בשיתוף בנק מזרחי טפחות
צפו בפאנל המלא:
שיקום והתחדשות עירונית - שיחה עם פנינה אלה ,עו"ד אלעזר במברגר ורונית אשד לוי
במסגרת כנס "בונים עתיד" של מזרחי טפחות וידיעות אחרונות, נערך פאנל מיוחד העוסק באתגרי ההתחדשות העירונית בישראל בצל מלחמת "חרבות ברזל". הדיון התמקד בהזדמנויות הטמונות בשיקום היישובים שנפגעו, באתגרים הכלכליים והרגולטוריים שמעכבים את התהליך, ובפתרונות שמציעה הממשלה לקידום פרויקטים במרכז ובפריפריה. המומחים הציגו תמונה מורכבת של שוק ההתחדשות העירונית בישראל, שהופך למרכיב קריטי באג'נדה הלאומית בעקבות המלחמה.
מלחמת "חרבות ברזל" הותירה בנו צלקות עמוקות, אך גם הדגישה ביתר שאת את הצורך הלאומי הדחוף בשיקום פיזי וחברתי של יישובים רבים שנפגעו. כעת, יותר מתמיד, ענף ההתחדשות העירונית, שקודם בשנים האחרונות בעיקר באזורי הביקוש במרכז הארץ, נדרש באופן מיידי גם בפריפריה. האם ניתן ליצור מציאות טובה יותר מתוך ההרס? שאלה זו עמדה במרכז דיון שנערך לאחרונה, בו התכנסו בכירי הענף לדון באתגרים ובהזדמנויות העומדות לפתחנו.
הזירה הכלכלית: עלויות עולות וציפיות להתאוששות
שוק הנדל"ן כולו זקוק היום יותר מתמיד למימון, במיוחד לאחר תקופה של מלחמה ומשבר. עם זאת, גורמי המימון אינם מהווים חסם מרכזי בשנים האחרונות, קיימת תחרות בריאה, וקיימים פתרונות לצרכי השוק. הבנקים רואים את עצמם כ"צלע שלישית" הכרחית בפרויקטים הללו, ומחויבים לתהליך, בתחושה שזו "זכות גדולה להיות חלק מגורם שמשקם את הארץ, לבנות הן במרכז והן בפריפריה... כי אין לנו ארץ אחרת".
האתגרים הכלכליים המרכזיים נובעים מעלייה משמעותית בתשומות הבנייה – מחירי חומרי גלם, עבודה, שינוע וריבית – מה שמכביד מאוד על תקציבי הפרויקטים ומהווה גורם מעכב בשוק. "מאוד עלו תשומות הבנייה", הדגישה פנינה אלה, מנהלת סקטור בנייה ונדל"ן במזרחי טפחות, לדבריה דרישות הקבלנים להגדלות תקציביות נובעות מכך.
עוד היא מוסיפה כי "שנת 2024 הייתה שנה טובה ואי אפשר להתעלם מזה, ראינו את זה גם בהיקף העסקאות וגם התחלות בנייה". בנוסף, ישנה הטיה בביקוש מדירות יד שנייה לדירות חדשות, מגמה המיטיבה עם היזמים. חשוב לציין כי חלק מהפרויקטים בפריפריה, אינם כדאיים כלכלית ללא תמיכה חיצונית.
האתגר הרגולטורי: חוסר ודאות והיעדר אחידות
תהליכי התכנון של פרויקטים בהתחדשות עירונית אורכים זמן רב. גם תוכניות שיקום באזורי ההרס נמצאות עדיין בשלבי תכנון. "חוסר ודאות זה הבעיה העיקרית של היזמים", מציינת אלה ומוסיפה ש"חוסר ודאות והפתעות שמלוות אותך לאורך הדרך זה בלתי נסבל".
בעיה מהותית נוספת היא היעדר שפה אחידה ועמדה ברורה בין הרשויות המקומיות השונות לגבי התמורות המוענקות לדיירים ואורך התהליכים. כל עירייה פועלת לפי גישה שונה, מה שיוצר בלבול וקשיים לדיירים וליזמים כאחד. "המצב שבו כל עירייה פועלת אחרת וקובעת תמורות שונות יצר קושי רב בשוק", מציינת רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה ישראל למגורים.
היא מוסיפה כי מצב זה יוצר "מצב שדיירים לא יודעים להשוות ואז נוצר המצב שאנחנו, היזמים והרשות הממשלתית יודעים כמה תיתן והיזמים והמכרז וכמה נותנים יותר כדי לזכות בגבולות הסביר". קיימת הבנה כי תקן 21 והמלצות הרשות הממשלתית בנוגע ל"תמורות ראויות" סייעו לייצר הכוונה מסוימת בשוק.
המעורבות הממשלתית: תקציבי ענק ותקווה לסבסוד
המלחמה הביאה להכרה מחודשת בצורך הלאומי בהתחדשות עירונית, במיוחד באזורים שנפגעו, כחלק אינטגרלי מתוכניות השיקום. אלעזר במברגר, ראש הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מדגיש כי האתגר הגדול ביותר הוא "להביא את ההתחדשות העירונית שכבר מצליחה לאיחוד עם תוכניות השיקום". הממשלה אכן אישרה סכומים משמעותיים לשיקום: 18 מיליארד שקל לחבל תקומה ו-15 מיליארד שקל לשיקום הצפון.
בשורת תקציבי השיקום הגדולים, קיימת הסכמה מקצועית עם משרד האוצר להקצאת מאות מיליוני שקלים לסבסוד פרויקטים. תקציבים אלו יהיו זמינים לראשונה בשנת 2025, וצפויים לשמש בעיקר פרויקטים במרחב העירוני בערים כמו שדרות בדרום וקריית שמונה ושלומי בצפון.
"השקעת מיליארדי שקלים בכסף ממשלתי בדבר הזה שהוא לא כלכלי במקומות שיש בעיניי השקעה הכי נכונה שיש", מציין במברגר. לדבריו, פרויקטים בפריפריה אינם יכולים להתקדם ללא מענקי השלמה, ומענקים ממשלתיים הם הפתרון המרכזי במקום קרקע משלימה בפריפריה שאינה מהווה מנוף כלכלי משמעותי באזורים אלו. עוד הוא מציין כי בשנים האחרונות שולמו למעלה ממיליארד שקל של כסף ממשלתי ליזמים פרטיים לטובת העניין.
הרשות הממשלתית פועלת גם למתן פתרונות מעבר לכסף, כמו "אחיזה וניהול", והדגימה זאת בהקדמת מענקי השלמה לפרויקט באשקלון מ-2025 ל-2023 בעקבות המלחמה.
הפתרונות והעתיד: צמיחה, ודאות ויחסי אמון
כדי לקדם את השוק ולהפוך פרויקטים שאינם כלכליים לכדאיים (בעיקר בפריפריה), נדרשת כאמור סובסידיה ממשלתית. מעבר לכך, יש צורך בפתרונות חוקיים שיסייעו להגיע לרוב הדרוש, ו"פתרונות חכמים" להסדרים עם דיירים מורכבים כמו קשישים, שכן אלו מהווים "חסמים דרמטיים שמעבר לכסף".
רונית אשד לוי מדגישה כי "יזם שמצליח זה יזם ש'מחובר לדיירים' והדיירים מחוברים לתהליך, וזה כל החוכמה. יזם שמצליח זה יזם ששומר על רמת אמון גבוהה וקשר עקבי עם הדיירים שלו שמשקף להם גם כשטוב וגם כשרע וגם כשמורכב וגם כשקשה, יזם שיודע לדבר את האמת ולא לעגל פינות, להתמודד איתה".
במקומות שבהם ישנה "שפה אחידה וברורה מאוד" מצד הרשות המקומית, כמו בנתניה, הבחירה מתמקדת פחות ב"מטר כזה או מטר כזה" ויותר "באיכות היזם שיודע לקדם פרויקטים בעיר הזאת שזה הרבה יותר משמעותי".
שוק ההתחדשות העירונית עבר התבגרות מרשימה בשנים האחרונות. הוא מהווה כיום כשליש מהתחלות הבנייה בישראל, וקיימת הערכה כי תוך מספר שנים הוא יגיע ל-40-50% מהשוק כולו. הממשלה מבינה היום שהבנייה ב"מרקם הוותיק" היא "ברז חדש של בנייה" שיש לתמוך בו.
בשנת 2025 צפויים לצאת לדרך מהלכים משמעותיים: תקציבי הסבסוד הממשלתיים יהיו זמינים, יפורסמו "קולות קוראים" ליזמים שגורמי המימון יכירו בהם, וצפויים לצאת לדרך פרויקטים בהיקפים גדולים, למשל כ-1,500 דירות צפויות להיבנות לשנה בקריית שמונה בלבד מתוך פוטנציאל של כ-4,000 דירות.
פנינה אלה ציינה מגמה נוספת בשוק: "אנחנו רואים הרבה מאוד עסקאות בין יזמים על עסקאות של התחדשות עירונית לפני שהעסקה מתחילה". ל"עסקאות " הללו יש שווי כלכלי, וגורמי המימון מכירים ומממנים שווי זה עוד לפני שהפרויקט יצא לדרך בפועל. מגמה זו נתפסת כמבורכת שכן היא "מקדמת יציאה של העסקאות האלה לדרך אחרי תקופה מאוד ארוכה".
2 צפייה בגלריה
"אנחנו רואים הרבה מאוד עסקאות בין יזמים על עסקאות של התחדשות עירונית לפני שהעסקה מתחילה", פנינה אלה
(יאיר שגיא)
יוזמות של שת"פים עם דיירים
עוד מציינת פנינה אלה כי בבנק נעשה סקר לפני שנה: "שאלנו אנשים שרצו לקנות דירה עד כמה הנושא של מרחב מוגן חשוב עבורם, קיבלנו הוכחה שזה מאוד חשוב ומעל 80% מאנשים אמרו שהם לא יקנו דירה ללא ממ"ד. זה מראה את הלך הרוח גם של הרוכשים וגם של בעלי דירות הוותיקים שמבינים שהם צריכים לשדרג את הדירה שלהם, לייצר להם דירה בטוחה גם בפני רעידות אדמה וגם בפני איומים ביטחוניים ואנחנו רואים יוזמות הולכות ועולות ושת"פים של דיירים. יזמים מספרים לי שיש נכונות, הדיירים יותר פתוחים היום לעולם הזה".
בשיתוף בנק מזרחי טפחות
