מראות ההרס של המבנים שספגו פגיעות ישירות בעקבות מטחי הטילים מאיראן בשבוע האחרון הם בלתי נתפסים. בסוף השבוע כינס משרד השיכון פורום חירום להערכת המצב בענף הבנייה, בין היתר כדי לפרסם קול קורא לקבלנים שיפעלו לשיפוץ מיידי של מבנים שנפגעו כדי לאפשר חזרה מהירה של התושבים לחייהם. אולם לא את כל המבנים ניתן לשפץ, ומהנדסים אף מזהירים כי יש מבנים שנפגעו שחייבים להיהרס. הפתרון הוא קידום מואץ של פרויקטים להתחדשות עירונית.
מרבית המבנים שנהרסו עד היסוד הם בניינים ישנים ורעועים שנבנו בשנות ה-50 וה-60 של המאה הקודמת, שניתן לקדם בהם תוכניות פינוי בינוי, וכעת משנהרסו המדינה תצטרך לזרז הליכים כדי שניתן יהיה לבנות אותם מחדש. מרבית המבנים הללו מאופיינים באוכלוסייה קשישה בעיקרה, שלרוב אינה מודעת לזכויות הייחודיות שלה במסגרת עסקאות התחדשות עירונית.
חשוב לדעת שהחוק בישראל מכיר בצורך להעניק לקשישים הגנה מיוחדת במיזמי התחדשות, ומציע עבורם חלופות ייעודיות. אך לעיתים לא ברור כיצד זכויות אלו מיושמות בפועל ומה מחויבות היזם כלפיהם. בעזרת עו"ד מאיה כרמי, ראש תחום מיסוי מקרקעין במשרד עוה"ד ברנע ג'פה לנדה, ועו"ד שרית האושנר רפאל, שותפה במחלקת הנדל"ן במשרד עוה"ד נשיץ, ברנדס, אמיר ושות', ynet עושה סדר בזכויות הקשישים במיזמי התחדשות עירונית.
אילו הטבות מס יש לקשישים בחוק מיסוי מקרקעין?
עו"ד מאיה כרמיצילום: יח"צעו"ד כרמי: "חוק מיסוי מקרקעין קובע 3 מסלולי הטבות מס לקשישים: זכאות לקבלת שתי דירות כנגד הדירה הקיימת (הישנה) בפטור ממס על ידי הקשיש; מכירת דירת התמורה שקיבל הקשיש מהיזם לכל אדם, ורכישת דירה חדשה במקומה או זכות למגורים בבית אבות, בפטור ממס; מכירת דירת התמורה שקיבל מהיזם בחזרה ליזם כנגד רכישת דירה חדשה או זכות למגורים בבית אבות. חלופה זו כוללת גם את האפשרות 'לשנמך' את דירת התמורה המקורית שנתן היזם לקשיש, ולהחליפה בדירה אחרת בתוספת תשלום במזומן".
עו"ד האושנר רפאל: "גם בעל דירה וגם קשיש זכאים לתמורה הרגילה בפרויקטים של פינוי בינוי, כלומר לקבל דירה חדשה וגדולה יותר במקום הדירה הקיימת. היתרון של הקשיש על פני בעל דירה רגילה הוא כפול: יש לו אפשרות לקבל משהו אחר במקום דירה חדשה; ושנית, הוא פטור ממיסים. במקרה של אדם שאינו קשיש, אם היה מקבל את אחת החלופות הדבר היה כרוך בתשלום מס.
עו"ד שרית האושנר רפאלצילום: גדי סיארה"במסגרת חלופה מחוץ לפרויקט, יכול הקשיש לעבור לבית אבות/דיור מוגן או לקבל דירה בפרויקט אחר במקום בפרויקט שיוקם. במקרים רבים ישנם קשישים שחוששים ממעבר בין דירות (מהדירה שלהם לדירה בשכירות במהלך תקופת העבודות ורק אז לדירה החדשה), שכן זהו מעבר קשה בגיל השלישי. במצב כזה, חלופה מחוץ לפרויקט יכולה להתאים שכן הקשיש יעבור רק פעם אחת. בחלופה זו היזם נותן לקשיש כסף בשווי המהוון של הדירה החדשה שהוא אמור לקבל, ובכסף זה הקשיש רוכש את הזכות לבית אבות או את הדירה האחרת מחוץ לפרויקט. אך בשטח לא מממשים את החלופה הזו כי הסכום שמקבל הקשיש נמוך במידה ניכרת ממחיר מכירת הדירה בשוק החופשי.
"במסגרת חלופת שנמוך דירה אפשר לקבל דירה קטנה יותר ואת היתרה בכסף. בפועל יש פרויקטים שבהם היזם מעניק גם לבעלים שאינם קשיש לבצע שנמוך, אולם עדיין יש לקשיש יתרון בכך שיחסך לו סכום המע"מ שבעלים רגיל צריך לשלם על ההפרש הכספי. חלופה נוספת, כאמור, מאפשרת לקבל שתי דירות קטנות יותר בשווי מצטבר לשווי הדירה החדשה. חשוב לשים לב להוראות ולתנאים הקבועים בחוקי המס כדי שהקשיש לא יידרש לשלם מיסים".
מי זכאי לקבל את הטבות המס?
עו"ד כרמי: "מי שזכאי לקבל את ההטבות האלו הם בעלי דירות שעומדים בהגדרת קשיש שקבועה בחוק מיסוי מקרקעין. ההגדרה קובעת כי קשיש ייחשב מי שהתגורר בדירת המגורים הנמכרת ליזם במועד שבו נחתם הסכם המכירה הראשון על ידי אחד מבעלי הדירות בבית המשותף בו התגורר הקשיש, וכן התגורר דרך קבע בדירה זו במועד החתימה של ההסכם על עמו. בנוסף, עליו להיות בן 70 במועד החתימה על ההסכם המכירה הראשון".
עו"ד האושנר רפאל: "התנאים לקביעת מיהו קשיש בחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006 עברו שינויים: תחילה נקבע שקשיש הוא מי שמלאו לו 80, בהמשך הגיל ירד ל-75 ומ-2021 הגיל הוא 70. כדי לדעת מה הזכאות של קשיש ספציפי, יש לבדוק מתי נחתם ההסכם ומה היה החוק באותו מועד.
"בדיקת גיל הקשיש נעשית במועד שבו נחתמה עסקת הפינוי בינוי הראשונה בין היזם לאחד הבעלים בבניין שבו נמצאת דירת הקשיש, ולא במועד מאוחר יותר כשהקשיש חתם בעצמו על ההסכם. טוב היה לו גיל הקשיש היה נבדק במועד מאוחר יותר, במיוחד לאור השנים הרבות שחולפות בין חתימת ההסכם הראשון לבין אישור התב"ע (תוכנית בניין עיר) וקידום הפרויקט.
"במהלך השנים תוקן חוק פינוי בינוי והוסיפו בו התייחסות לחולה הנוטה למות כהגדרתו בחוק (בתיקון לחוק מ-2021), ולגבי אדם שבמועד חתימת עסקת הפינוי בינוי הראשונה גר בדירה והיה זכאי לגמלת סיעוד לפי סעיף 224(א)(5) או (6) לחוק הביטוח הלאומי (בתיקון לחוק מ-2023). הם זכאים לסרב לחתום על הסכם אם היזם לא הציע חלופה מחוץ לפרויקט (מעבר לבית אבות או רכישת דירה אחרת מחוץ לפרויקט).
מאילו מוקשים כדאי להיזהר כדי להימנע מחשיפות מס?
עו"ד כרמי: "יש יותר מידי מוקשים בהסדר הטבות המס לקשישים, עד כדי כך שלעיתים בשל חשיפות המס הקשישים פשוט מוותרים על ההטבות. החשיפות הן גם ליזמים וגם לקשישים. לדוגמה: החלופה שכוללת מכירה של דירת התמורה בחזרה ליזם, מחייבת את הקשיש לבחור בה ולחתום על הסכם מכירת הדירה חזרה ליזם עוד לפני קליטת הבקשה להיתר בנייה, כלומר זמן רב לפני שיש ודאות שהפרויקט ייצא לפועל. למרות זאת, ההסכם בין הקשיש ליזם למכירת דירת התמורה המקורית חזרה ליזם נכנס לתוקף ביום החתימה עליו, ויום המכירה שלו לא נדחה ליום המכירה בעסקת הפינוי עצמה.
"יש יותר מידי מוקשים בהסדר הטבות המס לקשישים, עד כדי כך שלעיתים בשל חשיפות המס הקשישים פשוט מוותרים על ההטבות"
"כדי שהקשיש יהיה זכאי להטבות המס לפי חלופה זו, ומנגד היזם יהיה זכאי להטבות במע"מ, על הקשיש לרכוש דירה חדשה במגבלת זמן הקבועה בחוק ושלא תפחת מ-75% משווי דירת התמורה שמכר חזרה ליזם. כדי לממן את רכישת הדירה החדשה, הקשיש צריך לקבל תמורה מהיזם בגין מכירת דירת התמורה המקורית שקיבל מהיזם בחזרה אליו. יוצא שהיזם נדרש להוציא כסף מהכיס ולהעביר לקשיש בשלב שבו כלל אין ודאות שהפרויקט יתקדם ולפני שקיבל ליווי פיננסי, וכן תוך לקיחת סיכון שהקשיש לא יעמוד בתנאים שתלויים בו לצורך קבלת ההטבה (מחיר הדירה החדשה ומועד רכישתה).
"מוקש נוסף הוא במקרה בו חס וחלילה הקשיש נפטר לפני שהגיע יום המכירה הנדחה בעסקת הפינוי בינוי. במקרה זה, כשיגיע יום המכירה הנדחה, מי שיהיו בעלי הזכויות בעסקה הם היורשים. לכאורה, יורשים שאינם עומדים בהגדרת קשיש אינם זכאים להטבות המס וקיימת חשיפה כי יאבדו את הפטור. המוקשים הללו יוצרים חשיפות מס שאמנם ניתן להציף מבעוד מועד, אך אין להן פתרון בשלב זה. רשות המיסים מודעת לתקלות אך לא פרסמה עמדה רשמית או הבהרות שניתן להסתמך עליהן, ולכן נדרש תיקון חקיקתי בהקדם".
האם היזם חייב להציע לקשיש את כל החלופות?
עו"ד האושנר רפאל: "החוק קובע שהיזם הוא זה שיחליט איזו מ-3 החלופות להציע לקשיש, ואם הקשיש סירב לחתום על ההסכם מאחר שהיזם לא הציע לו את אחת מהן, הדבר נחשב סירוב סביר. עוד קובע החוק שבמקרה שהקשיש היה בן לפחות 75 במועד חתימת עסקת הפינוי בינוי הראשונה, אם היזם לא יציע לו לפחות את החלופה שמחוץ לפרויקט, גם אז הקשיש יהיה רשאי לסרב לחתום והדבר יחשב כסירוב סביר.
"ניתן לקבוע בהסכם שהקשיש יוכל לבחור את החלופה בשלב מאוחר יותר, ולא רק כתנאי לחתימתו על ההסכם, וכן שהקשיש הוא שיבחר בין החלופות ולא היזם. החלופה של קבלת שתי דירות קטנות בעייתית יותר מבחינת היזמים בשל הקשיים הכרוכים בה, ולא פעם יזמים מסכימים לאפשר לקשישים לבחור מבין שתי החלופות האחרות (חלופה מחוץ למתחם ושנמוך)".
מה קורה עם הסכמים שנחתמו לפני שנים וטרם מומשו?
עו"ד כרמי: "צריך לשים לב להוראות התחולה של התיקון לחוק מיסוי מקרקעין, שקבע את 3 מסלולי הטבות המס לקשישים. הוראת התחולה קובעות שהטבות אלו יחולו על עסקה שנעשתה מיום 29.10.2018. אם מדובר על עסקאות ישנות יותר, הטבות המס של הקשיש לא יחולו, ועדיין יש מקרים כאלה".
אילו הטבות נוספות לקשישים כדאי להוסיף?
עו"ד האושנר רפאל: "לאנשים בגיל השלישי יכול להיות קושי גם בנושאים אחרים, למשל להתמודד עם אריזה של חפצים בדירה הקיימת לשם העברתם לדירה החלופית וסידורם מחדש, פירוק והרכבות רהיטים; מציאת דירה חלופית לתקופת העבודות, לא רק במקרה של צורך בדירה נגישה; צורך בהנגשת הדירה החדשה שיקבלו וכו'.
"לכל הקשיים הללו יש פתרונות שניתן לעגן בהסכם הפינוי בינוי, למשל שהיזם ייתן שירותי אריזה, פירוק והרכבה בנוסף על ההובלה שהוא נותן לכלל הבעלים; או יעמיד לרשותם מתווך לסיוע במציאת דירה חלופית, יבצע התאמות נגישות בהתאם לחוות דעת יועץ נגישות, ימנה נציג שיסייע לקשיש בכל סידור אחר שקשור במעברים ועוד".
