למדינה הוצע לבחון מהלך דרמטי לשיקום מתחמים שנהרסו בעקבות מתקפות הטילים – מהלך שלצד פיצוי מיידי לנפגעים עשוי להפוך לעסק כלכלי משתלם במיוחד לקופת המדינה. לפי הצעה שהועברה אל הצוות הבין-משרדי לשיקום אזור מוכה טילים שהקימה הממשלה מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, בעלי דירות שביתם נהרס יקבלו פיצוי מלא באופן מיידי, שיאפשר להם לרכוש דירה אחרת – והמדינה תירש את זכויות הבנייה במתחמים, תתכנן מחדש ותמכור אותם ליזמים במכרזים, ככל הנראה ברווח גדול. כך נודע ל-ynet ו"ממון".
בעלי דירות רבים אובדי עצות ואינם יודעים כיצד להתמודד עם העובדה שדירתם נהרסה לחלוטין, וממתינים לתשובות מהמדינה. בזמן שיש ניסיון לקדם התחדשות עירונית במבנים שנהרסו, במשרד המשפטים חוששים מכפיית התחדשות עירונית על מבנים שנפגעו ומודאגים מפגיעה בזכויות הקניין. גם בעניין זה, בין היתר, מבקשים הקבלנים לתת פתרונות למדינה.
התאחדות הקבלנים בוני הארץ, הארגון היציג של הקבלנים, מהווה חלק עיקרי בהליך שיקום הבניינים והתשתיות שנהרסו כתוצאה מפגיעת הטילים. על כן היא נתבקשה על ידי המדינה להציג את החסמים העיקריים הצפויים לפגוע בהליכי התחדשות עירונית מהירים של בניינים שנהרסו, לצד פתרונות אפשריים לתמרוץ ומימוש מיזמים אלה בהליך מהיר ויעיל.
ל-ynet ו"ממון" הגיע מכתב שנשלח על ידי ההתאחדות לצוות הבין-משרדי, המורכב מנציגי משרדי האוצר, הבינוי והשיכון, הפנים והמשפטים. במכתב כותב תומר צליח, סגן נשיא יו"ר אגף יזמות ובנייה בהתאחדות, כי ישנם מספר צעדים מהירים, יעילים וזולים לחידוש מתחמים שנהרסו על ידי המדינה.

הצעד המרכזי: פיצוי מיידי לכל בעלי הדירות שנפגעו, באופן שיאפשר להם לרכוש דירה חדשה בכל מקום אחר שירצו, ככל שלא יהיו מעוניינים לקדם התחדשות עירונית. בתמורה המדינה תקבל לידיה את הזכויות במתחם - ותקדם תכנון ראוי בהליך מהיר של תוכנית-היתר (כלומר תכנון תוכנית ומתן היתר בנייה ללא הצורך בהמתנה ארוכה בין השלבים), באמצעות הותמ"ל (הוועדה הארצית לתכנון מתחמים מועדפים לדיור, שתפקידה לאשר מתחמי בנייה גדולים בהליך מזורז) או ועדה מיוחדת שתוקם לשם כך. לבסוף, תוכל המדינה למכור את הקרקע המתוכננת במכרז ליזמים לכל המרבה במחיר, "אשר ברור ומובן שצפוי להיות גבוה מהפיצוי ששילמה", לשון המכתב.
לחלופין, במקומות שבהם יזם החל כבר בקידום פרויקט התחדשות עירונית, מציעים הקבלנים למדינה לתת לבעלי הדירות שנפגעו אפשרות בחירה בין קבלת פיצוי מזומן שיאפשר להם רכישת דירה במקום אחר לבין הישארות בפרויקט. צליח מדגיש כי כדי לעודד בעלי דירות לבחור להישאר בפרויקט תידרש עבורן תמורה מוגדלת. גם כאן, מי שיבחר בפיצוי - המדינה תקבל את הזכויות בדירתו ותכנס בנעליו.

הקבלנים מסבירים כי יש להסדיר את הנושא הקנייני לצורך מימוש התחדשות עירונית, שכן לבעלי הדירות יש מוטיבציה שלילית לממש פרויקט של התחדשות עירונית: "אדם שדירתו ניזוקה זכאי לקבל ממס רכוש פיצוי עד לגובה שווי דירתו ו/או הקמה מחדש של הדירה (כולל ממ"ד, מעליות וכו'). לכן, אין לבעלי הדירות מוטיבציה ללכת להליך של התחדשות עירונית, במסגרתו יתווספו דירות נוספות לבניין הקיים ואף לבניינם נוספים במתחם. החשש הוא מהתנגדויות של בעלי דירות להליך התחדשות עירונית שהינו ההליך הנכון וההכרחי". הפתרון המוצע הוא הגדלת זכויות משמעותית לדירה הקיימת, תשלום גם של מס רכוש בתוספת לפרויקט התחדשות עירונית יאפשר להגדיל את הזכויות.
כמו כן, מציינים במכתב כי בפרויקט שלא נחתם בו הרוב הדרוש להתחדשות עירונית עם יזם, או בפרויקט שכבר יש בו יזם, כדי שלא יהיו התנגדויות של בעלי דירות שיסכלו התחדשות עירונית – יש להפקיע זכויות לידי המדינה בהתאם למנגנון הבא: המדינה בעצמה או באמצעות רשות או חברה מטעמה תפקיע את כל הזכויות הקנייניות מבעלי הדירות הקיימים כנגד פיצוי שישולם להם בהתאם להערכת שווי מהוונת של דירה חדשה עם הזכויות המוסכמות.
לאחר מכן המדינה תיזום תוכנית מהירה במקרקעי האזור שנפגע בוועדה מתאימה, תוך מיקסום הזכויות והצפיפויות ושמכוחה יהיה ניתן להוציא היתר באופן מיידי (ללא תכנית בינוי/עיצוב); ובסופו של דבר מכירת הקרקע על ידי המדינה ליזמים תכסה ואף למעלה מכך את הפיצוי ששילמה המדינה לבעלי הדירות שפונו.
עוד מציינים כי כאשר כבר יש רוב דרוש - אז המדינה יכולה להפקיע רק את דירות הסרבנים שהיא ממילא מפצה, ולתת ליזם להמשיך את הפרויקט. זה יקצר את ההליכים ולא יפגע באותם בעלי דירות. בנוסף, ניתן לתמרץ בעל דירה ברכישת דירה חלופית גם באמצעות משכנתא בערבות מדינה.
"חשוב להדגיש כי על פי הפתרון שאנו מציעים, בעלי הדירות שפונו ופוצו יוכלו להנות מגמישות מרבית, כלומר לשכור דירות, לרכוש דירות חלופיות, או להמתין לדירות החדשות במתחם ממנו פונו", כותב צליח. "לכן, לטעמנו, אין פה כל חשש מפגיעה בזכויות הקניין של בעלי הדירות תוך מציאת פתרון אולטימטיבי ומיידי. וכך גם יתאפשר הפרויקט של התחדשות עירונית לטובת כל בעלי הדירות שכן מעוניינים בכך".
קיצור משך זמן התכנון
בנוסף, מציין צליח במכתב כי יש צורך בקיצור משמעותי של משך זמן התכנון והרישוי. "זמני התכנון והרישוי במדינת ישראל אורכים שנים רבות בצורה לא סבירה, בטח לא בשביל שיקום מבנים הרוסים", הוא כותב. "כדי להביא לשיקום מהיר של הבניינים שנהרסו מטילים, חייבים להביא לשולחן העבודה כלים חדשים, יעילים ופשוטים, שיביאו את זמני התכנון והרישוי לזמן מינימלי של כמה חודשים בודדים".
לדבריו, "משכי הזמן הארוכים נגרמים בעיקר עקב בירוקרטיה מסורבלת וארוכה, כפילויות יועצים ובדיקות וגם ובעיקר עקב התדיינויות רבות וארוכות עם הרשות המקומית על זכויות הבנייה ותועלות ציבוריות המבוקשות על ידה. רשויות מקומיות לרוב מעוניינות בהוספת יחידות דיור מינימלית עד כמה שאפשר, מהטעמים המוכרים".
מעבר לכך שתוספת יחידות דיור ממוגנות לשוק הוא צורך לאומי וכך גם הגדלת הצפיפות, ללא תוספת יחידות הדיור לבניין שצריך לעבור התחדשות עירונית – לא ימומש הפרויקט, הוא מזהיר. בנוסף, הוא מציין כי "כדי שמהמדינה תוכל לקבל חזרה את הפיצוי ששילמה לבעלי הדירות שנפגעו על ידי מכירת הקרקע, חייב להיות כאן מכפיל משמעותי של זכויות הבנייה".
לפיכך הוא מציע שכדי להביא לשיקום מהיר של הבניינים שנהרסו בתוספת מתן הגנה לבעלי דירות נוספים, על התכנון להיעשות על ידי גוף תכנון של השלטון המרכזי ובדרך זו לקצר את זמני התכנון עד לזמן אפסי, על ידי קידום ואישור בדרך של תוכנית-היתר. "כל הזכויות וההנחיות ייסגרו הרמטית על ידי המדינה כדי למנוע התדיינויות נוספות וארוכות בעניין. כך, יהיה ניתן להוציא היתר באופן מיידי ולהתחיל בנייה", לשון המכתב.
עוד הוא מציע לתת מענה למיסוי הכבד. כדי אפשר את מימוש הפרויקטים של התחדשות עירונית, תוך מתן תמורה עודפת לבעלי הדירות, ניתן לתת פטור ממיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) ופטור מהיטלי השבחה במתחמים לשיקום. כך, יתאפשר לתת תמורות עודפות לבעלי הדירות, תוך התחשבות במכפיל הנדרש למימוש הפרויקט.
מלבד החסמים הקניינים, התכנוניים והרישויים וחסמי המיסוי, כדי שהפרויקטים יתממשו בצורה מהירה כפי שנדרש, הקבלנים אומרים כי יש לקחת בחשבון חסמים מהותיים נוספים ולפעול למתן פתרונות, כגון מחסור גדול בכוח אדם שלא יאפשר הסבת עובדים מפרויקטים קיימים לפרויקטים של התחדשות עירונית לבניינים שנהרסו; משך זמן בנייה ארוך מאוד המגיע כבר ל-39 חודשים בממוצע; זמינות לחומרי גלם וציוד בנייה שנפגעה בעקבות המלחמה; ושעות עבודה מוגבלות.