בשיתוף בנק מזרחי טפחות
צפו בפאנל המלא:
שוק המשכנתאות ואשראי לדיור - שיחה עם דרור פלדמן, רוני בריק ונופר יעקב
בכנס "בונים עתיד" שנערך בשיתוף מזרחי טפחות וידיעות אחרונות, התכנסו מומחים מובילים מענף הנדל"ן והמשכנתאות לדיון מעמיק במצב שוק הדיור בישראל. הכנס, שמטרתו לבחון את האתגרים והפתרונות בתחום הנדל"ן והמשכנתאות, הציף תמונת מצב מדאיגה של שוק הנמצא במשבר עמוק המשפיע הן על הקבלנים והן על רוכשי הדירות.
מה מצב שוק המשכנתאות והדיור בישראל והאם תהיה ירידה במחירי הדירות או עלייה? ומה תהיה השפעת עצירת הטבות המימון? אורי חודי פתח בשאלה שמעסיקה רבים בישראל, אולם תשובותיהן של המשתתפים בדיון: דרור פלדמן, מנהל זרוע המשכנתאות במזרחי טפחות, רוני בריק, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ ונופר יעקב, יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות, משרטטות תמונה מורכבת: השוק נמצא בנקודת מפנה מאתגרת, מוצף קשיים הן מצד הקבלנים והן מצד רוכשי הדירות.
נשיא התאחדות הקבלנים קובע נחרצות כי "הענף נמצא בתקופה הקשה ביותר מאי פעם", ואילו יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות מצביעה על הבעיה המרכזית: "לציבור גדול מרוכשי הדירות אין את ההון העצמי הנדרש לקנות דירה".
ענף הבנייה בקשיים, מספרים מבלבלים והון עצמי חסר לציבור
למרות הנתונים שעולים לעיתים על "שיאים", נשיא התאחדות הקבלנים, רוני בריק, קובע נחרצות: "הענף נמצא בתקופה הקשה ביותר מאי פעם". לדבריו, המצב בענף הבנייה והתשתיות נמצא במצב חמור והוא מבהיר כי "מספרים כמו שאני רואה שמפזרים באוויר הם מספרים שאין להם שום קשר למציאות. כשאומרים שמונים אלף דירות לא מכורות, אל תשכחו שזה כמה עשרות אלפי יחידות דיור של קבלנים שהוציאו היתרי בנייה ומחכים איתם היום ולא יוצאים לבנות. גם אלה נספרים במסגרת השמונים אלף".
עוד הוא טוען כי "קבלן, יש לו אינטרס אחד, לשמור על החברה שלו, לשמור על העסקים שלו, ולשמור על הכול, ולכן גם העשרים-שמונים שישב פה המפקח על הבנקים וכל כך הרבה דיברו על זה, אחד, כל התערבות ממשלתית או התערבות של רגולציה גרמה רק נזק לענף".
60% מציבור נוטלי המשכנתאות נמצאים במינוס
מהצד השני של המתרס, יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות, נופר יעקב, שמה את האצבע על הבעיה המרכזית עבור הציבור, "שורש הבעיה של הסוגייה הזאת היא שבסופו של דבר לציבור גדול מרוכשי הדירות אין את ההון העצמי הנדרש לקנות דירה". לדבריה, זאת עובדה, "כיוון שיש מלאי של דירות, אנחנו רואים את הירידה של העסקאות ביד השנייה, ולקנות דירה היום לזוג צעיר זו עסקה שקשה להגיע אליה".
עוד היא מוסיפה כי "לא סתם רואים גם את המגבלות שיש, הורידו יום הבראה לזוגות הצעירים, פגעו להם בכיס והמיסים שלהם עלו. הציבור לא השתנה. 60% מציבור נוטלי המשכנתאות נמצאים במינוס, אז אני חושבת שיש פה באמת בעיה עמוקה של זוגות שמתקשים לקנות דירה והפתרון הוא חייב להיות רוחבי יותר ועמוק יותר".
הביקוש לדירות אמנם קיים, אך לדברי דרור פלדמן ממזרחי טפחות, הוא "כבוש" בשל הקשיים הפיננסיים, ובמיוחד הריבית הגבוהה.
2 צפייה בגלריה
"מה שהלווים התמקצעו בהם יותר ויותר בסיוע שלנו וגם בסיוע של יועצי משכנתאות זה בבנייה נכונה יותר של התמהיל כדי לנהל את הסיכון הזה", דרור פלדמן
(יאיר שגיא)
הריבית הגבוהה: משכנתא של מיליון שקל משנה את הכללים
שיעורי הריבית אולי דומים לעבר, אך ההבדל הדרמטי היום טמון ב"גובה ההלוואה הממוצעת" שהוא גבוה בהרבה ביחס לשנים קודמות. בסופו של דבר הלקוחות מנסים למצוא פתרונות. לדברי פלדמן, "הנושא הזה נמצא בפוקוס הרבה מאוד שנים וריבית ששוררת היום שררה גם בשנים קודמות. ההבדל הוא גובה ההלוואה הממוצעת. מה שהלווים התמקצעו בהם יותר ויותר בסיוע שלנו וגם בסיוע של יועצי משכנתאות זה בבנייה נכונה יותר של התמהיל כדי לנהל את הסיכון הזה".
הוא מדגיש כי "יותר חשוב מגובה הריבית האבסולוטית בהלוואה מסוימת שהוא חשוב כשלעצמו, זה מה ההרכב שבונים ומה ההחזר החודשי". הדבר הזה תפס יותר ויותר משקל כשהמשמעות לעליית ריבית ולשינוי בהחזר חודשי היא קריטית. "כשהריבית הייתה נמוכה והיכולת של הלווים לספוג עליות בהחזר החודשי הייתה גבוהה, הדבר הזה היה פחות משמעותי, אבל פה מתגלה המקצועיות והמקצוענות בשיאה. היכולת להתאים לכל אחד את המוצר שלו".
אנשים היום משעבדים את ההווה שלהם למען העתיד
לדבריה של נופר יעקב, יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות, "המון מהכסף מגיע ממינוף. אנשים היום משעבדים את ההווה שלהם למען העתיד". יעקב מציינת כי אם בעבר אנחנו חסכנו בהווה למען העתיד, "היום אנחנו רואים משפחות שלמות שנרתמות. בסופו של דבר כל משפחה וכל אמא ואפילו כל סבתא רוצה לראות את הנכד שלה עם דירה, אנשים משתעבדים, לוקחים המון הלוואות, וחייב להיות פיתרון מדיני כדי להקל ולא להשתעבד בשביל ארבע קירות במדינה הנחמדה והיפה הזאת".
רוני בריק, נשיא התאחדות הקבלנים, מטיח ביקורת חריפה כלפי המדינה, באמירה חד-משמעית: "הכול בידיים של המדינה". לדבריו, קבלני ביצוע יודעים לבצע את התוכניות של המדינה אבל, "המדינה כמדינה לא מקשיבה. הם יושבים בקבינט הדיור הראשון שהתכנס לפני יומיים, הם לא יושבים עם הקבלנים, הם יושבים עם עצמם. הם צוות המומחים החכם, מועצת החכמים, שהם המבינים. בואו דברו עם השטח. בואו תשמעו מהשטח".
בריק גם רומז שהמדינה שמה דגש רב מדי על הכנסות מנדל"ן, "המדינה מתאהבת בכסף", וזאת במקום למצוא פתרונות שיאפשרו לציבור לרכוש דירה.
יועצי המשכנתאות: המקצוע שחייבים להסדיר למען הציבור
על רקע המורכבות והסיכונים הפיננסיים הכרוכים בלקיחת משכנתא, עלה בדיון הצורך בהסדרת מקצוע ייעוץ המשכנתאות. יעקב, שמסכימה לכך, מציינת שהתאחדות יועצי המשכנתאות כבר מחילים רגולציה על עצמם מיום הקמתה, וזאת במטרה להבטיח "שליועצים יש את כל הכישורים הרלוונטיים המקצועיים הנדרשים לצד כמובן קוד אתי מחייב".
לדבריה, "משכנתא ממוצעת בישראל כבר חצתה את רף המיליון שקלים. ההשפעה שלה למשק הבית היא דרמטית. בסופו של דבר אנחנו פוגשים את המשפחות האלה יום יום וצריכים באמת להוביל אותן לעסקה הבטוחה והמתאימה ביותר עבורן". עוד היא מוסיפה כי הונחה הצעת חוק שתפקידה להסדיר את המקצוע הזה.
העסקה הגדולה ביותר במשק הבית
"אין מנוס, המקצוע הזה זה משהו שכבר אי אפשר להתעלם ממנו בשוק. קרוב ל-60-70% באוכלוסיות וגם 80% באוכלוסיות מוחלשות שהן אלה במיוחד שצריכות את הייעוץ המקצועי, וצריך לוודא שיש שם איש מקצוע שיש לו את הכישורים הנדרשים ואת היכולת באמת לנווט בשוק כל כך משתנה, בעסקה שמשפיעה כל כך על משק הבית. זו צריכה להיות אחריות של כולנו לרצות בדבר הזה. צריך לדאוג לציבור וצריך לדעת שיש פה אנשי מקצוע שבעסקה הגדולה ביותר במשק הבית יש להם את הפיקוח המינימלי הנדרש".
"אני רוצה גם להוסיף בעניין הזה שחוץ מהעניין של המפקח, אנחנו דיברנו גם על נושא של החוץ-בנקאי. אז גם שם פניתי לעמית גל, מפקח על רשות שוק ההון, גם שם צריך להחיל את הסטנדרטים והכללים של בנקים. אנחנו לא תומכים בנושא של כמובן תשלום מגופים חוץ-בנקאיים והשוק הזה צריך להיות מוסדר. אנחנו נעשה כל שביכולתנו להוביל אותו בבטחה."
