"לאחרונה אנחנו עדים לכך שחברות רבות בוחנות כניסה לשוק ההון בדרך של הפיכת החברה לציבורית או רק מדווחת", כך אומרת מיכל גור, מנכ"לית אלמוגים. "מהלך זה מאפשר להן גיוס הון ו/או חוב בצורה מהירה ויעילה, לעיתים אף ללא בטחונות. כשחברה מבצעת הנפקה בבורסה, היא מגוונת לעצמה מקורות מימון בעלויות שונות, ובכך מפזרת את רמת הסיכון. אומנם המהלך כרוך בהכנסת שותף - ציבור המשקיעים - אבל היא מגייסת חוב במחיר סביר, שמשמש אותה כהון עצמי במיזמי בנייה, ומאפשר לה להגדיל את צבר הפרויקטים שלה ואת היקפי פעילותה וכך גם את רווחיה העתידיים. ולכן קבלן ויזם שמעוניינים להצטייד במזומנים בפרק זמן קצר ובדרך נוחה יחסית - כדי לנצל את ההזדמנויות שיצוצו ולהרחיב את מלאי הפרויקטים שלהם, בלי להיות תלויים רק בבנקים במקרה הטוב, או בהשלמת הון יקרה מגורמים חוץ־בנקאיים - יפנו לציבור לגייס את הכסף".
מיכל גורצילום: לילך רזבמקביל, לצד היתרונות, גור מתארת את המחויבות החדשה שהמהלך יוצר בקרב החברות: "נכון שהציבור הוא שותף נוח יחסית, כזה שמאפשר לחברה חופש פעולה רחב יחסית, אבל לצד זאת יש להביא בחשבון שגיוס כסף מהציבור מחייב דיווח פומבי מפורט ושוטף ושקיפות מלאה, שעל החברה לספק למשקיעים. הדרישות המחמירות של הבורסה מחייבות את החברות לשמור על רמת ניהול מקצועית ביותר, דבר שמיטיב הן עם החברה והן עם המשקיעים. מבחינת הציבור, מדובר בפתיחה של עולם השקעות חדש. אדם שבעבר לא היה יכול להרשות לעצמו להשקיע בנדל"ן, יכול עכשיו להשקיע בתחום דרך המסחר בבורסה ולהיות שותף בנכסים משמעותיים, באופן שמאפשר פיזור נכסים וצמצום סיכונים עבור המשקיע הקטן".
עו"ד ראם רצון, מייסד ומנכ"ל חברת הנדל"ן אב-גד, מתייחס גם הוא למגמה החדשה: "הפלטפורמה הציבורית מאפשרת לחברות הנסחרות בה לגייס כסף בעלויות מימון יותר זולות, וכך ליהנות מצמיחה מהירה יותר.
ראם רצוןצילום: יח"צלכן בתקופה שבה הריבית אינה אפסית, אנחנו רואים מגמה נרחבת של חברות נדל"ן פרטיות, שפונות לבורסה במטרה לחזק את ההון העצמי על ידי הנפקת הון וחוב. המטרה שלהן היא לייצר לעצמן אופציית גיוס נוספת לטווח הארוך, כזו שתאפשר להן לשפר את יחסי הנזילות, לחזק את המאזן ובמקביל להרחיב את היקפי הפעילות. עבור הציבור הרחב שמאמין בהמשך צמיחת ענף הנדל"ן בישראל, רכישת מניות וחוב של חברות נדל"ן ציבוריות, המתנהלות בסטנדרטים גבוהים, מעניקה הזדמנות ליהנות מהשגשוג בענף ללא רכישת נכסים ישירה".
4 צפייה בגלריה
הבורסה לניירות ערך. מידע גלוי וזמין על כל החברות הציבוריות בשוק
(צילום: Shutterstock ,Teo K)
ישי רוט, משנה למנכ"ל קבוצת שובל, מעניק נקודת מבט מניסיון אישי, לאחר שהחברה בחרה להיכנס השנה לבורסה: "קבוצת שובל נרשמה למסחר בבורסה השנה, ושמחנו לגלות ששוק ההון מגלה אמון בחברה. הסיבה שבעטיה הפכנו לחברה ציבורית, היא לגייס כסף לטובת המשך הצמיחה. היום אנחנו יותר נזילים, מה שמאפשר לנו דברים נוספים. מעבר לכך הקשר עם רוכשי הדירות שלנו חשוב. כשאדם רוכש דירה מיזם, הוא מתעניין בשני דברים עקרוניים מעבר למחיר - המצב הכלכלי של היזם ואיכות הבנייה, ואת כל אלה הוא יכול למצוא בדוחות שלנו בבורסה. מאז ומעולם המוטו שלנו הוא פתיחות ונגישות. הלקוח הוא הפרנסה שלנו, ולכן תמיד יוכל להגיע ולדבר עם הבעלים ועם כל השדרה הניהולית של החברה. כעת, בהיותנו חברה ציבורית, יכולים רוכשי דירות לראות מה מצבה הפיננסי של החברה בכל רגע נתון. היא שקופה מבחינת תביעות משפטיות, כגון ליקויי בנייה, שולי רווח וכיוב'. במקרה של חברות פרטיות, לרוכש אין מושג לגבי המצב האמיתי של החברה, תביעות, הון עצמי ואיתנות פיננסית".
דורון נמרוד, מנכ"ל משותף בקבוצת רם אדרת, מציין, כי "רוכשי הדירות כיום מגיעים למשרדי המכירות עם מידע מוקדם על החברה, הפרויקט, המתחרים ועוד. פרמטרים של שקיפות ואמון הם גורמים מרכזיים בתהליך המכירה, ובחברות ציבוריות כל המידע על החברה גלוי וזמין באתר הבורסה הישראלית.
דורון נמרודצילום: יוהנס פלטןזהו יתרון משמעותי עבור הרוכשים, המבקשים לקבל מידע אמין על החברה שממנה הם רוכשים נכס, בעיקר בתקופות של חוסר ודאות, שבהן היציבות הפיננסית של החברה הקבלנית או היזמית היא פרמטר מרכזי בהחלטה".
"נכנסות למגרש של הגדולים"
איילת נעים לבנוןצילום: מיטל בוגניםאיילת נעים לבנון, סמנכ"ל הכספים של חברת קרדן נדל"ן, סבורה שהתפתחות תחום ההתחדשות העירונית קשורה גם היא לעלייה בעניין של החברות בבורסה. ״בתקופה האחרונה ראינו חברות ייזום הנחשבות קטנות ובינוניות, במיוחד כאלו שעוסקות בהתחדשות עירונית, נכנסות למגרש של הגדולים, ובזכות הרחבה של היקף פעילותן, מצדיקות את הכניסה לבורסה. אנחנו גם רואים שחברות נדל"ן רבות מגייסות בהצלחה אג"ח, יוצרות שיתופי פעולה עם בנקים ומקדמות עסקאות פרטיות עם גופים מוסדיים שונים. לאור זאת, אני צופה שחברות נוספות יעלו על גל ההנפקות״, אומרת נעים לבנון ומוסיפה כי ״לעומת חברה פרטית, לחברה שהופכת ציבורית יש אחריות גבוהה כלפי הציבור, והיא נדרשת לשקיפות ולרגולציה של דיווחים ואישורים תקופתיים ושוטפים. המחויבות למעקב נתונים תקופתי ועקבי היא כלי בידי ההנהלה לשיפור המידע, לקבלת החלטות ולהתייעלות. מבחינת החברה עצמה - אחד היתרונות הבולטים הוא הנגישות למקורות מימון נרחבים יותר, החברה יכולה לגייס מקורות אשראי באמצעות הנפקת אגרות חוב או הנפקת מניות, והדבר מפחית תלות במערכת הבנקאית".
גיל קטה, מנכ"ל ומייסד קטה גרופ, מתייחס אף הוא לנושא ומסביר מדוע בכוונת החברה לעשות בעצמה את המהלך בקרוב: "בעקבות הצמיחה של החברה בשנים האחרונות, בשנה הקרובה אנחנו מתכננים לצאת להנפקת אג"ח. המטרה המרכזית של ההנפקה היא להציג את פעילות החברה בשוק ההון, כך שהשוק יוכל להכיר את היכולות וההישגים שלנו.
גיל קטהצילום: נטע שניצעד זה יסייע לנו להיערך להנפקת מניות בעתיד ולהגביר את נגישותנו לשוק ההון, באופן שמחזק את האמון בחברה. אנחנו מאמינים בצמיחה, שמאפשרת לנו להוציא את הפרויקטים אל הפועל בקצב מהיר ומבלי לוותר על ניהול אחראי ומוקפד. לדוגמה בתחום ההתחדשות העירונית הצלחנו להוציא השנה פרויקט חדש בקצב של כאחד לחודש, דבר שמצביע על ניהול מהיר ויעיל, אך לא על חשבון האיכות. חשוב להדגיש, שבזמן שאנחנו צומחים ומתרחבים, אנחנו עדיין שומרים על אופי החברה המשפחתית".
"שוק ההנפקות בתחום הנדל"ן למגורים רותח"
גיא פרמינגר, שותף בכיר ב־PwC Israel, מאשר שמדובר בעלייה משמעותית בהיקף הפעילות של חברות הנדל"ן בשוק ההון: "אי אפשר להתעלם מכך ששוק ההנפקות בתחום הנדל"ן למגורים רותח ובנקודת צמיחה מהירה לעומת שנים קודמות וסקטורים אחרים. ברקע השינויים התכופים בשנים האחרונות ישנו תהליך אבולוציוני בענף, שגורם ליזמים לקפוץ בצעדי ענק בטווח קצר, וכדי לבצע את הקפיצה העסקית הזו, הם נדרשים להון עצמי גבוה יותר, שניתן גם לספקו באמצעות הנפקות אג"ח או אקוויטי. הנפקות אלו תופסות תאוצה, ואנחנו צפויים לראות את גל ההנפקות מתגשם לנגד עינינו כבר בחציון הראשון של שנה זו. הביקוש והתעניינות להנפקות אלו גבוהים מאוד, על אף הערכת הסיכונים או החסמים הקיימים, וליזמים שאני פוגש מדי יום, אני אומר שמעבר מחברה פרטית לציבורית יהיה מוצלח רק בכפוף ליצירת תנאים מיטביים ולנקיטת צעדים מחושבים. כדי להבטיח שהאתגר בפריצה לבורסה יהפוך להזדמנות אמיתית, חברות צריכות לבחור באנשי מקצוע מנוסים, להציג אמינות ושקיפות, לשכנע את המשקיעים ברווחיות עתידית באמצעות תמחור ריאלי, כך שימשיכו לתמוך בחברה גם בגיוסים עתידיים. זה הזמן לנצל את חלון ההנפקות שנפתח, ולהתחיל לבנות מסלול הנפקה שמותאם לדנ"א של החברה. הרי לא קיים פלייבוק ליזם המתחיל בנדל"ן".
יניב פגוט, סמנכ"ל בכיר ומנהל מחלקת מסחר בבורסה לניירות ערך בת"א, מסביר מה היתרונות לחברות נדל"ן שהופכות לציבוריות: "הבורסה היא פלטפורמה מצוינת עבור כל חברה ובפרט עבור חברות נדל"ן להכניס שותף, שהוא לרוב שותף מיעוט, וזה הציבור. כך ניתן להזרים הון לתוך החברה ולבצע איתו השקעות חדשות. נדל"ן הוא תחום עתיר הון, כאשר קרקעות ובנייה הן יקרות, ולכן שימוש בבורסה לשם הזרמת הון הוא דרך מצוינת. נדל"ן זה תחום שפועל על מינוף, כך שמי שלא מונפק, הולך לכיוון של אשראי בנקאי. הבנקים מוגבלים בתחום זה, והם כבר הגיעו לתקרת החשיפה. בנוסף - אם כל האשראי שלך בבנק, אז עמדת המיקוח שלך פחות טובה.
יניב פגוטצילום: ניקי וסטהפל"שוק אגרות החוב בבורסה מאפשר לך לגוון מקורות מימון, להקטין תלות בבנק, להוזיל עלויות מימון ולגייס חוב, שהוא אף ללא בטחונות. תמהיל יתרונות זה הוא חיובי וייצר פה אקו־סיסטם של מניות וחוב של חברות הנדל"ן בבורסה בת"א".בנקודה זו פגוט אף מבקש לחדד את ההגדרה: "חשוב לדייק - כשאומרים נדל"ן, זהו שם קוד לסוגי עסקים רבים ושונים, אך יש ביניהם הבדלים משמעותיים. למשל נדל"ן מניב, כמו קניונים, משרדים, לוגיסטיקה, דיור מוגן ועוד - כל סגמנט כזה דורש מומחיות, ויש דברים שונים שמשפיעים עליו. זווית נוספת ופחות מדוברת, היא שחברות רבות מתחילות את דרכן במודל יותר משפחתי, ובדרך כלל במעבר הדורות יש לרוב שותפים שרוצים שיקנו אותם החוצה. בחברה פרטית זה יותר קשה, אבל בהצעת מכר ניתן לעשות זאת ולארגן את האחזקות המשפחתיות".
הבורסה לא מתאימה לכולם
על אף הנחשול המשמעותי שמגיע לדלתות הבורסה, סקירה שערכה מחלקת האנליזה של רובי קפיטל, המתמחה במימון והשקעות נדל"ן, מעלה כי חלקן של חברות הנדל"ן הפרטיות (חברות שאינן מדווחות בבורסה וברובן קטנות ובינוניות) במספר יחידות הדיור שנבנות כיום בישראל, עולה על 70%.
עוד על־פי הסקירה ובהתבסס על נתוני הלמ"ס וסקירת דו"חות חברות הנדל"ן היזמיות בבורסה, נכון לסוף ספטמבר 2024 מספר הדירות הנמצאות בבנייה פעילה עמד על כ־178.1 אלף. סך יחידות הדיור בהקמה, במסגרת פעילותן של חברות הנדל"ן היזמיות בבורסה, עומד על כ־42 אלף, המהוות כ־23% מכלל השוק. שאר הפעילות (כ־77% מנתח השוק) מרוכז בידי חברות פרטיות. כלומר הנתונים מצביעים על כך שהשחקניות הבינוניות והקטנות אחראיות ללמעלה מ־70% מהפעילות. "חברות הנדל"ן הבינוניות בחלקן הגדול הן חברות איכותית, בעלות ניסיון, הפעילות בשוק שנים רבות, אך לא כולן יכולות לצאת להנפקה", מסביר עומר אלפרן, שותף ברובי קפיטל, "מצד שני סביבת הריבית הגבוהה יוצרת חסם בקידום פרויקטים, והדבר מגביל את היכולת לספק את הביקושים הגבוהים למגורים בישראל. ישיבה על הגדר, ויתור על מכרזים ופסיביות בקידום התחדשות עירונית מהווים החמצת הזדמנות לצמיחה מצד החברות הבינוניות". אלפרן מסביר שלצד הנהירה לבורסה, יש גם פתרונות אחרים שמתחילים להיות יותר שכיחים ומעניקים מענה לסוגיית הריבית והצורך במימון: "על מנת לספק את ההון עצמי הנדרש לפעילותן, אנחנו רואים מספר מגמות בשוק; מגמה שבה גופים מוסדיים מציעים שותפויות ארוכות טווח בחברות, לצד פעילות של חברות המציעות השלמת הון עצמי ופעילות של קרנות השקעה".
אבי ניר, מנכ"ל חברת comvision המלווה חברות בתהליכי הנפקה, מאיר גם נקודות פחות מוכרות שכדאי להכיר: "חברות יוצאות לגיוס כסף בדרך של הנפקה בבורסה כדי לאפשר לעצמן להתפתח, אך תהליך הנפקה והפיכת החברה לציבורית מביא איתו גם רגולציה והוצאות כספיות, שכרוכות בלהיות חברה ציבורית. יש לכך משמעויות רבות שחשוב להכיר גם בנושא שכרם של המנהלים הבכירים בחברה.
אבי נירצילום: יח"צראשית ברגע שחברה הופכת לציבורית, כל נושא שכר הבכירים הופך להיות פומבי וחשוף לציבור מכוח החוק, המחייב חברה ציבורית לפרסם מדיניות תגמול וכן את שכרם של חמישה מקבלי השכר הגבוה ביותר בחברה בכל שנה. כלל זה תקף לקבוצה הנקראת 'נושאי משרה', שהם יו"ר הדירקטוריון, מנכ"ל החברה, חברי הדירקטוריון וכל מי שמדווח למנכ"ל (חברי הנהלת החברה). בנוסף כל נושא השכר והתגמול שלהם צריך לעבור אישור באסיפה כללית של בעלי המניות. ללא אישור, אי אפשר לשלם להם כלום. בקרב לא מעט חברות נדל"ן יש גם בני משפחה, שהם בעלי שליטה או מועסקים בה, וזו נקודה שיש להתייחס אליה. כל שינוי בשכרם של בני המשפחה, גם אם אינם בתפקידי הנהלה, צריך לעבור אישור באסיפה כללית. יש על כך הקפדה יתרה מהרשות לניירות ערך והגופים המוסדיים, ולכן חשוב להיות מודעים לכך".
שאלות ותשובות לנדל"ניסט המתחיל בבורסה
חברה ציבורית מחויבת לדיווחים, ולכן גם יותר חשופה לציבור. מדובר ביתרון למשקיעים ולציבור הרחב, שמאפשר להם לגשת למידע ולקבל החלטות מושכלות יותר. רו"ח פרידה עבאס־יוסף, אחראית תחום נדל"ן במחלקת תאגידים ברשות לניירות ערך, סייעה לנו עם שאלות ותשובות למי שרוצה להתחיל להיות פעיל יותר בנדל"ן ובבורסה.
אני מתעניין בהשקעה בחברת נדל"ן הנסחרת בבורסה. איך מתחילים?
כל המידע על חברות נדל"ן ציבוריות מצוי באתר ה"מגנ"א" של הרשות לניירות ערך או אתר ה"מאיה" של הבורסה לניירות ערך. כדי להכיר את החברה כדאי לעבור על הדוחות התקופתיים האחרונים, הכוללים את פרק תיאור עסקי התאגיד, דוח הדירקטוריון והדוחות הכספיים, לצד העדכונים מהדוחות הרבעוניים/ חצי־שנתיים וכן הדיווחים המיידיים.
כוונו אותי, במה להתמקד בהתחלה בדוחות של חברות הנדל"ן?
יש להבין את הפעילות העסקית של החברה, האם היא עוסקת בנדל"ן מניב (השכרה) או בנדל"ן יזמי (בנייה ומכירה). חשוב לבחון מהו הפיזור הגיאוגרפי של נכסי החברה, האם היא פועלת בישראל או בחו"ל, זהות בעלי השליטה בה וההנהלה. חברות רבות מפרסמות בסמוך לפרסום הדוחות הכספיים גם מצגת, שמהווה מעין תמצית מנהלים וסקירה ראשונית על פעילות החברה - שווה להציץ בה.
איך נדע מהו מצבה הפיננסי של החברה ומידת היציבות שלה?
יש לבדוק לעומק בדוחות הכספיים של החברה, בדגש על ההון החוזר ותזרים מזומנים מפעילות שוטפת - תזרים חיובי מעיד על יציבות פיננסית. יש לעיין בחוות הדעת של רואה החשבון ולבדוק אם היא כוללת הפניית תשומת לב לקשיים פיננסיים או הערת "עסק חי". נוסף על כך מומלץ לבחון את המינוף של החברה, תנאי החוב ושיעור הריבית המשולמת ביחס למתחרות שלה.
על מה כדאי להסתכל בחברות נדל"ן מניב?
כדאי לבחון מהם סוגי הנכסים - משרדים, דיור או מסחר, שיעורי התפוסה הממוצעים בנכסי החברה ופוטנציאל ההשבחה. חשוב לשים לב לדמי השכירות בפועל ביחס לדמי השכירות בשוק, ולנתח מגמות עתידיות, כגון צפי לעליית מחירים וכן את רמת המינוף של הנכסים (LTV – Loan to Value). שימו לב גם למדדי ביצוע מרכזיים לאורך השנים, כמו NOI (רווח תפעולי), FFO (רווח נקי מהשכרת נכסי נדל"ן), CAP RATE (שיעור תשואה) ו־DISCOUNT RATE (שיעור ההיוון).
כיצד ניתן לבדוק אם הנחות החברה ביחס לשווי נכסיה מבוססות?
יש לאתר מימושים של נכסי החברה, ולבדוק אם המימוש היה בתמורה תואמת לשווי ההוגן שהוערך על ידי החברה בספריה.
איך ניגשים לניתוח של חברת נדל"ן יזמי?
רצוי לעיין בדוחות התקופתיים של החברה ולהעמיק בטבלאות הגילוי הענפי, בדוח תיאור עסקי התאגיד ובדוח הדירקטוריון. צריך להבחין בין הפרויקטים - אלה שבתכנון, אלה בביצוע ופרויקטים שהסתיימו. כמו כן יש לבחון היטב את צבר הפרויקטים והעמידה בלוחות הזמנים. רצוי לנתח ברמת הפרויקט את העודפים הצפויים מהפרויקט, הרווח היזמי הצפוי (עודפים בניכוי הון עצמי), שיעור הרווח היזמי (ביחס לעלויות). כמו כן בידקו אם קיימת הלימה בין קצב מכירת הדירות אל מול שיעור השלמת הבנייה של כל פרויקט, והיקף מלאי הדירות הלא מכור. זאת לצד ניתוח פשטני של תוצאות החברה, הכוללות בין השאר הכנסות, רווח גולמי, רווח נקי, תשואה על ההון (ROE) והמגמות בתוצאות אלה.
אם כבר עשיתי את כל הבדיקות הנ"ל והשקעתי כסף, אפשר לשבת בשקט ולחכות לתשואה?
לא, צריך לעקוב אחר מגמות כלכליות בשוק, כמו שינויים בריבית או אינפלציה. גורמים אלה יכולים להשפיע על תשואת ההשקעה, ולכן חשוב להתעדכן באופן שוטף.
טיפים למשקיעים מתחילים
בזמן שהחברות נכנסות לשוק ההון ולומדות כיצד לפעול, גם משקיעי הנדל"ן עושים צעדים דומים ומנסים להבין כיצד נכון לפעול. ביקשנו מאנשי הענף להעניק להם כמה עצות.
"כדי להבין את התמונה המלאה, נדל"ניסט מתחיל צריך להסתכל מעבר למספרים היבשים", מסבירה מיכל גור מאלמוגים, "צריך לבחון את איכות הפרויקטים, הפיזור הגיאוגרפי, התזרים השוטף והרווחים הצפויים וכן את אסטרטגיית הצמיחה של החברה ותוכניותיה לעתיד. השוו נתונים בין מספר חברו ועיקבו אחר מגמות ענפיות. זה לא רק עניין של מספרים, אלא של סיפור עסקי שלם. חברה ציבורית טובה היא כמו ספר פתוח – שקופה".
עו"ד רצון מאב-גד מוסיף כמה עצות: "כדי לקבל החלטות מושכלות ובמטרה לתמחר נכון כל חברה וחברה, חשוב בטרם ביצוע ההשקעה לבחון מדדים מרכזיים וביניהם: היקף הנכסים, שיעור התפוסה, רמות המינוף ותזרים המזומנים. כדאי למשקיע לרדת לעומק ולהבין את סטטוס הפרויקטים השונים, האישורים התכנוניים הקיימים בכל פרויקט, סטטוס התב"ע והחתימות. הבנה של הנושאים הללו תאפשר למשקיעים לתמחר נכון את שוויה של כל חברה".
יניב פגוט מהבורסה מסכם: "חובה לעבור על נתוני הדוחות, כי יש שם הכול, והדרישות לשקיפות מצד החברות בישראל הן גבוהות. למי שלא רוצה להתעמק בדוחות של חברות ספציפיות -יש שורה של מדדי בורסה, המתמחים בהשקעות בתחומים השונים, למשל מדד של נדל"ן מניב, ת"א נדל"ן, שכולל הכול - גם מניב וגם בנייה. אפילו יש אפשרות להשקיע בנדל"ן בחו"ל דרך מדדים בבורסה ת"א, כך המשקיע מפזר את כספו בין יזמים ומקטין סיכון וכמובן, בניגוד לנדל"ן עצמו, יש לו נזילות גבוהה. לסיום אציין, שיש במשרד האוצר כלכלנית בשם גלית בן נעים, שמפרסמת פעם בחודש סקירה פשוטה לקריאה, מצוינת ומקיפה, וזה יכול לשרת אנשים שרוצים להשקיע בתחום".
