"התחדשות עירונית היא משימה לאומית חיונית, אך יישומה מחוץ לאזורי הביקוש המסורתיים מציב אתגרים ייחודיים. בפריפריה ובאזורים בעלי ביקוש מתון, שווי הקרקע אינו מספיק גבוה כדי לתמוך בכדאיות כלכלית של מיזמי פינוי־בינוי במתכונתם הנוכחית", כך מסבירה רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה ישראל מגורים.
אשד לוי ממשיכה: "אני מאמינה שמימון ישיר הוא רכיב הכרחי, אך אינו פתרון בלעדי. נדרשת ראייה הוליסטית, המשלבת השקעה בתשתיות, תחבורה ופיתוח מוקדי תעסוקה. ניסיוננו באפריקה ישראל מגורים מלמד, כי האתגר העיקרי אינו רק במימון הבנייה, אלא ביצירת ערך ארוך טווח לתושבים ולמשקיעים כאחד. התחדשות עירונית חייבת להיות נגישה לכל אזורי הארץ, ולא רק פריבילגיה של מרכזי הביקוש. לשם כך יש לפתח מודל המותאם למציאות הכלכלית הייחודית של כל אזור. המודל האפקטיבי, לתפיסתי, משלב מימון ממשלתי ישיר, הקלות מיסוי משמעותיות, מחויבות של רשויות מקומיות להשקעה במרחב הציבורי ותוכנית אסטרטגית לפיתוח כלכלי אזורי, בשילוב עם העצמת פתרונות חינוך ונגישות לרפואה ולתרבות. במציאות שבה קיימים פערי פיתוח בין אזורי הארץ השונים, שילוב מאוזן של מדיניות רגולטורית חכמה ותמיכה כלכלית ממשלתית יכול להוביל למפנה משמעותי בתחום".
אשד לוי מתייחסת גם לתקנות החדשות של רשות מקרקעי ישראל (ראה בוקסה): "התקנות החדשות שמקדמת רמ"י מהוות התקדמות משמעותית, בהכירן בצורך במודל ייעודי לפריפריה, ואנחנו מברכים על כך. יש לוודא כי היזמים יקבלו ודאות בנוגע לעלות הקרקע המשלימה כבר בשלבי התכנון, דבר שיאפשר להכניס עלות זו לתקן 21 של הפרויקט".
יוסי פרשקובסקי, יו"ר דירקטוריון פרשקובסקי השקעות ובניין, מסביר מה יש לעשות כדי לקדם את המיזמים מחוץ למרכז: "הרעיון בהתחדשות עירונית הוא שכל המשתתפים בפרויקט אמורים ליהנות ממנו.
יוסי פרשקובסקיצילום: יח"צכדי שהעסק הזה יעבוד באמת המדינה צריכה לתת מכפיל מתאים כדי שהפרויקט יהיה כלכלי ליזמים. לצערי, מאז 2020 ועד היום העלויות עלו משמעותית בכל הפרמטרים – הבנייה, השכירות, עלויות ספקי המשנה, האדריכלים ועוד. לאור זאת, אם רוצים שתהיה התחדשות עירונית בפריפריה ומחוץ לגבולות הביקוש, המדינה צריכה להיות שותפה לתהליך, לעשות מתחמי תכנון, לתת מכפיל גבוה, לתת קרקע משלימה, לתת פתרונות מימוניים ועוד, כך שהפרויקטים הללו יהיו כדאיים מבחינה כלכלית ויעודדו יותר ויותר יזמים להיכנס אליהם".
גל קסטל, משנה למנכ״ל אורון נדל״ן, מזכיר כי השנתיים האחרונות הפכו את ההתחדשות העירונית בפריפריה לחשובה הרבה יותר: "התחדשות עירונית בפריפריה היא לא מותרות – היא הכרח שהלך והתחזק אחרי 7 באוקטובר. יחד עם זאת הפרויקטים בפריפריה אינם דומים לאלה שבאזורי ביקוש – והם דורשים גישה שונה מהמדינה.
גל קסטלצילום: ליה יפהכדי לאפשר קידום אמיתי נדרשת מדיניות תומכת: מענקים ייעודיים לפרויקטים, הקצאת קרקעות חלופיות, פתרונות מימון מתאימים וגמישות תכנונית. רק באמצעות סל כלים מלא, יהיה ניתן לעודד יזמים וקבלנים ליטול חלק פעיל ולבצע התחדשות בפריפריה".
עוז לבקוביץ', מנהל פיתוח עסקי של קבוצת אבני דרך מחדד את ההבדל בין המרכז לפריפריה ואת חשיבות מעורבות המדינה: "ערכי הקרקע הנמוכים בפריפריה הם הסיבה העיקרית לכך שכמעט אין בה התחדשות עירונית. אם נמשיך לחדש רק את אזור המרכז, נמצא את עצמנו ב־2050 מול 'ישראל הראשונה' ו'ישראל השנייה' בתחום המגורים – מרכז מתחדש ומבוקש מול פריפריה מתיישנת. הפערים החברתיים יעמיקו – מצב בלתי נסבל שדורש טיפול מיידי. המדינה חייבת להוביל מהלך לאומי של התחדשות בנגב ובגליל – הן מהיבט בטחוני והן מהיבט חברתי-כלכלי. לדוגמה, עלות בנייה של דירה בדימונה, אשר נמכרת במחיר ממוצע של כ־15 אלף שקל למ"ר, אינה שונה מהותית מעלות הבנייה באזור המרכז, שם נמכרות דירות במחירים כפולים ויותר, ולכן ללא סבסוד, אין היתכנות כלכלית ליזם. גם מכפילים גבוהים, של 6-8 לדירות חדשות עבור דירה מפונה, לא יסייעו, מאחר שכל עוד ערך הקרקע שואף לאפס, הרי שמכפלת הדירות בערך הקרקע תיוותר נמוכה מאוד. זאת ועוד, כאשר מדברים על בנייה והקמה של אלפי יחידות דיור חדשות, לא ניתן להתעלם מן הצורך להקדים ולהשקיע בתשתיות – תחבורה, גני ילדים, בתי ספר, קופות חולים, מרכזי תרבות ושירותים בסיסיים אחרים לתושב".
"אין שום בשורה בהחלטת רמ"י"
כאמור, ברמ"י סבורים שפתרון הקרקע המשלימה הוא הנתיב הנכון שיש לצעוד בו, וזאת לעומת חלק ניכר מהשחקנים בענף, שחושבים אחרת. סגן נשיא ויו"ר אגף יזמות בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, תומר צליח, תוקף את ההחלטה של הממשלה להחזיר את הפתרון הזה למרכז הבמה: "אין שום בשורה בהחלטת רמ"י. הפתרון היחיד הוא סבסוד ישיר. החלטת רשות מקרקעי ישראל בעניין קרקע משלימה ממסדת מנגנון שכשל בעבר – ואין סיבה לחשוב שזה יצליח כעת.
ההחלטה כוללת תנאים נוקשים, דרישות סף, חסמים בירוקרטיים והבחנות מיותרות, שמקשים עוד יותר על יזמים דווקא במקומות שבהם המדינה אמורה לסייע. במקום לאפשר – רמ"י מציבה מכשולים. הפתרון האמיתי היחיד להתחדשות עירונית בפריפריה הוא מענק ישיר לביצוע הפרויקטים, במזומן או במנגנון של Tax Credit, שיאפשר לפרויקט להיות כלכלי מלכתחילה. ללא השקעה תקציבית מצד המדינה, לא תהיה התחדשות מחוץ לגבולות אזורי הביקוש, לא היום ולא בעתיד".
עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית אשטרום מגורים, מנתח אף הוא את ההחלטה של רמ"י: "על פניו, ההחלטה של רמ"י נועדה לתת מענה לפרויקטים של התחדשות עירונית מחוץ לאזורי הביקוש, בעיקר באמצעות קרקע משלימה, אבל בפועל יוצרת יותר סימני שאלה מפתרונות. מצד אחד מדובר בצעד שמכיר בקושי לממש פרויקטים מחוץ לאזורי הביקוש, ומנסה לאפשר מודל חדש, לכאורה, לסיוע במימוש הפרויקט. מצד שני רמ"י מעניקה לעצמה מעמד של 'שותפה' כמעט בכל פרויקט כזה, מה שמכניס את היזמים למערכת כלכלית סבוכה ומכבידה.
עומר גוגנהייםצילום: יח"צבעקבות ההחלטה, במקום לצמצם חסמים אנחנו חוששים כי העלויות רק ילכו ויתפחו. קרקע משלימה זה לא מתנה, היא חיונית למימוש הפרויקט, וכעת גם נוספות דרישות כספיות חדשות כלפי היזם, שיכבידו יותר על כלכלת הפרויקט. מעבר לכך נוצר חוסר ודאות לגבי פרויקטים שכבר נמצאים בתהליך, האם התקנות החדשות חלות עליהם רטרואקטיבית? מה הוראות המעבר? כל עוד אין תשובות ברורות, קשה מאוד לקדם מהלכים בפועל. אנחנו עוד בשלב של למידה והסתגלות להחלטה, וקשה לדעת האם מדובר בשינוי שיחולל מהפכה או בעוד חסם בתחפושת של פתרון".
אמיר הלר, משנה למנכ"ל קבוצת אלמוג: "הסיוע של רמ"י בהקצאת קרקע משלימה הוא אחד הכלים, אך אינו יכול לעמוד בזכות עצמו באופן שבו הוא מתקבל כיום, ועל כן ראוי לדייק אותו יותר. למשל במקום ההנחה שקיימת היום של עד 80% ברכישת הקרקע המשלימה, ניתן להקצות פחות קרקע בפטור ממכרז, ולפטור את היזם מתשלום התמורה בגינה. לצד זה יש להמשיך ביתר שאת במתן המענקים הישירים, כפי שעושה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
אמיר הלרצילום: איציק שוקלכקבוצה יזמית ומבצעת, המקדמת פרויקטים הן באזורי המרכז והן בפריפריה, כדוגמת נתיבות, מגדל העמק, אשקלון ועוד, אני סבור כי תקציב המענקים צריך לגדול משמעותית, ולצידם צריכה להיות עוד שורה של תמריצים שביכולת המדינה לתת. צעד נוסף אפשרי, שלאו דווקא קשור לתחום הפיננסי אלא לתחום הבירוקרטי, הינו קידום התכנון של פרויקטים בהתחדשות עירונית במסלול תכנון מואץ, תוך הכרזה עליהם כפרויקטים לאומיים, לטובת מיגון וחיזוק תושבי קו העימות בדרום ובצפון".
"כשל שוק מובנה"
חיים קקון, משנה למנכ"ל קבוצת נחמיאס: "התקנות החדשות הן התחלה טובה, אבל לבד הן לא מספיקות. אשדוד, למשל, נמצאת בתקופה של מהפכה תכנונית, בעיקר ברובעים הוותיקים. ההתחדשות העירונית בעיר היא לא רק הזדמנות לחדש תשתיות ובניינים ישנים, אלא גם ליצור סביבת מגורים מודרנית, איכותית ונגישה – קרוב לים, לתחבורה ציבורית ולמוקדי תעסוקה.
חיים קקוןצילום: אוהד דייןאנחנו רואים עניין הולך וגובר מצד זוגות צעירים ומשפרי דיור, ורשות מקומית שמעודדת יוזמות ומשקיעה בהליך תכנוני יסודי. יחד עם זאת חשוב להבטיח, שהקצב הבירוקרטי לא יעכב את ההזדמנות להחיות את העיר באמת".
טל אל־על, שותף ומנהל סניף המרחב הדרומי בחברה לפיתוח והתחדשות עירונית, סבור כי בענף מתקיים כשל שוק: "מדיניות הקצאת הקרקעות המשלימות של רשות מקרקעי ישראל לא צפויה לספק מענה אמיתי לפרויקטים של התחדשות עירונית במרחבים הצפוני והדרומי (פריפריה). הפתרון האפקטיבי היחיד באזורים אלה הוא מימון ישיר וממוקד של המדינה". אל־על, שכיהן בעבר כסגן ומ"מ ראש עיריית באר שבע, יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, והיה חבר בוועדת התכנון המחוזית ובמועצה הארצית לתכנון ובנייה, טוען כי: "הסיבה שאין היגיון כלכלי במתן קרקע משלימה בערים שבהן ערכי הקרקע מלכתחילה נמוכים, היא שכאשר פרויקט אינו כדאי כלכלית, גם תוספת קרקע זולה באותה העיר לא תפתור את הבעיה – היא פשוט לא תכסה את הפער. מדובר בפתרון המכיל כשל שוק מובנה. אם המדינה הייתה נותנת ליזם קרקע משלימה באזורי ביקוש, היה בזה היגיון כלכלי, אבל הקרקע המשלימה לא תוכל להוות תמריץ אמיתי מחוץ לאזורי הביקוש. בנוסף הניסיון מוכיח, כי הקצאת קרקע משלימה כרוכה ברגולציה ובירוקרטיה רבה; איתור הקרקע, תכנון, השבחת הקרקע והסדרת המעמד המשפטי אורכים זמן רב, ובוודאי שלא מהווים פתרון מיידי לפרויקט תקוע. לעומת זאת מימון ישיר מצד המדינה, דוגמת קרן התחדשות עירונית, הוא פתרון פשוט, מדויק ויעיל: קל יותר ליישום רגולטורי, מהיר יותר לקידום ומייצר ודאות לכל הצדדים – מהיזם ועד בעל הדירה. הוא מאפשר להתמקד בתוצאה – קידום מיזמים – במקום בהתעסקות טכנית עם קרקעות ומכרזים".
5 צפייה בגלריה
התחדשות בפריפריה צריכה להיות כמו במרכז. הריסה בפרויקט פינוי־בינוי של חברת קרדן ברמת גן
(צילום: עמי לאור)
גם שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלים משותף של חברת SK שמאות, אינו מאמין בפתרון הקרקע המשלימה: "הפתרון של המדינה של קרקעות משלימות כמוהו ככוסות רוח למת. זה לא עבד מעולם וכנראה גם לא יעבוד. אם הקרקע בעלת ערך נמוך, גם הקרקע המשלימה באותו היישוב היא בעלת ערך נמוך, והיא לא מספקת את הערך שיהפוך את הפרויקט לכדאי. יתרה מזאת, הגדלת המכפיל תגרום לבנייה צפופה, וספק רב אם בכלל יהיה ביקוש לדירות החדשות. אם לדוגמה המדינה הייתה נותנת ליזם קרקע משלימה באזורי ביקוש, אז היה נוצר היגיון כלכלי ותמריץ להתחדשות בפריפריה".
"הזדמנות אסטרטגית-לאומית"
מצידו השני של המתרס יש גם מי שמברך על ההחלטה, וסבור שיש לה סיכוי לשנות את המצב. יונתן אזר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת י.ד. ברזאני: "התחדשות עירונית מחוץ לאזורי הביקוש היא אתגר משמעותי בלב הסוגייה שמעסיקה אותנו כיום, אבל גם הזדמנות אסטרטגית-לאומית אמיתית. התקנות החדשות של רמ"י מהוות למעשה מהפכה בתפיסה. אנחנו לא מדברים עוד על תמריצים קוסמטיים, אלא על שינוי מהותי במודל הכלכלי של ההתחדשות העירונית, שעיקרו יצירת תמריץ כלכלי אמיתי ליזמים באמצעות כמה דברים - סבסוד ממשלתי, שיכסה את הפער הכלכלי שמנע פרויקטים בעבר, ושבלעדיו אין כדאיות כלכלית באזורים אלה; צמצום משמעותי בזמני האישור ובהליכי התכנון; הטבות משמעותיות יותר ליזמים ולדיירים, כולל זכויות בנייה מוגדלות, הפחתות במיסים ומענקים ישירים; מתן אפשרות לתכנון מותאם לכל מתחם, תוך הבנה שאין פתרון אחד המתאים לכל המקומות.
יונתן אזרצילום: ניב קנטורמנגנון מגרשי ההשלמה הוא הפתרון המיטבי והיעיל ביותר - מנגנון שמאפשר הקצאת קרקע בפטור ממכרז ובהנחה משמעותית במחיר הקרקע, דבר שסוגר את הפער הכלכלי ומאפשר ליזמים לקדם פרויקטים שאחרת לא היו יוצאים לפועל. עם זאת, גם אזר סבור, כי התמונה לא תהיה מלאה ללא מהלכים נוספים: "התקנות החדשות של רמ"י בהחלט מייצרות תשתית טובה יותר, אבל לבדן הן לא יספיקו. הניסיון מראה שרק מנגנון הוליסטי, שמשלב הטבות קרקע משמעותיות, לצד הקלות מיסוי ורגולציה מותאמת, יכול להניע את הגלגלים. מימון ישיר הוא פתרון יקר ולא יעיל מספיק לטווח ארוך, בעוד מגרשי השלמה מספקים מנוף כלכלי שמשרת את כל הצדדים".
גם רועי לוי, ראש עיריית נשר וסגן יו"ר השלטון המקומי, מסכים שיש סיכוי להחלטה החדשה: "החלטת ההנהלה החדשה של רשות מקרקעי ישראל, המאפשרת שימוש בקרקעות משלימות, היא צעד חשוב לשיפור הוודאות ולקידום תוכניות התחדשות עירונית מחוץ לגבולות הביקוש, אך יש צורך בגיבוי שלה בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל. בנוסף, כדי להבטיח את הצלחת תוכניות ההתחדשות, במיוחד באזורים מחוץ לגבולות הביקוש, הממשלה חייבת לשלב את הרשויות המקומיות בהסכמי גג בפורמט חדש ומותאם, המאגם משאבים בין־משרדיים, ולהקצות מימון ישיר לתשתיות ולמוסדות ציבור. רק באמצעות שיתוף פעולה הדוק בין המדינה לרשויות המקומיות נוכל להחיות את השכונות הוותיקות ולספק פתרונות דיור ברי־השגה בפריפריה".
אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת"א והמרכז, מציין: "המדינה חייבת לסבסד באופן ישיר את הפרויקטים שאינם כדאיים כלכלית בפריפריה. הגדלת המכפילים בפרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה אינה מספקת פתרון אמיתי, שכן הבעיה אינה בכמות הדירות, אלא בביקוש המוגבל. בניית יותר יחידות דיור במקרה של הפריפריה, ובפרט בפריפריה הרחוקה, לא תביא את הפרויקט לכדאיות כלכלית, כי אין עדיין ביקוש שמבטיח לקבלן שהפרויקט יימכר במלואו. הפתרון טמון בתגמול ישיר או עקיף לקבלנים. המדינה חייבת לאזן את הדוח הכלכלי של היזם. ניתן לעשות זאת על ידי קרקע משלימה, ללא תשלום ועם אפס בירוקרטיה, כדי להוביל למימוש מהיר של העסקה. לחילופין ניתן גם לסבסד באופן יזום את הסכום הדרוש להפיכת הפרויקט לכלכלי, או לספק הטבות מס משמעותיות בפרויקטים אחרים של היזם".
שמאי המקרקעין ישראל יעקב, בעלים של משרד ישראל יעקב שמאות מקרקעין, מסכים שמדובר במהלך עם פוטנציאל: "התקנות החדשות של רמ"י יכולות בהחלט לשפר את המצב, אם הן יציעו כלים אפקטיביים, כמו הקצאת קרקעות משלימות, תמריצים כלכליים והקלות תכנוניות, שיכסו את הפער שבין עלויות היזום ובין הרווח הכלכלי".
ישראל יעקבצילום: ניב קנטורעוד מוסיף יעקב: "אבל אסור לנו לחיות באשליות, ולכן חשוב לציין בנוסף, כי ללא תמיכה כספית ממשלתית שתאפשר לפרויקטים לצאת לדרך גם כשאין רווח מיידי ליזם, לא נראה שינוי אמיתי. המדינה חייבת להבין שהתחדשות עירונית בפריפריה היא לא רק מיזם נדל"ני, אלא פרויקט לאומי. זה צו השעה להעניק לכל ילד במדינה ממ"ד".
"האתגרים עדיין משמעותיים"
אמיר לוטן, סנמכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת לוינשטין, מזכיר שהאתגרים בפריפריה עדיין משמעותיים: "כדי לקדם התחדשות עירונית בפריפריה, יש להתמקד בהגדלת הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים. האתגרים בפריפריה הם מחירי מכירה נמוכים, המביאים לכדאיות כלכלית נמוכה ליזמים ולעיתים גם התשתיות לא מפותחות. כיום צפיפות גבוהה במתחמים קיימים פוגעת ביכולת לממש פרויקטים, שכן תוספת משמעותית של יחידות דיור יוצרת עומס על הקרקע ולפעמים אינה מאפשרת לנצל את כל הזכויות במגרש. לפיכך נדרשים תמריצי מדינה ייעודיים. אם לא ניתן להגדיל את הזכויות, יש צורך במתן של מענקים כספיים ישירים או בפטור ממס שבח וממס רכישה לדירות חדשות ואפילו מע"מ, כדי לשמור על הרווחיות".
צחי סופריןצילום: ינווה אביאניצחי סופרין, סגן יו"ר דירקטוריון קבוצת סופרין, מתייחס אף הוא לנושא: "אכן הכוונות של רמ"י לעידוד ההתחדשות העירונית בפריפריה מבורכות, במקומות שאינן כלכליים בשל ערך הקרקע הנמוך. אך כשרוצים לעודד ולקדם טוב יותר התחדשות עירונית ובנייה מסיבית של יח"ד, במסגרת תהליכי פינוי־בינוי במקומות שהם מחוץ לגבולות אזורי הביקוש, הדבר שיעבוד הכי טוב הוא מענק כספי. בנוסף על המדינה להקצות תקציב מוגדר עבור תמריצים ליזמים, שיכולים להתבטא בהטבות שונות".
נדב אהרוני, סמנכ"ל שיווק ומכירות בקבוצת אהרוני מסביר, כי המדינה חייבת לשנות גישה: "הרשויות צריכות לשים את הזרקור והדגש על התחדשות עירונית מחוץ לתחומי הביקוש ובערי הפריפריה. תוכניות ההתחדשות צריכות להתבצע לטובת מיגון ושיפור איכות החיים של התושבים, תוך שיפור התשתיות.
נדב אהרוניצילום: יח"צלאור חוסר הכלכליות, לא הרבה תוכניות ממתממשות, ויש לכך השפעה ישירה על התושבים. נכון להיום בגלל התהליך הארוך, ומשום שהתושבים אינם רואים פרויקטים שיוצאים אל הפועל, קשה יותר לגייס בעלי דירות לצאת לפרויקט. בנוסף בחלק גדול מהמיזמים מחוץ למרכז נדרשים גם מימון ישיר והשלמה כספית מצד הרשויות או קרקע משלימה, ואלו מנגנונים שהרשויות עדיין לא פיתחו באופן מיטבי. כשהמחסום הזה ייפתר, נראה פרויקטים רבים יוצאים אל הפועל".
עו"ד שיר טורם־הספרי, ממתגת ערים, מסבירה מה אפשר לעשות כדי לצלוח את האתגרים ולקדם מיזמים בפריפריה: "התחדשות עירונית היא תהליך שמטרתו לשדרג אזורים עירוניים ולהפוך אותם לאטרקטיביים יותר עבור תושבים ויזמים. יותר ויותר חברות יזמיות מזהות מתחמים בפריפריה עם פוטנציאל גבוה להתחדשות. כדי שהמהלכים הללו יבשילו ויצליחו, חברות לניהול דיירים יכולות לשחק תפקיד מרכזי בהגברת המודעות לתהליך ההתחדשות העירונית. הם יכולות לגייס את הדיירים ולסייע להם להבין את היתרונות של פינוי־בינוי, כמו שדרוג איכות החיים, הפחתת עלויות תחזוקה ושיפור התשתיות.
שיר טורם־הספריצילום: יוהנס פלוטקיןבאמצעות שיתופי פעולה עם יזמים, ניתן להציע לדיירים תהליכי ניהול מסודרים, כולל פגישות עם יזמים והסברים מפורטים על התהליך, כך שכולם ירגישו מעורבים ושותפים בהחלטות. בנוסף הדיירים עצמם יכולים ליטול חלק פעיל בתהליך ההתחדשות העירונית על ידי יצירת קבוצות פעולה משלהם. הם יכולים לפנות ליזמים, להציג את הצרכים והציפיות שלהם ולדרוש שיפורים ספציפיים. דיירים מאורגנים יכולים להיות כוח משמעותי במו"מ עם יזמים, ובכך להבטיח שהפרויקטים שיתבצעו, יענו על הצרכים שלהם ויביאו לשיפור מהותי באיכות חייהם ובסביבתם".
יניב ישולה, מנהל מחלקת התחדשות עירונית בחברת יסודות איתנים, מזכיר את הסיבה המרכזית לקידום ההתחדשות העירונית בפריפריה: "החשיבות של ההתחדשות העירונית בפריפריה היא עצומה – לא רק ברמה הכלכלית או החברתית, אלא גם ברמה הלאומית והביטחונית. רבות מהערים בפריפריה נבנו בעשורים הראשונים של המדינה, והבינוי בהן ישן, רעוע ולרוב בלתי ממוגן. ההתחדשות מאפשרת גם חידוש תשתיות לטווח של 60–70 שנה קדימה, גם עידוד הגירה חיובית ופיתוח אזורי תעסוקה וכמובן, שיפור דרמטי באיכות החיים וברמה הסוציו־אקונומית של התושבים הקיימים. מעבר לכך, במדינה, אשר מצויה כל הזמן ובמיוחד כעת תחת איומים ביטחוניים, במיוחד בצפון ובדרום, חידוש מבנים ישנים למבנים ממוגנים זה הכרח המציאות. זהו צורך ביטחוני ולא רק תכנוני".
5 צפייה בגלריה
"ללא תמיכה ממשלתית לא יהיו פרויקטים בפריפריה". הריסה בפרויקט התחדשות עירונית של חברת אלמוגים ביבנה
(צילום: עמי לאור)
מאיר ברון, ראש תחום התחדשות העירונית בקבוצת דמרי, מזכיר את הוודאות כבסיס לכל החלטה שתתקבל: "התחדשות עירונית מחוץ לגבולות הביקוש היא אתגר אמיתי, אבל לא בלתי אפשרי. כדי לגרום לזה לקרות חייבים לייצר ודאות תכנונית וכלכלית ליזמים, שכן המרווח הכלכלי צר יותר מאשר באזורי הביקוש – זה מתחיל בלוחות זמנים ברורים לאישור תוכניות, מודלים כלכליים שקופים, הקלות מיסוי היכן שנדרש, ומנגנוני סבסוד וערבויות, שיאפשרו מימון בנקאי כבר משלב מוקדם. התקנות החדשות של רמ"י הן צעד חשוב, אבל הן צריכות להגיע כחלק ממעטפת רחבה – מימון ישיר, גיבוי ממשלתי ושיתוף פעולה הדוק עם הרשות המקומית".
דורון אבקסיס, משנה למנכ"ל קבוצת בראל, מתייחס גם לתפקידן המכריע של הרשויות המקומיות: "התחדשות עירונית בפריפריה היא לא רק אתגר – היא שליחות. יש חשיבות גדולה לפיתוח שוויוני של המדינה כולה, ולכן יש לפעול באופן אקטיבי גם בפריפריה ולא רק במרכז. נראה, כי בשנים האחרונות המדינה משכילה להבין את היתרונות האדירים של ההתחדשות העירונית, וכמות הפרויקטים אכן גדלה, אך עדיין הנושא תלוי ברצון הטוב של ראש או ראשת העיר, והם הקובעים את קצב ההתקדמות. המדינה צריכה להתגמש ולהרחיב את סל הכלים שהיא מציעה – בין שבאמצעות תמריצים כלכליים, מענקים ייעודיים, או התאמות במכפיל הקרקע, והכול בתיאום עם הראשות המקומית. הוועדות צריכות להבין שבפריפריה נדרשת גישה שונה, שמאפשרת לרשויות המקומיות וליזמים לקדם תהליכים במהירות וביעילות, גם כשאין אותו פוטנציאל רווח שקיים בגוש דן".
עו"ד תומר צדוק, שותף וראש מחלקת ההתחדשות העירונית במשרד וקסלר ברגמן ושות', מסכם את הנושא ומסביר: "החלטת ההנהלה של רשות מקרקעי ישראל מפברואר 2025 מסדירה את השריון וההקצאה של קרקע משלימה בפרויקטים של התחדשות עירונית חסרי היתכנות כלכלית במרכז ובפריפריה. הסדרת הכללים כשלעצמה מבורכת, אולם ספק רב אם יש בכוחם להביא לפריצת הדרך המיוחלת בקידום פרויקטים חסרי היתכנות כלכלית בפריפריה". לדבריו, "לפי הנהלים החדשים, הקרקע המשלימה תשוריין לטובת הפרויקט לפני הפקדת תוכנית הפינוי־בינוי, ואילו ההקצאה עצמה של הקרקע המשלימה תיעשה, אם בכלל, רק לפני תחילת הבנייה. הן השריון והן ההקצאה ותנאיה אינם מובטחים, הם מחייבים הליכים שמאיים ותכנוניים נוספים וכפופים להחלטות של רמ"י. פרויקטים של התחדשות עירונית משוועים לוודאות תכנונית וכלכלית, מוקדם ככל שניתן, ולקיצור וייעול תהליכי התכנון והרישוי. הדברים מקבלים משנה תוקף בפרויקטים חסרי היתכנות כלכלית בפריפריה".
לדברי עו"ד צדוק, "אומנם הנהלים החדשים של רמ"י יכולים לייצר כדאיות כלכלית באמצעות הקצאת קרקע משלימה, אולם הם עלולים להחטיא את מטרתם משום שהם לא מעניקים ליזמים מראש, או לפחות בשלבים המוקדמים של תכנון הפרויקט, את הוודאות הכלכלית הנדרשת".
רמ"י משדרגת את פתרון הקרקע המשלימה
אחרי שנים שנושא הקרקע המשלימה לא סיפק את הסחורה, ברשות מקרקעי ישראל לא מוותרים ומנסים לשפר את הפתרון הישן. ברמ"י מסבירים, כי הרשות מפעילה מנגנון של הקצאת "מגרשי השלמה" – מגרשי קרקע שמוקצים בפטור ממכרז, בהנחה של עד 80%, כדי לשפר את הכדאיות הכלכלית של מיזמים באזורים שבהם השוק אינו פועל מעצמו.
כיום ניתן להקצות מגרשים בהיקף של עד 10 דונם למיזם, בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ולחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. עוד הוסיפו כי: "במטרה לשפר את הוודאות התכנונית והכלכלית ולהפחית חסמים, בפברואר השנה אושרה החלטה שמסדירה את כלל שלבי תהליך השריון וההקצאה. המדיניות קובעת מתווה ברור ומובנה, הכולל שני שלבים: שלב השריון, שבמסגרתו נדרש לבצע תיאום מוקדם מול רמ"י עוד לפני הפקדת תוכנית בסמכות ועדה מקומית או מחוזית. השריון יבוצע באמצעות תסקיר תכנוני וכלכלי ראשוני לבחינת היתכנות המיזם והצורך במגרש השלמה, ויאפשר תכנון מושכל ומכוון מטרה, גם אם אינו מבטיח הקצאה עתידית. השלב השני הוא שלב ההקצאה, שבמסגרתו תיבחן הכדאיות הכלכלית של המיזם, בשיתוף שמאי הרשות, ובמקרה הצורך ייקבע שיעור ההנחה. ההליך כולל גם מסלול השגה על שומת ההקצאה, שבמסגרתו יוכל היזם להעלות טענות גם ביחסה לבחינה הכלכלית. המדיניות גם מאפשרת להקצות מגרש השלמה למספר מתחמים סמוכים (פיזית או תכנונית), וכן לשמור מגרש השלמה לצרכים עתידיים של תוכניות שטרם הופקדו – ובלבד שמתקיים הליך מובנה של בחינה כלכלית ותכנונית".
ברמ"י מסבירים, כי "מדובר בצעד חשוב שיחזק את האפשרות לקדם מיזמי התחדשות עירונית בדגש על הפריפריה החברתית והגיאוגרפית של ישראל, ולהבטיח שהתמיכה הניתנת באמצעות הקרקע, שהינה כאמור משאב מוגבל, תינתן במקומות הנדרשים. המנגנון מאפשר גמישות, מונע עיכובים, ונותן בידי רמ"י כלים יישומיים לקידום התחדשות עירונית במקומות שבהם לא ניתן להסתמך על השוק בלבד".
ינקי קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל: "מבחן המציאות מלמד כי בהקשרי התחדשות עירונית, הסתמכות על כוחות השוק לא הניבה תוצאות מספקות, במיוחד בפריפריה. כחלק מחובתנו לניהול מיטבי של משאב הקרקע, ייצרנו מנגנון להקצאת מגרשי השלמה.
ינקי קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראלצילום: לע"מכלי זה הינו נדבך משמעותי במאמץ זה, אשר נועד להתגבר על כשלי שוק. המדיניות החדשה שאישרנו תבטיח שקיפות, ודאות תכנונית וכדאיות כלכלית ליזמים, ותאפשר הנעת מיזמי התחדשות עירונית בהיקפים משמעותיים יותר באזורים אלו".
רות אפריאט, מנהלת החטיבה העסקית ברשות מקרקעי ישראל: "החלטת ההנהלה פורטת את תהליך הקצאת מגרשי השלמה, החל משלב התכנון ועד לשלב ההקצאה בפועל, תוך שמירה על האינטרס הציבורי ושקיפות מלאה".
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: קרקע משלימה היא כלי נוסף למימוש הפתרון
גם ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית מדגישים, כי הקצאת קרקע משלימה היא אחד הכלים שיש בהם כדי לסייע למימוש פרויקטים של התחדשות עירונית שאין להם היתכנות כלכלית. חגי טולדנו, מנהל אגף קשרי קהילה ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מציין: "הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מקדמת כבר היום תכנון בהיקף משמעותי מחוץ לאזורי הביקוש, בערים שבעבר לא היה בהן מתחם אחד פעיל בשל חוסר הכלכליות שם. בכוונת הממשלה לסייע למימוש פרויקטים של התחדשות עירונית במחוזות הצפון והדרום, באמצעות מענקים שיוקצו על ידי הרשות להתחדשות עירונית. מהלך זה גורם גם ליזמים לבוא ולקדם תכנון בערים הללו, לצד פעילות התכנון הממשלתית.
חגי טולדנוצילום: ברונו שרביט, לע"מבמסגרת התוכנית הממשלתית לשיקום אזורי דרום וצפון, צפוי להיכלל תקציב של מאות מיליוני שקלים כבר בשנת 2025 לטובת מימוש מתחמי פינוי־בינוי בשדרות, קריית שמונה ושלומי. הקצאת קרקע משלימה היא כלי נוסף שיכול לסייע למימוש פרויקטים של התחדשות עירונית, לצד המענקים. הכללים שנקבעו בהחלטת רמ"י, מבהירים את אופן השימוש בכלי זה ואת היקף הסיוע שיינתן. נוכח היקף הסיוע הנדרש למימוש ההתחדשות העירונית מחוץ לאזורי הביקוש, יש לקוות כי יהיה ניתן לסייע למימוש פרויקטים בהתחדשות עירונית, הנזקקים להשלמה כלכלית בדרך זו, בעיקר בערים שבהן ערך הקרקע מאפשר זאת, כמו מגדל העמק או נהריה".
רעיונות יצירתיים למימוש התחדשות בפריפריה
לצד התקנות החדשות ורעיונות ישנים, יש גם מי שמציע לחשוב מחוץ לקופסה. כך למשל ישי רוט, משנה למנכ"ל קבוצת שובל, המציע שהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית תהיה בעלת סמכויות רחבות יותר: "יש לאפשר לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לטפל בקידום ההתחדשות העירונית בישראל, כי הרשויות המקומיות הן החסם הגדול בתחום.
ישי רוטצילום: יח"צצריך להוציא מהרשויות את הסמכות לקבוע את התוכניות הבנייניות, ולתת לשמאי הממשלתי לקבוע מה כלכלי ומה לא. יש להקים ועדת תכנון ייעודית, שתפעל בשיתוף פעולה עם פרויקטורי השיקום ותסיר חסמים תכנוניים. תוכניות אלו חייבות להתמקד בחיזוק היישובים ולא רק בפיצוי כספי. כמו כן על הממשלה לסייע ליזמים לקדם את מתחמי הפינוי־בינוי בדרך של מתן הרבה יותר אחוזי בנייה, כדי שאלה יוכלו להקצות אחוז גדול יותר מהדירות למחיר מטרה/מחיר למשתכן או כל שם תואר אחר, ובלבד שזה יסייע לזוגות צעירים לרכוש דירה".
5 צפייה בגלריה
מבנים ישנים במצפה רמון. "חשיבות עצומה לחיזוק ומיגון"
(צילום: Mazur Travel, Shutterstock)
גם לאדריכל גיל שנהב, שותף מייסד בכנען־שנהב אדריכלים, רעיון חדשני: "הצעתי היא מודל 'ערים מאמצות'. כל עיר במרכז תאמץ עיר תאומה במרחבים (פריפריה). יזם שרוצה לקדם פרויקט התחדשות עירונית בגוש דן, יקבל מטלה לחזק בניין ישן במרחבים (פריפריה). במקום לבנות בקריית שמונה 10 דירות חדשות במקום כל דירה ישנה, יקבל היזם באישור התוכנית תוספת של מספר דירות בפרויקט שבמרכז, כדי לממן את המטלה הציבורית ומבלי לפגוע ברווחיו.
האדריכל גיל שנהבצילום: גיא גלעדאת הסיפוק שבהצלת חייהם של עשרות אלפי תושבי הפריפריה לא ניתן להכניס לטבלת האקסל של תקן 21. בדרך זו ניתן להגיע לחיזוק עשרות אלפי יחידות דיור בפריפריה - כולל הוספת ממ"דים ומרפסות - ללא הוצאת כספים ישירה מקופת המדינה".
עו''ד אילן ליבוביץ, ח"כ לשעבר ומתמחה בהשקעות נדל"ן, מציע רעיון אחר: "אני סבור שהפתרון טמון בשינוי פרדיגמה, באמצעות ניוד זכויות בנייה – כלי תכנוני שלא נוצל עד תום. יזם שירצה לבנות עוד קומות בבת־ים או בתל אביב, לא יוכל להסתפק בתשלום היטל השבחה לעירייה המקומית, אלא יידרש להשקיע בפרויקט התחדשות עירונית בעיר פחות מבוקשת. כך, כל פרויקט במרכז יהפוך למנוע שמזרים משאבים לפריפריה. לצערי, כיום אין ראייה מערכתית שמאפשרת זאת: עיריות חזקות לא מוכנות לוותר על ההכנסות מהיטלי ההשבחה, ומנגד, אף יזם לא ייכנס להרפתקה כלכלית בבית שאן או בצפת ללא תמריץ אמיתי. אם המדינה תייצר מנגנון מחייב, אולי באמצעות תקנות חדשות שיחייבו ניוד זכויות והקצאת משאבים בין ערים, יהיה אפשר לשנות את המצב מהיסוד".
