שוק הנדל"ן בישראל נמצא במשבר עמוק, על רקע המחסור בידיים עובדות באתרי הבנייה, התייקרות חומרי הגלם והתארכות משך הבנייה של פרויקטים. אבל נראה כי שוק היוקרה למגורים ממשיך לפעול ב-2025 באין מפריע. רק בשבוע שעבר דיווחה קבוצת תשובה פלאזה שבבעלות יצחק תשובה על מכירת פנטהאוז מפואר בפרויקט "פארק בבלי" בתל אביב תמורת סכום של לא פחות מ-43 מיליון שקל.
ב-2024 החל שוק היוקרה להתאושש בהדרגה, לאחר שנכנס להקפאה מאז המהפכה המשפטית והמלחמה. גם בשנה הקשה ההיא, ולמרות הריבית הגבוהה, בישראל עדיין נמכרו דירות בעשרות מיליוני שקלים. העיסקה היקרה ביותר ב-2024 הייתה זו שבה רכשו אביבית אירני, בתו של איש העסקים אברהם אירני, ובעלה מייקל שיינה את הפנטהאוז הענק והמפואר של האוליגרך ולרי קוגן במגדל SEA ONE בתל אביב ב-120 מיליון שקל. מדובר בדירה על שטח של 1,087 מ"ר, שהיא למעשה 5 דירות שחוברו יחד.
העסקה היקרה ביותר אחריה, כפי שדווח לרשות המסים, הייתה בסכום של כ-95 מיליון שקל. מדובר בדירת 7 חדרים בשטח של 1,076 מ"ר ברחוב הירקון בתל אביב. העסקאות בהמשך הרשימה עמדו על כ-40 מיליון שקל, כ-36 מיליון שקל ומטה. כדי לסבר את האוזן: עלות מס הרכישה שיש לשלם עבור עסקה בהיקף של כ-30 מיליון שקל, למשל, היא כ-2.9 מיליון שקל — כמו מחיר דירת 3-4 חדרים מיד שנייה במרכז הארץ.
היו גם עסקאות במחירים נמוכים יותר. למשל, ראש המוסד לשעבר, יוסי כהן, רכש ב-14 מיליון שקל דירה בשטח של 134 מ"ר עם מרפסת לים בפרויקט היוקרה ריינבו במתחם המבוקש ביותר בתל אביב, שדה דב. המחיר משקף סכום של כ-100 אלף שקל למ"ר.
נראה כי מגמת ההתאוששות נמשכת גם השנה. בדקנו אילו עסקאות יוקרה בוצעו בשלושת החודשים האחרונים וגילינו לא מעט כאלה (עסקת יוקרה נחשבת למכירת נכס בכ-10 מיליון שקל ומעלה). כך למשל, ל"ממון" נודע כי דירת פנטהאוז מפוארת בשטח של 97 מ"ר, עם מרפסת ענק בשטח של 120 מ"ר, בשכונת הכרם (כרם התימנים) בלב תל אביב נמכרה לאחרונה לתושב חוץ מקנדה תמורת כ-16 מיליון שקל.
מדובר בנכס חדש בפרויקט הבוטיק "עדן" של חברת ר.ד. שעיו, שבנייתו צפויה להתחיל בקרוב, והוא כולל 6 דירות בלבד, ברחוב קהילת עדן סביב שוק הכרמל. היזמים הם עולים חדשים מברזיל, שמאחוריהם פורטפוליו של בניית מעל 10,000 יחידות דיור מעבר לים, וכיום עוסקים בהקמת מגורי סופר-יוקרה בישראל. הם מכרו את הפנטהאוז "על הנייר" באמצעות פגישה בזום. העסקה משקפת מחיר של כ-117 אלף שקל למ"ר.
"מדובר במחיר שיא בשכונה הוותיקה, שהחלה את דרכה כשכונת עוני ששיכנה עולים חדשים מתימן אי שם בתחילת המאה הקודמת, ומאז הפכה לשכונה שמושכת רוכשים מכל העולם עקב מיקומה האטרקטיבי ליד הים, השוק ונווה צדק", מסביר רועי קנר, מנכ"ל קבוצת מונטיפיורי נדל"ן, המתמחה בעבודה עם תושבי חוץ ועולים חדשים, שתיווך בעסקה.
רועי קנרקבוצת מונטיפיורי נדל"ןלדבריו, "זכינו לקחת חלק בעסקה מיוחדת בפרויקט יוקרה באיכות שלא נראית בהרבה מקומות. בכלל, בשלושת החודשים האחרונים קיבלנו מתושבי חוץ ומעולים חדשים הצעות לרכישת דירות בארץ בסכום כולל של יותר מ-180 מיליון שקל, מה שמוכיח שוב שעל אף כל מה שקורה מסביבנו, יהודי חו"ל ממשיכים לרכוש נדל"ן בארץ ולהביע אמון במדינת ישראל, וביתר שאת. ואנחנו רואים שזו רק ההתחלה. כמות הפניות שאנחנו מקבלים מצד תושבי חוץ ומאנשים ששוקלים לעשות עלייה היא אדירה, וראינו שכבר פורסם על עלייה של מאות אחוזים בבקשות העלייה לארץ. תשכיל המדינה להיערך מראש, כדי לאפשר קליטה נכונה של כל עולה".
"בשלושת החודשים האחרונים קיבלנו מתושבי חוץ ומעולים חדשים הצעות לרכישת דירות בארץ בסכום של יותר מ-180 מיליון שקל, מה שמוכיח שיהודי חו"ל ממשיכים לרכוש נדל"ן בארץ ולהביע אמון במדינה"
גבעתיים בוטיק
ל"ממון" נודע על עסקת יוקרה נוספת שבוצעה מאז תחילת השנה - פנטהאוז בשכונת רחביה בירושלים, שנמכר לתושב ישראלי תמורת כ-14.4 מיליון שקל. בחברת סותבי'ס ישראל נדל"ן, העוסקת בשיווק ותיווך נדל"ן יוקרה ותיווכה בעסקה, מספרים: "זהו פנטהאוז ירושלמי ייחודי, בעל נוף פנורמי מרהיב, בשטח של כ-300 מ"ר בנוי בשני מפלסים עם 5 חדרים, בתוספת מרפסת היקפית בשטח של 190 מ"ר. הוא ממוקם במגדל בקומה ה-14 ומשקיף על הכנסת, בית המשפט, קריית הממשלה ומוזיאון ישראל. המחיר משקף סכום של קרוב ל-50 אלף שקל למ"ר".
לדברי איתי גורביץ', מנהל שיווק סותבי'ס ישראל נדל"ן, "השלוחה הישראלית של חברת הנדל"ן הבינלאומית היוקרתית Sotheby’s International Realty ממשיכה לפעול במוקדי היוקרה בישראל ולהציג ביצועים מרשימים גם בתקופות לא פשוטות כמו זו. לצד הפנטהאוז שמכרנו בירושלים, דיווחנו לאחרונה על תיווך בעסקת ענק של חברת הנדל"ן רותם שני בצפון יפו. מדובר בעסקת קומבינציה ברחוב יפת לבניית 100 דירות, בשווי המוערך בכ-191 מיליון שקל, מול חברת ג'ונס ג'אפא אינווסטמנט, בעלת הקרקע. בכוונת רותם שני לקדם תב"ע (תוכנית בניין עיר) חדשה, בהתאם לתוכנית המתאר של תל אביב".
גורביץ מוסיף כי ב-2024 מכרה רשת תיווך היוקרה וילה בקיסריה תמורת כ-25 מיליון שקל. מדובר בווילה הבנויה בסגנון אוריינטלי מרוקאי עם נוף לים, 700 מ"ר בנוי על 1.6 דונם קרקע, 3 מפלסים, 8 חדרים, וגינה גדולה עם בריכת שחייה. לדבריו, הרשת מכרה גם דירה במגדל וייט סיטי בתל אביב ב־17 מיליון שקל, ונכס ברחוב יריחו בתל אביב ב־15.8 מיליון שקל.
בחזרה ל-2025: בינואר השנה נרשמה עסקת יוקרה נוספת בעיר ללא הפסקה, שבמסגרתה נמכרה דירת 5 חדרים בשטח של 140 מ"ר, עם שתי מרפסות בשטח של 26 מ"ר, בפרויקט של חברת יובלים סיטי בוי בדרך שלמה (סלמה), תמורת 11.5 מיליון שקל. הדירה נמכרה על הנייר, והיא בקומה 15 מתוך 16, עם שלושה כיווני אוויר ושתי חניות. היא נרכשה על ידי משקיע ישראלי שכבר רכש בעבר דירות בפרויקטים אחרים של החברה, ושוקל לעבור לגור בדירה.
הפרויקט יכלול בניין בן 16 קומות ועוד מבנה בן 6 קומות עם 160 יחידות דיור סך הכל. צמוד להם ייבנה מלון בוטיק בן 6 קומות שיכלול 66 חדרי אירוח, ויאפשר לדיירי המתחם ליהנות משירותיו - בריכה חצי אולימפית מחוממת תת-קרקעית, מתחם ספא וסאונה, מסעדה ורוף-טופ לשימוש הדיירים עם בריכת שכשוך.
עסקה נוספת בתל אביב בוצעה בשכונת בבלי לפני כחודשיים: פנטהאוז בפרויקט של קבוצת סופרין, קבוצת וייס וחברת ויתקין פרי נמכר לרוכשים ישראלים תושבי הצפון הישן של תל אביב תמורת 10.55 מיליון שקל. מדובר בנכס של 142 מ"ר עם מרפסת של 22 מ"ר בקומה השביעית מתוך שמונה, בפרויקט בוטיק שנבנה בימים אלה במסגרת תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) על ידי הקבלן ירון טיבט. הוא כולל 27 דירות, מהן 12 דירות של בעלי הזכויות.
עדיין בגוש דן: לקראת סוף 2024 בוצעה אחת העסקאות היקרות ביותר בגבעתיים, במסגרת השיווק המוקדם של פרויקט פינוי בינוי שמקדמת קבוצת רם-מוגרבי-ארדיטי בשכונת בורוכוב בעיר, שהריסתו החלה בשבוע שעבר. מדובר בדירת פנטהאוז בשטח של 194 מ"ר עם מרפסות, שנמכרה על הנייר תמורת כ-11.6 מיליון שקל לתושב ישראלי. הסכום המשקף מחיר של כ-60 אלף שקל למ"ר כולל שטחי המרפסות. הפרויקט צפוי לכלול שני בניינים עם 6 קומות ו-29 דירות חדשות - במקום שני בניינים ישנים ורעועים בני שתי קומות שכללו 12 דירות.
לדברי מרק גרינברג, מנהל השיווק של הקבוצה, "העסקה מוכיחה שלראשונה מגיעים לגבעתיים בנייני הבוטיק של לב תל אביב. תכנון הדירות בפרויקט הוא מהמתקדמים והחדשניים, תוך יצירת מרחבי מגורים בסטנדרטים הגבוהים ביותר. כל זאת בשכונה פסטורלית עם גינות ציבוריות רבות ובמרחק קפיצה ממוקדי הבילוי של תל אביב".
לתקופות החגים ולביטחון
כמו תמיד, שוק היוקרה פחות מתרגש מהרעת תנאים כמו ריבית גבוהה וחוסר יציבות. לדברי שמאי המקרקעין והמשפטן ארז כהן, "שוק הנדל"ן עבר טלטלות בשנתיים וחצי האחרונות, החל מהזעזועים בשוק ההייטק שהשפיעו באופן ישיר על סגמנט זה של השוק, חוסר היציבות הכלכלית והפוליטית, עליית הריבית ובהמשך המלחמה מאז אוקטובר 2023. עם זאת, אנו רואים שיש התעוררות מסוימת בשוק היוקרה, לצד התעוררות שוק הדיור באופן כללי".
כהן מוסיף כי "תל אביב וירושלים שומרות על מעמדן כמובילות בשוק היוקרה, עם רמת ביקושים גבוהה. הרוכשים הם תושבי חוץ שהגבירו את הרכישות שלהם, וישראלים אמידים. בירושלים, לדוגמה, נרשמה ב-2024 עלייה ברכישות של תושבי חוץ, ועסקאות אלו היוו כ-2.5% מכלל העסקאות בעיר, לעומת 0.5% בממוצע הארצי".
ארז כהןעומר קורןבאופן כללי, אומר כהן כי "ניתן לומר שרוכשי דירות היוקרה אדישים יותר לרמת הריבית הגבוהה מאשר השוק הכללי של רוכשי דירות למגורים, המחפשים לחסוך במשכנתה ככל שניתן, ומערכת השיקולים שלהם שונה. רוכשי היוקרה מעוניינים בדירה בלוקיישן מצוין, עם נוף לים או לעיר העתיקה בירושלים, או בקרבה לאזורי פריים-לוקיישן הסמוכים למרכזי תרבות ובילוי, ומוכנים לשלם על כך. כאשר מדובר בתושבי חו"ל, חלקם מעוניינים שבנוסף לדירה לתקופות החגים יהיה להם נכס בישראל שיקנה להם תחושת ביטחון לנוכח גלי האנטישמיות הגוברים. הם מסתכלים על הדירות מעבר להשקעה פיננסית בלבד".
כהן מתייחס לדירת הפנטהאוז שנמכרה בשכונת כרם התימנים בתל אביב: "המחיר (16 מיליון שקל) נראה גבוה מאוד במונחי מחיר למ"ר, אך הוא לא בלתי אפשרי באזורי ביקוש גבוהים בתל אביב, במיוחד במיזמי בוטיק עם מיקום ייחודי. כרם התימנים היא שכונה מתפתחת, אך עדיין 'פחות נחשבת' יחסית ללב אזור היוקרה הקלאסי של תל אביב בשדרות רוטשילד ונווה צדק, מה שעשוי להעלות שאלות לגבי המחיר הגבוה למ"ר".
"מחירי דירות יוקרה בירושלים נסקו, במיוחד בנכסים עם נוף ייחודי ותצפית על אתרים מרכזיים. רחביה היא שכונת יוקרה מבוקשת מאוד, עם מחירי פרימיום עבור דירות מיוחדות"
על הדירה שנמכרה בשכונת רחביה בירושלים ב-14.4 מיליון שקל הוא אומר: "העסקה נראית ריאלית. מחירי דירות יוקרה בירושלים נסקו, במיוחד בנכסים עם נוף ייחודי ותצפית על אתרים מרכזיים. רחביה היא שכונת יוקרה מבוקשת מאוד, עם מחירי פרימיום עבור דירות מיוחדות. שטח הדירה גדול מאוד, והתוספת של המרפסת ההיקפית מעלה את ערכה".
ולגבי העסקה בגבעתיים (פנטהאוז ב-11.6 מיליון שקל), אומר כהן: "זה מחיר גבוה מאוד יחסית לשוק בגבעתיים, אך ניתן להסביר אותו בפרמיה על פרויקט חדש בשכונת בורוכוב. גבעתיים לא שווה לתל אביב מבחינת מחירים, אך יש בה עליית מחירים עקבית, במיוחד בפרויקטים חדשים. המחיר נראה גבוה, אבל אם מדובר בדירת פנטהאוז ייחודית עם מרפסות גדולות ונוף פתוח בפרויקט יוקרתי — אפשרי שהמחיר משקף את הערך הנתפס".
