"המלחמה יצרה שינוי משמעותי בגישת הציבור ובעלי הדירות כלפי התחדשות עירונית; יותר אנשים מבינים שהפרויקטים הללו אינם רק שדרוג לאיכות החיים, אלא בראש ובראשונה צורך חיוני ליצירת מבנים עמידים עם מרחבים מוגנים תקניים", כך אומרת רונית אשד־לוי, מנכ"לית אפריקה ישראל מגורים.
"כתוצאה מכך", ממשיכה אשד־לוי, "אנחנו רואים עלייה בנכונות הדיירים לחתום על הסכמים ולהתקדם בתהליכים, לצד שיתוף פעולה גובר מצד הרשויות המקומיות, במיוחד בערים שחוו איום ביטחוני ישיר. עם זאת, לצד ההכרה הגוברת בצורך בהתחדשות עירונית, נותרו גם אתגרים נושנים, ובראשם משך הזמן שלוקח לקדם את הפרויקטים, שעדיין עומד על הרבה מאוד שנים". אשד־לוי מסבירה כיצד ניתן להתגבר על אתגרים אלו: "כדי שההתחדשות העירונית תהפוך לכלי משמעותי יותר, שיאפשר מלאי יותר גדול של דירות ממוגנות, יש צורך בגישה מערכתית רחבה יותר – הכוללת הקצאת משאבים, זירוז תהליכי רישוי ומתן תמריצים ליזמים ולדיירים, והכול בהיקפים גדולים יותר ותוך התמקדות באזורים שיש בהם יותר קושי בקידום".
עומר גוגנהיים, משנה למנכ״ל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית באשטרום מגורים, חש גם הוא בשינוי: "המלחמה עוררה אצל הציבור תחושות של פחד, חשש וצורך מוגבר בביטחון. כבר בחודשיה הראשונים זיהינו מגמה ברורה – העדפה גוברת לדירות חדשות על פני דירות יד שנייה, כאשר שוק הדירות שאינן כוללות ממ"ד כמעט קרס לחלוטין. במקביל חלה עלייה משמעותית במוטיבציה של דיירים לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית. רבים מהם יזמו פניות, דחפו לחתימות ואף האיצו תהליכים שהיו תקועים. המלחמה המחישה שההתחדשות העירונית אינה רק פתרון למקרי חירום כמו רעידות אדמה, אלא מרכיב קריטי בביטחון האישי והקהילתי לטווח הארוך. ההכרה הזו סייעה לנו להתגבר על חסמים ולפתור פלונטרים שהכבידו על קידום פרויקטים".
גם רוית כוכבי, סמנכ"לית תכנון ופיתוח עסקי בקבוצת צרפתי שמעון, סבורה שיש שינוי בשטח: "המלחמה בשנה וחצי האחרונות אכן הביאה לשינוי מסוים בגישה לגבי התחדשות עירונית מצד בעלי דירות. המודעות והצורך שלהם בהתחדשות עירונית גדלו מאוד. הם חוו על בשרם מה זה לקום באמצע הלילה באזעקות – במקרה הטוב למקלט בבניין ובמקרה הגרוע נאלצו לרוץ למקלט השכונתי. הם הבינו את הצורך הדחוף בממ"ד ואת המשמעות של בניין שמט ליפול, בוודאי במקרה של פגיעת טיל. כל אלה הגבירו אצלם את הדחיפות בקידום התחדשות עירונית. אני יכולה לומר כי כמות הפניות אלינו מצד בעלי דירות גדלה באופן ניכר".
דניאל עירוןצילום: נימקודניאל עירון, מנהל תחום ההתחדשות העירונית בשיכון ובינוי נדל"ן, סבור שהמלחמה משנה את פני הדברים: "המלחמה שינתה סדרי עדיפויות לקידום פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית. העיניים של כולנו מופנות לעוטף ולצפון, והמדינה מפנה את מרבית המשאבים, גם בנושא המענקים לפרויקטי התחדשות, לאזורי קו העימות.
זה מובן, כי שם הצורך הביטחוני הוא המיידי ביותר, אבל זה גם יוצר מצב שבו פרויקטים חיוניים במרכז נתקעים מחוסר תקצוב".
נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מציינת: "המלחמה העלתה את המודעות לחשיבות הבנייה המוגנת - לא רק ממ"דים, אלא הגנה כוללת של המבנה. זהו שיקול משמעותי עבור בעלי דירות בבניינים ישנים. יחד עם זאת, ככל שעובר הזמן, רואים שההשפעה מתחילה להיטשטש. ברמת היזמים, רואים כי הם זהירים יותר בתקופה זו, הן בשל עליית הריבית והן בשל המלחמה. הם בוחנים כל פרויקט ביסודיות, שכן תנאי השוק מורכבים יותר ורמת הסיכון עולה.
נחמה בוגיןצילום: ניר שהרבניבאופן כללי ראינו שמיזמי התחדשות עירונית המשיכו את פעילותם, וזאת בניגוד לתהליכים אחרים במשק, שדי נעצרו. ועדות התכנון, הדיירים והיזמים הבינו, שדווקא בתקופה הנוכחית יש צורך בהמשכיות".
שמאי המקרקעין ישראל יעקב, בעלים ומייסד משרד ישראל יעקב שמאות מקרקעין, מספר על השינוי בשטח: "אם הייתי צריך להגדיר מה ההשפעה הרצינית ביותר של המלחמה על ענף ההתחדשות העירונית, הייתי אומר כי נראה שהתחום חוזר למטרת היסוד שלו והיא שמירה על חיי אדם. לפני המלחמה בעלי דירות, יזמים, בעלי תפקידים ורשויות ראו בהתחדשות עירונית כמי שעונה בעיקר על הצורך בהגשמה עצמית והצלחה, כאשר השאלה הראשית שהובילה את הפרויקטים הייתה, כיצד ניתן למקסם אותו בהיבט הכלכלי, כמו הגדלת תמורות, זכויות בנייה והרחבת שטחי ציבור.
ישראל יעקבצילום: ניב קנטוראך לאחר שנה וחצי של מלחמה נראה, כי לפחות נכון לרגע זה ההתחדשות העירונית עברה ממענה על צורך של הגשמה למענה על צורך של ביטחון. את הביטוי המרכזי לכך אני רואה בשטח, במפגשים עם מאות בעלי הדירות, שאותם אנו מובילים שמאית, כאשר ניכר שהם הפכו להיות יותר יוזמים ומעורבים, כאלה שרוצים לוודא כי הפרויקט שלהם מתקדם ומהר. בהקשר הזה חשוב לזכור עוד משהו על טבע האדם, והוא דווקא הזיכרון הקצר; אם לא נעגן את ההתחדשות העירונית כמשימה לאומית השומרת על חיי אדם, ונדאג להפחתת הבירוקרטיה וליצירת תהליכי קידום מהיר, נמצא את עצמנו שוב שוכחים כי ההתחדשות העירונית נועדה להגן על האזרחים".
"הפרמטרים לבחירת יזם השתנו"
עו"ד נעמה שיף, שותפה במשרד שוב ושות' וראש מחלקת ההתחדשות העירונית במשרד, מציינת כי המלחמה שינתה את הגישה של בעלי דירות לתחום. "ההגנה שמספק הממ"ד הביאה את בעלי הדירות לקדם הליכים, כאשר המגמה הבולטת ביותר היא רצונם להתקשר עם חברות גדולות ויציבות כלכלית ופחות להתפתות להבטחות של תמורות מופרזות. בעלי הדירות היום יותר מתעניינים ולומדים את השוק. הם מבינים שאי הוודאות בענף, הריבית הגבוהה והמחסור בעובדים מחייבים אותם לבחור בחברות יציבות, בעלות הון עצמי ויכולת לקבל מימון מהיר ולקדם את כל התהליכים ביעילות. גם במכרזים שאנחנו עורכים לבחירת יזמים, אנחנו רואים כיצד הפרמטרים לבחירת יזם השתנו, ולבעלי הדירות חשוב יותר הניסיון והיציבות של החברה המבצעת מאשר תוספת של עוד מטר או שניים לדירה העתידית".
שלמה עסיס, סמנכ"ל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית בקבוצת יוסי אברהמי: "תחום ההתחדשות העירונית אכן קיבל זריקת עידוד כתוצאה מהמלחמה. אנחנו מזהים, כי בקרב בעלי הדירות גדלו הצורך והנכונות לקידום פרויקט בבניין שלהם, עקב הרצון בדירות ממוגנות עם ממ"ד - כולל בקרב דיירים שהוגדרו קודם לכן כ'סרבנים'.
שלמה עסיסצילום: יח"צאנחנו מקבלים גם פניות רבות מצד בעלי דירות שלא היו איתנו בתהליך, לקידום פרויקט פינוי־בינוי בבניינים שלהם מאותה הסיבה. מצד העיריות, לצערי, התהליך עדיין אינו פשוט, וקצב אישורי התוכניות אצלן לא הואץ משמעותית. ייתכן שהסיבה היא עומס בלתי סביר עליהן וגיוס עובדים רבים שלהן למילואים. יש לציין, כי התגברה ההבנה בקרב כל הגורמים באשר לחשיבות ההתחדשות עירונית, ואנחנו מקווים, כי זה יוביל למעשים אופרטיביים מצד הרגולטור".
גם ראש עיריית אור יהודה ליאת שוחט מצביעה על שינוי: "על אף העובדה שלא השתנו דברים מהותיים סביב קידום תוכניות התחדשות עירונית ברמה הארצית, בהקשר של רצון התושבים לקדם את הפרויקטים נראה שמשהו השתנה. התושבים תמיד רצו לקדם פרויקטים, אבל עכשיו, כשהם מבינים שהדירות שבהן הם גרים עלולות בכל רגע נתון ליפול כתוצאה משיגורי טילים, יש לחץ רב יותר לקדם את הפרויקטים, ואנחנו עושים הכול כדי לזרז ככל שניתן את קידומן של התוכניות. לדוגמה ישנו מתחם שאותו מקדמת העירייה באמצעות הוותמ"ל, ובמהלך השבועות האחרונים נראה כי ישנה הבנה אצל כל הגורמים שהפרויקטים הללו חייבים לצאת אל הפועל בהקדם האפשרי. אנחנו רוצים מאוד לקדם את התוכניות, אבל חייבים שהמדינה תיתן לנו את הגיבוי הנדרש, מכיוון שאלפי תושבים חדשים ייכנסו לעיר, ועלינו להיערך לכך בהתאם".
5 צפייה בגלריה
"הנכונות גדלה בקרב הדיירים". הריסת מבנים ישנים בפרויקט של חברת יוסי אברהמי בתל אביב
(צילום: רונן אטדגי)
זיו אומיד, מנכ"ל קבוצת מרום, אומר: "המלחמה, ללא ספק, האיצה את רצון הדיירים לקדם התחדשות עירונית בבניין שלהם, אך חשוב מכך – העיריות נרתמות לנושא, והמגמה היא לאשר פרויקטים כמה שיותר מהר. אנחנו רואים בפרויקטים השונים שאנחנו עובדים עליהם בצפון, כמו בקריית שמונה למשל, שהדיירים הרבה יותר אקטיביים, חותמים מהר יותר, מתעדכנים מולנו בהליך ובאופן כללי, מנסים לקדם מהצד שלהם כמה שיותר מהר".
שינוי חיובי ברשויות המקומיות
איתי סמדר, מנכ"ל חברת רוטשטיין התחדשות עירונית, מתייחס לרשויות המקומיות ומסביר, כי ניתן לראות שינוי בחלק מהמקומות: "אנו עדים לכך שרשויות עירוניות שקידמו פרויקטים בשטחן טרם המלחמה, מנצלות תקופה זאת לדחיפה וקידום תוכניות והיתרים במטרה לחדש את מבני המגורים ועל ידי כך לחזק את ביטחון התושבים, לחדש את התשתיות העירוניות ולשדרג את המרחב הציבורי". סמדר מוסיף כי: "תחום ההתחדשות העירונית היה וימשיך להיות הכרחי ונדרש לאורכה ורוחבה של ישראל, ואין ספק שגופי הממשלה מבינים זאת. על כן היום יותר מתמיד חשוב לקבוע מדיניות סדורה ויעילה שתקצר משמעותית את הזמנים למימוש הפרויקטים, בעיקר על ידי הגדלת הסמכויות של הרשויות המקומיות. ללא אלה, הרשויות, היזמים ובעיקר התושבים ישלמו מחיר כבד, במיוחד מי שנמצאים באזורי סכנה לירי ורעידות אדמה".
רון מרום, ראש תחום התחדשות עירונית בקטה גרופ: "אחרי שנה וחצי של מלחמה יש בהחלט שינוי משמעותי בגישה של בעלי הדירות, הציבור והעיריות כלפי תחום ההתחדשות העירונית. המלחמה הובילה לשינוי דרמטי בחשיבה ובדרישות מהפרויקטים, במיוחד כשמדובר בבניינים ישנים ללא ממ"ד.
רון מרוםצילום: נטע שניהצורך בדירות חדשות עם ממ"ד הפך להכרחי ולא למותרות, וזה ניכר לא רק אצל הדיירים עצמם, אלא גם בקרב העיריות שהחלו להכיר בחשיבות הרבה של התחדשות עירונית כפתרון לעתיד. המגמה הזו השתלמה לכולנו, כי בעוד בעבר היה יותר קשה לשכנע דיירים בשכונות ישנות להיכנס לפרויקטים של פינוי־בינוי, כיום ברור לכולם שהצורך בדירות מוגנות עם ממ"דים תופס מקום חשוב, בפרט לאור המצב הביטחוני. היום יותר מתמיד אף אחד לא רוצה לעכב את מיזמי ההתחדשות שנמצאים על שולחן העבודה. כל עירייה מעוניינת בקידום הפרויקטים כדי להבטיח תנאים טובים יותר לתושבים, ולהגביר את תחושת הביטחון ברחובות העיר".
איתמר פיטל, סמנכ"ל התחדשות עירונית צרפתי צבי ובניו: "המלחמה האיצה את המודעות הציבורית לחשיבות ההתחדשות העירונית, ואנחנו בהחלט רואים שינוי בגישה של בעלי הדירות. גם מול הרשויות המקומיות יש שיפור מסוים. יש רשויות שהפנימו את הצורך להאיץ תהליכים, במיוחד בערים שספגו פגיעות ישירות במלחמה, והן פועלות להקל את הוצאת ההיתרים ולזרז תכנון.
איתמר פיטלצילום: אילן בשורעם זאת ברמה הלאומית החסמים הבירוקרטיים עדיין משמעותיים, והקצב עדיין איטי ביחס לצורך הדחוף. אנחנו עדיין רחוקים ממערכת שמאפשרת לתהליכים לקרות במהירות הנדרשת. כדי שההתחדשות העירונית תהיה באמת הפתרון המרכזי להיערכות ביטחונית ולדיור בר־השגה, המדינה חייבת להמשיך לפשט תהליכים ולתמרץ את היזמים והדיירים לפעול מהר יותר".
יונתן אזר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת י.ד. ברזאני: "המלחמה יצרה שינוי תודעתי עמוק בקרב הציבור, וחידדה מאוד במהלך השנה וחצי האחרונות את הצורך בהאצת תהליכי ההתחדשות העירונית. המלחמה המחישה לכולנו שבראש ובראשונה מדובר בסוגיה ביטחונית קריטית, ולא רק בשאלה של השבחת נכסים על ידי תוספת של מרפסת וסטנדרט גבוה. גם ברמה המוניציפלית והממשלתית חל שינוי משמעותי. רשויות מקומיות, שבעבר התנהלו באיטיות, מבינות היום שהתחדשות עירונית היא חלק בלתי נפרד מהחוסן העירוני. אנחנו עדים לתחילתו של שינוי בזמני הטיפול בבקשות, הורדת חסמים בירוקרטיים ונכונות לשתף פעולה עם יזמים בצורה שלא ראינו בעבר. הממשלה, מצידה, מנסה לקדם רפורמות מבניות שנדחו שנים רבות ולהאיץ אותן, בין היתר בקיצור הליכי התכנון והבנייה, תקצוב נוסף לפרויקטים בפריפריה והקלות ברגולציה ועוד".
"המדינה נדרשת להתעורר"
רועי לוי, ראש עיריית נשר וסגן יו"ר המרכז לשלטון מקומי, מעיד כי המצב ברשויות השתנה, אך מוסיף שהמדינה חייבית להתערב: ״אם יש דבר שחיזקה המלחמה, זה את הצורך בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית מחוץ לחדרה-גדרה, כדי להרחיב את מעגלי הביקוש בהדרגה, לצד פיתוח תשתיות, אל עבר אזורי הגבול ובאזורים הסייסמים. במצב הנתון מאות אלפי אזרחים במדינה חיים כיום בבתים ללא מיגון תקני. התחדשות עירונית במרחבים היא לא צורך נדל"ני, היא צורך ביטחוני ובטיחותי מהמעלה הראשונה. המדינה נדרשת להתעורר ולהבין שללא תמיכה ברשויות המקומיות, לא יהיו פרויקטים להתחדשות עירונית בפריפריה, ואותם אזרחים נמצאים בסכנת חיים ממשית״.
5 צפייה בגלריה
"הממ"ד הפך לצורך קיומי אמיתי". הריסת בניין בהתחדשות עירונית של אורון נדל"ן
(צילום: עמי לאור)
דני מור, מנכ"ל חברת אדוארדס ישראל, כלכלן ושמאי מקרקעין בכיר, מסביר כי יש שינוי בקידום פרויקטים: "ועדות התכנון מגלות אסרטיביות רבה יותר, שטרם נראתה כמוה, נקבעים מועדים תכופים יותר לדיונים ועדכונים, פרוטוקולי דיון נשלחים בקבועי זמן קצרים יותר עם הנחיות ומשימות לפעולה ליזמים. עקומת הלמידה שעבר התחום בעשור האחרון מרשימה ביותר, ההכרה שאין מדובר בתחום נישתי אלא 'הלב הפועם' של הענף, וההבנה שבצל המלחמה זהו מהלך מציל חיים - מביאים את כלל הגורמים ליצירת 'שולחנות עגולים' לאיתור צווארי בקבוק ולהסרת חסמים". עם זאת, מור מוסיף כי על אף הביקוש בשטח המיזמים מתעכבים: "המלחמה גרמה להאטה בפרויקטים רבים של התחדשות עירונית בשל מחסור בכוח אדם, קשיים לוגיסטיים ועלייה חדה בעלויות חומרי בנייה ושכר עבודה. בנוסף חוסר הוודאות הביטחוני והכלכלי מאט יציאה לפרויקטים חדשים".
רו"ח איתי יצחקיאן, מנכ"ל ובעלים של אינווקס: "המלחמה האחרונה האיצה את המודעות לחשיבותם של ממ"דים, מה שהגביר את הרצון לקדם פרויקטי פינוי־בינוי. דיירים מבינים, שהשבחת הנכס שלהם במסגרת התחדשות עירונית מספקת להם ביטחון רב יותר. במקביל יזמים נכנסו לשוק בהיקפים גדולים יותר, והרשויות המקומיות החלו להתגמש בדרישותיהן".
אשר אלון, מנכ"ל ובעלים משותף של קבוצת אשלי-לירן, מציין כי נראה שברשויות הבינו את חשיבות הנושא: "אנחנו מרגישים שהרשויות המקומיות שינו את הגישה בנוגע להתחדשות עירונית, הן מבינות שקידום הפרויקטים כמוהו כהצלת חיים של התושבים המתגוררים בדירות ללא מיגון. אנחנו נתקלים בהרבה רצון טוב, אבל הרשויות וועדות התכנון נדרשות לצעד נוסף של הסרת חסמים ובחינת הפרויקטים, על־פי תרומתם לאוכלוסייה שמתגוררת בהם ולעיר כולה. בחינת הפרויקט לא אמורה להיעשות על־פי פרמטרים שבודקים האם היזם מרוויח יותר מדי, אלא על־פי בדיקה כלכלית כדוגמת תקן 21, שאמור להראות איזון בנושא הכלכלי וצורכי הפרויקט לצד צורכי העירייה".
"לא רואים שיפור ברשויות"
עם זאת לא כולם מסכימים שיש שינוי בשטח. ״בקרב הדיירים קיים בהחלט רצון גדול יותר לקדם פרויקטים. הדיירים הפכו מודעים יותר לצורך הבסיסי בממ״ד ובחיזוק המבנים", כך גל קסטל, משנה למנכ״ל אורון נדל״ן. "אם לפני המלחמה נתפסה ההתחדשות העירונית כלוקסוס או כאמצעי להשבחת הנכס, מאז פרצה המלחמה הממ"ד הפך לצורך קיומי אמיתי. מנגד - בקרב הרשויות המצב שונה. המושג של 'לא לקדם פרויקט' עדיין נותר בגרונן של הרשויות המקומיות, והן ממשיכות להתעלם ממבנים רעועים, נטולי מקלוט ראוי וזמין, שבחלקם קיבלו צווי בית מסוכן, ולקדם פרויקטים או מתחמים אחרים על פניהם בצורה שנראית לעיתים שרירותית לחלוטין.
גל קסטלצילום: יח"צהיינו מצפים לראות ברשויות המקומיות שינוי דומה לזה שאנחנו חווים מצד הדיירים, מתוך הבנה שלהן לצורכי התושבים ומתוך אחריותן לשלומם ולביטחונם, אבל במקומות רבים מעדיפים לדחות את זה ולהתעלם. כשהרשות המקומית רואה מתחם חתום, מאורגן, שמצדיק התחדשות עירונית ועדיין דוחה את דייריו ב׳לא עכשיו׳, זה בעצם להגיד לגברת כהן בת ה־90, שרועדת מפחד באזעקות בבית שלה ובלי פתרון, שהצורך הבסיסי של להיכנס לממ"ד ולהגן על עצמה נלקחת ממנה".
גם ניב רום, מנכ"ל קבוצת כנען, לא רואה שינוי מהותי: "למרות שנה וחצי של מלחמה, לא חל שינוי משמעותי ברמת ההתנהלות הרגולטורית שמקל את קידום הפרויקטים בהתחדשות עירונית. עם זאת ברמת הדיירים ניתן לזהות שינוי מסוים במתחמים מסוימים, שם התושבים מתחילים להכיר בחשיבות חיזוק המבנים ומוכנים יותר להתנהל בהתאם להנחיות הרשות המקומית. אך המציאות מורכבת - עדיין ישנם מתחמים רבים שבהם הדיירים מתמקדים אך ורק בגובה ובגודל התמורות, התנהלות שמובילה לעיכוב הפרויקט לעיתים עד כדי אי יציאתו לפועל.
ניב רוםצילום: תומר חומפסההשלכות של התנהלות זו חמורות ומצערות במיוחד ומובילות לפגיעה ישירה בביטחונם האישי של הדיירים, הן מבחינת חיזוק המבנה והן מבחינת הוספת ממ"דים. חשוב להבין שהתמורות בפרויקטים אלו הולכות ופוחתות עם הזמן בשל דרישות של הרשויות המקומיות, וכל התעקשות על הגדלת מטרים באה על חשבון זמן התקדמות הפרויקט. בסופו של דבר במקרים רבים מדי התוצאה היא שהדיירים נותרים ללא חיזוק וללא ממ"ד, מצב שמסכן אותם באופן ממשי בעת חירום, כפי שאנחנו חווים כיום".
ישי רוט, משנה למנכ"ל קבוצת שובל, לא מצליח אף הוא להבחין בשינוי מגמה בעקבות המלחמה: "אנחנו עדיין לא רואים שיפור בהתנהלות הרשויות או דיירים בעקבות המלחמה, ולא מבחינים בהשתדלות לקדם את הפרויקטים. מן הראוי שהרשויות המקומיות כן יתנו את הדגש ויפסיקו להתווכח עם יזמים על מכפילים, מה שיהפוך עסקה לכדאית. יש הרבה רשויות שמקדמות תוכניות בנייניות, אלא שהזכויות של התוכניות האלה והמכפיל שלהן אינם תואמים לכלכליות הפרויקט. במציאות הנוכחית המדינה צריכה לעזור ולא לעשות ההיפך. צריך להוציא מהרשויות את הסמכות לקבוע את התוכניות הבנייניות, ולתת לשמאי הממשלתי לקבוע מה כלכלי ומה לא".
אמיר לוטן, סנמכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת לוינשטין, מאיר זווית נוספת שקשורה להתחדשות, אם כי לא באופן ישיר: "ההשפעה המרכזית של המלחמה על ענף ההתחדשות העירונית היא בעלייה בביקוש לדירות עם ממ"ד. אנחנו רואים זאת במשרדי המכירות באופן מובהק – השיקול המרכזי של הרוכשים הוא המרחב המוגן בבית, וזה בא על חשבון הביקוש לדירות יד שנייה ללא ממ"ד". עם זאת בכל הקשור לשינוי התנהגות בהקשר להתחדשות, לוטן לא מבחין במשהו מהותי: "אנחנו לא מרגישים 'התנפלות' של בעלי הדירות על היזמים לביצוע פרויקטים או שינוי בקרב דיירים שטרם חתמו לחתום עכשיו, והעלייה בקצב החתימה היא מתונה. גם מצד העיריות, לצערי, אין הרבה שינוי עקב המלחמה. עדיין לוקח זמן רב לאשר פרויקטים ועדיין יש בירוקרטיה מעיבה. למרות הדרישה בציבור לממ"דים בשל מצב החירום הלאומי מהשנה האחרונה, הן לא יוצאות מגדרן לאשר היתר בנייה בתוך חודשים בודדים".
5 צפייה בגלריה
"הממ"ד הפך לצורך קיומי אמיתי". הריסת בניין בהתחדשות עירונית של אורון נדל"ן
(צילום: שרה בן אפרים)
ניר סדלר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת ענב, מתייחס למצב ואומר: "למרות ההיגיון שבהאצת ההתחדשות העירונית דווקא עכשיו, נראה שהמציאות בשטח נותרה ללא שינוי מהותי – הציבור לא מגיב אחרת, הרשויות לא פועלות מהר יותר, והתהליך עדיין מתמודד עם חסמים רגילים שמונעים ממנו להפוך לפתרון מהיר ויעיל. המדינה והרשויות המקומיות צריכות להבין, שהתחדשות עירונית היא צורך ביטחוני ולא רק נדל"ני. יש להפעיל מנגנונים מואצים, להפחית בירוקרטיה ולהסביר לציבור את החשיבות האמיתית של חיזוק מבנים. ללא שינוי מהותי בתהליכי האישור והליווי, נמשיך לראות דשדוש בתחום מצד הרשויות במקום התקדמות הכרחית".
עו"ד יריב בר דיין, מומחה בייצוג בעלי דירות במימוש פרויקטים של פינוי־בינוי, מציין: "אני רואה את ההצלחה שלנו בכך שבעלי דירות שאותם ליווינו החל משנת 2004 בהליכי פינוי־בינוי, עברו את מתקפות הטילים של מלחמה 'חרבות ברזל' בדירתם החדשה הכוללת ממ"ד. לכאורה זה היה אמור להשפיע על כל העוסקים בענף ולהעלות את הרצון לקדם את הפרויקטים, גם בקרב בעלי הדירות, גם בקרב הרשויות המקומיות וגם בקרב ועדות התכנון, אולם בפועל, ועל אף שהחשיבות של הממ"ד אחרי 7 באוקטובר חקוקה בליבו של כל ישראלי, עולם כמנהגו נוהג ועדיין אנחנו נתקלים בפרויקטים שמעוכבים בשל סוגיות זניחות ובירוקרטיה מתישה"
"הרבה מאוד סחבת"
מיקי זיסמן, יו"ר בולווארד, לא רואה שינוי ומתייחס לרשויות המקומיות: "לאחר שנה וחצי של מלחמה אנחנו נוכחים לראות כיצד המצב הביטחוני השפיע גם על תחום ההתחדשות העירונית. המלחמה פרצה במקביל לתקופת הדמדומים של חוק התמ"א, שבסופו של דבר יצרה אי ודאות רבה בתחום. העיריות והוועדות המקומיות עסוקות בשינויים ובחיפושים אחרי חלופות לתמ"א 38, מה שמוביל להקפאה תכנונית במקומות מסוימים ולעיכובים בתהליך קבלת ההיתרים. תהליכים שהיו אמורים להתנהל במהירות וביעילות, נפגעו לאור העיכובים האדירים".
עו"ד זיו גרומן, בעל משרד המתמחה בנדל"ן ובהתחדשות עירונית: "בקרב העיריות המלחמה לא שינתה דבר, לצערי. כולם מבינים שנדרשים עוד ממ"דים ושיש לתת עדיפות לקידום תב"עות, אבל הן לא עושות את זה, ולדעתי, יש כאן יד מכוונת. הרי ברור לכולם שהוספת יח"ד עם ממ"דים זה צורך לאומי ומשימה ראשונה במעלה שיש לתת לה עדיפות, אבל העיריות לא נרתמות לזה וגם הממשלה נחה על זרי דפנה". עם זאת עו"ד גורמן מוסיף, כי נקודת האור נמצאת בפריפריה, שם נראה שהרשויות המקומיות מתחילות לפעול אחרת.
זאב גרינברג, סמנכ״ל שותף בחברת מידר, מסכם: ״ברשויות, לצערנו, לא חל שום שינוי, וזה כולל גם רשויות שמצאו עצמן מתמודדות עם נזקי המלחמה. שם נמשכות הדרישות המורכבות, התיעדוף של מתחמים על פני אחרים, השיקולים שלא תמיד ברורים לנו או לדיירים ובעיקר - הרבה מאוד סחבת״.
שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלים של חברת S.K שמאות, מזכיר שלמרות המציאות החדשה, בעלי הדירות לא תמיד רואים את התמונה המלאה: "למלחמה הייתה השפעה בעיקר להסרת ההתנגדויות הראשוניות לפרויקט מצד בעלי הדירות בכלל ובפרט על ידי בעלי דירות באזורים שבהם הייתה כמות גדולה מאוד של אזעקות וירי טילים. אבל זה לא אומר שהפרויקטים מתקדמים היום מהר יותר ושהיזמים מצליחים להחתים יותר דיירים. הסיבה לכך היא שלמרות העובדה שבעל הדירה יקבל ממ"ד 'בחינם', הרי שמדובר בעסקה כלכלית, שבה מצד אחד ניתן לקבל הרבה יותר מממ"ד (דירה חדשה, שטח עיקרי, מרפסת, חניה וכיוצ"ב), אך מצד שני היא אינה נטולת סיכונים, וסביב הנקודות האלו נוצרים הרבה מאוד חסמים בדרך לחתימת הסכם. בעלי דירות לא תמיד מודעים למגבלות שיש ליזם במתן תמורות, חלקם דורשים תמורות מופרזות במטרים ולא מודעים לשווי של תמורות אחרות שניתן לקבל מהיזם, כמו קומה גבוהה יותר או מפרט טכני עשיר יותר".
"אין מנוס מהתערבות ממשלתית"
עמית גוטליב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת"א והמרכז, מציין כי יש שינוי בגישה, אבל תלוי באיזה אזור גיאוגרפי: "לאחר כשנה וחצי של מלחמה ניתן לראות שינויים משמעותיים בגישת הציבור להתחדשות עירונית, אך התמונה מורכבת ומשתנה בין אזורים שונים במדינה. במרכז הארץ המצב נותר סטטי יחסית. תושבים רבים לא חוו את השפעות המלחמה באופן ישיר ומשמעותי, ולכן לא חל שינוי דרמטי בהתייחסותם לפרויקטים של התחדשות עירונית. עדיין בעלי דירות שחיים במבנים ללא מיגון או ללא גישה קרובה למקלט, מבינים כעת את המשמעות הקריטית של שדרוג תשתיות המיגון. לעומת זאת בצפון ובדרום, אזורים שספגו את עיקר הפגיעה, ניכר שינוי משמעותי לטובה. תושבים שבעבר 'ישבו על הגדר' ונמנעו מלחתום על הסכמי התחדשות, הבינו כעת את החשיבות הקריטית של ממ"דים, חיזוק מבנים והגנה מפני איומים ביטחוניים. ההבדל המשמעותי בין לישון בלילה בממ"ד ובין הצורך לרדת למקלט או לחדר מדרגות בכל אזעקה הפך למוחשי עבור רבים, בפרט כשיש לך 15-30 שניות להגיע לאזור מוגן".
אמיר הלר, משנה למנכ"ל קבוצת אלמוג, מתייחס אף הוא לנושא זה: "אני סבור שעוד טרם מלחמת 7 באוקטובר הציבור הבין את הנחיצות והחשיבות בהתחדשות עירונית כפתרון לשיפור איכות החיים, סביבת המגורים והביטחון האישי, אך אין ספק שהמלחמה האיצה באזורים מסוימים את ההתגייסות של הדיירים לקדם פרויקטים.
אמיר הלרצילום: איציק שוקלניתן לומר שברשויות, שבהן הייתה למלחמה השלכה ישירה ומשמעותית, למשל בהיקף הטילים שנורו לכיוונן, יש תחושה של התגייסות לקידום הפרויקטים. במקביל גם המדינה מסייעת באופן מסוים לאותן רשויות לקדם הליכי התחדשות עירונית, כך למשל על ידי מענקים, כפי שקורה בעיר אשקלון. אולם, לצערנו, מדובר בסיוע יחסית מינורי, הממשלה טרם יצאה עד כה בהחלטה משמעותית, ולא קודם שום חוק בכנסת שמשפר, מיטיב ומאיץ את התהליכים. נכון תעשה הממשלה, אם כחלק מהמאמצים והתוכניות לשיקום הדרום והצפון, תגבש גם תוכנית לזירוז הליכי התחדשות עירונית, שתכלול כלים כלכליים, כמו מענקים, פתרונות של קרקעות משלימות, תגבור כוח האדם המקצועי, האצת לוחות הזמנים, הגדלת היקפי הבנייה ופתרונות יצירתיים נוספים".
שגיא לנצ'נר, מנכ"ל חברת ינוב: "המלחמה בהחלט השפיעה על ענף ההתחדשות העירונית. ראשית עקב ההרס הכבד ליישובים רבים בצפון ובדרום, המדינה נדרשת למאמצי שיקום, שכוללים בניית אלפי דירות חדשות בקצב מהיר ולהעניק פתרונות דיור לתושבים שביתם נחרב, וכן במטרה להחיות את היישובים ולהכניס אליהם אוכלוסייה חדשה ודירות חדשות.
שגיא לנצ'נרצילום: יח"צשנית כדי לייצר ביטחון אצל התושבים באזורים אחרים בארץ, נדרשת התחדשות עירונית מסיבית כדי לבנות אלפי דירות עם ממ"דים להגנה מפני מתקפות עתידיות שלבטח יגיעו. כל אלה יצרו, לדעתי, תחושת דחיפות בקרב הממשלה, וכולי תקווה שהיא אכן תתייחס לתחום כמשימה לאומית ותשחרר לגמרי את החסמים הקיימים".
עו"ד שבות רענן, שותפה ומנהלת סניף הצפון בחברה לפיתוח והתחדשות עירונית, מתייחסת לצפון: "בכל הקשור למחוז הצפון וליישובים שבהם נפגעו מאות מבנים, נדרשת המדינה לאיגום חכם של משאבי השיקום, כדי לא לחזור אחורה ל־6 באוקטובר, אלא לייצר חזון אמיתי ואסטרטגי להפיכת הצפון לחבל ארץ בטוח, פורח ומזמין עבור אוכלוסיות חדשות. זו ציונות דור 0.3, ודווקא לאחר סיום המערכה בצפון זו תמונת הניצחון הנדרשת. התחדשות עירונית היא חלק ארי בחזון זה".
שלום שטרית, בעלי חברת שתית: "אנחנו נמצאים בשנה מאתגרת מאוד. בחיפה המשכנו לעבוד תחת טילים, ואף הרסנו בניין בשכונת רמות רמז. אנחנו ממשיכים בבניית הארץ, כחלק מהחזון הציוני שלנו, והתחדשות עירונית במיוחד בחיפה. בשנים האחרונות לא היו מספיק התחלות בנייה בעיר, אולם המגמה השתנתה עם כניסתו של ראש העיר יונה יהב לפני כשנה.
שלום שטריתצילום: יח"צהמגמה שאנחנו שמים אליה לב, היא שרוכשים מחפשים רק דירות ממוגנות, בעיקר באזור הצפון וחיפה, כולל מיגון נגד רעידות אדמה. לכן הרשויות חייבות להקל משמעותית את התהליכים הבירוקרטים כדי להבטיח את שיקום הצפון לאחר המלחמה ולהקל על היזמים. אם נחכה שהממשלה תעשה את התהליך, זה לא יקרה בשנים הקרובות".
אדריכל גיל שנהב, שותף מייסד כנען-שנהב אדריכלים: "אין ספק שהמלחמה נתנה דחיפה חזקה לעולם ההתחדשות העירונית. הצורך בממ"דים, ולצערנו, לרוב תושבי המדינה אין ממ"דים, גרם לאנשים לשנות פרספקטיבה. גם ברשויות וגם בקרב בעלי הדירות רואים תחושה של 'בואו נתרכז ונקבל החלטות, נלך קדימה, נבדיל בין עיקר לטפל".
"התקופה גורמת להתנהלות מורכבת יותר"
בזמן שנראה כי חל שינוי בהתייחסות הגורמים השונים להתחדשות עירונית, יש גם מי ששם לב לשינוי נוסף שקשור להתנהלות השוטפת של השחקנים השונים. כך למשל, עו"ד רועי גלעד דורון, סמנכ"ל התחדשות עירונית בדן נדל"ן מקבוצת דן, מתייחס לאיתנות החברות בתקופה שכזו: "אין ספק שהמלחמה הייתה זרז והנעה לפעולה של הציבור. אם בעבר היה צורך לשכנע אותו ולהסביר על חיוניות הפרויקט ועל החשיבות של התחדשות עירונית, כעת אותו ציבור מגיע ופונה, כי הוא מעוניין לגור בסביבה שכוללת מרחבים מוגנים. ישנה גם ההבנה שבעקבות המצב הכלכלי, יזמים רבים לא בהכרח יוכלו לעמוד בהתחייבויות ולקדם את הפרויקטים על־פי לוחות הזמנים והתנאים שהוסכמו ערב המלחמה, ובמקרה כזה הדיירים יתנו עדיפות לטובת חתימה מול חברה שיש לה גב כלכלי חזק וסיכוי גדול יותר שהפרויקט ייצא לביצוע על פני תמורה גבוהה, אך עם אי ודאות".
נתנאל שוכנר, מרצה במסלול לשמאות מקרקעין בבית הספר לכלכלה במכללה למינהל ומנכ"ל פעילות המשותפת של רם מוגרבי ארדיטי וארז תירוש, מתייחס אף הוא לנושא זה: "המלחמה יצרה מציאות המאתגרת את התחום מחד, אך גם מדגישה את חשיבותו מאידך. מבחינת גישת הציבור, ניכר כי עלתה המודעות בנוגע לחשיבותם של מבנים חזקים ובטוחים, ואיתה עלה גם הרצון והצורך במבנים כאלה".
5 צפייה בגלריה
"הממשלה טרם יצאה במהלך משמעותי". הריסה בפרויקט התחדשות עירונית של קבוצת אלמוג
(צילום: אורי חודי)
אסף נחשוני, מנכ"ל ובעלים חברת ONCE, מסכם: "אנו רואים היפוך מגמה ופניות של תושבים אל החברה ולא להפך. כמו כן, בשונה מהעבר, אנחנו מזהים מעורבות מצד בעלי הדירות בפרויקטים שכבר נחתמו והתגייסות של נציגויות הבתים בפניות לרשות המקומית, בדרישה להאיץ את הטיפול בבדיקת תוכניות ובטיפול בבקשות להיתר. עכשיו נותר לקוות שהרשויות המקומיות והוועדות המחוזיות יעשו את המצופה מהן ויציבו את תחום ההתחדשות העירונית על כל תכליותיו החשובות בראש סדר העדיפויות".
תופעת הלוואי של הגידול בביקוש להתחדשות עירונית
בזמן שהמלחמה דוחקת בציבור וברשויות לקדם מיזמי התחדשות, יש למציאות הזו גם תופעות לוואי. ערן ענבים, מנכ"ל אזורים ליווינג, מציין אחת כזו: "התחדשות עירונית, למרות חשיבותה, יוצרת אתגרים חדשים בשוק השכירות. העלייה בהיקף ההיתרים להתחדשות עירונית מגדילה באופן דרמטי את הביקוש לדירות להשכרה ודוחפת את מחירי השכירות כלפי מעלה. בשנת 2024 בלבד אושרו היתרי בנייה ליותר מ־30,000 יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית, המשמעות היא פינוי מוערך של כ־8,000 משקי בית למגורים בשכירות למספר שנים.
ערן ענביםצילום: ליאור גרונדמןבמאקרו המשמעות היא לחץ גובר על שוק השכירות. במיקרו האתגר אף גדול יותר, מאחר שפרויקט אחד שמפונה, עשוי לייצר עודף ביקוש של מאות משקי בית בשכונה אחת בלבד". ענבים סבור שכדי לפתור את המצוקה, המדינה צריכה להתחיל ולחשוב על שילוב שכירות גם במיזמי התחדשות: "שכירות ארוכת טווח צריכה להשתלב במתחמים שצריכים לעבור התחדשות עירונית מסיבית כמענה לבעיית הדיור. כבר היום עיריות מבקשות לתכנן ולהקצות שטחים בתהליך ההתחדשות העירונית עבור דיור להשכרה, שכן הן מבינות את המצוקה הנוצרת והצפיפות העירונית. שילוב זה יאפשר מענה מקיף לצורכי הדיור של האוכלוסייה".
