בנק ישראל החליט אתמול לעצור את החגיגה של הקבלנים והודיע כי הוא מטיל מגבלות על הטבות המימון והלוואות הבלון שמעניקים הקבלנים לרוכשי הדירות עד סוף שנת 2026. בשוק הנדל"ן מיהרו להגיב על המהלך, ובעוד שיועצי המשכנתאות הבהירו כי הם תומכים בהתערבות הבנק המרכזי במבצעי הקבלנים, גורמי הנדל"ן מתחו ביקורת חריפה על הצעד שנקט הפיקוח על הבנקים.
בהתאחדות יועצי המשכנתאות אמרו ל-ynet כי "אנחנו מברכים את הפיקוח על הבנקים על התחלת ההגבלות בנושא מבצעי הקבלנים. כבר לפני כשנה זיהתה ההתאחדות את הסיכונים ההולכים וגוברים בתחום, ואת הטרנדים המסוכנים שצצו בשוק על ידי משווקים למיניהם. בפעמים הראשונות שהזהרנו לפני כשנה, התעוררו בממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון – והטילו מגבלות למכירת דירה לפני טופס 4, וכעת מגיע גם בנק ישראל".
עוד אמרו כי מדובר במגבלות "רכות" ואחראיות "אשר לא מתערבות בשוק הנדל"ן ובקשר בין הלקוח לקבלנים, ומשאירות את השוק פתוח, חופשי ותחרותי. אפשרויות מבצעי הקבלן ימשכו בשוק, אך תיפסק האפשרות המסוכנת ביותר של תשלם 10% או 20% הון עצמי בלבד, וכניסה לעסקה ללא הלוואות קבלן וחיתום אשראי. ההוראה של בנק ישראל לא יוצרת מגבלה משמעותית על מצב השוק הקיים, אלא אומרת לבנקים ולקבלנים: עד כאן, זה הגבול".
בהתאחדות הוסיפו כי "הקבלנים, בגיבוי של הבנקים, התגברו על הקושי בשיווק הדירות באמצעות הלוואות הקבלן ודחיית תשלומים בשיטת 20%-80%. מהלכים אלה הוציאו את שוק היד ראשונה מהקיפאון, והגיעו להיקפים גדולים. בנק ישראל בהוראת השעה שלו עוצר את המשך גידול התופעה, ומונע ממנה מלהפוך לשיטה, שאם הייתה מתרחבת לנורמה מלאה בשוק הייתה עלולה להיות מסוכנת.
"השינוי המהותי בשוק הוא עבור קבלנים שהסתמכו על מכירות של אחוז גבוה מהפרויקטים באמצעות שיטת 20%-80%. פרויקטים בהם אחוז גבוה מהפרויקט משווק בצורה כזו נמצאים בעיקר בפריפריה. קבלנים שהסתמכו על מבצעים אלו בשביל למשוך רוכשים להשקעה, יאלצו עכשיו למצוא דרכי שיווק נוספים ולגוון את אופן שיווק ומכירת הדירות".
"מחיר שראוי לשלם"
ואולם, אם שואלים את השמאי אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, לשיטתו מדובר בצעד פופוליסטי שלא יטיב עם השוק: "בנק ישראל מתערב מעט מדי ומאוחר מדי. זהו צעד פופוליסטי בזמן ששוק הדיור בקיפאון מתחילת 2025. הוא שוב מוכיח שמה שמעניין את בנק ישראל זה רק יציבות הבנקים, ובזה הוא דווקא מצליח לא רע, נוכח הרווחים האסטרונומיים שאנו עדים להם".
דנוס הסביר: "מעט מדי - כי הבנקים ממילא מרתקים הון בשיעורים גבוהים מהנדרש כבר כיום. מאוחר מדי - כי כאמור שוק הדיור מצוי כבר בקיפאון והגדלתו רק תביא לדבר אחד, פחות היצע עד סוף 2026. אז מה שקרה בפועל זה שבנק ישראל שילם היום מס שפתיים לשוק הדיור, בעוד שבפועל רק הרע את מצב רוכשי הדירות והשית עליהם עלויות רכישת דירה גבוהות יותר".
"מה שקרה בפועל זה שבנק ישראל שילם היום מס שפתיים לשוק הדיור, בעוד שבפועל רק הרע את מצב רוכשי הדירות והשית עליהם עלויות רכישת דירה גבוהות יותר"
עו"ד ארז גוריון, שותף במחלקת הנדל"ן במשרד עוה"ד אפשטיין רוזנבלום מעוז ERM, אמר כי "מבצעי המכירות נולדו כתגובה של היזמים לצרכים של רוכשי דירות בסביבת ריבית גבוהה ובימים של אי ודאות במשק. הדבר שירת היטב את היזמים, שכן ככל שכמות הדירות הנמכרת בפרויקט גבוהה יותר, קל וזול יותר ליזם לקבל ליווי בנקאי לפרויקט שהוא מקים, והוא נדרש להשקיע פחות הון עצמי ממקורותיו".
גוריון הסביר כי "משמעות ההנחיה היא שבהיעדר אפשרות להציע מבצעי מכירות אטרקטיביים, יהיה קשה ליזמים להגיע ליעד המכירות המוקדמות, שיאפשר להם לקבל ליווי בנקאי - והם ידרשו להשקיע יותר הון עצמי. יש לדברים משמעות הן מבחינת לוחות הזמנים לפרויקט והן מבחינת העלויות (שיבואו לביטוי בעליית מחיר הדירה). ככל הנראה, בנק ישראל הגיע למסקנה שהמחיר הזה הוא מחיר שראוי לשלם כדי לשמור על יציבות הבנקים ושוק הנדל"ן הישראלי".
הקבלנים: "פגיעה בהיצע הדירות"
בהתאחדות הקבלנים סבורים שהחלטה זו תפגע בראש ובראשונה בהיצע הדירות, שנפגע גם כך בשל המלחמה. המשנה לנשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, חיים פייגלין, מסר: "שוק הדיור נמצא באחת התקופות הקשות שלו מקום המדינה. מסיבות רבות, שכולן תוצאה של החלטות המדינה, נאלצים יזמים וקבלנים להיאבק על היכולת להמשיך לבנות. בצד השני נמצאים רוכשי דירות, שבשל הריבית וגילום זינוק עלויות הבנייה של השנה וחצי האחרונות, מתרחקים בכל יום שעובר מיכולתם לרכוש דירה".
לדבריו, "במצב הזה, לא ייתכן שבנק ישראל יפעל בצורה שהתוצאה שלה תהיה פחות דירות ופחות אנשים שיוכלו לקנות דירות. בנק ישראל טוען שמכירות הדירות השנה מסכנות את יציבות הבנקים, אז נזכיר שלאורך עשרות שנים דירות נמכרות במגוון גדול של שיטות, ואחת מהן היא המכירה בתשלום חלקי מוקדם שלא פגעה באף בנק. הבנקים, שרשמו אשתקד רווחים עצומים, אינם אלה שהמדינה צריכה לדאוג להם. תפקידה לחזק את התעשיות הישראליות ובראשן ענף הבנייה והתשתיות ולהגן על מי שזקוק לפתרון דיור".
"רוכשי הדירות יידרשו כעת להעמיד אחוזי מימון גבוהים יותר כבר בתחילת הדרך, מה שעלול להקשות עליהם משמעותית, במיוחד בתקופה של האטה כלכלית"
רז שרייבר, בעלי חברת אינהאוס שיווק פרויקטים, הוסיף: "ההגבלות שהטיל בנק ישראל על עסקאות המימון הן צעד משמעותי וקשה, שישפיע קודם כל על רוכשי הדירות ולא יפסח על הקבלנים. בעבר, היקף העסקאות הללו הוגבל ל-20%-15% מכלל העסקאות בפרויקט, אך בשנתיים האחרונות הן הפכו להיות דבר שבשגרה. רוכשי הדירות יידרשו כעת להעמיד אחוזי מימון גבוהים יותר כבר בתחילת הדרך, מה שעלול להקשות עליהם משמעותית, במיוחד בתקופה של האטה כלכלית".
מבחינת הקבלנים, ציין שרייבר כי "רבים מהם מסתמכים על הלוואות הקבלן כדי להציע תנאי מימון נוחים לרוכשים, וכעת, עם ההגבלות החדשות, יתקשו להמשיך בכך, מה גם שיאלצו לשנות את פריסת התשלומים שלהם. המשמעות היא האטה במכירות ואף מצוקה פיננסית ליזמים שעלויות המימון שלהם יעלו משמעותית, דבר שיגולגל בסופו של יום לרוכש הדירה. בטח ובטח כשמדובר בפרויקטים שזמן האכלוס שלהם רחוק".
