"הריבית היא המכשול הגדול ביותר בפרויקטים של שכירות לטווח ארוך. ברגע שתהיה ערבות מדינה לפרויקטים האלה, יהיה הרבה יותר קל להוציא אותם לפועל", כך אמר היום (רביעי) יוסי פרשקובסקי, יו"ר דירקטוריון פרשקובסקי השקעות ובניין, בכנס נדל"ן שנערך באילת. פרשקובסקי התייחס למשבר בשוק הדיור להשכרה ארוכת טווח בעקבות סביבת הריבית הגבוהה, והסביר שגם אם המדינה תכניס את היד לכיס כדי לעודד יזמים לבנות פרויקטים כאלה - היא לא תפסיד מכך.
"אם אנחנו ב-95% תפוסה בפרויקטים האלה, למדינה אין שום סיכון בזה ולא נעשה בערבות הזאת שימוש", הבהיר. "אם המדינה תרים את הכפפה, כל השוק של השכירות לטווח ארוך יפרח". את הדברים אמר פרשקובסקי בפאנל בנושא "התנעת שוק הדיור להשכרה לטווח ארוך" שנערך במסגרת ועידת מרכז הבנייה הישראלי.
2 צפייה בגלריה
פאנל "התנעת שוק הדיור להשכרה לטווח ארוך". עדיאל שמרון (מימין), ענבל דוד, גלית רון, נתנאל לפידות ויוסי פרשקובסקי
(צילום: עידן גרוס)
עוד אמר פרשקובסקי כי "אני חושב שדיור להשכרה הוא נדל"ן מניב כמו משרדים ומלונות, ולמעשה הוא השמרני והסולידי מבין פרויקטים בנדל"ן מניב. אנחנו מסתכלים על דיור להשכרה כפרויקט קהילתי לטווח ארוך. קנינו את הקרקעות כבר לפני כמה שנים במחירים נמוכים יותר, אנחנו גם מבצעים את ביצוע הפרויקטים בעצמנו, אז לנו יש עסקה יפה ולאורך הזמן הנכס ישביח את עצמו. בסופו של דבר, אם קונים קרקע במחיר הנכון המודל של שכירות לטווח ארוך הוא טוב".
יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג, התייחס גם הוא לעובדה שפרויקטים להשכרה ארוכת טווח הפכו פחות אטרקטיביים בעיני היזמים בעקבות התייקרות המימון. "זה לא סוד שהיום הכסף יוצא החוצה, אנחנו רואים את הקמפיינים בקפריסין ויוון, לרנקה הפכה להיות כבר שכונה ישראלית. ההון העצמי של אלו שיכלו לרכוש דירות בישראל נלקח החוצה בגלל המיסוי הגבוה", אמר אמסלם.
לדבריו, "אנחנו כן רוצים לאפשר לאלו שלא מסוגלים לרכוש דירה, את האפשרות לגור בבית חדש. התפוסות שלנו בפרויקטים לטווח ארוך עולה על 95%, אבל אין ספק שבצד היזמי המודלים של שכירות ארוכת טווח חטפו זעזוע עמוק עם עליית הריבית. כשאתה רץ לטווח ארוך והתשואות קטנות, יש מחשבה נוספת לחלופה של כסף. אבל אנחנו בהחלט מאמינים אידיאולוגית שצריך לאפשר דיור להשכרה".
"התחום השתנה מאז תחילת המלחמה"
עדיאל שמרון, מנכ"ל שותפות הראל עץ השקד לדיור להשכרה, מתח ביקורת על תחום ההשכרה לטווח ארוך ואמר בפאנל כי "מודל דיור להשכרה לא קיים בשום מקום בעולם, המודל שהמציאו פה אמר לגופי המימון - תסתכלו עוד 20 שנה ויהיה בסדר".
ענבל דוד, מנכ"לית דירה להשכיר, הבהירה כי בחברה "עושים דברים רבים להגברת כדאיות הפרויקטים. אנחנו נותנים אפשרות למכור עד 40% מדירות פרויקט לעוד 20 שנה, מאפשרים פריסת תשלומים רחבה, הפרויקטים שלנו מאוכלסים במלואם מנוף הגליל ועד אשקלון". לדבריה, "דירה להשכיר עם שיווקים של מתחמים בכל רחבי הארץ בהיקף של כ-7,000 יחידות דיור. הריבית אכן משפיעה על השוק, בשני הכיוונים, מצד אחד היא כמובן מייקרת מימון ומצד שני מכבידה על עול המשכנתא. כך שהביקוש לפרויקטים שלנו מצד ציבור שמחפש אלטרנטיבה לדירה בבעלות הולך וגדל. הכלי המרכזי במכרזים שנועד לייצר כלכליות הוא ההצעה הכספית על הקרקע, ומטבע הדברים אנחנו רואים שוויים נמוכים יותר בהצעות למכרזים".
עו"ד ישי איציקוביץ, מנהל מחלקת עסקאות הנדל"ן במשרד עוה"ד אגמון עם טולצ'ינסקי אשר נבצר ממנו להשתתף בפאנל, אמר בשיחה ynet כי גם ביחס לפתרון שהוצע על ידי דירה להשכיר, שיאפשר מכירה של עד 40% מהדירות לתקופה של 20 שנה, יש לתת את הדעת על כך שמתווה זה אינו פשוט ומעורר סוגיות בתחומים נוספים, ובכללן סוגיות קנייניות, חוזיות, מיסויות ואף מתחום שוק ההון, וזאת לצד סוגיות העולות מחוק המכר. "מדובר במוצר חדשני שיוצע לציבור, שלא היה קיים בארץ עד כה", הבהיר. בנוסף, הציע לקדם מספר רעיוניות במסגרת גיוס פרויקטים של דיור להשכרה לטובת פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית, "לאור היקפם העולה והחשש מהיעדר פתרון לדיור חליפי בתוקפות הבנייה".
דוד הוסיפה כי "על אף המלחמה, סגרנו בהצלחה מכרזים בנוף הגליל ובמגדל העמק ב-2024. יישמנו את ההחלטה שהובילו משרד השיכון, משרד האוצר ורשות מקרקעי ישראל לשיפור הכדאיות בפרויקטים, כולל פריסת תשלומים, אפשרות למכור 40% מהדירות בפרויקטים באופן שבו היזם ממשיך לנהל את הנכס ל-20 שנה לטובת בעלות אחודה. ובצעד לא שגרתי אבל משמעותי מול היזמים, יש גם אפשרות ליישום זה במכרזים שכבר נסגרו לפני ההחלטה".
נתנאל לפידות, מנהל אגף בכיר נכסים וחברות במשרד הבינוי והשיכון, התייחס לשינויים שהתחוללו בעולם ההשכרה בעקבות מלחמת חרבות ברזל. "תחום שכירות ארוכת טווח השתנה לגמרי מאז 7 באוקטובר", אמר לפידות וסיפר על הפתרון המיידי שנמצא לחלק מהמפונים - מגורים בשכירות בפרויקטים חדשים בערים ברחבי הארץ כמו תל אביב, רמת גן וקריית גת. "פתרון הדיור להשכרה נותן ביטחון ליזם מצד אחד, ומצד שני הקהילות מקבלות פתרון גם כן, זה יצר ביטחון לשני הצדדים", אמר.
גלית רון, הממונה על פרויקטים ושיתופי פעולה במינהל המעבר דרומה במשרד הביטחון, פרטה על המיזם שפורסם לראשונה ב-ynet במסגרתו יוקמו כ-1,200 דירות להשכרה ארוכת טווח המיועדות למשרתי הקבע בקריית התקשוב וקריית המודיעין שייפתחו בבאר שבע. "למשרתי הקבע, מרביתם בני 27-21, יש סיכוי קלוש היום לקנות דירה. האתגר שלנו הוא לא רק להעתיק את מקום העבודה שלהם אלא גם את מקום המגורים שלהם".
"לא פועלים בצורה דורסנית"
בפאנל בנושא הרגולציה והשפעתה המיידית על התחדשות עירונית, נשאלה סיגי בארי, מתכננת הותמ"ל (הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור) כיצד היא מתמודדת עם המתח מול הרשויות המקומיות בכל הנוגע לאישור תוכניות בנייה וקידום היתרים. "אנחנו לא מקדמים תוכניות שהרשויות המקומיות מתנגדות אליהן. התוכניות שלנו נועדו לדייק ולשפר את התכנון עבור התחדשות עירונית, תוך התאמה לצרכים המקומיים, כאשר אחת המטרות שלנו היא להפחית את כמות ההתניות והתנאים הנדרשים למתן היתר בנייה", אמרה.
רון רקח, ראש רשות הרישוי הארצית במינהל התכנון שהוקמה לאחרונה במטרה לצמצם זמני המתנה ארוכים בהוצאת היתרים, הבהיר: "רשות הרישוי אינה מתפקדת בצורה דורסנית. המאבקים מול הרשויות המקומיות מתנהלים בעיקר סביב אישור תכניות בנייה. לגבי היתרי בנייה, אנחנו שואפים לייצר ודאות מרבית".
2 צפייה בגלריה
פאנל בנושא הרגולציה והשפעתה המיידית על התחדשות עירונית. רון רקח (מימין), סיגי בארי, סיגל חורש, נועם גרייף ורותי שוורץ חנוך
(צילום: עידן גרוס)
סיגל חורש, מהנדסת העיר רמת גן, טענה כי "המדינה מקדמת מסלולים עוקפי ועדות עירוניות כדי להתמודד עם מחסור ביחידות דיור, אך ברמת גן ראינו שתוכניות כאלה, כמו במזרח העיר, אינן איכותיות ולעיתים חסרות שטחי ציבור מספקים. לעומת זאת, אנחנו מקדמים תכנון כוללני עם דגש על תועלת ציבורית, תשתיות מתאימות ושיפור רמת החיים לתושבים".
נועם גרייף, מנכ"ל חברת עמרם אברהם, טען כי "הבירוקרטיה והמחסור בכוח אדם ברשויות המקומיות מעכבים תהליכים ומייקרים את העלויות, שמשתקפות בסופו של דבר במחירי הדירות. ללא תמריצים כלכליים לעובדי הרשויות, המצב לא ישתנה. רמת גן, לדוגמה, היא אחת הערים שבהן הזמן להוצאת היתר בנייה הוא מהארוכים ביותר, למרות הרצון הטוב".
רותי שוורץ חנוך, יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה בחיפה, סיכמה: "הדרך שלנו לקדם שחרור היתרי בנייה היא באמצעות תב"עות (תוכניות בניין עיר) גמישות. במטה התכנון הסבירו לנו איפה לדרוש ואיפה לא לדרוש תוכנית עיצוב ובינוי. זה יכול לקצר הליכים ולהוריד עומסים".
