האם לפרויקט אגרות הגודש, שנועד להפחית את עומס התנועה באזור גוש דן ואמור להיכנס לתוקף בשנים הקרובות, צפויות השלכות על שוק הנדל"ן? אם בוחנים תחילה את ענף המשרדים, התשובה היא בהחלט כן: חברות גדולות בוחרות לעזוב את תל אביב לטובת ערים מחוץ לטבעות התשלום הפנימיות והאמצעיות, כאשר האחרונה שדיווחה על כך באופן ישיר הייתה חברת מקורות.
חברת המים הלאומית הודיעה בחודש שעבר כי היא מתכננת לעזוב את המשרדים המיתולוגיים בעיר ללא הפסקה לטובת אזור התעסוקה החדש בצומת סביון בקריית אונו, בין היתר בזכות נגישות המתחם לרכבת הקלה ולתחנת המטרו העתידית; וכן בשל העובדה שהכניסה לשם תעלה – אבל פחות. לא רק מקורות: חברות נוספות בחרו לעבור בתקופה האחרונה למתחמי תעסוקה חדשים נוספים בערי הטבעת החיצונית, כמו ראשון לציון ופתח תקווה.
אגרת גודש, נזכיר, היא מס שמוטל על כלי רכב שנכנסים לאזור מסוים בשעות מסוימות, והוא נועד לעודד שימוש בתחבורה ציבורית ולהפחית את מספר כלי הרכב בכבישים עמוסים במיוחד, כמו נתיבי איילון (כביש 20). מדובר במס מקובל במקומות צפופים ברחבי העולם המערבי, והוא הוכח כיעיל להפחתת הגודש בכבישים, לעיתים בשיעור של כ-20% ויותר בשעות השיא, כמו למשל בניו יורק.
במסגרת הפרויקט, יוקמו שלוש "טבעות" ברחבי גוש דן: חיצונית, אמצעית ופנימית, בהתאם למידת קרבתן למרכז תל אביב. הטבעת החיצונית כוללת את הרצליה, פתח תקווה, ערי בקעת אונו וראשון לציון. הטבעת האמצעית כוללת את בני ברק, רמת גן חולון ובת ים. והטבעת הפנימית כוללת את תל אביב, כשמצפון היא תיקטע בשדרות רוקח ומדרום באמצע שכונות יפו.
אבל האם לאגרות הגודש, שינסו לצמצם את הפקקים הבלתי נסבלים שחווה כל מי שנוסע לעבודה ובחזרה, יש השפעה לא רק על ענף המשרדים אלא גם על מחירי הדירות הסמוכות לאזורי תעסוקה? בדיקה שערכה לשכת שמאי המקרקעין קובעת שגם כאן התשובה, ככל הנראה, חיובית, כאשר שני פרמטרים נוספים שמשפיעים על התייקרות הנכסים באזורים אלה נעוצים בקרבתם למתחמי תעסוקה ולפתרונות הסעת המונים שנמצאים בשלבי בנייה ראשוניים, דוגמת קווי הרכבת הקלה שעתידים לעבור בעוד מספר שנים בלב צירי התעסוקה של גוש דן.
שינוי במפת הביקושים
על פי הסקר החברתי האחרון שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), כ-64% מאזרחי המדינה מגיעים לעבודה ברכב פרטי. מדובר בנתון שאינו מפתיע במיוחד לנוכח העובדה שכיום התחבורה הציבורית עדיין מהווה פתרון תחבורתי חלקי בלבד, בזמן שמגמת העבודה מהבית דעכה וגם חברות ההייטק הגדולות, שדגלו בעבודה היברידית, חזרו ברובן לעבור בעיקר במשרד. המציאות הזו יצרה שינוי מסוים במפת הביקושים בשוק הנדל"ן, והקרבה של שכונת מגורים למוקדי תעסוקה הפכה לשיקול מרכזי.
הבדיקה, המבוססת על נתוני רשות המיסים והלמ"ס, בחנה עסקאות שדווחו לגבי דירות 4 חדרים בין החודשים אוקטובר-דצמבר 2024 וינואר-מרץ 2025. הממצאים מצביעים על כך שמחירי דירות 4 חדרים בשכונות מגורים הסמוכות לאזורי תעסוקה מרכזיים מחוץ לטבעת הפנימית שכוללת את תל אביב – גבוהים משמעותית מהמחיר הממוצע של דירת 4 חדרים בעיר.
כך למשל, בראשון לציון נבחן מתחם האלף, הממוקם בסמיכות לתחנת הרכבת משה דיין בכניסה הדרומית לעיר, שמשתייכת לטבעת החיצונית בפרויקט אגרות הגודש. המתחם תוכנן כשכונת ענק בשימושים מעורבים המשלבים תעסוקה, מסחר, מלונאות, מגורים ותיירות, ובימים אלה החלו להתאכלס מספר פרויקטים ראשונים למגורים.
בחלק המזרחי של השכונה מוקם אזור התעסוקה של המתחם שכולל מיזמי משרדים משמעותיים, דוגמת מטה ההנהלה של בנק דיסקונט ופרויקט המשרדים של חברת הנדל"ן פרשקובסקי ושל חברת הביטוח מגדל. מהבדיקה עולה כי מחירי הדירות במתחם האלף מציגים פער ממוצע של מעל 54% לעומת מחירי הדירות בעיר, ולמעשה מדובר בסכום של כ-1.33 מיליון שקל – בשביל לגור ליד המשרד.
הבדיקה אף בחנה את שכונת הראשונים בעיר רמת גן, המשתייכת לטבעת האמצעית של פרויקט אגרות הגודש. כפי שניתן לראות בטבלה, שכונת הראשונים, הסמוכה לאזור התעסוקה של הבורסה, מציגה פער של כ-35% מול מחירי הדירות בעיר, סכום של כ-1.15 מיליון שקל.
בעיר פתח תקווה, שנמצאת בטבעת החיצונית, בחנה הבדיקה את שכונת נווה גן, הסמוכה לאזור התעסוקה פארק טק. על פי הנתונים, בעוד מחיר דירת 4 חדרים בשכונה עומד על סכום של 2.84 מיליון שקל, המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים בעיר עומד על סכום של 2.47 מיליון שקל – פער של כ-15% שהם, למעשה, פרמיה של כ-370 אלף שקל.
בעיר כפר סבא, שנמצאת גם היא בטבעת החיצונית, נבחן שיכון ותיקים, הסמוך לאזור התעסוקה אינפינטי פארק (רעננה-כפר סבא דרום). הממצאים מראים שבעוד דירת 4 חדרים בשכונה עולה 3.22 מיליון שקל, המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים בעיר עומד על 2.93 מיליון שקל – פער של 9.9% שהם כ-290 אלף שקל.
נטלי מרשלצילום: שרון לויןנטלי מרשל, נציגת הבעלים והאחראית על שיווק שטחי המשרדים באינפיניטי פארק רעננה, מסבירה כי "אחת המגמות המרכזיות היום בענף המשרדים היא הרצון של ארגונים וחברות למצוא משרדים בקרבת כוח האדם העיקרי שלהן, באזורי תעסוקה חדשים או ותיקים במעגל הראשון והשני מחוץ לתל אביב. עובדים רבים מעלים כיום דרישה גבוהה יותר לעבוד בקרבת הבית, כדי להימנע מהעמידה הארוכה בפקקים והזמן המבוזבז לעבודה בבוקר וחזרה הביתה בסוף היום".
פער של חצי מיליון שקל
בלשכת שמאי המקרקעין החליטו לבדוק גם מספר שכונות בערי הפריפריה, שאמנם אינן נמצאות בתחום פרויקט אגרות הגודש של גוש דן, אך הושפעו משמעותית מקרבתן למתחמי תעסוקה – ויש בממצאים לגביהן כדי ללמד על מגמת מחירי הדירות בסמוך למקומות העבודה. כך למשל, בשכונת נאות פרס בחיפה, הצמודה למתחם התעסוקה מת"מ, קיים פער של כ-630 אלף שקל בין מחיר דירת 4 חדרים בסמוך למת"מ לבין מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים בעיר (כ-34%).
גם בירושלים, שאזורי התעסוקה המרכזיים שלה התפתחו מאוד בשנים האחרונות והוסיפו לא מעט זכויות בנייה להקמת מגדלי משרדים חדשים, ניכר פער משמעותי בין מחירי דירות בשכונות הצמודות אליהם לעומת שאר העיר. כך לדוגמא, שכונת מקור חיים הצמודה לאזור תעסוקה מרכזי כמו תלפיות מציגה פערים של כחצי מיליון שקל ביחס לשאר העיר.
צחי סופריןצילום: נווה אביאניצחי סופרין, בעל השליטה וסגן יו"ר דירקטוריון קבוצת סופרין המקימה את מתחם התנופה באזור התעסוקה תלפיות, אומר כי "התחדשות אזורי התעסוקה בירושלים הביאה לכך שבעלי מקצוע רבים, אשר עבדו בעבר בבניינים ישנים או דירות מגורים במרכז העיר, נכנסים לפרויקטים חדשים מסוג 'קלאס A' באזורי תעסוקה חדשים כמו תלפיות".
לדבריו, ירושלים זו עיר גדולה ועוצמתית, ולנייד מעל 1.2 מיליון איש זה הליך מורכב מאוד. "גם כאשר יש לה רכבת קלה ונת"צים (נתיבי תחבורה ציבורית), עבור עובד שמתגורר בשכונת ארמון הנציב יהיה זה מאתגר מאוד להגיע לאזור תעסוקה בכניסה לעיר. לכן לא מעט בעלי מקצועות מחפשים לשכור או לקנות שטחי משרדים באזור תעסוקה הסמוך לשכונות המגורים שלהם כדי למנוע בזבוז זמן יקר בפקקים".
"מציאות של פרמיית פקק"
ההשפעה ניכרת גם באזורי תעסוקה מתפתחים וצומחים בדרום, כמו באזור התעשייה הצפוני של אשקלון הסמוך לשכונת עיר היין, עם פער של 370 אלף שקל בין מחירי הדירות בשכונות הסמוכות לאזורי התעסוקה לבין מחירי הדירות הממוצעים בעיר. אריק שוקרון, בעלי חברת גגאב מבית גרופית וגלובוס המקימה את פרויקט אור היין בשכונת עיר היין באשקלון, מתייחס לממצאי הבדיקה ומציין כי "מיקומה של שכונת עיר היין מציע לרוכשי הדירות בה יתרון משמעותי - קרבה ישירה לאזור התעשייה הצפוני של אשקלון, שמתפתח במהירות ועתיד לכלול גם אזור הייטק".
לדברי שוקרון, "הסמיכות של אזור התעשייה הצפוני של אשקלון למגה שכונה כמו עיר היין, שצפויה לכלול 11 אלף יחידות דיור, הפכה אותו למוקד משיכה לחברות רבות, לא רק בתחום התעשייה הקלה והלוגיסטיקה אלא גם לעסקים פרטיים ולבעלי מקצועות חופשיים. חברות אלה צפויות לשאוב כוח אדם רב מהשכונה הסמוכה, שהיתרון הבולט שלה הוא הגעה לעבודה בתוך דקות ספורות בלבד".
נחמה בוגיןצילום: ניר שהרבנינחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין שערכה את הבדיקה, מסכמת: "ניתוח הנתונים מגלה תמונה מעניינת: קרבה למוקדי תעסוקה הפכה לגורם מכריע בקביעת תג מחיר לנכסים, אך ההשפעה תלויה במיקום, במרחקים בין אזורי התעסוקה לשכונות המגורים, בנגישות וכדומה. בראשון לציון וברמת גן הפער מגיע למיליון שקל ויותר לדירה - זה המחיר שאנשים מוכנים לשלם כדי לחסוך שעות נסיעה יומיות בפקקים. לעומת זאת, בערים כמו אשקלון או פתח תקווה הפער הוא מתון יותר - מאות אלפי שקלים".
"כשאגרת הגודש תיכנס לתוקף, המגמה תלך ותתחזק. פערי מחירים בין שכונות הסמוכות לאזורי תעסוקה לשאר השכונות יגדלו עוד יותר"
לדבריה, "קרבה לאזור תעסוקה היא רק אחד מגורמים רבים המשפיעים על מחיר הדירה - יחד עם איכות השכונה, תשתיות, קרבה לתחבורה ציבורית, מוסדות חינוך ושירותים. אבל הפער הזה מעיד על כך שבמרכז הארץ אנחנו כבר חיים במציאות של 'פרמיית פקק' - תוספת מחיר ברורה עבור הנוחות של קרבה לעבודה. בפריפריה, לעומת זאת, עדיין יש מקום לצמיחה והעומסים בכבישים פחות מורגשים במחירי הדיור. כשאגרת הגודש תיכנס לתוקף, ותוסיף עלות כספית ישירה לנסיעה לתל אביב, המגמה הזו תלך ותתחזק. נוכל לצפות שפערי המחירים בין שכונות הסמוכות לאזורי תעסוקה לבין שאר השכונות יגדלו עוד יותר".
