על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מספר יחידות הדיור בישראל עבר את מספר משקי הבית (2.96 מיליון יחידות דיור לעומת 2.9 מיליון משקי בית). עם זאת, עדיין קיימת דרישה להקמת כ-65,000 יחידות דיור חדשות מדי שנה, ונראה כי בשנים הקרובות הצורך ילך ויגבר.
ב-4 שנים האחרונות עשתה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מאמצים אינטנסיביים להאצת שיווק הקרקעות, ואלו נשאו פרי והביאו לירידה משמעותית במחירי הקרקע, כפי שמשתקף ממכרזי רמ"י. אולם המגבלות על עתודות הקרקע המיועדות לפיתוח הולכות ומתגברות. כתוצאה מכך, צפוי קושי עתידי בתכנון ובשיווק קרקעות בקצב הנדרש.
היקף הקרקעות לפיתוח הולך ומצטמצם במיוחד במרכז הארץ. במקביל, שימור השטחים הפתוחים וההגנה על הקרקעות החקלאיות, המשמשות נדבך חשוב בביטחון התזונתי של המדינה, מקבלים חשיבות גוברת. הגידול בצורך בשטחים חקלאיים ובשטחים פתוחים, יחד עם ההגבלות על פיתוח הקרקע במרכז הארץ, מקשים על איתור קרקעות פנויות שיכולות לשמש לפיתוח עתידי.
במצב זה, עולה הצורך לבחון מגמות קיימות ולהציע כיוונים חדשים לפיתוח הקרקע העתידי:
1. התחדשות עירונית: המגמה ההולכת ומתרקמת
בעשור האחרון ניכרת מגמה מואצת של התחדשות עירונית, שהתעצמה בעקבות שיפור משמעותי בסביבה הרגולטורית ובצמיחה במחירי הנדל”ן. עליית המחירים, לצד תמיכה רגולטורית מצד המדינה, הובילה להתרחבות תחום ההתחדשות העירונית, שהפך לאופציה אטרקטיבית עבור יזמים וערים גדולות. מגמה זו צפויה להימשך ולהתפשט, מה שיביא לעלייה בכמות העסקאות בתחום ובהיקפי יחידות הדיור החדשות ויגביר את השפעת ההתחדשות העירונית על שוק הנדל"ן.
להתחדשות עירונית תועלות רחבות יותר מלבד מתן מענה לשוק הדיור: הן בהיבטי ביטחון ובטיחות, כגון טיפול במבנים שאינם מחוזקים והוספת ממ"דים, אך גם בהיבטים חברתיים. התחדשות עירונית מאפשרת לדיירים ותיקים באזורים מוחלשים להעלות את ערך נכסיהם לשפר את תנאי הדיור שלהם, ואף מקדמת שיווין וטיפול במרקמים אורבניים מוזנחים אל מול אזורים חדשים.
2. פינוי בסיסי צה"ל וניהול מיטבי של קרקעות ציבוריות
פינוי בסיסי צה"ל הוא אפיק פוטנציאלי לניצול נכון של הקרקעות הקיימות, שכן מדובר בשטחים נרחבים באזורי ביקוש, שיכולים להיות מנותבים לצרכים ציבוריים ופרטיים. מעבר לכך, יש להעניק דגש לניהול מיטבי של קרקעות שהוקצו לגופים ציבוריים, כמו אוניברסיטאות, חברות ממשלתיות וגופים ציבוריים אחרים, במיוחד כאשר קרקעות אלו לא מנוצלות בצורה מיטבית. יצירת תמריצים לפינוי שטחים אלו ותכנון יעיל של השימוש בהם יאפשרו לנצל את הקרקע בצורה טובה יותר ויתנו מענה לצורכי הפיתוח העירוני והכפרי.
3. ניהול כלכלי של קרקעות פרטיות
ניהול כלכלי נכון של קרקעות השייכות לגופים עסקיים, המחזיקים שטחים בהיקפים גדולים, הוא גם חלק מרכזי במענה לאתגרי השוק. באמצעות יישום תכניות פיתוח חכמות ותימרוץ יזמים וקרנות להשקעה לרכוש שטחים אלה, ניתן להגדיל את ההיצע ולספק פתרונות מגוונים לשוק הדיור והפיתוח.
4. ניצול תת-הקרקע
ההתקדמות הטכנולוגית מאפשרת ניצול יעיל יותר של תת-הקרקע, וקיימות דוגמאות רבות למיזמים מרשימים כאלו ברחבי העולם. ישנם פתרונות טכנולוגיים המאפשרים העברת אולמות ספורט, מרכזי מסחר ואפילו אצטדיונים לתוך תת-הקרקע, ויכולים לפנות שטחים נרחבים במרכזי הערים. מרכזי פנאי, תרבות, אומנות ומסחר יכולים להיבנות גם הם תחת פני הקרקע, ובכך לשנות את כללי המשחק בתחום הפיתוח העירוני.
5. התרחבות מערבה: חיזוק החופים והקמת תשתיות ימיות
ייבוש ים בהיקפים מצומצמים כבר נעשה בישראל, למשל בהקמת נמלים ובמסגרת חיזוק המצוק החופי. הקמת איים מלאכותיים, תשתיות כמו שדות תעופה, תחנות כוח ומתקני אנרגיה והעתקת שטחים קיימים מהווים כבר כיום מהלך אסטרטגי. המדף היבשתי של ישראל הוא עמוק מאוד, במרחק לא רב מהחוף, וישנן טכנולוגיות חדשות של פלטפורמות צפות ומבנים דמויי אסדות שמאפשרות לקדם רעיונות כאלה, אשר יכולים לאפשר ניצול טוב יותר של שטחי הים למטרות שונות.
6. ניהול המתח ומציאת איזון בין קידום אנרגיות מתחדשות לקידום עצמאות המזון בישראל
אין ספק כי על מדינת ישראל להרחיב את ייצור החשמל באנרגיות מתחדשות. לצד זאת, בהיבטי הקרקע יש לעשות זאת באופן שלא פוגע באינטרסים חשובים אחרים של מדינת ישראל. בהינתן העובדה שהטכנולוגיה המובילה היא ה-P.V, זוללת הקרקע, יש לנתב את הקמת המיזמים הקרקעיים באזורים מופרים, בשטחים ימיים או על שטחי מחנות צה"ל המתפנים, ולקדם דו שימוש בקרקע ומיזמי אגרו באזורים אחרים.
7. פיתוח יהודה ושומרון: מציאות פוליטית וגיאו-אסטרטגית
הפיתוח באזור יהודה ושומרון הוא חלק בלתי נפרד מהמפה הפוליטית והגיאו-אסטרטגית של ישראל, ועשוי להוות פתרון חשוב למשבר הקרקעות. לאחר שנים של דשדוש בתכנון ובפיתוח, קיימת כעת הזדמנות לקדם פיתוח מואץ באזור זה. האתגרים הפוליטיים והביטחוניים, אף שאינם מבוטלים, דורשים פתרונות יצירתיים ומדיניות גמישה שתאפשר ניצול אופטימלי של הקרקעות, תוך שמירה על איזון עם השיקולים הפוליטיים והביטחוניים.
יעקב (ינקי) קוינטצילום: אלכס קולומויסקיהאתגרים בשוק הנדל”ן הישראלי, בייחוד בתחום הקרקעות והפיתוח, מציבים דרישות ניהוליות וכלכליות מורכבות. בעוד שהשוק מצוי במצב של חוסר איזון בין היצע לביקוש, אין מקום לשאננות. קיימות מספר הזדמנויות לניצול מיטבי של הקרקעות, כמו פיתוח יהודה ושומרון, התחדשות עירונית ופינוי שטחים ציבוריים. על המדינה והגורמים הרלוונטיים להמשיך לפתח פתרונות יצירתיים שיאפשרו להתמודד עם המחסור הקרקעי ויביאו לפיתוח בר-קיימא בשנים הקרובות.
בתלמוד נאמר כי "נקראה ישראל ארץ הצבי", שכן כעורו של הצבי תמתח ותחזיק את יושביה. גישה זו, המשלבת גמישות ויכולת הסתגלות למציאות משתנה, עשויה להיות המפתח באמצעותו נוכל להבטיח את המשך מגמת הפיתוח והבנייה במדינת ישראל גם בעשורים הבאים.
הכותב הוא מנהל רשות מקרקעי ישראל ויו"ר הקרן לשמירה על שטחים פתוחים
