המלחמה עם איראן חשפה את אחד האתגרים המורכבים ביותר של ישראל: מיליוני אזרחים גרים בדירות ללא ממ"ד, כאשר הדרך היחידה להגן עליהם - התחדשות עירונית - היא תהליך ארוך ומורכב שנמשך כיום עד 15 שנה. כעת, לאחר שטילי איראן פגעו ישירות במבנים והרסו מעל 30 אלף דירות, מתגברת הקריאה לשינוי דרסטי במדיניות ההתחדשות העירונית בישראל.
הנתונים מדברים בעד עצמם: כפי שפורסם ב-ynet, מתוך כ-2.96 מיליון דירות בישראל, כ-1.67 מיליון דירות אינן ממוגנות (כ-56% מכלל הדירות במדינה). זאת על פי נתוני התאחדות הקבלנים בוני הארץ לסוף 2024. "אני מקווה שהפעם המדינה תוביל לשינוי אמיתי בכל הקשור לקידום התחדשות עירונית בבניינים ישנים עם דירות ללא ממ"דים", אומר קובי ארדיטי, מנכ"ל חברת RMA מקבוצת רם-מוגרבי-ארדיטי, שמקדמת פרויקטים של פינוי בינוי בפתח תקווה, רמת גן, בת ים ובערים נוספות שנפגעו במבצע "עם כלביא".
הבעיה המרכזית טמונה במורכבות התהליכים הבירוקרטיים. "פרויקט פינוי בינוי ממוצע יכול להימשך היום 10-15 שנים ואף יותר, וגם אם יש לו תב"ע (תוכנית בניין עיר) מאושרת, הדיירים ימתינו שנים ארוכות עד לתכנון וביצוע הפרויקט", מסביר ארדיטי. "אנחנו מדברים על טווחי זמנים לא הגיוניים, במיוחד לנוכח האירועים שעוברים על ישראל בשנתיים האחרונות".
קובי ארדיטיצילום: אפרת בלוססקיהתהליך כולל 6 שלבים עיקריים: החל מבחירת אנשי מקצוע מטעם הדיירים (עורך דין, מפקח בנייה, שמאי) ובחירת יזם, דרך מו"מ משפטי וחתימה על הסכם, קידום ואישור תב"ע, אישור תוכנית עיצוב אדריכלית, קבלת היתר בנייה, ורק בסוף - פינוי הבניינים ותחילת העבודות. המלכוד הבירוקרטי נעוץ בקונפליקט שבין השיקולים הכלכליים של בעלי הדירות והיזמים לבין השיקולים התכנוניים של הרשויות. "במקרים רבים הרשויות מגבילות את רצונות הדיירים והיזמים, ונותנות עדיפות ברורה לשיקולים תכנוניים, כך שההיתכנות הכלכלית הופכת למשנית", מציין ארדיטי.
המגבלות התכנוניות יכולות לבוא לידי ביטוי בצמצום משמעותי של תוספת שטחים, קומות וחניות או קביעת שטחי משרדים ומסחר נרחבים. "שיקולי הרשויות מובנים בהחלט", אומר ארדיטי, "אולם צריך להבין אחת ולתמיד, שאם התוכנית איננה כלכלית הן לבעלי הדירות והן ליזם - בסופו של יום היא לא תצא לפועל".
שינוי עומק
עדי בורקין, מנכ"ל אריה פרשקובסקי גרופ, מחזק את הדברים: "המלחמה האחרונה המחישה עד כמה קו החזית האזרחי בישראל פרוץ וחסר מיגון. כדי להבטיח שנהיה מוכנים לפעם הבאה, יש לבצע שינוי עומק במדיניות ההתחדשות העירונית – קודם כל חשיבה על חוסן ובטיחות ורק לאחר מכן אסתטיקה ותשואה ליזמים. במרכז השינוי הזה חייבים לעמוד קיצור דרמטי של הליכי התכנון, גיבוש מנגנוני תמיכה ממשלתיים לאזורים שאינם כדאיים כלכלית, והצבת ההתחדשות העירונית כפרויקט לאומי מהמעלה הראשונה, בדגש על ערים ושכונות ליד מתקנים ביטחוניים רגישים".
עדי בורקיןצילום: נועה זנילדבריו, "המדינה לא יכולה עוד להפקיר את האחריות לשוק בלבד. לא כל פרויקט יניב תשואה, אבל כל אזרח זכאי לחיים בטוחים. המשמעות היא תקצוב ממשלתי, תמריצים והנחיה ברורה לרשויות המקומיות להפסיק לגרור רגליים. העתיד של ההתחדשות העירונית חייב להיבנות לא מתוך תגובה לקטסטרופה אלא מתוך תכנון אחראי ונחישות. ככל שנבין זאת מהר יותר, נוכל להציל חיים ולבנות מציאות בטוחה יותר".
לצד הקושי הכללי בקידום התחדשות עירונית, ישנה בעיה הייחודית לבניינים שנבנו בשנות ה-80 של המאה הקודמת. "במסגרת החלופות לתמ"א 38 כמו חלופת שקד והתוכניות המחליפות, יש מבנים בין השנים 1980-1992 שנשארו מאחור ואינם זכאים לפינוי בינוי", אומר אליאב אסייג, מנכ"ל חברת רנובו התחדשות עירונית. לדבריו, בניינים אלה עומדים מצד אחד בתקן של רעידות אדמה ולכן אינם זכאים לקידום פינוי בינוי במסגרת החלופות לתמ"א 38 כמו חלופת שקד או התוכניות המחליפות של התוכנית שאושרו בעל עיר ועיר; ומצד שני אין להם ממ"דים משום שרק ב-1992 תוקן החוק להקמת מרחב מוגן דירתי בכל בניין חדש שנבנה.
ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית מסרו בתגובה לפניית ynet בעניין כי "הרשות תומכת במתן מענה לבניינים טעוני מיגון במסגרת תוכניות התחדשות בניינית המקודמות על ידה, וככל שהדבר מקובל על הרשות המקומית, היא משלבת בתוכניות אלו הוראות הנדרשות לכך, כמו למשל בתוכניות התחדשות בניינית שאושרו באשדוד ובבאר שבע. לעיתים הוועדה המחוזית מסתייגת משילוב הוראות אלו או כורכת מענה לבניינים כאלו בקיומם של בניינים הדורשים חיזוק באותו מרחב. כמו כן, אין מניעה לכלול בניינים נעדרי מיגון גם במתחמי פינוי בינוי ולפעול לחידושם ומיגונם בדרך זו".
ממינהל התכנון ומטה התכנון הלאומי נמסר כי "ימים ספורים לאחר תחילת מלחמת חרבות ברזל אישרה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה בהליך בזק תוכנית מתאר ארצית (תמ"א 40 א/ 1/1), שמכוחה ניתן לקדם תוספת ממ"דים בהליך מהיר לכל סוגי הבניינים. עם זאת, ניתן לקדם תוכניות להתחדשות עירונית לכל סוגי הבניינים באמצעות הרשות המקומית או יזם פרטי".
חלון הזדמנויות
יש גם מי שרואה במלחמה עם איראן חלון הזדמנויות חדש. לדברי גיא פרמינגר, שותף בכיר בפירמת PwC Israel, "המערכה האחרונה הביאה משב אופטימיות בדגש על תחום ההתחדשות העירונית, אך בפועל השוק נתון לאתגרים משמעותיים כמו הריבית הגבוהה, המחסור הגדול בגורמי ייצור והאטה בגמר פרויקטים, שמרחיקים את הענף מהתאוששות אמיתית, ומנגד ישנו הביקוש לדירות וצפי לביקוש גובר מצד יהדות העולם שצפוי לתדלק את השוק".
גיא פרמינגרצילום: אלי דסהלדבריו, "בטווח הקצר נבחין בעלייה במספר התחלות הבנייה, בין אם כהשלכה ישירה של המלחמה ובין אם כתוצאה מהתגייסות השוק, ועדיין הביקוש יגבר על ההיצע באזורים רבים בארץ, אלא אם הרגולטור יבין שמדובר בנקודת זמן המחייבת נקיטת צעדים להקטנת משך הזמן שיזם משקיע בקבלת רישיונות לבנייה". בכל מקרה הוא מדגיש כי "לראשונה מזה שנים יש היתכנות ממשית להתקדמות בהתחדשות עירונית, בעיקר בשל קיצור שלב המו"מ והסכמה רחבה יותר מצד דיירים, אבל הזדמנות זו עלולה להתמסמס אם המדינה לא תנקוט יוזמה לצמצם את הזמן לקבלת רישיונות בנייה".
פרמינגר מוסיף כי "המפתח הוא ברגולציה מהירה הכוללת הורדת חסמים בירוקרטייםו הנהגת תוכנית לאומית מזורזת בידי גורם מתכלל רשמי כמו תוספת ממ"ד לבניינים קיימים למשל. כך או כך, אנחנו נמצאים בנקודת מפנה שיכולה להתפתח לתרחיש אופטימי. אם תגיע יציבות ביטחונית, ובמיוחד אם נראה ירידת ריבית, לא רק דה פקטו אלא גם פורמלית, תהיה לכך השפעה מיידית. למשל, עשרות חברות בענף ממתינות 'על הגדר' לרגע שבו ייפתח חלון ההנפקות, ולא מן הנמנע שזה יביא לגל הנפקות כבר השנה, שיגבר בשנת 2026".
בינתיים התקיים השבוע דיון של הצוות הבין-משרדי לקידום מתווה מואץ להתחדשות עירונית באתרים שנפגעו מירי טילים, שבו השתתפו שרי האוצר, השיכון והפנים, אולם טיוטה בנושא טרם גובשה. גם ברשות המיסים החלו להיערך למציאות החדשה ופרסמו השבוע הבהרה לפיה בדירות במבנים שהוכרזו כלא ראויים למגורים בעקבות פגיעת טילים יישמרו הזכויות להטבות המס הניתנות במיזמי התחדשות עירונית.
עו"ד אביב טסה, מומחה לתחום ההתחדשות העירונית, סבור כי "כדי שהצוות הבין-משרדי יצליח לקדם מתווה מואץ להתחדשות עירונית באתרים שנפגעו, צריך קודם כל להניח תשתית אסטרטגית ברורה ונרחבת, שכוללת מתן תמריצים ליזמים, הקמת מנגנון ייעודי לאתרי השיקום, הסמכת הגוף המתכלל ליישום הפרויקטים כדי שיוכל גם להמליץ על תיקוני חקיקה מהירים וקידום במסלול מהיר בוועדות המקומיות והארציות".
ערן מרקוביץ, מנכ"ל ושותף בקבוצת שיבולת המתמחה בייזום ונדל"ן מניב, מוסיף כי "המלחמה מול איראן הציבה את ענף הבנייה והתשתיות בפני אתגר חסר תקדים. הפער העצום שקיים במכסות העובדים הזרים בענף, בשילוב עם דחיפות השיקום, מעמיד בספק את יכולתו של הענף לספק את הדרישות הגוברות. יש צורך דחוף בהבאת עובדים זרים כדי להתמודד עם משימות השיקום. אם הממשלה לא תיתן עדיפות עליונה לפתרון הבעיה, אנו צפויים לראות עליית מחירים חדה בכל שרשרת הבנייה. מחירי הדירות והשכירות יעלו, והנטל ייפול על כתפי האזרחים".
