בסוף השבוע האחרון התפרסם מדד מחירי הדיור של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שהציג עלייה שנתית של 6.4%. בשנים האחרונות הציג שוק הנדל"ן עליות מחירים משמעותיות, ומי שרכש נכס "על הנייר" או בשלבי בנייה מוקדמים הצליח, כך נראה, לזכות ב"אקזיט" נאה לאחר התפתחות השכונה ואכלוסה.
שתי בדיקות מיוחדות שנערכו עבור ynet ו"ממון" בחנו אילו שכונות חדשות הציגו זינוק משמעותי במחירי הדירות תוך שנים ספורות. בדיקה שערכה חברת BE NADLAN מציגה את השכונות החדשות שבהן זינקו מחירי דירות 4 חדרים ביותר מ-50%: מדובר בניתוח של נתוני רשות המסים לעסקאות בשכונות חדשות, שמראה את תהליך ההשבחה בכל שכונה. כמו כן, נבדק בתוך כמה זמן לקח לערך הדירות לעלות ב-50% או במיליון שקל.
הכותרת
האם מחירי הדירות באמת מזנקים והפתרונות של הישראלים שרק רוצים לקנות
26:55
אז מיהן השכונות שהכי השתלם לקנות בהן דירה על הנייר ושרשמו את הזינוק הגבוה והמהיר ביותר במחירים? הרשימה מגוונת ונעה בין שכונות בחריש והרצליה ועד קריית גת. אלה השכונות המובילות: פסגות אפק בראש העין; גליל ים בהרצליה; צמרות בבאר יעקב; כרמי גת בקריית גת; נווה זמר ברעננה; יבנה הירוקה; אבני חן בחריש; פסגת אונו בקריית אונו; ורמת הדר בגבעת שמואל.
נדב בריח צילום: קרן מזור"בכפר סבא הירוקה, נווה זמר ברעננה וגליל ים בהרצליה עליית המחירים הייתה מהירה באופן קיצוני עם זינוק של 50% בשנתיים או שלוש שנים בלבד", מסביר נדב בריח, מנכ"ל BE NADLAN שערך את הבדיקה. "הסיבות המרכזיות הן היצע דירות יחסית מוגבל והתבססות של קהילה מחתך סוציו-אקונומי גבוה". לדבריו, גם בשכונת פסגת אונו בקריית-אונו חלה השבחה מהירה יחסית. "השכונה אטרקטיבית מבחינת נגישות תחבורתית והציגה גידול בביקושים, שהגיע בעיקר בשלבי אכלוס מתקדמים שלה. אני מעריך כי גם שכונת אונו פארק תציג השבחה מהירה בעתיד, שכן היא מצויה בנקודת מפנה – רגע לפני סיום ההיצע".
מהמחקר עולה כי בראש העין ובחריש תהליך השבחת הדירות לקח זמן רב יותר. "הסיבה המרכזית היא היקף גדול מאוד של יחידות דיור שנבנו ושווקו באזור. כך, בשכונת פסגות אפק היה היקף עצום של כ-15 אלף יחידות דיור ששווקו במקביל, בשילוב עם תוכנית מחיר למשתכן שהאטה את עליית המחירים, מה שהאט את תהליך ההשבחה הממוצע".
יוני בראלצילום: תמר מצפייוני בראל, סמנכ"ל שיווק ומכירות באזורים, מתייחס למקרה של גליל ים בהרצליה. "הזינוק במחירי הדירות בשכונת גליל ים אינו מקרי וממחיש מגמה רחבה בשוק הנדל"ן", הוא אומר. "ערכם של פרויקטים בעלי תכנון נכון, הנתפסים כפרויקטי דגל המשנים סביבה, לרוב יהיה בערכי מכירה גבוהים יותר ביחס לסביבה וימשיכו לעלות גם לאחר האכלוס ולאורך זמן. פרויקטים דומים, כמו פרויקט הרצליה הילס הנמצא בקרבת שכונת גליל ים, משקפים את אותה המגמה. הביקוש הרב וערכי המכירה הגבוהים מסביבת הפרויקטים הללו מעידים על הערך הכלכלי שהרוכשים מוצאים בהשקעה בדירות אלו".
היתרון של פסגות אפק
שמאי המקרקעין בר פילצקי מלשכת שמאי המקרקעין מתייחס לשכונת צמרות המושבה בבאר יעקב, שבה נרשמה עלייה של כ-52% במחירי הדירות בין השנים 2018-2022. "מדובר בשכונה בעלת נגישות תחבורתית מעולה עם קרבה לכבישים ראשיים כגון 431, כביש 40 וכביש 6. היא ממוקמת במרחק של כ-8 ק"מ בקו אווירי משדה התעופה בן-גוריון, ובסמיכות לערים מרכזיות דוגמת ראשון-לציון, חולון ותל-אביב", הוא מסביר.
לדבריו, "מיקומה הגיאוגרפי האסטרטגי מהווה יתרון משמעותי, והיא מאופיינת בפעילות עסקית דלה יחסית בהשוואה לערים הסואנות בסביבתה. לכן משקי בית רבים שרכשו בה דירות מגורים נהנים משקט יחסי גם בתנאי הצפיפות הנוכחיים. עם זאת, פיתוח התשתיות הסביבתיות בשכונה נמשך לאורך תקופה ארוכה בין השנים 2016-2023. משמעות הדבר היא שבטווח השנים הנבחן הפיתוח הסביבתי טרם הושלם במלואו. לפיכך, קצב עליית המחירים משקף את התקדמות הפיתוח והשלמתו ההדרגתית בשכונה".
פילצקי מתייחס גם לשכונת פסגות אפק בראש העין, שהציגה עליית מחירים של כ-67% בין השנים 2014 ל-2022: "מדובר בשכונה חדשה הנמצאת בהליכי פיתוח מתמשכים גם בימים אלו. עסקאות רבות בשכונה התבצעו במסגרת מחיר למשתכן וכחלק מהנחות נרחבות לחברי ארגון חבר בין השנים 2013-2014. חלק מהדירות שנמכרו בשכונה נמסרו לרוכשים לקראת 2017 ואילך. המחיר הראשוני הממוצע של כ-1.374 מיליון שקל משקף מחירי הנחה מיוחדים או דירות שנמכרו על הנייר, בטרם הושלם הפיתוח הסביבתי של השכונה".
בר פילצקיצילום: Babytsky סרגיילדבריו, "צריך לזכור שעד אפריל 2022, ריבית בנק ישראל עמדה על שיעור נמוך במיוחד של 0.1%, מה שהוביל לגידול משמעותי בהיקף העסקאות. בין 2020-2022 מגפת הקורונה יצרה תנודתיות וחוסר ודאות בקרב מי שהשקיע בשוק ההון, עם ירידות של כ-30% בחלק מהמדדים המובילים. בעקבות זאת רבים פנו להשקעה באפיקים בעלי סיכון נמוך יותר, ובכך הגדילו את הביקוש לדירות, מה שהוביל לעלייה במחירים. במקביל, נרשמה עלייה משמעותית בעלויות תשומות הבנייה, שהובילה לעלייה גורפת במחירי הדירות החדשות הצמודות למדד זה, שעלה ב-5% בשנה. השילוב של הגורמים הללו יחד הוביל למגמת העלייה המשמעותית במחירי הדיור".
הדמיון והשוני בזינוקים
מבט עומק על הממצאים מראה כי התשואה הגבוהה ביותר באחוזים נרשמה בשכונת פסגות אפק. השיווק הראשוני בשכונה החל בשנת 2014 במחיר ממוצע של 1.374 מיליון שקל. ב-2022 מחירי הדירות בשכונה עמדו כבר על 2.291 מיליון שקל - עלייה של 67% שמתבטאת בכ-900 אלף שקל ב-8 שנים.
בשכונת גליל ים בהרצליה נרשם הזינוק המהיר ביותר וגם הגבוה ביותר במספרים מוחלטים. השיווק הראשוני בשכונה החל בשנת 2019 במחיר ממוצע של 2.78 מיליון שקל. ב-2021 מחירי הדירות בשכונה עמדו על 4.4 מיליון שקל - זינוק של 58% תוך שנתיים בלבד ותשואה של 1.6 מיליון שקל.
בשכונת צמרות בבאר יעקב שמדורגת גם היא בפסגה רשמו הקונים תשואה של כמיליון שקל ב-4 שנים. השיווק הראשוני בשכונה בחל בשנת 2018 במחיר ממוצע של 1.855 מיליון שקל. ב-2022 מחירי הדירות בשכונה עמדו על 2.816 מיליון שקל - עלייה של 52%.
עוד שלוש שכונות שנרשם בהן זינוק של יותר ממיליון שקל במחירים הן פסגת אונו, הירוקה בכפר סבא ורמת הדר בגבעת שמואל. בשכונה הירוקה בכפר סבא החל השיווק הראשוני ב-2020 במחיר ממוצע של 2.38 מיליון שקל. ב-2023 מחירי הדירות בשכונה עמדו על 3.57 מיליון שקל - עלייה של 50% תוך 3 שנים.
בשכונת פסגת אונו בקריית אונו החל השיווק הראשוני ב-2017 במחיר ממוצע של 2.32 מיליון שקל. ב-2022 מחירי הדירות בשכונה עמדו על 3.48 מיליון שקל - עלייה של 50% ב-5 שנים; בשכונת רמת הדר בגבעת שמואל החל השיווק הראשוני ב-2018 במחיר ממוצע של 2.28 מיליון שקל. ב-2023 מחירי הדירות בשכונה עמדו על 3.38 מיליון שקל - עלייה של 48% ב-5 שנים.
גם בשכונת כרמי גת בקריית גת נרשם זינוק גבוה של 52% במחירים תוך 4 שנים בלבד. השיווק הראשוני בשכונה החל ב-2018 במחיר ממוצע של 1.2 מיליון שקל. ב-2022 מחירי הדירות בשכונה עמדו כבר על 1.82 מיליון שקל - תשואה של 600 אלף שקל.
בשכונת נווה זמר ברעננה החל השיווק הראשוני ב-2020 במחיר ממוצע של 2.83 מיליון שקל. ב-2023 מחירי הדירות בשכונה עמדו על 3.6 מיליון שקל. עלייה של 51%, שמבטאת תשואה של כ-800 אלף שקל תוך 3 שנים; בשכונת יבנה הירוקה החל השיווק הראשוני ב-2017 במחיר ממוצע של 1.759 מיליון שקל. ב-2022 מחירי הדירות בשכונה עמדו על 2.65 מיליון שקל - עלייה של 51%, שמבטאת זינוק של כ-900 אלף שקל, ב-5 שנים.
מקום מכובד ברשימה תופסת גם שכונת אבני חן בחריש. השיווק הראשוני בה החל ב-2014 במחיר ממוצע של 985 אלף שקל. ב-2022 מחירי הדירות בשכונה עמדו כבר על 1.49 מיליון שקל - עלייה של 51% ב-8 שנים.
בריח מסכם: "מהממצאים ניתן לראות שכל אזור עשה קפיצת מחירים בתקופה אחרת, אך תוך מספר שנים ברוב המקומות זינקו מחירי הדירות בכמיליון שקל או יותר. השוואת מגמות ההשבחה בין האזורים השונים מדגישה את השפעת היצע הדיור, תוכניות ממשלתיות ותשתיות תחבורתיות על קצב עליית המחירים. בימים אלה אנו חווים שוק נדל"ן במצב מאתגר, עם ריבית גבוהה והאטה בשוק היד השנייה, אבל היסטורית שוק הנדל"ן בישראל נוטה להתייצב וההערכות הזהירות הן שעם ירידת הריבית והיציבות הביטחונית, תחום הנדל"ן יחזור לצמיחה".
"שוק הנדל"ן במצב מאתגר כיום, אבל ההערכות הזהירות הן שעם ירידת הריבית ויציבות ביטחונית, תחום הנדל"ן יחזור לצמיחה"
איזו אלטרנטיבה עדיפה
מחקר נוסף שבדק את התשואות בשכונות חדשות ברחבי הארץ נערך על ידי מדלן. במחקר נבחנו התשואות של דירות 4 חדרים בין השנים 2019-2024 תוך השוואה לתשואה שרשמו באותו פרק זמן דירות יד שנייה באותה עיר, ודירות חדשות בתוך העיר הוותיקה. מהמחקר עולה כי לא תמיד משתלם יותר לרכוש דירה מקבלן בשכונה חדשה וכי לעיתים דווקא דירות יד שנייה בשכונות ותיקות משיגות תשואה גבוהה יותר.
טל קופלצילום: אורית פניניטל קופל, מנכ"ל מדלן, מסביר: "ביקשנו לבדוק מהי האלטרנטיבה העדיפה מבחינת תשואת הון — האם עדיף לרכוש דירה בשכונה חדשה לגמרי, או דירה חדשה או דירה יד שנייה בעיר הוותיקה. לשם כך בדקנו את התשואות שהניבו דירות 4 חדרים בשטח של 90-110 מ"ר שנקנו לפני 5 שנים במגוון ערים שבהן היו שכונות חדשות בולטות. התוצאות מראות שדירות בשכונות החדשות עשו בכל המקרים תשואות הון יפות מאוד, אם כי לא תמיד עדיפות על דירות יד שנייה בעיר הוותיקה. גם במקרים בהם קניית דירה יד שנייה הייתה עדיפה, התשואות בשכונות החדשות היו דומות למדי לתשואות היד שנייה".
עם זאת, הוא מדגיש כי "במקרים בהם רכישת דירה בשכונה החדשה הייתה עדיפה, הפרש התשואה לטובת השכונה החדשה היה משמעותי יותר. כך או כך, רכישת דירה חדשה בעיר הוותיקה, למשל בבניין שעבר תמ"א 38, הייתה אחרונה מבחינת תשואת הון מבין האלטרנטיבות. לשכונות חדשות יש יתרונות אך גם חסרונות. הן בדרך כלל מרווחות ומתוכננות יותר, הדירות בהן חדשות והבניינים כוללים לרוב לובי מרווח, חדר דיירים ועוד. אבל יש גם לא מעט מטרדי בנייה שונים, פקקים בשל תשתיות לא מספקות ולעיתים עדיין חסרים שירותים לציבור".
"תוצאות הבדיקה מראות שדירות בשכונות החדשות עשו בכל המקרים תשואות יפות מאוד, אם כי לא תמיד הן היו עדיפות על דירות יד שנייה בעיר הוותיקה"
רובע יזרעאל בעפולה מהווה דוגמה לשכונה חדשה שהשיגה תשואות עודפות בהשוואה לשכונות ותיקות בעיר. דירה חדשה בשכונה נמכרה בשנת 2019 במחיר ממוצע של 7,600 שקל למ"ר. כעבור 5 שנים המחיר הממוצע למ"ר בשכונה (לדירות יד 2 ובניכוי דירות מקבלן כדי לשקלל את עליית הערך) הגיע ל-12,800 שקל, מה שמייצג תשואה ממוצעת של 68.4%. וזאת בהשוואה לעיר עפולה כולה שבה רכישת דירה חדשה הייתה מניבה תשואה של 46.9% בלבד. במדלן מסבירים כי אם אותו רוכש היה בוחר לרכוש דירה יד שנייה בעפולה בשנת 2019 במחיר ממוצע של 8,000 שקל למ"ר, הוא היה רואה עליית ערך של 48.8%. התשואה עדיין נאה, אך נמוכה מהתשואה שהושגה ברכישת דירה חדשה בשכונת רובע יזרעאל.
גם מי שרכש דירה חדשה בשכונת רמת עזרא בבית שמש בשנת 2019 במחיר ממוצע של 13,900 שקל למ"ר נהנה מעליית ערך משמעותית. בשנת 2024 המחיר הממוצע למ"ר לדירה יד שנייה בשכונה הגיע ל-22,400 שקל, המהווה תשואה של 61.2%. רכישת דירה חדשה בשנת 2019 בבית שמש הוותיקה הייתה מניבה תשואה של 59%. אם אותו אדם היה רוכש דירה יד שנייה בבית שמש בשנת 2019 הוא היה רואה עליית ערך של 44%. גם כאן התשואה של דירה יד שנייה בעיר הוותיקה נמוכה משמעותית מהתשואה ברכישת דירה חדשה בשכונה.
גם מי שרכש דירה חדשה במתחם החותרים בטירת כרמל ב-2019 ראה את ערך הנכס שלו מזנק ב-54.7%. בהשוואה לעיר הוותיקה, רכישת דירה חדשה הייתה מניבה תשואה של 36%. במדלן מסבירים כי גם כאן הפער בתשואה בין השכונה לעיר משמעותי, ומדגיש את כדאיות ההשקעה במתחם החותרים. אם אותו אדם היה רוכש דירה יד שנייה בטירת כרמל לפני 5 שנים הוא היה רואה עליית ערך של 38%. התשואה עדיין סבירה אך נמוכה משמעותית מהתשואה ברכישת דירה חדשה במתחם החותרים.
לפעמים הישן מנצח
מי שרכש דירה חדשה בשכונת אור ים באור עקיבא ב-2019 תמורת מחיר ממוצע של 14 אלף שקל למ"ר, נהנה מעליית ערך משמעותית ממוצעת של 49.3% בתוך 5 שנים. הנתון הזה מצביע על פוטנציאל השקעה טוב. רכישת דירה חדשה ב-2019 בשכונה ותיקה בעיר הייתה מניבה תשואה של 42.9%. עורכי הבדיקה מסבירים כי הפער בתשואה מצביע על יתרון קל להשקעה בשכונת אור ים. אם אותו אדם היה רוכש דירה יד שנייה באור-עקיבא ב-2019 הוא היה רואה עליית ערך של 51.5%. "מעניין לראות שבמקרה זה, רכישת יד שנייה ב-2019 הייתה מניבה תשואה מעט גבוהה יותר מרכישת דירה חדשה בעיר באותה תקופה", מדגישים במדלן.
מי שרכש דירה חדשה בשכונת כרמי גת בקריית גת ב-2019 ראה קפיצה של 49.2% בערך הנכס עד 2024. בהשוואה לשאר העיר, רכישת דירה חדשה באותה תקופה הייתה מניבה תשואה של 43.1%. אם אותו אדם היה רוכש דירה יד שנייה בקריית גת ב-2019 הוא היה רואה עליית ערך של 43.1%. במקרה זה, התשואה ברכישת יד שנייה בשנת 2019 הייתה זהה לתשואה ברכישת דירה חדשה בעיר באותה תקופה אך נמוכה מהתשואה בכרמי גת.
מי שרכש דירה חדשה בשכונת עין הים בחדרה ב-2019 נהנה מתשואה של 41.8% עד 2024. "חדרה היא עיר עם פוטנציאל פיתוח, ועליית הערך בשכונה משקפת זאת", אומרים עורכי הבדיקה. רכישת דירה חדשה ב-2019 בשכונה ותיקה בעיר הייתה מניבה תשואה של 36.8%. במדלן מוסיפים כי "התשואה בשכונה גבוהה יותר מהממוצע העירוני, מה שמצביע על כדאיות השקעה טובה יותר בעין הים". אם אותו אדם היה רוכש דירה יד שנייה בחדרה ב-2019 הוא היה רואה עליית ערך של 44.9%. "מעניין לראות שבמקרה הזה רכישת יד שנייה בעיר ב-2019 הייתה מניבה תשואה מעט גבוהה יותר מרכישת דירה חדשה בשכונת עין הים", אומרים במדלן.
עוד בחדרה, מי שרכש דירה חדשה בשכונת הפארק ב-2019 נהנה מעליית ערך נאה של 40.6%. בדומה לשכונת עין הים, גם כאן נרשמה עליית ערך משמעותית. אבל בדומה לשכונת עין הים, רכישת יד שנייה בחדרה ב-2019 הייתה מניבה גם במקרה הזה תשואה גבוהה יותר מרכישת דירה חדשה.
מי שרכש דירה חדשה בשכונת נאות שמיר ברמלה ב-2019 ראה עליית ערך מתונה יותר של 34%, וזאת בהשוואה לשכונות בערים אחרות שנסקרו. אבל בהשוואה לדירות חדשות ברמלה הוותיקה שהניבו תשואה של 22.8% בלבד וגם לדירות יד שנייה שהניבו תשואות דומות - עליות המחירים בנאות שמיר גבוהות משמעותית.
אחרונה בבדיקה היא שכונת משכנות אומנים (כורדני) בקריית מוצקין. מי שקנה בה דירה חדשה ראה את עליית הערך המתונה ביותר מבין השכונות שנבדקו - 32.9%. בהשוואה לשאר העיר, רכישת דירה חדשה ב-2019 הייתה מניבה תשואה של 14.3% בלבד. אם אדם היה רוכש דירה יד שנייה בקריית מוצקין ב-2019, התשואה כעבור 5 שנים הייתה 35.6%. במקרה הזה, התשואה ברכישת דירה יד שנייה גבוהה משמעותית מהתשואה ברכישת דירה חדשה בעיר הוותיקה, וגבוהה מעט מהתשואה ברכישת דירה במשכנות אומנים.
פורסם לראשונה: 00:00, 20.05.25
