בתחילת השבוע הבא (יום ב') צפויה הוועדה המוניטרית של בנק ישראל להודיע על החלטת המדיניות שלה לגבי גובה ריבית בנק ישראל. בשנתיים האחרונות סביבת הריבית הגבוהה השפיעה דרמטית על ענף הנדל"ן, שבימים אלה ייתכן מאוד שהוא נמצא סוף כל סוף על סף תפנית משמעותית.
אחרי תקופה ארוכה של "עצירת נשימה" וקיפאון, הפחתה אפשרית של הריבית עשויה להזרים חמצן חדש לענף, להשפיע על מחירי הדירות ומבצעי המימון, ואף להניע את שוק השכירות לטווח ארוך. אולם האם זהו באמת פתרון הקסם לכל אתגרי שוק הדיור? בכירי הענף מסבירים בראיון מיוחד למוסף "ידיעות הנדל"ן" כיצד לשיטתם ישפיע מהלך כזה על השוק.
מריו זוזל, בעלים משותף בחברת אלמוגים, רואה בהורדת הריבית "מהלך בעל השפעה מהותית", שיתרום לסקטור היצרני ולמשקי הבית כאחד. "הורדת הריבית משמעותה הוזלת עלויות המימון, מה שיתרום להקלה משמעותית בהוצאות על אשראי קיים", מסביר זוזל. "בכך ניתן לפנות משאבים לטובת צמיחת החברות, רכישות מקרקעין והתחלות בנייה חדשות, שהיו מוקפאות בהיעדר הון פנוי". עם זאת הוא מדגיש, כי האפקטיביות לא תורגש מיידית: "יהיה צורך בהתארגנות פיננסית מחודשת – סילוק אשראי יקר באשראי שמשקף את סביבת הריבית החדשה".
מריו זוזולצילום: לילך רזלדבריו, "עבור משקי הבית מדובר בהקלה כלכלית משמעותית, שכן הורדת הריבית תפחית את ההחזרים החודשיים למשכנתאות, מה שיאפשר למשפחות רבות אוויר לנשימה עם הגדלת התקציב. לגבי פרויקטים בהקמה, הורדת הריבית תאפשר להעצים את שיווקם, באמצעות מבצעי 20-80 עם הלוואות קבלן, תוך חיתום מלא, ובכך תשתפר מהותית האפשרות לרכוש דירה. לכן זה מהלך שישנה את יכולת הרכישה של זוגות צעירים ומשפחות".
רמי צרפתי, מנכ"ל ובעלי קבוצת רמי צרפתי, מדגיש את השינוי הצפוי: "לאחר תקופה ממושכת ומאתגרת של 'עצירת נשימה' בענף הנדל"ן, הפחתת הריבית הצפויה עשויה להביא בשורה אמיתית עבורנו, הקבלנים. מדובר במהלך שיחזיר את הנשימה לענף הנדל"ן, פשוטו כמשמעו. במשך החודשים האחרונים הענף חווה קיפאון משמעותי, הריביות הגבוהות הקפיאו פרויקטים עקב הזינוק בעלויות המימון, צמצמו את כוח הקנייה של הציבור עקב התייקרות המשכנתאות וגרמו לחוסר ודאות עסקית באופן כללי".
לדבריו, "הורדת הריבית תאפשר לקבלנים לחזור ולתכנן פרויקטים חדשים לאחר שנמנעו מלעשות זאת, להזרים חמצן לענף ולתת מענה לצורך האמיתי של הציבור בדיור. הפחתת הריבית תהווה הזדמנות בידי מקבלי ההחלטות להחזיר את הדינמיות לשוק, לאפשר למשפחות צעירות לרכוש דירה בתנאים טובים יותר, ולקבלנים תספק מרווח נשימה. הפחתת הריבית תהווה זרז חיוני להנעת הענף, לשיפור תנאי הרכישה עבור הציבור ולהחזרת האמון בשוק הנדל"ן הישראלי".
אולם רונית אשד־לוי, מנכ"לית אפריקה ישראל מגורים, מציעה מבט מפוכח יותר: "הפחתה של כחצי אחוז בשנה היא מהלך מעודד, אך לא תשנה דרמטית את מצב הענף בטווח מיידי", היא אומרת. לדבריה, "הבשורה האמיתית תגיע רק משילוב של מספר מהלכים משמעותיים: ערכי קרקע ריאליים, בפרט בפרויקטים של שכירות, קיצור תהליכי תכנון ורישוי והסרת חסמים רגולטוריים".
אשד־לוי מסבירה, כי "להפחתת הריבית תהיה חשיבות משמעותית מבחינה פסיכולוגית בנוגע לשינוי כיוון שהשוק מייחל לו, והיא תגדיל במידה מסוימת את כוח הקנייה של הרוכשים. זו ברכה, גם אם עדיין לא מדובר במפתח לשינוי העמוק שהענף זקוק לו. עם זאת יש לקחת בחשבון, שירידת הריבית יכולה להוביל גם לביקוש גבוה יותר בשוק השכירות, כאשר אנשים יעדיפו לשכור במקום לרכוש דירה. שוק השכירות לטווח ארוך יוכל להתפתח באופן משמעותי, רק כאשר נראה צעדים אמיצים יותר בהורדת הריבית, לצד רפורמות מבניות אמיתיות בשוק הנדל"ן".
"שוק השכירות לטווח ארוך יוכל להתפתח באופן משמעותי, רק כאשר נראה צעדים אמיצים יותר בהורדת הריבית, לצד רפורמות מבניות אמיתיות בשוק הנדל"ן"
עבור משקי הבית, הורדת הריבית מבשרת, כאמור, על הקלה משמעותית. מאיר וידר, מנכ"ל וידר משכנתאות, מציין, כי "כל ירידה של אחוז בריבית על משכנתה תגרום לירידה של כ־500 שקל בהחזר החודשי על כל מיליון שקל הלוואה. זוהי בשורה משמעותית לזוגות צעירים, שכיום נאלצים למתוח את יכולתם הכלכלית עד הקצה".
וידר מתאר מצב אופייני: "יש זוגות שלקחו משכנתאות של 4-3.5 מיליון שקל. אחד מהם עובד בתעשיית ההייטק, ומרוויח 42 אלף שקל בחודש. הם רוכשים דירה ב־5.75 מיליון שקל, עם החזר חודשי של כ־14 אלף שקל למשך 30 שנה. במצב כזה, אם אחד מבני הזוג יפוטר או יחול שינוי במצבם הכלכלי, הם עלולים להיאלץ למכור את הנכס".
עליית ערך
מאור אוחנה, כלכלן ומנכ"ל רשת דרכנו לייעוץ משכנתאות, מציע אסטרטגיה חדשה: "גם בנטילת משכנתאות אנחנו מנחים את רוכשי הדירות להיערך להורדת הריבית. בניגוד לתקופה שבה הריבית עלתה באופן הדרגתי, והמלצנו לנוטלי המשכנתאות להימנע ממסלולי הפריים וליטול הלוואות בריבית קבועה ולא צמודה למדד, הרי שכיום, כשהורדת הריבית צפויה למחצית השנייה של 2025, במקרים מסוימים אנחנו ממליצים ללווים ליטול חלק מההלוואה בריבית פריים, כדי ליהנות מיד מירידת הריבית.
"בנוסף אנחנו ממליצים למי שמבצע תכנון מוקדם, ונמצא שיש לו יכולת החזר של ההלוואה כולה, לרכוש דירות במסגרת מבצעי המימון, ולדחות את נטילת המשכנתה ככל האפשר, כדי שכאשר ייקחו את ההלוואה בפועל, כל המסלולים יהיו ככל הנראה זולים יותר". אוחנה מוסיף, כי "היום, כאשר לוקחים חלק מהמסלול בריבית קבועה לא צמודה, זה מקבע את הריבית הגבוהה לכל תקופת ההלוואה או עד לנקודת היציאה שתיקבע. פירעון המסלול הזה, גם במסגרת מיחזור ההלוואה, יהיה כרוך בקנסות יציאה, אם הריבית תרד באופן משמעותי".
כמו כן הוא מתייחס לזכאי משרד השיכון: "מומלץ לזכאים חסרי דיור לקחת סכום קטן במסגרת הלוואות הזכאות של המדינה. אומנם הריבית לא נמוכה, ויש הצמדה למדד, אך היתרון במסלול בכך שהוא מקנה הנחה בקנסות היציאה אם הריבית תרד. יש לזכור, כי בתקופה שבה הריבית יורדת, קנסות הפירעון המוקדם עולים".
מתן מזרחי, מנהל מרחב ירושלים באלדר משכנתאות, מוסיף כי "בעלי נכסים ומשקיעים עשויים ליהנות מעלייה בערך הנכסים כתוצאה מהביקוש המתגבר בשוק, ככל שהריבית תרד. מעבר להשלכות הכלכליות הישירות, יש לתת את הדעת גם להשפעה התודעתית של הורדת הריבית על הציבור הרחב. כיום תחושת הריבית הגבוהה יוצרת רתיעה בקרב רוכשים פוטנציאליים, אך ברגע שהמגמה תתהפך, והריבית תתחיל לרדת, תיווצר תחושת ביטחון שתקל על הציבור להיכנס לעסקאות חדשות".
בזירת המשכנתאות, הוא מציין, כי "צפי להורדת הריבית עשוי להוביל למהלך של הגדלת מרווחי הריבית שמציעים כיום הבנקים למשכנתאות. במצב הנוכחי, שבו הריבית גבוהה יחסית, הבנקים מוכרים מרווחים נמוכים יותר. יש לזכור, כי מה שמלווה את הרוכשים לאורך כל חיי המשכנתה, הוא לא הריבית הסופית, אלא המרווח שנקבע בעת נטילת ההלוואה. המשמעות היא שהורדת הריבית עשויה להיות חיובית בטווח הקצר, אך עלולה להוביל לעלויות גבוהות יותר עבור הלקוחות בטווח הארוך".
ערן ענביםצילום: ליאור גרונדמןערן ענבים, מנכ"ל אזורים ליווינג, מזהיר מפני התוצאה הלא רצויה: "שיעורי הריבית הגבוהים מווסתים את שוק המגורים ומקשים על סגירת עסקאות מכר. ירידת הריבית משפרת את יכולת הציבור לרכוש דירות, באופן שיביא להגדלה מיידית של היקף הביקושים אל מול היצע דליל ויכולת ייצור דירות מוגבלת. בהתאם, מחירי הדירות צפויים להמשיך ולעלות".
"ירידת הריבית משפרת את יכולת הציבור לרכוש דירות, באופן שיביא להגדלה מיידית של היקף הביקושים אל מול היצע דליל ויכולת ייצור דירות מוגבלת. בהתאם, מחירי הדירות ימשיכו לעלות"
ענבים מוסיף, כי "עליית מחירי הדירות פוגעת במיוחד במשקי בית המצטרפים למעגל הביקוש, שאין ברשותם נכס או הון התחלתי נדרש לרכישת דירה. משקי הבית שיוצאים מהמרוץ לדירה, מייצרים לחץ גדול יותר בשוק הדיור להשכרה, דבר שמוביל לעליית מחירי שכירות גם שם. לשם כך פיתחה הממשלה את שוק הדיור המוסדי להשכרה ארוכת טווח. השוק מאפשר להרחיב את היקף היצע הדירות בשוק השכירות ולייצר ויסות של מחירי השכירות דרך חוזים ארוכי טווח".
עו"ד ראם רצון, מייסד ומנכ"ל חברת הנדל"ן אב-גד, מעניק עצה לרוכשים פוטנציאליים: "מי שמתכנן לרכוש דירה, עשוי להרוויח מהקדמת העסקה לפני שהביקושים יתגברו", הוא אומר. "קבלנים שהשלימו את מכסת המכירות שלהם, יעדיפו להעלות מחירים מתוך ציפייה להתגברות הביקושים עם המשך הירידה בריבית. חברות נדל"ן כבר נערכות לתרחיש זה, ושוק ההון מתמחר כיום את הציפייה להורדת ריבית". בנוסף הוא אומר, כי "ישראל מושפעת באופן ישיר מארה"ב, שם הנתונים הכלכליים האחרונים מצביעים על האטה, והצפי הוא להורדות ריבית בקצב מהיר יותר – מגמה שלדעתי תשפיע על בנק ישראל".
גם שוק השכירות, שנפגע מעליות הריבית בשנתיים האחרונות, עשוי ליהנות מהמהלך. "הריבית הגבוהה הפכה את החזקת הנכסים לפחות כדאית, והובילה לכישלון מכרזים בתחום הדיור להשכרה. עם ריבית נמוכה יותר החזקת דירות להשכרה תחזור להיות אטרקטיבית", אומר רצון. "אם בעבר תשואה על השכרת דירה עמדה על 3% והריבית בבנק על 4.5%, הרי שבסביבת ריבית נמוכה יותר השכרת נכס תשוב להיות כדאית כלכלית, בפרט לאור הציפייה לעליית ערך הנכסים".
סופם של מבצעי 20-80?
גלי אפל קסטל, מנכ"לית סוכנות הנדל"ן דיור פלוס, צופה שינוי במבצעי המימון, שהפכו לנפוצים בשנים האחרונות: "ברגע שהריבית תחל לרדת, סביר להניח שנראה יותר רוכשים שלוקחים משכנתאות, אבל גם משקיעים שחוזרים חזק יותר לשוק", היא אומרת. לדבריה, שינוי זה יוביל גם לירידה בפופולריות של מבצעי 20-80, שאיפשרו לרוכשים לדחות את נטל המשכנתה בתקווה שהריבית תרד.
ארז שפונדר, מנכ"ל משותף בקבוצת שפונדר פדלון, מסכים עם הדברים וסבור שהורדת הריבית תחזיר את השוק לדפוסי פעילות "שפויים יותר". לדבריו, "הורדת הריבית תסמן את סופה של תקופת תנאי התשלום המלאכותיים, ותחזיר את השוק לתנאי תשלום שהיו נהוגים בעבר – לפי התקדמות הבנייה ועם הצמדה הגיונית למדד תשומות הבנייה".
ארז שפונדרצילום: שפונדר פדלוןשפונדר ממליץ ליזמים ולקבלנים "במקום להסתמך על מודלים מימוניים מלאכותיים של 20-80 או 15-85, להתכונן לחזרה לתימחור שקוף ואמיתי יותר. הדבר עשוי להשפיע על תימחור הפרויקטים, אך יביא ליציבות גדולה יותר בטווח הארוך", כך לדבריו. לגבי שוק השכירות לטווח ארוך הוא מציין, ש"הורדת הריבית היא צעד בכיוון הנכון, אך זה רק חלק מהפתרון. נדרשת התערבות ממשלתית משמעותית. גם אם הריבית תרד, עדיין יהיה צורך במענקים ובהטבות של המדינה ליזמים שיבחרו במסלול דיור להשכרה".
לדבריו, "מחירי הדיור בישראל גבוהים מאוד יחסית לשכר הממוצע. ההיתכנות הכלכלית של פרויקטים להשכרה תשתפר עם ירידת הריבית, אבל אנחנו זקוקים לריבית יציבה לתקופה של לפחות עשור כדי ליצור ודאות למשקיעים מוסדיים. זה אפשרי רק עם התערבות ממשלתית, שתיצור מסגרת יציבה לטווח ארוך, כפי שנעשה בהצלחה במדינות רבות בעולם".
איל הנדלר, יו"ר קבוצת כנען, מציע פרספקטיבה אחרת: "התקופה הנוכחית מהווה חלון הזדמנויות עבור רוכשים שמעוניינים ליהנות הן ממבצעי המימון הייחודיים והן מתחילתה של מגמת הירידה הריבית", הוא אומר. "חשוב להבין שמבצעי המימון המיוחדים שראינו בשוק לאחרונה, היו למעשה כלים שפיתח הענף כדי להתמודד עם עליית הריבית החדה. המסר שלנו לרוכשים הוא שהתקופה הקרובה היא קריטית למי שמעוניין לנצל את היתרונות של שני העולמות".
אייל הנדלרצילום: תומר חומפסאחד התחומים שעשויים, כאמור, להרוויח במיוחד מהורדת הריבית הוא שוק השכירות לטווח ארוך, שנפגע קשות מעליות הריבית בשנתיים האחרונות. לדברי דודו מויאל, סמנכ"ל כספים בקבוצת אלמוג, "הורדת הריבית תשפר את התשואה ואת ההיתכנות במודלים של שוק השכירות לטווח ארוך. עליית מחירי הדירות, שעשויה להיות תוצר עקיף של הורדת הריבית, תתרום גם היא לשיפור המודלים הכלכליים".
למרות התחזיות האופטימיות, הוא מדגיש, כי "יש לנהוג בגישה שמרנית ומבוקרת. אין לבנות את האסטרטגיה העסקית על ירידת ריבית בטווח הקצר, שכן התקופה עדיין רגישה ומלאה בחוסר ודאות. אם המצב ישתנה לרעה, ייתכן שהריבית לא תרד כלל, כפי שצופה השוק. לכן חשוב לשמור על גמישות פיננסית, לדאוג לאשראי קצר מועד, שניתן למחזרו או לשנות את תנאיו, ולהיערך לכל תרחיש. גישה המבוססת על ניהול סיכונים והתאמה דינמית למצב המשתנה, תאפשר להתמודד היטב עם האתגרים וההזדמנויות שבפתח".
"להימנע מההנחה שהריבית תרד"
רו"ח איתי יצחקיאן, מנכ"ל ובעלי חברת אינווקס, מסכים: "המלחמה המתמשכת יוצרת אי ודאות, ולכן גם אם הריבית בארה"ב ואירופה יורדת, אין ודאות שהיא תרד גם בישראל בטווח הקצר, הוא אומר. "יזמים וגם רוכשים צריכים להימנע מהנחת יסוד שהריבית תרד, ולוודא שכל עסקה שהם מבצעים, רווחית גם בתנאי הריבית הנוכחיים. המדינה יכולה לעודד את שוק השכירות לטווח ארוך באמצעות סבסוד, אך כל עוד הריבית גבוהה מתשואות השכירות, אין לכך היתכנות כלכלית מספקת".
גם רז שרייבר, מבעלי חברת אינהאוס שיווק פרויקטים, מביע ספק: "כל עוד האינפלציה ממשיכה לעלות בקצב הנוכחי, לא בטוח שנראה מהלך כזה בקרוב", הוא טוען. "אם הריבית אכן תרד, הדבר יאפשר ליזמים ולקבלנים להקטין את עלויות המימון, ובהכרח להקל את הלחץ בעלויות. בצד הרוכשים, הורדת הריבית משמעה הקלה מיידית בעלות המשכנתאות וההחזרים החודשיים המקשים עליהם כל כך".
לדבריו, "אחת ההשפעות המרכזיות של עליית הריבית היא שרבים בוחרים לרכוש דירות על הנייר לטווח הארוך, כשרוב התשלום נעשה בסוף הבנייה, לקראת קבלת הדירה. מהלך זה דוחה את מועד נטילת המשכנתה, והם בונים על כך שבמועד הזה הריבית תרד, והתנאים לנטילת המשכנתה יהיו נוחים יותר. כתוצאה מכך שוק הדירות מיד שנייה כמעט קפא, כי הרוכשים מיקדו את רכישותיהם בשוק הדירות החדשות. הורדת הריבית תגרור עלייה במכירות גם בשוק היד שנייה, מה שיקל על ביצוע עסקאות גם בפרויקטים חדשים, כי ההיצע יגדל".
גם שרייבר מתייחס לשוק השכירות לטווח ארוך ומציין, כי "ככל שהריבית נמוכה יותר, המודל של שוק השכירות הופך לרווחי יותר, מכיוון שהתשואה גבוהה יותר. העלות של המימון יורדת, והופכת את העסקה לכדאית יותר עבור המשקיעים. בסופו של דבר ירידת ריבית עשויה להקל על תחום הנדל"ן, הן במכירות דירות חדשות, הן בשוק הדירות מיד שנייה והן בשוק השכירות".
יעקב ניצן, מנכ"ל ושותף ברובי קפיטל המתחמה במימון והשקעות בנדל"ן, מציין, שהריבית הגבוהה היא אחד החסמים המרכזיים היום בענף הנדל"ן. "גם אם נראה הורדה בריבית לקראת המחצית השנייה של שנת 2025, עדיין מדובר בריבית גבוהה ביחס לתקופה שלפני השנים 2022-2023, שבהן הריבית עלתה בהדרגה. על־פי כל ההערכות, הריבית לא תרד בשנים הקרובות לסביבת הריבית האפסית שראינו בעבר. לכן כאשר יזם יכנס לעסקה בתקופה הקרובה, הנטל של הריבית הוא לא מבוטל. אחרי רכישת הקרקע, לצד כל הסיכונים האחרים ואי הוודאות שיש היום בשוק, הריבית מהווה גורם סיכון נוסף".
הכתבה פורסמה לראשונה במגזין "ידיעות הנדל"ן של "ידיעות אחרונות"
