"נתוני התחלות הבנייה במשק כמו גם נתוני ההתחדשות העירונית מציגים תמונה מורכבת. מצד אחד יש עלייה מעודדת של 6% בהתחלות הבנייה השנתיות ו-10.9% בהיתרי הבנייה - מגמות שמעידות על חוסן הענף גם בתקופת מלחמה, מצד שני, תחום ההתחדשות העירונית מציב בפנינו אתגר מורכב. על אף ש-20% מכלל פעילות הבנייה החדשה מתרכזת כיום בהתחדשות עירונית, אנו עדים לפער דרמטי בין היקף התכניות לבין המימוש בפועל", כך מסביר ניב רום, מנכ"ל קבוצת כנען, בתגובה לנתוני ההתחדשות העירונית שפורסמו על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
"הגיע הזמן לשינוי מהותי בגישה: במיוחד לאור המלחמה הנוכחית והיעדר המיגון לדיירים במבנים ישנים, על רשויות התכנון לאמץ מתודולוגיה המחדשת את פניי כל הארץ ומייצרת קורת גג בטוחה ועמידה מפני רעידות אדמה ומתקפות טילים. המדינה חייבת להבין שהתחדשות עירונית איננה רק פרויקט תכנון אלא מהלך ביטחוני לאומי דחוף. כשהמשך הבנייה מתארך ל-35.5 חודשים בממוצע, זה אומר שמיליוני ישראלים ממשיכים לחיות בבניינים ישנים ולא מוגנים במשך זמן רב נוסף".
ניב רוםצילום: תומר חומפסרום מסכם: "יש פוטנציאל אדיר בהתחדשות העירונית. המפתח הוא להבין שבעידן הנוכחי, התחדשות עירונית איננה עוד פרויקט פיתוח רגיל - זה נושא של משימה לאומית. כל חודש עיכוב פירושו עוד משפחות שחיות בסכנה, וזהו מצב שאנחנו לא יכולים להרשות לעצמנו כחברה וכמדינה".
נזכיר כי על פי הערכות עדכניות של התאחדות הקבלנים בוני הארץ, שפורסמו לאחרונה ב-ynet , נכון לסוף 2024 יש בישראל כ‑1.67 מיליון דירות שאינן ממוגנות מתוך כ‑2.96 מיליון דירות בסך הכל. ההתחדשות העירונית יכולה לשנות את התמונה בהליך מהיר אולם עד כה, וכך מעידים גם הנתונים, הענף לא מצליח להגיע לרף גבוה של מימוש.
כזכור, אתמול פורסמו נתוני התחלות הבנייה וגמר הבנייה על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) וכחלק מנתונים אלו מפרסמת הלמ"ס גם פירוט אודות התחלות הבנייה בתחום ההתחדשות העירונית. על פי הנתונים שנותחו על ידי החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, במהלך השנה האחרונה ( אפריל 2024 עד מרץ 2025 ) נהרסו רק כ- 5,101 דירות במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית. כלומר רק עבור כ- 5,000 בעלי דירות החל תהליך בניית הדירות החדשות שלהם שכוללות ממ"ד והגנה כנגד רעידות אדמה. בהשוואה לשנה שעברה מדובר בירידה של כ- 5%, שכן בתקופה המקבילה נהרסו 5,380 דירות במסגרת פרויקט התחדשות עירונית.
"לא מתקרבים לקצב ההתחדשות הנדרש"
ניר שמול מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית מציין כי, "מדובר בטיפה בים. התחדשות עירונית כמוה כפיקוח נפש אבל אנחנו אפילו לא מתקרבים לקצב ההתחדשות הנדרש כדי למגן את אזרחי המדינה ולספק להם דירה עם ממ"ד. כאשר בוחנים את הנתונים לפי אזורי הארץ התמונה קשה עוד יותר בעוד שבמחוז המרכז נהרסו 2,558 דירות, כמחצית מהכמות הארצית, ובמחוז תל אביב 1,163 דירות, במחוז הצפון נהרסו 125 דירות בלבד ובמחוז הדרום 370 דירות".
ניר שמולצילום: טל שחרשמול התייחס גם לנזקים ממתקפת הטילים מאיראן: "חייבים למצוא פתרון כדי להאיץ את שיקום הבניינים. אי אפשר להמשיך לקדם תב"ע במשך 5 שנים ולהמתין 3 שנים להיתר. יש לצרף את המגזר הפרטי למאמצי השיקום, יש לשאוף לעלייה לביצוע תוך מספר חודשים מועט, ולכן צריך לבצע את כל ההליכים בקצב מואץ. יש להקים שולחן עגול עם נציגי הועדה המקומית , המחוזית , פיקוד העורף והרשות להתחדשות עירונית וכמובן נציגי בעלי הדירות לקבל החלטות מהירות ולצאת לבנייה".
גל קסטל משנה למנכ"ל אורון נדל"ן סבור שהנתונים מעידים על הצורך הדחוף בביטוח חסמים שמעכבים בנייה ומיגון.
גל קסטל צילום: ליה יפה"נתוני הלמ"ס לרבעון הראשון של 2025 מראים על ירידה במגמת הצמיחה של השנים האחרונות. המספרים לא משקרים. במקום לראות מגמה ההולכת וצומחת משנה לשנה אנחנו רק רואים בלימה של המספרים ומגמה הפוכה. זה מתיישב היטב עם מה שהיזמים כבר צועקים מזה שנים - שחררו חסמים ותנו למדינה להתחדש. די עם בירוקרטיה וחסמים, כי בסוף מי שמשלם את המחיר אלו הדיירים. אם הצורך בהתחדשות עירונית היה ברור לאורך השנים, במהלך המלחמה עם החמאס ובטח עם איראן, הצורך להתחדשות עירונית קיבל משנה תוקף. די לחסמים - תנו לבנות".
יונתן אזר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת י.ד. ברזאני מתייחס לנתונים: "נתוני הלמ"ס שפורסמו היום מציגים לתושבי מדינת ישראל תמונה מדאיגה ביותר. ירידה חדה בהתחלות הבנייה בפרויקטים של התחדשות עירונית בתל אביב ובחיפה, דווקא בזמן בו המציאות הביטחונית הוכיחה לכולנו שדיור לא ממוגן מהווה סכנת חיים של ממש. המלחמה עם איראן הדגישה את מה שאנחנו בענף הנדל"ן מתריעים כבר שנים. בניינים ישנים ורעועים, כאלה שנבנו לפני תקני המיגון, אינם עומדים באיום טילים – ואכן, לצערנו הכבד, בפרויקטים כאלה נרשמו פגיעות קשות ואף אובדן בחיי אדם. זו אינה רק בעיה תכנונית - זה כשל מוסרי של מדינה שלא דואגת לביטחון תושביה.
יונתן אזרצלם: ניב קנטורעוד על פי אזר: "המלחמה האחרונה הבהירה לנו – כל הארץ היא חזית אחת. אי אפשר עוד לדחות תוכניות, לעכב ועדות, לגרור רגליים מול פרויקטים שקיבלו תמיכת דיירים ולמול תכניות בשלות. ההתחדשות העירונית היא לא רק פתרון למצוקת הדיור – היא תשתית לחוסן לאומי. מי שלא מקדם בנייה מחודשת בשכונות הישנות, בוחר למעשה להשאיר אלפי משפחות ללא הגנה. אנחנו קוראים לרשויות המקומיות, לממשלה ולמוסדות התכנון: תקצרו תהליכים, תסירו חסמים ותקדמו בכל הכוח פרויקטים של התחדשות עירונית – לפני האסון הבא, לא אחריו".
ירידה בשיעור ההתחדשות בתל אביב וחיפה
עוד בדיקה שביצעו בחברה להתחדשות עירונית נוגעת לשיעור התחלות הבנייה בפינוי בינוי ותמ"א 38-2 ( פרויקטי הריסה ובנייה מחדש ) מסך התחלות הבנייה.
על פי הנתונים, במחוז תל אביב חלה השנה ירידה בהתחלות הבנייה של התחדשות עירונית והן מהוות 48% מסך התחלות הבנייה לעומת 54% בתקופה המקבילה אשתקד, גם במחוז חיפה חלה ירידה חדה מ 30% מהתחלות הבנייה ל – 8% בלבד. לעומת זאת במחוז ירושלים חלה עלייה משמעותית בהתחלות הבנייה בהתחדשות עירונית והן מהוות כבר 25% מסך התחלות הבנייה במחוז לעומת 15% בתקופה המקבילה אשתקד, גם במחוז מרכז חלה עלייה בהתחלות הבנייה בהתחדשות עירונית מ 15% ל – 19% מסך התחלות הבנייה. במחוזות הצפון והדרום שיעורי התחלות הבנייה בהתחדשות הם מזעריים ועומדים על 2% ו 4% בהתאמה.
אמיר לוטן, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת לוינשטין מתייחס לנושא:
אמיר לוטןיחצ"העלייה החדה בהתחלות הבנייה בהתחדשות עירונית במחוז ירושלים – מ-15% ל-25% תוך שנה בלבד – משקפת את התנופה האסטרטגית שמובילה עיריית ירושלים בתחום. מדובר בתוצאה של תכנון ממוקד, קידום מהיר של תוכניות ושיתוף פעולה הדוק עם יזמים ותושבים, אשר יחד מניעים שינוי אמיתי בשכונות הוותיקות של העיר. מה שמקל על קידום פרויקטים מול הדיירים הוא העובדה שבניגוד לעיריות אחרות, לעיריית ירושלים יש מדיניות לתוספת גדולה יותר לדירות הקיימות שמגיעה ל-25 מ"ר בממוצע".
"לקבוע גבולות ברורים - גם אם זה אומר פחות דמוקרטיה"
שמוליק כהן, שמאי מקרקעין, מנכ"ל ובעלים של חברת אס.קי SK שמאות מציין כי בלא מעט מקרים דווקא בעלי הדירות הם אלו שמעכבים את קידום הפרויקטים: "לא פעם הדיירים מוצאים עצמם שקועים בוויכוחים אינסופיים בינם לבין עצמם, בנושא בחירת עורך הדין, השמאי, המפקח או היזם. כל קבלת החלטה כזאת לוקחת חודשים רבים מאוד, ובמצטבר, עוד לפני שכף רגלו של היזם הנבחר דורכת במשרדי וועדות התכנון, יכולים לעבור חודשים רבים אם לא שנים רבות.
שמוליק כהן צילום: דובי שמחי לכן, בכל הקשור לתחום התחדשות עירונית, בוודאי בהקשר של בעלי דירות כפי שהיא מתנהלת כיום, דרוש שינוי עמוק. במדינה שבה כל עיכוב בפרויקט עלול לעלות בחיי אדם, לא ייתכן שנאפשר לתהליך להיתקע בגלל חוסר החלטיות, הבנה, ריבים, חשדות הדדיים או הכל גם יחד. הגיע הזמן לקבוע גבולות ברורים , גם אם זה אומר מעט פחות דמוקרטיה בתהליך, הקטנה נוספת של אחוזי החתימה ויותר משילות ויעילות".
על פי אלעד אפרגן, מנכ״ל ישראל-אירופה: "הדרך הארוכה בה צריכים יזמי ההתחדשות העירונית לצעוד עוברת דרך גיבוש קונצנזוס אצל בעלי הדירות הקיימים ללכת לפרויקט מחד ולקבל וודאות תכנונית וכלכלית מאידך. נסו לחשוב על המשלוש שבקודקודו האחד עומד הדייר המבקש למקסם את התמורות המגיעות לו ובקודקודו האחר ניצבת הרשות המקומית שמבקשת להפחית את העומס על התשתיות הקיימות ותקבלו את הבעיה המושלמת אותה צריך יזם ההתחדשות העירונית לפתור. דווקא בשל כך, ראוי שתהליכי הרישוי, בעיקר הם, יוכלו לעבור תחת ידיים מיומנות ולאפשר לוועדות המקומיות את הסמכות לאשר תכניות התחדשות בהליך מהיר, תוך פיקוח עליון עליהן, כך שהתכניות המקודמות לא תחנה במסדרונות הרשות. במה זה כרוך? בעיקר ברצון של ראשי הרשויות להוביל את העיר שלהם לקידום פרויקטים מסוג התחדשות עירונית ומינוי צוותים איכותיים שיובילו את התחום בעיר. ערים כמו ירושלים, נתניה וחדרה מצליחות במקום שבו ערים רבות אחרות גוררות רגליים".
פלג דוידוביץ', מנכ"ל ובעלים של חברת פרופדו- התחדשות עירונית: "הנתונים מוכיחים שההתחדשות העירונית בישראל מתקדמת לאט מדי, וזה עלול להוביל לסיכון את חייהם של מאות אלפי דיירים שגרים בבניינים לא ממוגנים. הגיע הזמן שהמדינה תתייחס לפרויקטים של פינוי־בינוי כמשימה לאומית דחופה – לא רק נדל"נית, אלא ביטחונית. רק שינוי עמוק במדיניות, קיצור הליכים ואיזון בפריסה הארצית של הפרויקטים – יביאו לשינוי אמיתי".
גם ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית התייחסו לנתוני הלמ"ס. "הירידה הזמנית בהתחלות הבניה בהתחדשות העירונית נובעת בעיקר מהשפעות המלחמה על המשק הישראלי, דוגמת המחסור בפועלי בניה שיצר צוואר בקבוק בביצוע הפרויקטים, ואולם אל מול הקושי במימוש, מתקיימת תנופת תכנון ורישוי היוצרת מלאי חסר תקדים בהיקפו. בהתאם לנתוני התכנון והרישוי בתחום ההתחדשות העירונית, שנת 2024 הסתיימה עם נתוני שיא חסרי תקדים: למעלה מ-30,000 יחידות דיור קיבלו היתר בניה בהתחדשות עירונית - יותר מכל שנה אחרת בעבר, כאשר לראשונה היקף יחידות הדיור במתחמי פינוי-בינוי עלה על זה של תמ"א 38".
עוד נמסר מהרשות הממשלתית כי: "הרשות רשמה נתוני שיא באישור תוכניות התחדשות עירונית חדשות עם 34,320 יחידות דיור מאושרות – הרבה מעבר ליעד הממשלתי שנקבע בתוכנית האסטרטגית לדיור. המלאי הענק של היתרים מאושרים ותוכניות בהכנה מלמדים על פוטנציאל המימוש של פרויקטים להתחדשות עירונית בעתיד. משכך, ניתן לצפות כי עם הסרת האתגרים המקשים על מימוש פרויקטים אלו, נראה עלייה משמעותית בגרף התחלות הבניה בהתחדשות עירונית, אשר תשקף את החלק המשמעותי שיש לשוק זה בענף הנדל"ן הישראלי".
