היקף המשכנתאות שנלקחו במרץ הסתכם בהיקף גבוה במיוחד של 9.2 מיליארד שקל, עלייה של 47% ביחס למרץ אשתקד, כך עולה מנתוני בנק ישראל שהתפרסמו היום (ה').
להוציא את דצמבר האחרון, שהיקף העסקאות בו היה חריג במיוחד ועמד על שיא 13.8 מיליארד שקל - זאת בשל התמריץ של הרוכשים להקדים את העלאת המע"מ בינואר, מדובר בחודש עם היקף העסקאות הגבוה ביותר מאז אוגוסט 2022.
גורמים בענף הופתעו מהיקף הביצועים, וההערכה היא שהם הושפעו מהרגולציה החדשה שהטיל בנק ישראל בחודש שעבר על מבצעי הקבלנים - שנחשפה לראשונה בכלכליסט. רגולציה זו נקבעה לאור העלייה החדה בהיקף הלוואות הבלון, והחשש לפגיעה במשקי הבית ובקבלנים שעלולה גם להתפתח לכדי ערעוער יציבות הענף.
הוראת בנק ישראל, שנכנסה לתוקף ב-6.4, קבעה דרישת הקצאת הון גבוהה יותר מהבנקים על העמדת אשראי למבצעי קבלנים, והגבילה שיעור הלוואות הבלון שנלקחות במסגרת מבצעי הקבלנים ל-10% מסך המשכנתאות שנלקחות בכל חודש, כאשר הגבלות אלו יחולו עד לסוף 2026.
החשש מהחמרה בתנאי המימון עודד גם את הציבור וגם את הקבלנים להקדים פעולות לפני שחלון ההזדמנויות נסגר. נתוני בנק ישראל מציגים את שיעור הלוואות הבלון בכללותן - כלומר גם הלוואות בלון שאינן קשורות למבצעי הקבלנים. לפי הנתונים, שיעור הלוואות הבלון ירד בנקודת אחוז ביחס לפברואר ועמד על 16.2% - אך ייתכן שחלקן היחסי של הלוואות בלון שנלקחו במסגרת מבצעי הקבלנים - שהחל מהחודש מוגבלות כאמור ל-10%, היה גבוה יחסית, והביא לעלייה. בסך הכל היקף הלוואות הבלון עמד על סכום גבוה מאוד של 1.5 מיליארד שקל, זאת לעומת 964 מיליון שקל במרץ אשתקד, ו- 571 מיליון שקל בלבד במרץ 2023
הסבר אפשרי הוסף הוא שלאור ההגבלות על מבצעי הקבלנים, הם החלו לתמרץ את רוכשי דירות בעסקאות שכבר נחתמו להקדים את התשלומים הבאים, כדי להימנע ממצוקה תזרימית. הקדמת התשלומים מופיעה בנתוני בנק ישראל כמשכנתה נוספת שנלקחת. כלומר, העלייה מבטאת הן לחץ של הקבלנים לסגור עסקאות נוספות לפני שהרגולציה נכנסת לתוקף, לצד היערכות למצוקה תזרימית שמביאה להקדמת תשלומים של הלוואת קיימות.
הלוואות הבלון נלקחות לרוב כחלק מהסדר שיזמי נדל"ן מציעים לרוכשי הדירות (מבצעי קבלנים, הידועים גם כמבצעי 80-20), ולפיהם את רוב הסכום לרכישת הדירה הרוכשים ישלמו בגמר הבנייה. בשיטה זו רוכשי הדירות נוטלים הלוואת בלון שנפרעת בסיום הבנייה והופכת לחלק מהמשכנתה, ובתקופת הביניים משלם היזם את הריבית על ההלוואה.
הלוואות אלו נחשבות מסוכנות ביחס למשכנתא רגילה, שכן הן מסתמכות על הנחות של יזמים ומשקי בית לגבי מצב השוק ומצבם הפיננסי בעוד שנתיים-שלוש - למשל שמחיר הדירות יעלה, כך שמשפרי דיור שלקחו הלוואת בלון יוכלו למכור את הדירה שלהם ולשלם עבור הדירה שרכשו כעת מהיזם, או שהריבית במשק תרד ותאפשר למחזר את הלוואת הבלון בתנאים נוחים יותר.
מהתאחדות יועצי המשכנתאות נמסר כי "הנתונים מצביעים על מציאות ברורה: בשל מגבלות על הלוואות קבלן והמשך העלייה במדד תשומות הבנייה – הציבור ממהר לבצע עסקאות, וגם הקבלנים מעודדים לסגירת חוזים מהירה. הלוואות הבוליט, המאפשרות דחיית תשלומי הקרן, הופכות לכלי משמעותי בהתמודדות עם מגבלות המימון".
עוד מציינים בהתאחדות כי "ניכרת גם העדפה עקבית למסלולים לא צמודים – למעלה מ-80% מהמשכנתאות החודש נלקחו באפיקים שאינם צמודים למדד, מה שמעיד על רצון ליציבות וודאות בתנאי ההחזר".
