על כל 1,000 דירות שנבנות כיום בישראל - רק 85 דירות נבנות על הקרקע (וילות וקוטג'ים עד 2 קומות) - כך עולה מניתוח נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שנערך עבור ynet על ידי חברת ארי מגורים. על פי הניתוח, נתונים עדכניים של בנייה פעילה של דירות ברחבי הארץ מצביעים על כך שבערי המרכז הבתים צמודי הקרקע הפכו לנדירים עוד יותר מאשר בשנים עברו, וכך חלום הבית הפרטי עם הגינה ממשיך להתרחק.
בחלוקה לערים ניתן לראות כי בעיר תל אביב, רק 4 יחידות דיור מתוך 1,000 דירות בבנייה הן יחידות צמודות קרקע. המשמעות: בתים פרטיים מהווים רק 0.36% מכלל הבנייה הפעילה בעיר ללא הפסקה. גם בירושלים, העיר הגדולה בישראל, מדובר בכ-9 יחידות בלבד לכל 1,000 דירות, כלומר 0.86% מתוך למעלה מ-15 אלף יחידות דיור בבנייה פעילה. בחיפה הנתון עומד על 0.67% ובגבעתיים על 0.38%.
לדברי אוהד אסרף, מנכ"ל החברה שערך את הניתוח, "ככל שהבתים צמודי הקרקע הופכים לנדירים יותר, כך גדל הביקוש לדירות גן המהוות מוצר חליפי, בעיקר למשפחות עם ילדים המעוניינות לחוות את החיים עם גינה צמודה. תמחור דירות הגן ברחבי הארץ מושפע ממלאי צמודי הקרקע. כך לדוגמא, בערים שבהן יש מלאי גדול של צמודי קרקע, מחירי דירות הגן יהיה נמוך יותר ביחס לבתים הפרטיים. אולם בערים הגדולות, כמו תל אביב או ירושלים, מחירן יהיה גבוה באופן יחסי".
גם התחלות הבנייה של דירות הגן אינן גבוהות, שכן ככל שבונים יותר מגדלי מגורים - כך מספר דירות הגן יורד. לדברי אסרף, ישנן שכונות חדשות שלמות שאין בהן דירות גן כלל. את הדירות האלה רואים יותר בשכונות עם בנייה מרקמית, בנייה מדורגת או בבנייה במסגרת התחדשות עירונית. בערי הפריפריה נרשם שיעור גבוה בהרבה של בנייה צמודת קרקע. כך למשל בתל מונד, בנימינה, מגדל העמק ומצפה רמון, מעל 70 יחידות דיור מכל 1,000 דירות בבנייה פעילה הן יחידות צמודות קרקע, כך שבהן דירות הגן יהיו מבוקשות פחות.
פער של מיליון שקל
ניתוח עסקאות שבוצעו בחצי השנה האחרונה לרכישת דירות גן חדשות, על בסיס נתוני רשות המיסים לגבי דירות שבנייתן החלה ב-2023, מגלה כי המחירים הגבוהים ביותר עבור דירות מסוג זה שולמו בערי המרכז בהן אין כמעט ביתם צמודי קרקע. תל אביב במקום הראשון עם מחיר של 75,847 שקל למ"ר, הרצליה עם מחיר של 51,023 שקל למ"ר וגבעתיים עם מחיר של 49,604 שקל למ"ר.
לעומת זאת, הערים בהן בוצעו העסקאות הזולות ביותר לרכישת דירות גן הן אופקים עם מחיר של 12,137 שקל למ"ר, ירוחם עם מחיר של 13,167 שקל למ"ר ואחריהן בית שאן, ערד ובאר שבע. עורכי הבדיקה מסבירים כי בערי הדרום נבנות כיום שכונות ענק במסגרת הסכמי גג שנחתמו עם המדינה, ורובן כוללות גם בנייה של בתים צמודי קרקע. לכן ניתן למצוא בהן דירות גן במחירים משתלמים יחסית.
אוהד אסרף צילום: דרור סיתהכלאסרף מדגים: "בשכונת אפיקי נחל באופקים אנחנו משווקים דירות גן בנות 6 חדרים בפרויקט עומרים, שמשתרעות על שטח ממוצע של 145 מ"ר בנוי עם גינה בשטח של כ-150 מ"ר. המחירים מתחילים בסכום של כ-2.3 מיליון שקל והביקושים מגיעים בעיקר מצד משפחות משפרות דיור ומשקיעים, שמבינים כי מדובר במוצר שהביקוש שלו יגבר ככל שהשכונה תתפתח".
לדבריו, "בשכונה עצמה אין כרגע צמודי קרקע בשיווק, אבל בעיר נמכרים קוטג'ים דו משפחתיים במחיר ממוצע של כ-3.3 מיליון שקל, כך שמדובר בפער של כמיליון שקל בין דירת גן לקוטג'. מלבד הפער במחיר, אנו מזהים שיש משפחות שמעדיפות דירות גן שבנויות על מפלס אחד על פני קוטג'ים שלרוב כוללים 2 מפלסים".
המפתח: התחדשות עירונית
אמיר לוטןצילום: יח"צאמיר לוטן, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת לוינשטין שבונה פרויקטים עם דירות גן בשכונת הצפון הישן בתל אביב, מתייחס לביקושים לדירות גן בעיר. "עד לפני 30 שנה, כל הבנייה הרוויה בתל אביב הייתה על עמודים. בהמשך נכנסו דירות בקומת הקרקע, אך הן לא היו דירות גן. עם הזמן, בבנייה החדשה, התחילו לתכנן דירות גן שהפכו למוצר מאד ייחודי ואקסקלוסיבי. בשכונות החדשות מרבית הבניינים עולים לגובה, הבנייה יותר צפופה, בקושי נבנים בתים פרטיים ודירת הגן החליפה את הבית הפרטי הישן, כך שכיום יש אפשרות לקנות מעין בית פרטי מוזל".
לוטן מוסיף כי "עיקר הבנייה של דירות גן נמצאת במרכז העיר, בעוד שבשכונות הצפוניות בהן קיימת בנייה חדשה בהיקפים גדולים אין כמעט דירות כאלה. מקור הרוב המכריע של דירות הגן הוא בהתחדשות עירונית, משום שלרוב בבנייה חדשה עיריית תל אביב לא מאשרת דירות גן שכן היא מעוניינת במסחר ובשטחים ציבוריים בקומות הקרקע. בפרויקטים של התחדשות עירונית הדרישה הזו כמעט ולא קיימת".
גם עדי אלון שרביט, סמנכ"לית מכירות ושיווק בקבוצת אשלי לירן שבונה בין היתר ברעננה, מציינת שעיקר הבנייה של דירות גן בעיר היא בפרויקטים של התחדשות עירונית. "ברעננה יש מלאי גדול של צמודי קרקע שנבנו במהלך השנים, אך כמעט שאין צמודי קרקע בבנייה חדשה. התחליף הוא דירות גן, ולכן כאשר תכננו את פרויקט ME כנרת, שכולל פינוי בינוי של שכונת צמודי קרקע, בחרנו להוסיף דירות גן", היא אומרת. "המחירים נמוכים בכ-40% ביחס לבתים צמודי הקרקע ברחובות הסמוכים".
עדי אלון שרביטצילום: איתמר סיידאאנה פוגל, סמנכ"לית שיווק ומכירות בקבוצת רם אדרת, מציינת כי בירושלים כמעט ולא נבנים היום צמודי קרקע חדשים - וגם דירות גן הן מוצר נדיר יחסית. "חלק ניכר מהפרויקטים החדשים בבירה נבנים כמגדלים על צירים ראשיים כמו דרך חברון או במסגרת התחדשות עירונית בשכונות ותיקות, ובמרביתם אין כמעט תכנון של דירות גן", היא מסבירה.
עם זאת, היא מספרת כי "בשכונת גבעת המטוס אנו בונים שכונה חדשה בבנייה רוויה נמוכה יחסית עם דירות גן בנות 3-5 חדרים שכוללות גינות בשטח של עד 200 מ"ר במחיר ממוצע של החל מ-4.85 מיליון שקל ל-4 חדרים (בשטח 100 מ"ר בנוי עם גינה בשטח 100 מ"ר). מדובר בפער משמעותי לעומת מחירי צמודי הקרקע בירושלים".
