חיפה ובאר שבע בעלייה, הרצליה וכפר סבא בירידה: בסוף השבוע האחרון התפרסם מדד מחירי הדיור של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), שהציג עלייה של 0.1% במחירים בחודשים פברואר-מרץ השנה. זהו נתון שמעיד על התמתנות מסוימת במגמת ההתייקרות של הדירות בישראל, בעיקר בעקבות חולשת שוק הדירות מיד שנייה.
כמדי רבעון, ynet ו"ממון" צוללים לנתוני הלמ"ס ובוחנים את המחירים הממוצעים הכלל ארציים של דירות ב-18 הערים הגדולות בישראל, הכוללות 100 אלף תושבים ומעלה, כדי לעמוד על העליות והירידות בכל עיר ומחוז. הפעם מדובר ברבעון הראשון של 2025. המחירים מחושבים לפי שקלול של מחירי דירות חדשות ויד שנייה ושל כל סוגי החדרים (1-6 חדרים).
1 צפייה בגלריה
היקרות והזולות. תל אביב (מימין למעלה), באר שבע (משמאל למעלה), אשקלון, הרצליה
(צילומים: הרצל יוסף, רויטרס, יאיר שגיא)
מהנתונים עולה כי בחודשים ינואר-מרץ השנה חזרה תל אביב לצמרת הערים היקרות ביותר בישראל עם סכום ממוצע של כ-4.232 מיליון שקל לדירה. מדובר בשינוי מינורי (כ-0.01%) ביחס לרבעון הרביעי, כאשר מה שמשך אותה כלפי מעלה היה המחיר האסטרונומי לדירת 4.5-5 חדרים ממוצעת – כ-7.194 מיליון שקל לעומת סכום של כ-6.334 מיליון שקל ברבעון הקודם (הרבעון הרביעי של 2024). זוהי עלייה של כ-13.5%.
יצוין כי ברבעון הראשון לא בוצעו מספיק עסקאות כדי לבחון את המחיר הממוצע של דירות גדולות יותר בעיר ללא הפסקה (5.5-6 חדרים ומעלה). הדירות "הזולות" ביותר בתל אביב הן כמובן הקטנות (1-2 חדרים), עם סכום ממוצע של כ-2.917 מיליון שקל – גם כן עלייה ביחס לרבעון הקודם. כלומר דירת סטודיו או מיקרו דירה עם 2 חדרים עולה בממוצע כ-3 מיליון שקל בתל אביב, לפי נתוני הלמ"ס.
העיר הרצליה חזרה למקום השני בצמרת הערים היקרות, לאחר שברבעון האחרון של 2024 הפתיעה וטיפסה למקום הראשון. זאת בעקבות ירידה קלה בשיעור של כ-1.2% במחיר הממוצע של דירה בעיר לעומת הרבעון הקודם – מסכום של כ-4.065 מיליון שקל בחודשים אוקטובר-דצמבר 2024 לסכום של כ-4.017 מיליון שקל בחודשים ינואר-מרץ 2025. ביחס לתקופה המקבילה אשתקד מדובר בעלייה של כ-5.4%.
רמת גן שומרת על דירוגה במקום השלישי ברשימת הערים היקרות, עם סכום ממוצע של כ-3.154 מיליון שקל לדירה. מדובר בעלייה שנתית של כ-6.2% לעומת הרבעון הראשון של 2024, אז עמד המחיר על כ-2.971 מיליון שקל. ביחס לרבעון הרביעי של 2024, אז עמד המחיר על כ-3.132 מיליון שקל, מדובר בעלייה קלה של כ-0.7%.
העיר ירושלים עקפה את כפר סבא (שהידרדרה למקום השישי) והגיעה למקום הרביעי ברשימת הערים היקרות ביותר עם מחיר ממוצע של כ-3.158 מיליון שקל – זינוק משמעותי של כ-16.5% לעומת הרבעון המקביל אשתקד (אז עמד המחיר על כ-2.711 מיליון שקל ועלייה של כ-3.3% לעומת הרבעון הקודם, אז עמד המחיר הממוצע של דירה בבירה על סכום של כ-3.031 מיליון שקל.
אף שהגיעה אל המקום החמישי ברשימה, העיר נתניה מציגה ירידות מחירים. בעוד ברבעון הראשון השנה עמד המחיר הממוצע על סכום של כ-2.718 מיליון שקל, ברבעון המקביל עמד המחיר על כ-2.754 מיליון שקל – ירידה של כ-1.3%. ביחס לרבעון הקודם, אז עמד המחיר הממוצע על כ-2.82 מיליון שקל, מדובר בירידה של כ-3.6%.
בכפר סבא, שירדה כאמור למקום השישי ברשימת הערים היקרות, גם נרשמה ירידת מחירים: ברבעון הראשון השנה עמד המחיר הממוצע לדירה על כ-2.639 מיליון שקל. מדובר בירידה של כ-3.8% ביחס לרבעון הקודם ובצניחה של כ-9% ביחס לרבעון המקביל.
גם ראשון לציון, שהגיעה למקום השביעי, הציגה ירידות מחירים ביחס לרבעון הקודם והמקביל, לאחר שהמחיר הממוצע ברבעון הראשון השנה עמד על כ-2.609 מיליון שקל. גם בפתח תקווה חלה ירידה קלה במחיר הרבעוני והשנתי, לאחר שהסכום הממוצע ברבעון הראשון עמד על כ-2.571 מיליון שקל. רחובות שמרה על יציבות עם מחיר ממוצע של כ-2.5 מיליון שקל. בבית שמש חלו עליות מחירים, כאשר המחיר הממוצע ברבעון עמד על כ-2.408 מיליון שקל.
איפה אפשר למצוא דירות בפחות ממיליון שקל?
הערים חולון ובת ים שמרו על יציבות יחסית עם מחיר ממוצע של כ-2.381 מיליון שקל ושל כ-2.343 מיליון שקל בהתאמה ברבעון הראשון של השנה. בבני ברק חלה ירידה מחירים קלה, כאשר המחיר הממוצע ברבעון עמד על סכום של כ-2.27 מיליון שקל. באשדוד עמד המחיר על כ-2.097 מיליון שקל – עלייה רבעונית קלה וירידה שנתית קלה. בחדרה עמד המחיר הממוצע לדירה על כ-2.094 מיליון שקל – יציבות יחסית ביחס לרבעון המקביל אשתקד וירידה קלה ביחס לרבעון האחרון של 2024.
המחירים הנמוכים ביותר (פחות מ-2 מיליון שקל) נרשמו, כמו ברבעונים הקודמים, רק ב-3 ערים. בבאר שבע עמד המחיר הממוצע לדירה ברבעון הראשון של 2025 על סכום של כ-1.216 מיליון שקל; באשקלון עמד הסכום הממוצע על כ-1.693 מיליון שקל; ובחיפה עמד הסכום הממוצע על כ-1.707 מיליון שקל. בכולן נרשמו עליות מחירים שנתיות ורבעוניות.
ואיפה אפשר למצוא דירות בפחות ממיליון שקל, נכון לתחילת 2025? רק אם תקנו דירות קטנות ב-3 הערים הבאות: אשקלון (כ-824 אלף שקל לדירות בנות 1-2 חדרים); חיפה (כ-865 אלף שקל לדירות בנות 1-2 חדרים); ובאר שבע (כ-636 אלף שקל לדירות בנות 1-2 חדרים וכ-873 אלף שקל לדירות בנות 2.5-3 חדרים).
"שוק סלקטיבי"
ארז כהןעומר קורןשמאי המקרקעין ארז כהן אמר ל-ynet ו"ממון" כי "נתוני הרבעון הראשון של 2025 מעידים על שוק נדל"ן שממשיך להיות רגיש וזהיר, אך במקביל מראה סימנים סלקטיביים של התאוששות במחירים, בעיקר בערים החזקות. אין כאן התעוררות במובן של עלייה דרמטית במספר העסקאות, להיפך, רמות הפעילות עדיין נמוכות ביחס לשנים קודמות. עם זאת, בערים כמו ירושלים וחיפה נרשמו עליות מחירים שמקורן בביקושים פנימיים יציבים ומחסור בהיצע. בתל אביב השוק שומר על סטגנציה מסוימת, ייתכן שהגענו לרוויה זמנית ברמות המחירים הקיימות, כשמשקיעים ממתינים והרוכשים מצפים להתבהרות באופק הכלכלי".
כהן מוסיף כי "בחיפה ניכרת מגמה של התייצבות ועלייה קלה – בעיקר בזכות פרויקטים חדשים והתחדשות עירונית. בערים כמו אשקלון ובאר שבע המגמות מעורבות. מצד אחד יש ביקוש פוטנציאלי, מצד שני ההיקפים בפועל עדיין מדשדשים. בבאר שבע בפרט לא רואים כרגע קפיצה משמעותית, אבל ייתכן שמהלכים כמו פיתוח פארק ההייטק או השקעות ממשלתיות יחזירו את הצמיחה בטווח הבינוני".
"שוק הנדל"ן אינו מתאושש בקצב מהיר, אלא מתפקד באופן סלקטיבי מאוד. הציבור זהיר, המשקיעים יושבים על הגדר, והמשפחות ממתינות לירידת ריביות או לתמריצים"
עוד הוא מציין כי "שוק הנדל"ן כיום אינו מתאושש בקצב מהיר או כולל, אלא מתפקד באופן סלקטיבי מאוד: ערים חזקות ממשיכות להחזיק את המחירים ואף לרשום עליות, אבל השוק הרחב עדיין ממתין. הציבור זהיר, המשקיעים יושבים על הגדר, והמשפחות ממתינות לירידת ריביות או לתמריצים".
רז שרייברצילום: איציק שוקלרז שרייבר, מנכ"ל ובעלים של אינהאוס שיווק פרויקטים, מוסיף כי "תל אביב היא אחת הערים היקרות בישראל, אבל חשוב להדגיש שהעלייה שנרשמה בעיר היא מתונה ביחס לערים אחרות. גם העלייה של כ-13.5% במחיר הממוצע לדירות 4.5-5 חדרים – שהגיעה לכ-7.194 מיליון שקל – משקפת תנועה בשוק שמבוססת פחות על ביקושים רחבים ויותר על עסקאות סלקטיביות במגזר היוקרתי".
לדבריו, "תל אביב היא שוק שמאופיין במשקיעים ובדירות יוקרה, ובתקופה של ריבית גבוהה ואי ודאות כלכלית – קהל זה פשוט פחות קונה. לכן, למרות המחירים הגבוהים, לא ראינו כאן זינוק משמעותי, אלא עלייה מתונה ויציבה. גם בדירות הקטנות יחסית מדובר בעלייה לעומת הרבעון הקודם, אך לא בקצב חריג. בסופו של דבר, ברגע שתשוב הוודאות הכלכלית – אותם משקיעים יחזרו, ואנחנו נראה את תל אביב ממשיכה להוביל את השוק ואת עליות המחירים".
