לאורך שנים מה שהניע את רוכשי הדירות היו שיקולים של מחיר, תנאי תשלום, קרבה למוסדות חינוך, תשואה ומפרט הדירה. כמעט שנתיים של מלחמה, שהגיעו לשיא נוסף עם הסבב מול איראן והטילים המתקדמים ששיגרה לישראל, עשויות לשנות את סדר הקריטריונים - ולהעמיד את הביטחון והמרחבים המוגנים בתיעדוף גבוה בשיקולי הקנייה של דירה חדשה.
כדי להבין את תמונת הביטחון האישי והאפשרויות המוצעות, גורמי מקצוע מסבירים את השיקולים השונים בהקמת ממ"ד (מרחב מוגן דירתי) לעומת ממ"ק (מרחב מוגן קומתי) ומעריכים מה צפוי לקרות בהמשך לשיקולי הרוכשים.
"אחת ההשלכות הברורות של סבב הלחימה האחרון היא ההבנה שצריך לבחון מחדש את כל הקשור לתכנון המרחבים המוגנים בפרויקטים למגורים", אומר צחי עומר, מנכ"ל חברת ים סוף נדל"ן מקבוצת פפושדו העוסקת בהתחדשות עירונית, בשיחה עם ynet. לדבריו, "במשך שנים תכננו ממ"דים הממוקמים בדירות, בצמוד לקירות החיצוניים של הבניין, אך הניסיון מהשטח הוכיח שמיקום כזה עשוי לחשוף את הדירה לפגיעות ישירות, ומעלה שאלות לגבי האפקטיביות של הממ"ד כמענה במצבי חירום, ובעיקר בעת פגיעת טילים".
צחי עומרצילום: באדיבות ים סוף נדלן עומר אומר כי "גורמי מקצוע מעלים כעת את האפשרות שתכנון ממ"ק, מרחב מוגן קומתי, כחלק מגרעין הבניין, בדומה לגרם מדרגות או פיר המעלית, משפר משמעותית את הבטיחות הכוללת של המבנה, וגם תורם לעמידותו בפני רעידות אדמה, הנושא שלשמו החלו לקדם התחדשות עירונית בתחילת דרכה".
עומר מסביר את שיקולי היזמים בבואם לבחור את המרחב המוגן המתאים: "כיזמים, אנחנו לא בוחרים בין ממ"ד לממ"ק מתוך שיקול אחד, אלא מתוך שילוב של שיקולים תכנוניים, רגולטוריים, בטיחותיים ונוספים. בפרויקטים שלנו אנחנו בוחרים לשלב ממ"קים פנימיים כחלק בלתי נפרד מגרעין הבניין, מתוך רצון להעניק פתרון מיטבי לדיירים, גם בהיבט הבטיחות וגם בהיבט התכנוני. רוב הרוכשים בכלל לא יודעים שיש הבדל בין ממ"ד לממ"ק, ולא תמיד מבינים מה יש בדירה שלהם. חשוב לייצר שיח פתוח ושקוף מול הדיירים, לוודא שהמידע הזה נגיש, ברור, ונשקל כחלק מהחלטת הרכישה".
לדברי השמאי והמשפטן ארז כהן, "המלחמה עם איראן העמיקה את הביקושים לדירות עם ממ"ד לעומת ממ"ק, ובוודאי ביחס למקלטים משותפים במרתפי בנייני מגורים. התדירות הגבוהה של האזעקות בכל הארץ ובכל שעות היום והלילה אילצה משפחות לשהות בהם זמן רב באופן מצטבר. הממ"דים, שמהווים חדר נוסף בבית, מאפשרים זמינות, נוחות ופרטיות שממ"קים, בהם גם אין חלונות, אינם מאפשרים. למשל, לרוץ בפיג'מה באמצע הלילה בזמן אזעקה, או אפשרות לילדים לישון בלילה בממ"ד בלי צורך לקום ולהיכנס לממ"ד ואז לחזור לחדריהם בסיום האירוע".
ארז כהןצילום: עומר קורןכהן מוסיף כי "גם להימצאות חיות מחמד בבית יש השפעה רבה, מתוך רצון להכניסן לממ"ד בעת אזעקה. העדפת הממ"דים לנוכח הנוחות שמעניקים, אף בולטת יותר כאשר לוקחים בחשבון שמבחינה הנדסית, רמת המיגון בממ"קים עדיפה, כיוון שהם לרוב בנויים סביב הגרעין הפנימי של המבנה, ולא ממוקמים בקירות החיצוניים של הבית, כמו הממ"דים. אני מעריך שמגמה זו תמשיך ביתר שאת גם בעתיד, לאחר המלחמה, ואנו צפויים לראות את ביקושים אלו באים לידי ביטוי גם בפערי המחירים בין דירות עם סוגי מיגון דומים".
"נתוני מס רכוש מצביעים על כך שישנם אלפי אנשים שאיבדו את בתיהם בעקבות המלחמה עם איראן, רבים מהם גם באזורי הביקוש המובהקים, כגון תל אביב, רמת גן ובת ים, בשונה מאירועים קודמים במהלך המלחמה שהתמקדו בדרום ובצפון", מציין עופר שר, משנה למנכ"ל רשת התיווך אנגלו סכסון. "מאז תחילת מלחמת חרבות ברזל אנו רואים עלייה משמעותית בביקושים לדירות עם ממ"דים לעומת דירות ללא פתרונות מיגון. יש ערים בהן כמעט ונעצרו ביקושים לדירות ישנות ללא מיגון, בפרט באזור הצפון, ויש אזורים בהם פערי המחירים מגיעים למאות אלפי שקלים יותר עבור דירות עם ממ"ד".
שר מוסיף כי "המלחמה עם איראן והפגיעות הנרחבות במבנים הגבירו את הביקושים למיגון בכלל הארץ. אנו רואים שיש עלייה בדרישה לדירות עם מיגון באזור המרכז, בעיקר לשכירות בשלב זה, לעומת מחסור גדול בהיצע. בעקבות המחסור בהיצע דירות עם מיגון, לעומת דירות שאין בהן פתרונות מיגון, הרי שהפער בין דירות עם ממ"ד לבין דירות עם ממ"ק הוא זניח בשלב זה, מתוך הנחה שהעיקר שיהיה מיגון נגיש ונוח".
יתרונות ואתגרים
"לכל פתרון יש יתרונות ואתגרים", מסבירה מרינה שפינדל, סמנכ"לית שיווק ומכירות בחברת קטה גרופ. "הממ"ד מעניק תחושת ביטחון, פרטיות ונגישות מלאה, אך מקשה על התכנון ומכביד על מבנה הבניין, בעיקר בפרויקטים עם מרתפים. הממ"ק, לעומתו, מאפשר תכנון דירות גמיש יותר ויכול לתפקד בשגרה כמרחב קהילתי, אך מחייב יציאה מהדירה בעת חירום ופחות פרטי".
מרינה שפינדלצילום: מושיק בריןלדבריה, "אני רואה איך הבחירה בין ממ"ד לממ"ק היא לא רק החלטה הנדסית, היא מהותית לחוויית המגורים. בפרויקטים אורבניים עם שטחים קטנים, נעדיף ממ"ק שיאפשר ניצול מרבי של הדירה. לעומת זאת, בפרויקטים למשפחות בפריפריה או בדירות גדולות, נבחר לרוב בממ"ד שמחזק את תחושת הביטחון האישי. הבחירה נעשית תמיד מתוך הסתכלות על הצרכים של הדיירים העתידיים ועל מאפייני הסביבה שבה הם יגורו".
יגאל גוברין, יו"ר איגוד מהנדסי הבנייה והתשתיות, מסביר כי "הממ"ד לפעמים קרוב לגרעין הבניין ולפעמים לא, אבל זה לא משנה משום שהמיקום שלו הוא פונקציה אדריכלית. בדרך כלל הממ"דים מהווים את חדרי שינה והם צריכים לענות על צרכים של החדר מבחינת שטח, אוורור ונגישות. ההגנה של הממ"ד גבוהה והוא מציל חיים, מקרים מצערים של פגיעה ישירה הם נדירים".
לדברי שמוליק יהודה, סמנכ"ל שוק מוסדי בקבוצת רב בריח, "הצורך בבניית ממ"ד או ממ"ק נגזר בראש ובראשונה מתכנון המבנה ואישורי הג"א (הגנה אזרחית). ההבדלים המרכזיים בין השניים באים לידי ביטוי בעיקר במפרטים הטכניים של הדלתות והחלונות. בממ"ד, גם הדלת וגם המשקוף עשויים מפלדה בעובי של 1.5 מ"מ. לעומת זאת, בממ"ק המשקוף עשוי פלדה בעובי של 2 מ"מ, וצדי הדלת בנויים מפלדה בעובי 3 מ"מ בצד אחד ו-1 מ"מ בצד השני. גם בחלונות קיימים פערים: עובי הפלטה נגד הדף בחלון ממ"ד עומד על 20 מ"מ, ואילו בחלון ממ"ק הוא 24 מ"מ".
בשורה התחתונה, אומר יהודה כי "שני הפתרונות מספקים מענה בטיחותי ראוי בהתאם לתקן, אך ככל שהמציאות הביטחונית בישראל משתנה, יותר רוכשים מעדיפים כיום ממ"ד פרטי, מתוך רצון לעצמאות מלאה בעת חירום ונגישות מידית למרחב המוגן בכל רגע נתון".
