מבצעי המימון, שהעלו את רף המכירה של הדירות החדשות, הוגבלו על ידי בנק ישראל. אומנם הבנק המרכזי לא סגר את הברז לגמרי, אבל כבר עתה אפשר לראות את ההשפעה על הענף. בזמן שהיזמים והקבלנים מחפשים דרכים חדשות למשוך את הרוכשים למשרדי המכירות, מבצעי המימון זולגים גם למימון החוץ־בנקאי. המפקח על הבנקים אמר לאחרונה, שבנק ישראל עוקב אחר הנעשה בשוק, ונמצא בקשר גם עם המפקח על שוק ההון כדי לבחון האם יהיה צורך במגבלות גם על שוק זה. בינתיים בענף הנדל"ן מנסים להתמודד.
"מבצעי מימון הם כלי לגיטימי לקידום מכירות, לצד שדרוגי מפרט, חבילות ריהוט והטבות נוספות – אבל מה שצריך להנחות את הרוכשים הוא הערך האמיתי שהם מקבלים", פותח ומסביר מריו קופל, מנכ"ל אורון נדל״ן. "גם בעבר נמכרו דירות בתנאים ברורים, עם לוחות תשלום לינאריים והצמדה למדדים כמו מדד תשומות הבנייה. מדובר בעסקאות שקופות, שמאפשרות ללקוח להבין בדיוק מה הוא מקבל – ומתי. ההטבות – בין שכספיות, מימוניות או מוצריות – הן אמצעי, לא תכלית. מה שקובע בסופו של דבר הוא איכות התכנון, רמת הבנייה והמפרט. גם פתרונות המימון המוצעים כיום, דרך בנקים או גופים חוץ־בנקאיים, משרתים את אותה מטרה: לאפשר ללקוח לקבל עסקה נגישה. בעיניי, אין הבדל מהותי ביניהם – כולם פועלים תחת רגולציה, ומסייעים לחברות וללקוחות להתנהל בשוק תחרותי".
אודי לוי, סמנכ"ל מכירות בקבוצת כנען, מציין כי "הלוואות קבלן באופן מדוד המשיכו להניע את האנשים בענף. אם השוק ייעצר וייתקע ותהיה ירידה בהיצע, נחווה עליית מחירים, כי לא יהיו פתרונות שיניעו את השוק.
אודי לויצילום: תומר חומפסהמהלך הזה ישלח את היזמים לקנות את המימון אצל חברות חוץ־בנקאיות, והוא צפוי להיות יקר יותר. הדבר יוביל לעלייה בעלויות הבנייה, שבסופו של דבר תגולגל לרוכשי הדירות. במצב כזה פחות פרויקטים ייצאו לפועל, ההיצע יקטן ביחס לביקוש, והתוצאה תהיה בדיוק הפוכה מהמטרה - מחירי הדירות יעלו במקום לרדת. חשוב להבין שענף הבנייה זקוק לזרימת אשראי יציבה כדי לשמור על קצב בנייה שיענה על הביקוש הגובר לדיור במדינה".
שירן אחוון, סמנכ"לית השיווק של קרדן נדל"ן, סבורה שעל החברות לחשוב מחוץ לקופסה כדי להחזיר את הרוכשים, וגם מתייחסת לשוק החוץ־בנקאי: "ברגע שבנק ישראל הגביל את מבצעי המימון, החלה תקופה שמחייבת את ענף הנדל"ן לחשיבה יצירתית, ומה שנדרש כעת, הוא שינוי עומק במבנה המימון עצמו. מימון חוץ־בנקאי, שבעבר נחשב שולי, הופך להיות כלי מרכזי בארגז הכלים של היזמים, בעיקר בפרויקטים שבהם נדרשת גמישות ותזרים מיידי.
שירן אחווןצילום: Refael Shachariהוא לא תחליף למערכת הבנקאית, אבל הוא בהחלט מרחיב את האפשרויות, במיוחד לרוכשים שמחפשים פתרונות מהירים ואישיים יותר. אנחנו רואים היום קהל רוכשים בוגר יותר, שמבין את המציאות, יודע לשאול שאלות, ומוכן לבחון חלופות למודל הבנקאי הקלאסי – כל עוד יש שקיפות, יציבות ואחריות מצד היזם. מהצד שלנו האחריות היא כפולה: גם להציע פתרונות מימון אמיתיים וגם לשמור על רמת סיכון סבירה עבור הלקוח".
עוד על־פי אחוון: "היזמים נדרשים ליצירתיות לא רק בתנאי המימון ובאופן התשלומים בעבור הדירה, אלא גם ביצירת פתרונות נוספים, למשל מתן אפשרות ללקוח להקדמת תשלומים, מה שיאפשר הנחה נוספת על מחיר הדירה. עוד כלי הוא הכלי התכנוני; לצורך העניין, ישנה אפשרות לתכנן דירות ארבעה חדרים, ששטחן קטן יותר אך פונקציונאלי, וכך להציע ללקוח גם אופציה של שטח במ"ר קטן יותר, אבל במחיר אבסולוטי נוח יותר".
"המגבלות יצרו שינוי מיידי בשוק"
מניתוח נתונים של חברת BMBY מערכות תוכנה, הבוחנת את היקף הפניות (לידים) שהתקבלו במשרדי המכירות של פרויקטים חדשים ובמשרדי תיווך, הכרזת בנק ישראל מיום 23 במרץ 2025 על הגבלת מבצעי המימון בענף הנדל"ן הובילה לירידה ניכרת בביקושים לדירות חדשות.
מארק זאבי, מייסד חברת BMBY, מציין שהבדיקה מעלה, כי ממוצע הפניות שהתקבלו במשרדי המכירות של פרויקטים חדשים, ירד בכ־28% בשבועיים שלאחר ההכרזה, לעומת השבועיים שקדמו לה. לעומת זאת במשרדי תיווך המתמחים בדירות יד שנייה נרשמה ירידה מתונה בהרבה – כ־2% בלבד. לדבריו, "למרות שכוונת בנק ישראל לצנן את מבצעי המימון הייתה ידועה זה מספר שבועות, ההכרזה בפועל יצרה שינוי מיידי בשוק בכל מה שקשור לדירות חדשות.
מארק זאביצילום: מיכה בריקמןייתכן שהרוכשים עצרו כוונות לרכישה כדי לבחון את ההשפעה של ההכרזה על השוק ולהמתין לצעדים הבאים של היזמים. זאבי מעריך, כי היזמים ימצאו דרכים למשוך את הרוכשים חזרה אל השוק, במסגרת מבצעים אחרים או באמצעות שיתוף פעולה עם גופים חוץ־בנקאיים, וכי מדובר בהאטה זמנית של השוק. עוד הוא מוסיף, כי הירידה המזערית בשוק היד השנייה מהווה אינדיקציה נוספת שהירידה בביקושים נוגעת ישירות להכרזת בנק ישראל".
יעקב ניצן, מנכ"ל ושותף בחברת רובי קפיטל, המתמחה במימון והשקעות נדל"ן ומלווה כיום למעלה מ־200 פרויקטים יזמיים, מציין כי ההוראות החדשות מעוררות אי־ודאות, אך השוק יודע למצוא את האיזון. "אומנם המערכת הבנקאית צפויה להחמיר את תנאי האשראי ולהגביל פרויקטים מסוימים, אולם שוק המימון החוץ־בנקאי, שאינו כפוף לרגולציה החדשה, עשוי להפוך לחלופה משמעותית עבור יזמים רבים. מניסיוננו, במרבית המיזמים שאנו מממנים, שיעור המכירות המוקדמות, הפריסייל, שבמסגרתן נדרשת גמישות גבוהה בתנאי התשלום מצד היזמים, נע בין 15% ל־25% בלבד. כלומר חלק ניכר מהפרויקטים אינו צפוי להיפגע באופן מהותי". עוד הוסיף ניצן, כי "מטרת הרגולציה החדשה של בנק ישראל היא לחזק את יציבות המערכת הפיננסית או למנוע היווצרות של בועה, אך הדרך שנבחרה עלולה לפגוע דווקא בגורמים המניעים בפועל את הענף קדימה".
אוהד אסרף, מנכ"ל ארי מגורים לשיווק נדל"ן, מעריך כי למרות ההגבלות שהטיל בנק ישראל – מבצעי המימון לא ייעלמו. לדבריו, "היזמים כיום מבינים שמבצעי המימון הם כלי המכירה היעיל ביותר: הם מסייעים לרוכשים להתמודד עם הריבית הגבוהה, מקלים על רוכשי דירה ראשונה, שאינם יכולים לעמוד בתשלומי שכירות ומשכנתה במקביל, ומהווים הזדמנות אטרקטיבית גם עבור משקיעים. לכן השוק ימשיך לייצר מבצעי מימון, תוך הסתמכות על פתרונות חלופיים – כמו חברות מימון חוץ־בנקאיות, שאינן כפופות להנחיות בנק ישראל". אסרף מסכם ואומר: "רוכשים אינם צריכים לראות בהנחיות בנק ישראל סוף פסוק, אלא לחפש את המבצעים המשתלמים. דווקא בתקופה של אי־ודאות השוק מציע הזדמנויות רבות".
"לא רואה דרמה גדולה"
מאור דואק, מנכ"ל מניף שירותים פיננסיים, סבור שהמצב פחות גרוע ממה שנדמה: “נעשה הרבה רעש סביב הסוף של מבצעי המימון – לדעתי הרבה יותר ממה שהיה מוצדק. נכון, בתקופה האחרונה ראינו עלייה בעסקאות במתווה של 80/20, אבל זה לא שהשוק כולו נשען עליהן. גם היום מותר למכור עד 25% מהדירות במודל הזה – וזה לא מעט. בנוסף, יזמים יכולים להציע פתרונות מימון יצירתיים, כולל הלוואות גישור דרך חברות מימון חוץ־בנקאיות, שלא כפופות למגבלות של בנק ישראל. אני לא רואה כאן דרמה גדולה. כמו בכל משבר בעבר – בענף הזה יודעים להסתגל ולמצוא פתרונות. הריבית תרד בהמשך, שוק המשכנתאות יתעורר מחדש, ובינתיים מי שצריך – ימצא פתרונות אחרים. ראינו את זה בעבר עם משברים בעובדים, במכירות, ברגולציה – ובכל פעם היזמים נשארו עם הרגליים על הקרקע".
דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלי "מרכז הנדל"ן", מזכיר שגם חברות המימון החוץ־בנקאי לא מחלקות כסף ללא אבחנה: "בעידן שלאחר מבצעי המימון, המימון החוץ־בנקאי הפך לאלטרנטיבה אטרקטיבית ומשמעותית בשוק הנדל"ן. היתרונות המרכזיים עבור היזמים הם מהירות קבלת האישורים ללא הבירוקרטיה הבנקאית, דרישות מופחתות להון עצמי, שיכולות להגיע אפילו ל־0%-20% לעומת 40% בבנקים, גמישות רבה יותר ומעל הכול כמובן – העובדה שחברות המימון אינן מפוקחות על ידי בנק ישראל ואינן מחויבות להוראותיו.
דן קצ'נובסקיצילום: דרור סיתהכללמרות כל אלה על היזמים לזכור, שגם חברות המימון לא ששות ליטול על עצמן סיכונים מופרזים. לטרנד מבצעי ה־20/80 היה חלק חשוב בהנעתו של שוק הנדל"ן למגורים בתקופה שבה סבל מהאטה, אך פרויקטים שימשיכו להסתמך בעיקר על כלי זה לשם מכירת דירותיהם, יגלו שגם בקרב הגופים החוץ־בנקאיים לא תהיה התלהבות גדולה להיכנס לליווי של פרויקטים מסוג זה, וגם אם כן - הדבר ייעשה במחיר שמגלם את רמת הסיכון".
ליאור לייבל, מנהל מרחב צפון באלדר משכנתאות, מנתח הסיטואציה ומציין עוד כיוון שאליו עשוי ללכת השוק: "ההגבלה של בנק ישראל על הבנקים בכל מה שקשור לסכום שאותו יכולים להעניק בהלוואות בלון, תצריך את היזמים לגמישות אל מול הרוכשים ברמת תאריכי התשלום, אך לא אמורה להוות חסם להלוואות אלו. ככל הנראה, היזמים יחזיקו במספר תוכניות רכישה, כאשר תינתן עדיפות במחיר לרוכשים בלוח תשלומים לינארי. שילוב של גופים מייעצים בתחום המימון והמשכנתאות יהפוך להיות הכרחי, שכן כל רוכש יזדקק לתפירת חליפה משל עצמו, לכן נראה יותר ויותר שיתופי פעולה בין יזמים ובין יועצי מימון שונים כחלק מההטבות שיקבלו הרוכשים. במקביל קיימת האפשרות שיזמים יפנו למימון חוץ־בנקאי, שכן הוא מציע להם גמישות בלוח התשלומים, דבר שיכול לספק יתרון תחרותי בשוק. מבחינת יזמים, היתרון הגמיש הזה יכול לאפשר להם להתאים את המימון לצרכים המשתנים של הפרויקט, דבר שיכול לסייע להם להתמודד עם אתגרים כלכליים. מבחינת הרוכש, לא אמור להיות הבדל, שכן מקבל בטוחות מקובלות על־פי חוק מכר דירות. מימון חוץ־בנקאי מאפשר גם מימון גבוה יותר לרוכשים, וניתן להגיע עד 90% מימון לצורך רכישה – כמובן, יש לבדוק היטב את התנאים ולהתאים לסוג הלווה ולסוג העסקה. באופן כללי, השפעת ההוראות החדשות מהבנק עשויה להוביל למעבר בין מקורות מימון שונים ולהתאים את השוק לצרכים המשתנים של היזמים והרוכשים. חשוב להמשיך לחקור כיצד השוק מגיב להוראות אלו, ומהן ההשלכות ארוכות הטווח על מחירי הדירות ועל זמינותן לציבור".
ניר שמול, מנכ"ל חברת שניר לשיווק נדלן ומנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, מציין כי המהלך של בנק ישראל לא יחסל את מבצעי המימון ולא יפחית את הסיכון לרוכשי הדירות, כי עדיין ניתן למכור 25% מהדירות בפרויקט במסגרת מבצעי מימון. "יזמים שירצו למכור דירות במבצעי מימון מעבר לשיעור שהוגדר, יוכלו לפנות אל שוק המימון החוץ־בנקאי", כך שמול, "עם זאת המהלך וההצהרות של בנק ישראל לגבי הסיכון בענף כבר יצרו האטה מדומה בשוק, כי הם שוב הושיבו את הרוכשים על הגדר בציפייה למהלכים הבאים של היזמים. אם זאת הייתה כוונת בנק ישראל, הרי שמטרתו הושגה, אבל הניסיון לעצור את השוק ואת עליית המחירים המואצת רק באמצעות הפחדת הרוכשים - הוא לא הפתרון".
"השוק והמדינה יצטרכו למצוא חלופות"
עדי אבן, סמנכ"לית הכספים בחברת הנדל"ן ענב, מסכימה שהמגבלות משפיעות על שני הצדדים ומזהירה מפני מצב של קיפאון בענף, סיטואציה שאליה אף אחד לא רוצה להגיע: "הגבלת עסקאות רכישת דירות מסוג 20/80 על ידי בנק ישראל יוצרת אתגר משמעותי הן לרוכשי הדירות והן ליזמים. למרות הביקורת שנשמעה לעיתים על המודלים הללו, יש לזכור כי מסלולים מסוג זה אפשרו לאלפי זוגות צעירים לרכוש דירה בתקופה של ריבית גבוהה במשק, תוך הפחתת הנטל המיידי של מימון עצמי גבוה. השילוב בין הון עצמי נמוך לדחיית עיקר ההחזר הכספי אפשר להם לרכוש דירה ובמקביל להיערך היטב לקראת התשלום המשמעותי יותר, שיגיע בעוד מספר שנים, באמצעות תכנון כלכלי ריאלי ומדוד.
עדי אבןצילום: ענבכעת, כשהאפשרות לממן כך רכישת דירה יורדת מהפרק, ובהנחה שרוכשים רבים עלולים להירתע מפנייה לאשראי חוץ־בנקאי, השוק והמדינה יצטרכו למצוא חלופות שמיטיבות עם הרוכשים ועם היזמים ושיאפשרו את המשך רכישת הדירות גם בסביבה של ריבית גבוהה. שהרי האינטרס הציבורי מהמעלה הראשונה הוא מניעת קיפאון מוחלט בשוק הנדל"ן, גם כדי שאנשים יוכלו לממש את זכותם לדיור ובעיקר כדי למנוע עלייה חדה נוספת במחירי הדיור. האינטרס של המדינה ברור: שוק נדל"ן פעיל ובריא הוא הכרחי לכלכלה בריאה. כדי להימנע מהחרפה של המשבר, נדרשת המדינה להפעיל במהירות כלים משלימים, למשל סבסוד ריביות במשכנתאות לזכאים, מתן ערבויות של המדינה לחלק מהמשכנתה וכן מתן תמריצים ליזמים שימשיכו לפתח פרויקטים גם בתנאי מימון פחות נוחים".
עו"ד יוני שטיינמץ, שותף במחלקת מימון נדל"ן במשרד ליפא מאיר מציין כי: "רוב הסיכויים שהחמרת הרגולציה על הבנקים בנושא מבצעי המימון תביא לפריחה בפעילות המימון של הגופים החוץ בנקאיים, שאינם כפופים למגבלות של בנק ישראל ועשויים להפוך לחלופה משמעותית יותר עבור יזמים רבים. ביחס לחלק מהיזמים ההגבלות החדשות אינן רלוונטיות מכיוון שהם אינם עוברים את שיעור העסקאות שהגדיר בנק ישראל בשלב הפריסייל. בפרויקטים שמתבססים על מבצעי מימון לאחר שלב הפריסייל, ומסתמכים על אשראי בנקאי קיים סיכוי שעלויות האשראי הנוספות "יגולגלו" אל רוכשי הדירות והדבר יביא לעלייה במחירים".
עו"ד מיכל מגידו, מנכ"לית חברת האשראי החוץ־בנקאי קפיטל Max, מתייחסת לשוק שבו היא פועלת ולהשפעה של המגבלות: "סביר להניח, כי היזמים ימשיכו להציע מתווי תשלומים גמישים, אך יצירתיים יותר, תוך הסתמכות גם על הלוואות קבלן לגישור על פערי התזרים, זאת בכפוף למגבלות שהוטלו על הבנקים לאחרונה. מצד הרוכשים, אסור לשכוח כי עלויות המימון בגין הלוואות הקבלן מגולגלות ישירות למחיר הסופי של הדירות ומקשות על הורדת המחירים בפועל. בשל המגבלות הרוכשים יחפשו אלטרנטיבה לבנקים, ויפנו לגופים חוץ־בנקאיים נותני משכנתאות, שאינם כפופים לרגולציה של בנק ישראל. מנקודת המבט הציבורית, האינטרס העיקרי הוא להחזיר את השוק להתנהלות יותר נורמלית, אבל מצד שני לא להעלים לגמרי את ההטבות ככלי לעידוד מכירות. האינטרס הציבורי הוא בעיקר למנוע התפתחות בועה, שתסכן את יציבות ענף הנדל"ן ועקב כך גם את הבנקים".
עו"ד ערן מזרחי, שותף במחלקת הנדל״ן, בנקאות ומימון במשרד ERM, מציין: "נדמה שהמהלך של המפקח על הבנקים שולח את היזמים לידיהן של הקרנות החוץ־בנקאיות, שכן הן אינן כפופות לרגולציה החלה על הבנקים. מדובר במהלך טבעי ומתבקש, וחלקן של הקרנות בשוק המימון יגדל באופן משמעותי בזמן הקרוב".
עם זאת, יש מי שסבור שהגופים החוץ־בנקאיים לא יידעו לתת את התשובה. על־פי עו"ד אוראל דיין, שותף במחלקת הנדל"ן במשרד עוה"ד וקסלר ברגמן: "לטעמי, גופים חוץ־בנקאיים לא יוכלו לתת מענה למגבלות האמורות וזאת ממספר סיבות. הראשונה - גופים אלו נוהגים לגבות ריביות גבוהות במיוחד ובהתאם, פנייה לגופים אלו תייצר מצב שבו מחיר הדירה יעלה משמעותית, כתוצאה מעליית עלויות המימון של היזם שיגולגלו בסופו של דבר לרוכשי הדירות. הסיבה השנייה היא שמטרת המגבלה שהטיל בנק ישראל הינה למנוע סיכון הן לרוכשי הדירות והן ליזמים. רוכשי הדירות מתקשרים בעסקאות בעלות סיכון גבוה מהרגיל רק בשל העובדה שבפועל, חלק ניכר של רכיב התמורה משולם רק לאחר שנים רבות, ואילו היזמים נוטלים על עצמם עלויות מימון גבוהות ומתקשרים בעסקאות רבות בעלות ממד של סיכון, כאמור. בהתאם, במצב שבו יראה בנק ישראל, כי השוק עובר לקבל את ההלוואות מגופי מימון חוץ־בנקאיים - תופעל לבסוף הרגולציה אף ביחס אליהם, למשל, באמצעות הוראות המפקח על הביטוח, שהינו הרגולטור על חברות הביטוח השונות".
ענף הבנייה והתשתיות לא יהיה שידור חוזר של ענף הטקסטיל
מאת: רוני בריק, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ
מכשול המימון הוא אכן גורם מרכזי בהרחבת המשבר בענף הבנייה והתשתיות, אבל הוא חלק מתמונה עגומה רחבה יותר, שכולה חייבת לעבור טיפול. הטיפול במשבר בענף התחיל נכון בסוף 2023, אבל בדרך הפך לפארסה. הרשימה מתחילה במחסור בעובדים; כך נראה מחדל: 55 אלף זרים היו אמורים להחליף מזמן מעל 80 אלף פלסטינים שהמדינה העזיבה, על זה אמרנו דיינו. עד היום הגיעו כ־35 אלף. אישרו להביא רק 5,000 עובדים זרים לתשתיות, וגם על זה אמרנו דיינו. עד היום לא הגיע לפה עובד תשתיות זר אחד. החליטו להביא רק 5,000 עובדים זרים לענף השיפוצים. אנחנו אמרנו דיינו. עד היום הגיעו 169 עובדי שיפוצים בלבד. החליטו שרוב העובדים הזרים יבואו במסגרת של מדינה מול מדינה, בניגוד לדעתנו, כי נכון יותר שחברות כוח אדם שמינתה המדינה יביאו אותם ישירות. גם על זה אמרנו דיינו. בפועל שום תוכנית לא בוצעה כמו שהובטח.
לפני כל החלטה על טיפול במשבר בענף – חובת הממשלה לכנס מחר בבוקר קבינט דיור ותשתיות, ולדאוג שיפעל באופן קבוע כדי לחסל את חוסר התקשורת בין משרדי הממשלה השונים. החלטה שנייה חייבת להיות חיתוך עמוק במיסוי ובהיטלים על הבנייה למגורים, עם זינוק של עשרות אחוזים בהשקעה בתשתיות. בנוסף חייבת המדינה למכור כבר השנה היקף ענק של קרקעות מוכנות לבנייה בכל הארץ במחירים נמוכים. המדינה חייבת גם לתקצב מיד תוכניות של עשרות מיליארדים לשיקום הצפון והעוטף. בלי אלה – יימשך השיקום לפחות עשור, ולא נחזור שנים קדימה להיקף הבנייה של 6 באוקטובר גם בשאר הארץ. כמו כן הממשלה חייבת לייצר תוכנית חירום לתמיכה ברוכשי דירות. אל תספרו לעצמכם שמחיר למשתכן בגרסאות השונות יכול להמשיך לעבוד. זה לא יקרה במצב השוק הנוכחי.
רוני בריקצילום: דנה קופלמשבר ענף הבנייה והתשתיות מכה בכל ישראלי. רע במיוחד מצבם של קבלני הביצוע והתשתיות, שהמדינה מפקירה. עד לרגע זה היא לא הביאה לכאן אפילו עובד זר אחד לתשתיות. מי שחושב שיוכל לקנות דירה בלי מערכת ביוב וכביש בשכונה, שיקום. עכשיו מנסה שר השיכון להביא חברות בנייה זרות במקום עובדים זרים. מדובר בביזוי ענף מפואר, שבנה את הדירות שבהן גרים השר ובני משפחתו. מיליון וחצי איש הקשורים והמתפרנסים מהענף, בהם יזמים, קבלנים, עובדי הבניין והתשתיות והתעשיות הנלוות של הענף, יצביעו ברגליים בבחירות הקרובות.
אנחנו אנשי הענף, שבנה את גני הילדים והכיתות שמהן הוא עשה את הונו, וקבלנים שבנו את הבית של כל הישראלים באשר הם. אני אומר כאן ועכשיו – אנחנו, יזמים וקבלי הבנייה והתשתיות, לא נהיה שידור חוזר של ענף הטקסטיל הישראלי. אותנו לא יסגרו ואותנו לא יחסלו.
מגמה חדשה: שיתוף פעולה של יזמים עם מוסדיים
בזמן שהמגבלות רק נכנסות לתוקף והשפעתן נבחנת, בענף הנדל"ן לא ממתינים ומוצאים פתרונות. חי בן שמעון, מנכ"ל משותף במשרד הפרסום alios, חושף את אחד הנתיבים החדשים שכבר יצאו לדרך: "עידן המימון הבלתי מוגבל הסתיים – אבל הצורך והמוטיבציה של הציבור לרכוש דירה עדיין כאן. יזמים מבינים שכדי להחזיר את הקונים לשוק, הם חייבים להציע ערך ממשי וחלופות אמיתיות – בין שבאמצעות שיתופי פעולה עם גופים חוץ־בנקאיים, דחיית תשלומים, מסלולי ליסינג או פתרונות גמישים אחרים. מה שהתחיל כ'הנחת ריבית', הפך לכלי שיווקי אסטרטגי, וכעת כולם שואלים – מה הדבר הבא? אחת המגמות הבולטות שאנחנו צפויים לראות היא חיבור בין חברות נדל"ן לבתי השקעות וחברות ביטוח – כדי לאפשר לרוכשים מימון חוץ־בנקאי, שהוא למעשה משכנתה לכל דבר, אך מחוץ למסלול הבנקאי המסורתי – ובמקרים מסוימים גם בתנאים טובים יותר. בנוסף יזמים רבים מציעים כיום תמריצים לא־פיננסיים, שהשווי שלהם יכול להגיע למאות אלפי שקלים – שירותי עיצוב פנים בהתאמה אישית, מערכות בית חכם, שדרוגים בתחום הסניטריה, הקרמיקה והאבזור. עבור הקבלנים, העלויות נמוכות בכ־50% בזכות יתרון הגודל – אך עבור הלקוח מדובר בחבילה בעלת ערך רב מאוד".
גם עו"ד יהל באומל, שותפה בתחום מימון הנדל"ן במשרד ארנון, תדמור־לוי, מתארת תופעה זהה: "ניתן להבחין בשוק, כי יזמים ממשיכים למצוא פתרונות להמשך מבצעי המימון, שיעקפו את ההוראה של בנק ישראל. דוגמה אחת היא באמצעות שיתופי פעולה בהסכמי מימון בין בנקים לגופים מוסדיים, שפועלים בהקשר זה כחברות אשראי חוץ־בנקאיות לכל דבר. מכיוון שההוראה של בנק ישראל לא חלה על הגוף המוסדי, הבנק הוא זה שמותיר בעסקאות מסוג זה סכום נמוך יחסית כרזרבה (בהשוואה למה שהיה נדרש להשאיר, אם היה מממן לבדו), וחלק ניכר מהמימון מוטל על הגוף המוסדי - המהלך יכול להוזיל עלויות גם מבחינת הבנק וגם מבחינת היזם (שכן אם חלות עלויות נוספות על הבנק, הבנק יגלגל אותן על היזם, והיזם יגלגל אותן לרוכשים). דוגמה נוספת שניתן למצוא היא של גופי אשראי חוץ־בנקאיים שנכנסים לתחום ההלוואות לדיור, ומכיוון שהם אינם מוגבלים בהקשר הזה - זה ככל הנראה יוביל להוזלת עלויות המימון לרוכשי דירות וליזמים שיבקשו להעניק 'הלוואות קבלן'".
