מלחמת חרבות ברזל, שאורכת כבר מעל שנה וחצי, הובילה למחסור חמור בעובדים ולהתייקרות חומרי הגלם, ובהתאם לצניחה במספר התחלות הבנייה של דירות חדשות וכן עיכובים בהשלמת פרויקטים. קבלנים שעובדים עם פועלים מהרצועה ויהודה ושומרון מספרים שהסגר וההגבלות הביאו לקריסת מערכות מוחלטת בפרויקטים רבים. כתוצאה מהמצב יש איחורים רבים במסירת דירות חדשות מקבלנים, ורוכשים מוצאים עצמם במצב של אי-ודאות ועם הוצאות כספיות גדולות.
בחודשים האחרונים מוגשות לא מעט תביעות של דיירים שמסירת הדירה שרכשו מתעכבת, ובינתיים הקבלנים עתרו לבג"ץ בדרישה שהמדינה תסייע להם, ותכריז על המלחמה כ"כוח עליון". גיבשנו באמצעות עו"ד אייל בן יהודה באום שהינו שותף במשרד באום-אורון ומתמחה במקרקעין וייצוג בעלי זכויות בהתחדשות עירונית, מדריך המסביר לרוכשים מה ניתן לעשות כשלא מקבלים את הדירה החדשה בזמן.
הכותרת
האם מחירי הדירות באמת מזנקים והפתרונות של הישראלים שרק רוצים לקנות
26:55
איזה חוק רלוונטי לסיטואציה בה דירה לא נמסרת בזמן לרוכש?
בכך עוסק חוק המכר התשל"ג-1973, הקובע מנגנון פיצוי (סעיף 5א) לפיו היזם מחויב לשלם פיצוי חודשי בגין איחור במסירת הדירה. עו"ד באום מציין כי במקרה שיזם המוכר דירה חדשה יאחר במסירת הדירה לתקופה שעולה על חודש ימים, הקונה יהיה זכאי לפיצוי ללא הוכחת נזק (בגין תקופת איחור של פחות מחודש אחד - אין פיצוי).
גובה הפיצוי משתנה לפי תקופה:
- החל מחודש לאחר מועד המסירה ועד ארבעה חודשים – פיצוי בגובה שכר הדירה בדירה דומה בגודלה ובמיקומה, עבור כל חודש, כולל חלק מחודש.
- בגין החודשים החמישי עד העשירי של איחור (כולל חלק מחודש) – פיצוי בגובה 125% משכר הדירה, בדירה דומה עבור כל אחד מהחודשים האמורים.
- בגין החודש ה-11 והלאה – פיצוי בגובה 150% משכר הדירה בדירה דומה.
הפיצוי ישולם בסוף כל חודש עבור אותו החודש. "חוק המכר הוא קוגנטי – כלומר, המוכר לא יכול לקבוע בחוזה סעיף המבטל את הפיצוי" , מסביר עו"ד באום.
מתי לא ישולם פיצוי לרוכש?
המוכר (היזם) לא יידרש לשלם לקונה פיצוי אם הקונה הוא שגרם לאיחור במסירה, או אם יקבע בית המשפט שהחוזה סוכל בשל נסיבות קיצוניות שלא ניתן היה לצפות אותן מראש - "כוח עליון".
עו"ד אייל בן יהודה באוםצילום: ניב קנטורלדברי עו"ד באום, בתי המשפט בישראל נוקטים בגישה די מחמירה בכל הקשור ל"כוח עליון", ולפי הפסיקה בעבר נקבע כי מלחמות ומצב מתיחות ביטחונית, זה בגדר אירוע שיש לצפותו מראש, ולכן הוא איננו עילה להפרת חוזה. בהקשר של מלחמת "חרבות ברזל", לאור המגבלות אשר הוטלו על פועלים, מוכרים וקונים רבים, נשאלת השאלה – האם תקופה זו נמנית בין הנסיבות ש"אינן בשליטת המוכר", והאם יש בכך כדי לפטור את המוכר מפיצויים. אין עדיין פסיקה מכווינה שתבהיר שאלה זו באופן רוחבי. יש מעט פסיקה של בתי משפט שלום, אך היא נקודתית למקרים פרטיים ולא בהכרח אפשר ללמוד ממנה על הכלל.
אתמול הודיעה המועצה הישראלית לצרכנות, כי "לאור הפסיקה, חברות הבנייה מחויבות לשלם פיצוי בגין איחור במסירת דירה אלא אם הוכיחו כי נבע מנסיבות שלא בשליטתן, ולא ניתן לטעון טענה כללית לפיה האיחור נובע מהשפעת המלחמה על הענף".
האם נדרש למסור הודעה מסודרת על עיכוב ומדוע חל העיכוב במסירה?
אין בחוק הוראה מפורשת על כך. לדברי עו"ד באום היזמים יטענו לכך שלא יכלו לצפות את העיכובים והנסיבות, בפועל ברוב המקרים אין הודעה מסודרת על כך.
מה אפשר לעשות במקרים שכאלו של איחור במסירת הדירה?
עו"ד באום: "זהו מצב מורכב, שמביא למתח בין הרצון לפעול לאלתר נגד היזם ולחייב אותו לתשלום הפיצויים בזמן אמת, כפי שקובע חוק המכר, לבין הגישה הגורסת שעדיף להמתין עד למסירת הדירה בפועל – ורק אז לבקש לחייב את היזם רטרואקטיבית על התשלומים (וזאת כדי למנוע התנכלות מכוונת של היזם, ו"סנקציות" שהוא עלול לנקוט כנגד הרוכשים, כמו איום באיחור נוסף או הסרת הטבות שהבטיח וכד'). המתח הזה מתקיים בגלל הציפייה וההיערכות של הדיירים למעבר לדירות שרכשו, לרבות ההתחייבויות הכספיות שבדרך כלל כרוכות בתשלומי המשכנתא ותשלום דמי שכירות במקביל, הלוחצים על רוכשים, כך שפיצוי בדיעבד יכול להיות פיצוי שהוא כבר מאוחר מדי".
מה הרוכשים יכולים לעשות?
עו"ד באום מסביר כי אין תשובה אחת נכונה. "נכון יהיה לפנות ליזם ולהתריע על האיחור, ולהבין ממנו את הלו"ז הצפוי. במקום לפעול לבד, כדאי להתאגד מספר רוכשים יחדיו, לשכור עו"ד, לדרוש יחדיו את הפיצוי בהתאם לחוק המכר לאיחור במסירת הדירה".
האם כדאי להגיש תביעה?
התשובה תלויה מאוד בתנאים הספציפיים של הפרויקט, מצב היזם, והסיטואציה של הדיירים. לדברי עו"ד באום, "לפעמים תביעה יכולה לזרז את היזם, ולגרום לו להעדיף לסיים פרויקט זה על פני פרויקטים אחרים שיש לו, ולפעמים היא יכולה לקלקל יחסים. זה שיקול שהוא מאד אינדיווידואלי. בכל מקרה, מאוד חשוב לאסוף את כל הראיות, כדי שאפשר יהיה להוכיח בבית המשפט את הנזקים, כמו למשל: משכנתא, שכר דירה, קנסות על איחור בפינוי דירה קודמת, והוצאות נלוות נוספות. כאשר הראיות בהישג יד, אז התביעה יעילה יותר".
מה הדין לגבי איחורים במסירת דירה שאינם קשורים למלחמה?
עו"ד באום: "סעיף 'כוח עליון' עוסק בעיקר במצב שאינו מלחמה (כמו שביתה כללית, אסון טבע), נמצא כמעט בכל חוזה רכישה, ומגדיר מקרים הפוטרים את הצדדים להסכם מקיום התחייבויותיהם האחד כלפי משנהו, אם הם מתקיימים. חשוב להדגיש שהפסיקה איננה מוחלטת, אולם מטילה על היזם להרים נטל הוכחה גבוה מאוד כדי להראות שהקשיים שהתרחשו הוא לא יכול היה להימנע מהם ולא היו צפויים – והם אלו אשר הביאו באופן ישיר לעיכוב במסירה. כאמור, מדובר בנטל הוכחה גבוה מאוד, שלרוב היזמים לא מצליחים להרים אותו".
מה אפשר ללמוד מהחקיקה והפסיקה בהסלמות קודמות?
נכון לעכשיו (מאי 2025), טרם ניתנו פסקי דין סופיים העוסקים באיחור במסירת דירה מקבלן בעקבות מלחמת "חרבות ברזל". עם זאת, ניתן ללמוד מהפסיקה הקיימת בנוגע לאירועים דומים בעבר, כגון מבצע "צוק איתן". באחד המקרים שנידונו, הקבלן טען כי האיחור במסירת הדירה נבע ממבצע "צוק איתן" וכן מעיצומי כבאים. בית המשפט מינה מומחה לבחון את הטענה, והמומחה קבע כי המצב המלחמתי לא השפיע באופן מהותי על שוק העבודה בתל אביב. בית המשפט קבע כי על הקבלן להציג ראיות ברורות לקשר סיבתי בין המלחמה לאיחור במסירה, כגון יומני עבודה והוכחות למחסור בכוח אדם או חומרים. לבסוף נקבע כי הקבלן לא הוכיח קשר סיבתי ישיר בין המבצע הצבאי לעיכוב במסירה, ולכן אינו זכאי לפטור מתשלום פיצויים בגין תקופה זו. עם זאת, נקבע כי עיצומי הכבאים גרמו לעיכוב של כחודש וחצי, ועל כן הופחתה תקופה זו מחישוב הפיצויים.
במקרה אחר נדונה טענת הקבלן כי אירועים ביטחוניים גרמו לאיחור במסירת הדירה. בית המשפט קבע כי יש להוכיח כיצד האירועים הספציפיים גרמו לעיכוב, באמצעות נתונים עובדתיים שיאפשרו לבחון את הטענה. בית המשפט הדגיש כי אין די בהעלאת טענה כללית על מלחמה, אלא יש להוכיח קשר סיבתי ברור בין האירוע הביטחוני לאיחור במסירה, באמצעות ראיות כגון יומני עבודה, לוחות זמנים, ועדויות. הקבלן חויב לשלם פיצוי לתובעת בגין האיחור במסירת הדירה.
