בזמן שהמדינה עסוקה בחישוב מסלול מחדש בנוגע למפוני מרכז הארץ עקב מטח הטילים מאיראן, ויוצאת בהצעות שונות כגון רכישת הנכסים על ידה, ישנו תחום חשוב לא פחות שנותר מאחור. היום הייתה אמורה הוועדה לביקורת המדינה של הכנסת לערוך ישיבת מעקב בנושא תחום ייעוץ המשכנתאות הפרוץ, אבל הדיון נדחה בשבועיים.
מי שמנסה לחתור לאסדרת התחום, שבו כמעט 3,000 יועצים פועלים בחופשיות וללא פיקוח – נותר מתוסכל. הצעת חוק מפורטת שהוגשה בנושא לפני יותר מחצי שנה עדיין לא מקודמת בפועל, ולמרות שכולם מסכימים שאסדרת התחום תיטיב עם רוכשי הדירות, אין מי שירים את הכפפה.
"כל אחד יכול לקרוא לעצמו יועץ משכנתאות – והציבור נופל בפח", אומר לירן סלע, יועץ משכנתאות ובעלי חברת סלע נדל"ן ופיננסים, לשעבר בנקאי בכיר בבנק לאומי. "השוק פרוץ, הפיקוח כמעט לא קיים והציבור משלם את המחיר. כל אחד יכול להוציא מחר בבוקר כרטיס ביקור ב-500 שקל ולקרוא לעצמו 'יועץ משכנתאות מספר 1 בארץ'. אנשים נמשכים להבטחות נוצצות, אבל בצד השני לא תמיד נמצא מישהו עם הכשרה אמיתית. לפעמים זה אדם שאין לו שום רקע מקצועי".
בדיון האחרון שהתקיים בנושא אמר יו"ר הוועדה לביקורת המדינה, ח"כ מיקי לוי (יש עתיד), כי "משכנתה היא ההוצאה המשמעותית ביותר של משפחה, ודווקא כאן כל אחד יכול להפוך ליועץ בלי הכשרה. הגיע הזמן להסדיר את התחום עם בחינות, לשכה מקצועית וחובת רישוי, בניסיון למנוע את כניסתם של שרלטנים לתחום הפרוץ הזה". על פי נתונים של הפיקוח על הבנקים שהוצגו בכנס יועצי משכנתאות בינואר השנה, יותר מ-60% ממשקי הבית בישראל נעזרים ביועצי משכנתאות, כאשר מתוכם כמעט 60% פונים לקבל הצעה למשכנתה מבנק אחד בלבד.
"יועצים בלי הבנה"
סלע מחזק את הדברים ואומר כי לעיתים הצרכן נוטה להתרשם ממונחים מקצועיים ומדיבורים משכנעים, אך מתקשה לזהות מה עומד מאחורי הדמות: "קל לעבור את המשוכה בעזרת דיבור עם ביטחון ומונחים מפוצצים. אבל מאחורי זה לא בהכרח עומד אדם עם ידע. לפעמים מדובר ביועץ שאין לו שום הבנה אמיתית במה שהוא עושה".
לירן סלעצילום: עידן מעוזאיך מתמודדים עם המצב? סלע אומר כי "לפני מספר שנים הוקמה התאחדות יועצי המשכנתאות – גוף עם יו"ר, הנהלה, אמנה. יש שם כ-1,500 יועצים רשומים, שעוברים הכשרות, כנסים, מסלולים מקצועיים. זה בהחלט צעד בכיוון הנכון". לדבריו, התחום מושך לא מעט בעלי מקצוע מעולמות אחרים, שלא עברו הכשרה מתאימה: "אני מכיר קצב שעשה הסבה למשכנתאות. אני מכנה אותם 'יועצים על טוסטוס' – יום אחד הם יועצי משכנתאות, יום אחר מתווכי נדל"ן".
בנוסף הוא מבהיר שהוא לא מכליל את כל השוק: "יש יועצים טובים. מי שחבר בהתאחדות – מישהו בדק אותו, הוא עבר סלקציה. יש בנקאים לשעבר, עם ניסיון וידע, והם בטופ של התחום. יש גם יועצים מוסמכים שעברו מבחנים. אבל גם בתחום המוסדר יש מי שסרח. צריך שיהיה הסכם כתוב, ולוודא שיש על מי לסמוך".
הצעת החוק הפרטית שיזמו ח"כ יעקב אשר (יהדות התורה), יו"ר ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, ח"כ ולדימיר בליאק (יש עתיד) וח"כ אופיר כץ (הליכוד) מונחת מאז נובמבר האחרון על שולחן ועדת השרים לענייני חקיקה. ההצעה, שנכתבה בסיוע עו"ד ארז קמיניץ, שותף וראש תחום רגולציה וממשל במשרד עוה"ד EBN – ארדינסט, בן נתן טולידאנו, לשעבר המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, והתאחדות יועצי המשכנתאות קובעת כי משרד המשפטים מתאים להוות את הגוף האחראי לאסדרת התחום, בדומה לרואי חשבון, שמאים ויועצי מס. עם זאת, במהלך הדיון האחרון בכנסת אמר נציג משרד המשפטים כי אינו מתכוון לקחת אחריות על אסדרת הענף.
עו"ד ארז קמיניץצילום: איל טואג"הצעת החוק נועדה בעיקרה להסדיר תחום שזועק להסדרה. אני לא חושב שיש מישהו בממשלת ישראל שלא חושב שצריך להסדיר את התחום", אומר קמיניץ. "זה תחום שחייבים להסדיר אותו, גם בהיבט המקצועי כך שכניסה לתחום תהיה כזו שמסננת את מי שלא מוכשר לתת את הייעוץ, וגם בתחום הניהול השוטף של ההסדרה, למשל במצבים של פגיעות אתיות או של פגיעה חמורה בצרכנים. מדובר במוצר צרכני מהמעלה הראשונה, שכמעט כל משק בית נדרש אליו, כאשר יש מחסום ידע משמעותי של רוב משקי הבית".
"לא מקדמים את הצעת החוק כי אף אחד לא רוצה להרים את הכפפה", ממשיך קמיניץ. "בנק ישראל הוא הגורם המקצועי המתאים ביותר וימשיך לתת את ההנחיות המקצועיות, אבל אין לו את הכלים לפק על כמות גדולה של עוסקים פרטיים. הרגולטורים הפיננסיים האחרים עוסקים בנושאים אחרים ולכן אנו חושבים שהגורם הנכון ביותר לטפל בהסדרה הוא משרד המשפטים. אבל התחושה היא שאף אחד לא רוצה את 'התיק' הזה על גבו, להוסיף עוד מטלה רגולטורית על תחום צרכני. פסילת רישיון של יועץ משכנתאות, עיצום כספי ועבירה שתיחשב אתית או פלילית – זו אמירה חזקה".
"יש הסכמה מלאה"
נופר יעקב, יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות, מחזקת את הדברים. "אנחנו יוצאים בקריאה אחרונה למקבלי ההחלטות להסדיר את ענף יועצי המשכנתאות", היא אומרת. "העובדה שהממשלה מעכבת את קידום הצעת החוק שמונחת בוועדת שרים כבר חצי שנה מהווה פגיעה ישירה בבטן הרכה של מאות אלפי משקי בית, שמתמודדים עם משבר כלכלי באמת מאתגר בשנים האחרונות. התחום זועק להסדרה ואנחנו נמצאים בנקודת זמן שבה יש הסכמה מלאה בנושא, אם זה מצד בנק ישראל, הבנקים, ועדות הכנסת".
נופר יעקב צילום: ריאן פרויסגם יעקב מאמינה שמשרד המשפטים הוא הגוף המתאים ביותר לפיקוח על הענף. "ייעוץ משכנתאות כרוך מעצם טבעו בהתמודדות יומיומית עם תחומים שבאחריות ובמומחיות משרד המשפטים, כגון דיני חוזים, הגנת הצרכן, דיני מקרקעין, חוק המשכון, בטוחות, רישום זכויות ועוד. שנית, משרד המשפטים עוסק כבר היום בפיקוח על מקצועות עצמאיים המחייבים רישוי, בחינות ואתיקה כמו עורכי דין, שמאי מקרקעין, חוקרים פרטיים, מתווכים ורואי חשבון. זהו ניסיון רב-שנים שאין לרגולטורים פיננסיים".
ממשרד המשפטים נמסר: "למשרד המשפטים הועברה הצעת חוק פרטית לאסדרת מקצוע ייעוץ משכנתאות. במהלך התקופה האחרונה נעשתה בחינה ראשונית של הסוגיה בשיתוף כלל הגורמים הרלוונטיים הממשלתיים. במסגרת זו עלה כי הנושא צריך להיות כפוף לגוף פיננסי, ומשרד המשפטים הוא לא הכתובת המיטבית לפעול כרגולטור פיננסי בתחום זה. בהתאם לכך הוצע כי תיעשה עבודת מטה סדורה בנושא כדי לבדוק את היתכנות קידום החוק. יצוין כי גם בבדיקה מול הנעשה בעולם עלה כי במדינות שבהן קיים רגולטור על מקצוע יועצי המשכנתאות, הוא כפוף לרגולטור פיננסי, או שהוא מהווה רשות עצמאית בעלת זיקה כלכלית מובהקת. מעבר לכך, אם הצעת החוק תקודם, יש להסדיר את מקורות התקציב הנדרשים לצורך מימוש החוק".
פורסם לראשונה: 00:00, 08.07.25
