מחירי הקרקעות למגורים, שזינקו לשיא בשנת 2022, הציגו ירידה בשנתיים האחרונות בשיעור של כ-21%, אולם מאז חזרו לטפס. כך עולה ממסמך חדש שפורסם היום לראשונה על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). המסמך מתבסס על ניתוח נתוני מכרזים של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), שעובדו באמצעות מודל חישובי חדש שפותח בלמ"ס.
המדד החדש מתבסס, כאמור, על ניתוח מכרזי קרקעות של רמ"י, תוך התחשבות במאפיינים שונים של הקרקעות, כמו מיקום גיאוגרפי, גודל המגרש, מספר יחידות הדיור המתוכננות ורמת מחירי הדירות באזור. על פי הממצאים, בשנים 2004-2024 עלו מחירי הקרקעות בישראל ב-263%. עם זאת, בעוד שבקרקעות לבנייה רוויה עלו המחירים ב-270%, עליית מחירים מתונה יותר נרשמה בבנייה צמודת קרקע של 211%.
עורכי הדוח, דני בן חור ודורון סייג מהלמ"ס, מציינים כי "קרקע מהווה את אחת התשומות המשמעותיות בבניית דירה. מטרת המדד היא לאמוד את שינוי מחירי הקרקעות בישראל, תוך פיקוח על איכות ומאפייני הקרקע. המדד מחושב עבור קרקעות אשר ייעודן הוא למגורים בלבד ואשר שווקו במכרזים פומביים של רמ"י לכל המרבה במחיר. לפיכך, מכרזי קרקע ששווקו עבור תוכנית מחיר למשתכן, מחיר מטרה וכו' אינם נכללים במדד מחירי הקרקעות הנוכחי. בנוסף למדד הכללי של מחירי הקרקעות, אנו אומדים את השינויים במחירים, תוך הבחנה בין קרקעות המיועדות לבנייה רוויה ובין קרקעות המיועדות לבנייה נמוכה (צמודי קרקע)".
כמעט בכל שנות המדידה נמצאו עליות במחירי הקרקעות. כאמור, מאז שנת 2004, שנת הבסיס של המדד החדש, מחירי הקרקעות לבנייה רוויה עלו פי 3.7, בעוד שמחירי הקרקעות לבנייה צמודת קרקע עלו פי 3. המדד הכללי, המושפע בעיקר מהבנייה הרוויה, המהווה כ-90% מיחידות הדיור, עלה בתקופה זו פי 3.6.
ירידות במחירי הקרקעות נרשמו ב-3 שנים בלבד. הירידה הראשונה התרחשה בשנת 2012 (11.4%) לאחר מחאת יוקר הדיור (מחאת האוהלים) שפרצה בקיץ 2011. ירידת מחירים קלה של כ-1.5% התרחשה בשנת 2017 עם כניסת שיווקי הקרקעות לתוכניות ממשלתיות (מחיר למשתכן ומחיר מטרה). ואילו ירידת מחירים משמעותית יותר נרשמה בשנת 2023 (31.4%) לאחר העלייה החדה בריבית.
בשנת 2022 הגיעו מחירי הקרקעות לרמתם הגבוהה ביותר, כך שמשנת 2022 ועד 2024 חלה ירידה של כ-21% במחירי הקרקעות. ב-2024 חזרו מחירי הקרקעות לעלות ב-15.2%. בקרקעות לבנייה צמודת קרקע נרשמה ירידה של כ-16.2% בשנת 2023, שאחריה באה התאוששות של 9.6% בשנת 2024. בסך הכול, מחירי הקרקעות לבנייה צמודת קרקע נמצאים כיום ברמה של כ-8% מתחת לשיא שנרשם בשנת 2022.
מנהל רמ"י, ינקי קוינט, מסר בתגובה: "לפי שיטת החישוב החדשנית של הלמ"ס, הנתונים מראים לראשונה שחור על גבי לבן כיצד השיווקים הגבוהים מתחילים לתת את אותותיהם על שוק הנדל"ן. הנתונים מדגישים את חשיבות המשך שיווק הקרקעות לבנייה רוויה, המהווה כ-90% מיחידות הדיור בישראל שהן עמוד השדרה של השוק. מדובר באינדיקציה ברורה לכך שהמדיניות שלנו להגדלת ההיצע מתחילה להשפיע בפועל".
