובעלי קרקעות פרטיים נכשל בשלב זה.
תמורת הקרקעות תגרוף המדינה מעל כ-6 מיליארד שקל כולל הוצאות פיתוח. המשמעות היא ששווי הקרקע הממוצע ליחידת דיור עומד במכרזים אלה על סכום של כ-1.8 מיליון שקל, לא כולל הוצאות פיתוח ומע"מ (כך שעם הוצאות אלה מדובר בסכום של כ-1.9 מיליון שקל). זוהי צניחה של יותר מכ-40% בשווי הקרקע ליחידת דיור לעומת מחירי השיא שנרשמו בשנים 2021-2022, שעמדו על מחיר ממוצע של כ-2.8 מיליון שקל ליחידת דיור. נזכיר כי בעקבות מחירי שיא אלה, קרסה חברת חנן מור, שזכתה באחד המכרזים.
מרכז הרובע מאופיין בעירוב שימושים וכולל מגורים בהיקף של כ-7,128 יחידות דיור בתמהיל דיור מגוון, כגון דיור מוגן, דיור בר השגה (להשכרה ארוכת טווח) ודירות קטנות. במכרזים שווקו 4,191 יחידות דיור, כאשר כלל המגורים ברובע כוללים כ-2,940 יחידות דיור נוספות. הבינוי ברובע, שתוכנן על ידי משרד ארי כהן-מיכאל וינד אדריכלות ובינוי ערים, כולל בינוי של 5-9 קומות ומגדלי מגורים של עד 45 קומות.
בנוסף ליחידות הדיור, הרובע כולל שטחים למגורים בשילוב מסחר ומשרדים/מוסדות ומבני ציבור, שטחים נוספים למוסדות ומבני ציבור, שטחי מסחר, תעסוקה ותיירות, תיירות ונופש, תשתית דרכים ושטחים פתוחים לרווחת הציבור. לארבעת המכרזים הללו נרשמה היענות גדולה של יזמים, כאשר המכרז החמישי נכשל, כאמור. למכרז לדיור מוגן בהיקף של כ-350 יחידות דיור הוגשו 7 הצעות, וזכתה בו קבוצת עזריאלי באמצעות חברת פאלאס רעננה-דיור מוגן, שתשלם כ-600 מיליון שקל.
צפו: תוכנית שדה דב
(צילום: רמ"י)
למכרז על הקרקע הגדולה במתחם מרכז שדה דב, הכוללת 7 מתחמים לבניית 2,606 יחידות דיור, הוגשו 30 הצעות. על הקרקע ישולם לרשות סכום של למעלה מ-5 מיליארד שקל. חברת האחים ישראל תבנה 424 דירות בכ-843 מיליון שקל; גינדי החזקות תבנה 326 דירות תמורת כ-595 מיליון שקל ועוד 382 דירות בכ-644 מיליון שקל; אלקטרה מגורים יחד עם דן נדל"ן, זרוע ההשקעות והנדל"ן של קבוצת דן תחבורה באמצעות נהור בע"מ, יבנו 437 דירות וישלמו כ-807 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח. חברת לוזון רונסו תבנה 340 דירות בכ-730 מיליון שקל; קבוצת חג'ג' תבנה 350 דירות בכ-864 מיליון שקל; וחברת א.א.י אבו מגורים עם תומר קוקו השקעות יבנו 347 דירות בכ-605 מיליון שקל.
כמו כן, הושלמו שני מכרזים של רמ"י ודירה להשכיר להקמת 966 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח, מתוכן 483 דירות יושכרו במחיר מופחת לזכאים. בשני המכרזים זכתה חברת פרשקובסקי מניבים, והם כוללים גם שטחי תעסוקה בהיקף של 4,618 מ"ר, שטחי מסחר בהיקף 4,663 מ"ר ומבני ציבור בהיקף 1,201 מ"ר. למכרז אחד הוגשו 7 הצעות ופרשקובסקי תשלם עבור הקרקע כ-282 מיליון שקל; למכרז השני הוגשו 5 הצעות ועבורו תשלם החברה כ-489 מיליון שקל.
ירידת המחירים תגולגל לרוכשים?
יוסי פרשקובסקי, יו"ר חברת פרשקובסקי, אמר ל-ynet אחרי הזכייה: "אנחנו מחזקים את מעמדנו כשחקן מרכזי במתחם שדה דב, עם הזכייה בפרויקט רחב היקף שיחדד את השפעתה החברה על התחדשות האזור. חברת פרשקובסקי, המובילה את ענף הייזום והבנייה בישראל, מאמינה בפיתוח מרחבי מגורים איכותיים ומשקיעה בתחום הדיור להשכרה, מתוך חזון ליצירת פתרונות דיור ארוכי טווח ברמה הגבוהה ביותר".
השמאי והמשפטן ארז כהן התייחס לנתוני המכרזים ואמר כי "נראה שהצניחה במחירי הקרקע באחת השכונות היקרות ביותר בתל אביב מגלמת בתוכה מספר אירועים דרמטיים בשנתיים וחצי האחרונות, החל מהעלייה החדה בריבית במשק, האטה כלכלית בעולם, יוקר המחייה ועד המלחמה מאז אוקטובר 2023. לפי תוצאות המכרז, נראה ששוק היוקרה משלם על כך באמצעות ירידת מחירי הקרקעות, ונותר לראות האם ירידת המחירים תגולגל גם לרוכשי הדירות בסוף הדרך".
עם זאת, הוא מוסיף כי "צריך לקחת את הדברים בערבון מוגבל. לירידת המחירים עלולה להיות השפעה על הכדאיות הכלכלית של יזמים, במיוחד כאשר מדובר בהוצאות פיתוח כבדות ובסיכונים שהם נוטלים על עצמם, בטח במיזמי בנייה רחבי היקף. בסופו של דבר, הצלחת המכרזים מהווה צעד חיובי לשוק הדיור, שיאפשר להגדיל את היצע הדירות עבור מגוון אוכלוסיות, ביניהן גם דיור יוקרה, לצד דיור בר השגה ודיור מוגן, באחת הקרקעות הזמינות האחרונות לבנייה בתל אביב".
יעקב סיסו, שותף מנהל בקרן יסודות, לא מציג אופטימיות ומדגיש כי "תוצאות המכרז הנוכחי אינן מעידות על ירידה צפויה במחירי הדירות בשדה דב. מניתוח נתוני הזכייה במכרזים הפומביים לא צפויה ירידה נומינלית במחירים, למרות ירידה במחירי הקרקע. הסיבה לכך נובעת מההפרש בין הריבית במועד הזכייה הישן, שאז עמדה על כ-1.6%, לעומת הריבית כיום שעומדת על כ-6%. מדובר בהפרש של כ-4.5%, שכאשר לוקחים בחשבון שהעלייה לקרקע לוקחת בממוצע כ-3 שנים, מגיעים לריבית מצטברת של כ-15% שמייקרת מאוד את הפרויקט".
בנוסף, הוא אומר כי "עלויות הביצוע עלו בשיעור של כ-20%. השקלול של שני הגורמים הללו מקוזז בירידה במחירי הקרקע, והתוצאה נשארת די זהה למחירי המכרזים של 2021. יזם שירצה לשמור לעצמו על רווחיות דומה, יהיה חייב לשמר את מחירי המכירה הקיימים היום בשדה דב. השפעת הריבית ניכרת במיוחד במכרזים לדיור להשכרה, שמהווה פקטור משמעותי בכדאיות הכלכלית והרווחיות של היזם ולכן גם רואים שם ירידה משמעותית של קרוב ל-72%".
"גיים צ'יינג'ר לשוק הדיור בת"א"
שר הבינוי והשיכון, יצחק גולדקנופף: "ההיענות הגדולה של המגזר העסקי היא בגדר הבעת אמון בתוכניות שמובילה רמ"י ברובע שדה דב. לא בכל יום מתווספות אלפי דירות לתל אביב, המהוות מסה משמעותית שתשפיע בצורה ישירה על שוק הדיור בעיר. משרד הבינוי והשיכון והממשלה מחויבים להמשיך להגדיל את היצע יחידות הדיור בכל רחבי המדינה וכך נמשיך לעשות".
מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן: "שיווק המגרשים לשכירות ארוכת טווח ברובע שדה דב הוא חלק ממדיניות כוללת שמטרתה להרחיב את היצע פתרונות הדיור בישראל, בהתאם לצרכים המשתנים של משקי הבית. לצד פיתוח שוק שכירות ארוכת טווח, אנו מקדמים את תכניות דיור – מדירה בהנחה עד הרחבת המענה לזכאים בשכירות יציבה ובטוחה. נמשיך לפעול כדי להבטיח דיור איכותי ונגיש לכלל האוכלוסייה, תוך פיתוח וקידום תשתיות וסביבת מגורים הכוללת תעסוקה, מסחר ושטחים ציבוריים".
מנהל רשות מקרקעי ישראל, ינקי קוינט: "המכרזים שנסגרו היום בהצלחה מהווים גיים צ'יינג'ר לשוק הדיור בתל אביב. הגדלת ההיצע והשיווקים הרבים הביאו לירידת מחירים גם במתחם היוקרתי. לאורך כל הדרך עמדנו על כך שיינתן מענה לכלל האוכלוסיות בחברה הישראלית, ובתוכנית זו יש מאות יחידות דיור בנות השגה, השכרה לטווח ארוך ודיור מוגן לגיל השלישי. ההיענות הגבוהה של היזמים למכרזים מעידה על מידת האמון של המגזר העסקי ושל הציבור. שדה דב הוא הדוגמא הטובה ביותר ליתרון שבניהול מרכזי של הקרקע. רמ"י פועלת לשימוש יעיל בקרקעות המדינה ולפינוי והעתקה מחדש של מוסדות וגופים באזורי ביקוש. בימים אלו אנחנו עובדים על מהלכים דומים, כמו פינוי בסיסים והעתקת בתי חולים".
יו"ר דירה להשכיר, חיים פרוימוביץ': "שני מכרזי דיור להשכרה ברובע שדה דב מהווים נדבך משמעותי בהרחבת היצע הדיור להשכרה ארוכת טווח בתל אביב. הצלחת המכרזים מעידה על האמון הרב של החברות היזמיות בקידום פתרונות דיור להשכרה ארוכת טווח. רובע שדה דב, שצפוי להפוך לאחת השכונות המבוקשות בעיר, מצטרף לשורה של פרויקטים מוצלחים שמקדמת החברה בתל אביב, המציעים לציבור שוכרי הדירות אלטרנטיבה ראויה לדירה בבעלות ולשוק השכירות החופשי הבלתי מפוקח. שיווק המתחמים בתל אביב נעשה במקביל להגדלת היצע הדיור להשכרה ארוכת טווח ברחבי הארץ בדגש על צפון ודרום הארץ, באמצעות אגפי השיווק והתכנון של החברה".
ענבל דוד, מנכ"לית דירה להשכיר: "הצלחת המכרזים ברובע שדה דב מהווה אבן דרך משמעותית בפיתוח שוק השכירות ארוכת הטווח בתל אביב. מחצית מיחידות הדיור יושכרו במחיר מופחת משמעותית ממחיר השוק החופשי. עם השלמת מכרזים אלו, היקף יחידות הדיור של דירה להשכיר ברחבי תל אביב יגדל לכ-3,613 יחידות דיור במיקומים מגוונים - צפון העיר, מרכזה ודרומה, במחירים מפוקחים המעניקים ביטחון כלכלי ושקט נפשי לשוכרים. דירה להשכיר שוקדת על שיווקים נוספים בפריסה ארצית לשנת 2025 בהיקף של אלפי יחידות דיור נוספות ומתכננת תבע"ות בהיקף של למעלה מ-100,000 יחידות דיור שיגדילו את מלאי הדיור להשכרה".
