"כבר 12 שנה שאנחנו מחכים שיקדמו בבניין שלנו פרויקט פינוי-בינוי. הייתי בהיריון כשהלכתי לחתום על חוזה ועכשיו הילדה שלי כבר גדולה. אנחנו תקועים, מצד אחד לא יכולים לשפץ כי הבניין באמת ישן, מצד שני לא יכולים למכור כי רשומה לנו הערת אזהרה, ועד עכשיו אנחנו לא באמת מבינים למה הפרויקט הזה מתעכב כל כך הרבה זמן. ההמתנה הזאת פשוט מטריפה את השכל".
כך מספרת שלומית (47), נשואה + שלושה ילדים, המתגוררת במתחם מגורים בשכונת גבעת רמב"ם בגבעתיים, המיועד להריסה ובנייה מחדש. בבניין אחר שממתין לתמ"א 38 בעיר מספרים התושבים כי הפרויקט אושר, אך הם ממתינים כבר יותר מ-6 שנים להיתר בנייה שעדיין לא התקבל.
את הדברים אומרים התושבים בעיר על רקע הפרסום של דוח הרשות להתחדשות עירונית השבוע לסיכום 2024, שמתייחס, בין היתר, להליך מתן היתרי בנייה בפרויקטים של תמ"א 38. על פי הנתונים, גבעתיים מובילה את רשימת הערים שלקח להן הכי הרבה זמן לתת היתר בנייה ליזמי תמ"א 38 מרגע הגשת הבקשה ועד למתן ההיתר בפועל ב-2024 – עם זמן ממוצע של 6.3 שנים.
מיד אחרי גבעתיים ניצבות ברשימה ראשון לציון (6.2 שנים), רמת גן (5.4 שנים), חיפה ורעננה (5.1 שנים), בת ים (5 שנים), חולון (4.8 שנים), אשדוד (4.5 שנים), הרצליה (4.1 שנים), כפר סבא ורמת השרון (4 שנים), עכו ותל אביב-יפו (3.9 שנים), ירושלים (3.3 שנים), פתח תקווה (3.1 שנים), בני ברק (2.9 שנים), קריית ביאליק ונהריה (2.8 שנים), רחובות (2.3 שנים), קריית אתא (1.8 שנים) וקריית מוצקין (1.6 שנים).
יש לציין כי בדוח אין נתונים על משך הליך מתן היתרי בנייה בפרויקטים של פינוי-בינוי, שכן מדובר בכמות גדולה יותר של היתרים ובשלבי תכנון ואישור רבים יותר. לרשות הממשלתית יש גישה לנתוני תמ"א 38, משום שמדובר בתוכניות שהן חלק מהתוכניות המחליפות לתמ"א 38, הכוללות מספר מדויק של יחידות הדיור בכל תוכנית. בכל מקרה, הבעיה בהימשכות מתן היתרי בנייה בפרויקטים של תמ"א 38 בפרט והתחדשות עירונית בכלל ידועה וקיימת ברשויות רבות.
אשר אלוןצילום: איתמר סיידאאשר אלון, מנכ"ל ובעלים משותף בקבוצת אשלי לירן, הפועלת גם בגבעתיים, אמר ל"ממון" כי "גבעתיים היא בעלת פוטנציאל גבוה להתחדשות עירונית, יש בה הרבה מבני שיכון ישנים, ערכי הקרקע שלה גבוהים ויש רצון גם מצד בעלי הדירות וגם מצד היזמים לקדם פרויקטים. אני מעריך שהסיבה לכך שהיתרי בנייה בתחום ההתחדשות הבניינית (פרויקטים של תמ"א 38 – ה.צ) התעכבו היא חוסר הרצון של העירייה לאשר התחדשות של בניינים בודדים, מבלי לבחון את התכנון הכולל של המתחם".
לדבריו, "אנחנו התחלנו לקדם בעיר פרויקט פינוי-בינוי בכיכר נגה, כאשר העברנו את התוכנית לעירייה היא ביקשה שנכלול בפרויקט בניינים בודדים נוספים וכן ניקח בחשבון את תחנת המטרו העתידית שתהיה בכיכר ונתאים את הפרויקט הן מבחינת ייעודי הפרויקט (תוספת של שטחי מסחר, תעסוקה ומשרדים) והן מבחינת הכנה של גישה לתחנת המטרו העתידית. אמנם זה גרם לעיכובים באישור הפרויקט, אבל אני מאמין שבטווח הארוך פרויקט שנותן מענה למתחם שלם הוא נכון יותר".
צוואר בקבוק
נחמה בוגיןצילום: ניר שהרבנייו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין, מציינת כי "נתוני הדוח מעידים על התקדמות משמעותית בתחום התכנון, אך עדיין קיים פער מדאיג בין האישור הסטטוטורי להיתרי הבנייה בפועל. למרות שכ-30% מיחידות הדיור שאושרו במוסדות התכנון הן במסגרת התחדשות עירונית, קצב הוצאת ההיתרים עדיין מהווה צוואר בקבוק. הסיבות לכך מגוונות: הבירוקרטיה המסורבלת בוועדות המקומיות, דרישות הרשויות המקומיות להוספת מבני ציבור, לצד הפחתת דירות התמורה והפיכת הפרויקט לפחות כדאי כלכלית עבור היזם, ניתוח שונה לתחשיבי תקן 21 מצד ועדות התכנון ועוד".
לדבריה, "הדוח מצביע על כך שהסכמי המסגרת להתחדשות עירונית, הכוללים תמריצים כספיים להוצאת היתרים, מוכיחים את עצמם, שכן הערים המובילות בהיתרי בנייה חתומות על הסכמים כאלה. ניתן לקדם פיילוט באותן הרשויות שנמצאו כמעכבות היתרים ולבחון האם זה יכול לקצר את הדרך להוצאת ההיתר בפרויקטים של התחדשות עירונית".
"קיים פער מדאיג בין האישור להיתרי הבנייה בפועל. למרות שכ-30% מהדירות שאושרו הן בהתחדשות עירונית, קצב הוצאת ההיתרים הוא צוואר בקבוק"
שמאי מקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלי חברת אס.קי שמאות המייצג מאות בעלי דירות ב-10 מיזמי התחדשות עירונית בגבעתיים, מוסיף כי "גם כך פרויקטים של התחדשות עירונית רצופים חסמים ואתגרים. הסכמים שנחתמים מול בעלי דירות ותמורות שמוצעות הופכות ללא רלוונטיות ברבות השנים בגלל שהרשות לא מאשרת את הפרויקטים ועורכת בהם שינויים בכל הקשור לזכויות ודרישות שונות מהיזמים, וזאת גם הסיבה לעיכוב במתן היתרי בנייה".
שמוליק כהןצילום: דובי שמחיכהן מוסיף כי "בעיריות שבהן יש מדיניות סדורה, אי הוודאות נמוכה יותר ואז גם היזמים מגישים תוכניות המותאמות למדיניות. עיכוב מצד הרשויות יכול להביא לפקיעת הסכמים מול יזמים ועבודה של שנים יורדת לטמיון. ראוי שרשות מקומית לא תהיה גורם נוסף שמעקב את הפרויקטים אלא להיפך, תייצר מדיניות ברורה ותסייע ליזמים ולבעלי הדירות לממש את הפרויקטים בהקדם".
"עיר מתוכננת"
מעיריית גבעתיים נמסר בתגובה: "זה לא סוד שגבעתיים נמצאת בשנים האחרונות בתהליך תכנון כולל, מקצועי ומורכב, שבמהלכו אזורים שלמים נכנסו להקפאה עד לסיום התכנון. בנוסף, השוואה בין עיר שמוגשות בה מאות בקשות בשנה לעומת ערים רחוקות מהמרכז שבהן מוגש מספר בודד של בקשות בשנה, מייצרת עיוות של הנתונים ואינה מתייחסת מהותית לעיכוב בכל הארץ בנושא הוצאת היתרי בנייה.
"נציין כי העיכובים הללו נובעים בעיקר מערעורים מרובים לוועדות ערר לאחר כל החלטה של הוועדה המקומית, בקשות להיתרים באזורים שיש עליהם 77–78 לתכנון מתחמי ולא לתמ"א 38 (אלה סעיפים בחוק תכנון ובנייה. בסעיף 77 הרשות מכינה תוכנית ובסעיף 78 יש תנאים מסוימים להוצאת היתר עד אישור התוכנית – ה.צ), מהבטחות שווא של יזמים לדיירים לקבלת תמורות לא הגיוניות, דבר שמביא לבקשות חוזרות ונשנות לכל אתר ובניין, וגם בגלל בעיות של שכר כוח האדם ברשויות – שכר נמוך אשר נקבע על ידי המדינה ומקשה מאוד על גיוס בודקי תוכניות ומפקחי בנייה.
"בשורה התחתונה, וכל מי שבתחום הבנייה יודע זאת, גבעתיים זו העיר המתוכננת ביותר במדינה כיום, יש ודאות מלאה וכמות ההיתרים שיצאה רק השנה בעיר היא מהגדולות במדינה".
פורסם לראשונה: 00:00, 23.04.25
