היקף המשכנתאות באפריל עמד על 8 מיליארד שקל – עלייה שנתית של 35.5%, כך לפי נתוני בנק ישראל. אף שמדובר בירידה לעומת מרץ, שבו נרשמו משכנתאות בהיקף של 9.2 מיליארד שקל, הפעילות בענף באפריל נותרה גבוהה ביחס למיעוט ימי העסקים במהלך החודש. בנוסף, הפעילות במרץ הייתה חריגה בשל הניסיון לסגור עסקאות לפני המגבלות שהטיל בנק ישראל על מבצעי הקבלנים.
באפריל נכנסה לתוקף הרגולציה החדשה של בנק ישראל על מבצעי הקבלנים – מדובר במבצעים שבהם רוב התשלום על הדירה נדחה לסוף הבנייה או ממומן בהלוואת גישור (הלוואת בלון), בסבסוד הקבלן, כך שבפועל, ובדומה למקרה הראשון - נדחה מרבית התשלום עבור רוכש הדירה. הרגולציה נקבעה לאור העלייה החדה בהיקף המבצעים, והחשש לפגיעה במשקי הבית ובקבלנים שעלולה גם להתפתח לכדי ערעור יציבות הענף. ההוראה מחייבת את הבנקים להקצות יותר הון למבצעים בהם חלה דחיית תשלום ללקוח, שאינו רוכש משכנתא, ומגבילה את שיעור הלוואות הבלון לעד 10% מכלל המשכנתאות בכל רבעון – עד סוף 2026.
למרות ההגבלות, שיעור הלוואות הבלון לא ירד משמעותית: באפריל הן הסתכמו ב־1.27 מיליארד שקל – 15.8% מהמשכנתאות. אמנם מדובר בירידה לעומת שיעור ממוצע של 17% ב־12 החודשים האחרונים, אך עדיין מדובר ברמה גבוהה. באפריל 2024 שיעור הלוואות הבלון עמד על 14.6%, באפריל 2023 על 9.2%, ובאפריל 2022 - עת החל בנק ישראל בהעלאת הריבית - על 4.7% בלבד.
אמנם הנתונים מתייחסים לכלל הלוואות הבלון - גם כאלו שלא נלקחו במסגרת מבצעי קבלן, אך מרבית הלוואות הבלון ניתנות במסגרת מבצעי קבלנים, כך שהנתונים ככל הנראה משקפים בעיקר עסקאות מסוג זה.
הסיבה לכך שהנתון נותר גבוה נעוצה ככל הנראה בכך שהמגבלה מחושבת לפי רבעון – ולא לפי חודש. המשמעות: הבנקים יכולים להעניק יותר הלוואות בלון באפריל, ולצמצם את היקפן במאי ויוני כדי לעמוד בתקרה. לעומת זאת, בכל מה שקשור לסוג הראשון של מבצעי הקבלן - שבו לא נלקחת משכנתא - ישנן בשטח כבר עדויות לכך שהמגבלות מחלחלות לשטח ומייקרות את המבצעים עבור הקבלנים.
הלוואות הבלון נלקחות לרוב כחלק מהסדר שיזמי נדל"ן מציעים לרוכשי הדירות (מבצעי קבלנים, הידועים גם כמבצעי 80-20), ולפיהם את רוב הסכום לרכישת הדירה הרוכשים ישלמו בגמר הבנייה. בשיטה זו הרוכש נוטל הלוואת בלון שתהפוך למשכנתא בגמר הבנייה, ובינתיים היזם משלם את הריבית. זה מאפשר לדחות את עיקר התשלום לסיום הבנייה – אך גם חושף את הרוכש לסיכון.
הלוואות בלון תלויות בהנחות עתידיות – כמו עליית מחירי הדירות או ירידת ריבית – כדי שרוכשים יוכלו למכור נכס או למחזר את ההלוואה. כשהציפיות לא מתממשות, עלולים הרוכשים להיתקע עם הלוואה יקרה שלא תכננו לשאת לאורך זמן.
