עיריית רמת גן מקדמת מהלך להגדלת היצע הדיור בעיר באמצעות שינוי תעריפי ארנונה בדירות מגורים הממוקמות במתחמי תעסוקה ומשרדים, באופן שיאפשר לחייב את התעריף המקסימלי למגורים על פי תקנות משרד הפנים – 142.31 שקל למ"ר. כך נודע ל-ynet. בכוונת העירייה לפנות אל שרי הממשלה בבקשה ליצור סיווג חדש עבור נכסים במתחמים שעיקר הזכויות בהם מיועדות לתעסוקה או מסחר.
במסמך פנימי שניסח אגף הכספים בעירייה, שהגיע לידי ynet, מסבירים שם כי "במהלך השנים האחרונות אנו עדים להתרחבות מגמה של הסבת שטחי תעסוקה למגורים, תהליך אשר מחד מסייע בהגדלת היצע הדירות – יעד לאומי חשוב וראוי, אך מאידך יוצר פערים משמעותיים מבחינה כלכלית ומוניציפלית".
בעירייה מסבירים כי שינוי ייעוד של מגדלים מתעסוקה למגורים פוגע ישירות בהכנסות הרשות המקומית. בעוד ששטחי תעסוקה מניבים לרשות ארנונה בשיעורים גבוהים (פי כמה ביחס למגורים), הרי שהסבתם למגורים מביאה לירידה חדה בהכנסות, ובמקביל לעלייה בהוצאות בגין שירותים עירוניים, תשתיות, חינוך ורווחה.
עוד מסבירים בעירייה כי כיום אין הבחנה בתעריפי הארנונה בין דירות מגורים "רגילות" לבין דירות שנמצאות במבנים שתוכננו והוקמו לשימושי תעסוקה. מצב זה מוביל לעיוות כלכלי ולפגיעה ביכולת הרשות להמשיך לספק שירותים איכותיים לתושביה.
"לאור זאת, קביעת תעריף ארנונה ייחודי לדירות מגורים במתחמים מסוג זה, בשיעור המקסימלי האפשרי בהתאם להוראות החוק, יכול לשמש כפתרון איזוני. הוא יאפשר לקדם את יעד הדיור הלאומי מבלי לפגוע ביציבות הפיננסית של הרשויות המקומיות", לשון המסמך.
בעיריית רמת גן מבקשים לאשר לקבוע תעריף ארנונה ייעודי לדירות מגורים במבנים שתוכננו למטרות תעסוקה/מסחר, או כאלו שמתקיים בהם שימוש מעורב עם אחוזי תעסוקה גבוהים. תעריף זה יהיה גבוה מהתעריפים הרגילים למגורים הקבועים כיום בצו ונעים בין 108.11-43.38 שקל (בהתאם לאזור וסוג הנכס כקבוע בפרק א' לצו הארנונה לשנת 2025), ויותאם לתעריף המקסימלי האפשרי בחוק, באופן שישקף את האופי הייחודי של הנכס, ימתן ככל הניתן את הפגיעה בהכנסות ויתמרץ שימוש אחראי ויעיל במרחב העירוני.
"הצעה זו שומרת על איזון בין האינטרס הלאומי להגדלת היצע הדירות לבין האינטרס הלגיטימי של הרשות לשמור על האיתנות הכלכלית. על ידי קביעת תעריף ייחודי ניתן לאפשר תכנון גמיש ושימוש מושכל במבנים, מבלי להעמיס על תקציבי הרשות או לפגוע ברמת השירותים העירוניים", נכתב. החלת סוג הנכס החדש תחול על נכסים שיוקמו מכוח תב"עות (תוכניות בניין עיר) חדשות משנת 2026 ואילך, בגדר חיוב עתידי.
"כוח השוק יעשה את שלו"
ראש עיריית רמת גן, כרמל שאמה-הכהן, אומר בראיון ל-ynet כי "זה לא סוד שהביקוש למגורים הוא יותר קשיח ויותר חזק, בטח בשנה האחרונה, עד כדי כך שאנחנו רואים היחלשות לביקושים לשטחי משרדים ומסחר, הרבה פרויקטים גדולים בבורסה ובשטחים במסגרת הסכמי הגג סביב ביה"ח שיבא בהקפאה, ומצד שני מדינה שרעבה לעוד דירות באזורי הביקוש".
לדבריו, "יזמים מגיעים אלינו אומרים לנו – תשנו את הייעוד מתעסוקה למגורים. אבל כל מי שקצת מבין בכלכלה עירונית יודע שזו התאבדות לעשות דבר כזה בתנאים הקיימים. בנייני מגורים שואבים כסף כל שנה מחדש, צריך לחשוב גם איך דואגים לקרקעות לתשתיות, זו תנועה הפוכה מכל היגיון כלכלי של עיר. מצד שני יש גם דחייה של מיזמי ענק לתעסוקה ומסחר, מדובר באובדן ארנונה של עשרות מיליוני שקלים".
שאמה הכהן מסביר כי "היוזמה שלנו תאפשר לרשויות המקומיות להסיר את הווטו על המרת מתחמי תעסוקה למגורים, והפיצוי יגיע דרך קביעת סיווג חדש של ארנונה - תעסוקה לשימוש מגורים. גזברות העירייה תקבל ארנונה בגובה של תעסוקה פחות או יותר, היזמים יוכלו לצאת לדרך, הבנקים יוכלו לספק ליווי, המדינה תרוויח מהכנסות ממיסים ובעלי הקרקע ירוויחו מכך שיש פרויקט על הקרקע שלא מתעכב".
ומה לגבי הדיירים? הם יצטרכו לשלם יותר.
"לשלם 3,000 שקל ארנונה בחודשיים במקום 1,000 שקל בחודשיים זה דרמטי. אבל התשלום הכללי יהיה אותו תשלום כמו בדירת מגורים רגילה, רק יפוצל אחרת כי כוח השוק יעשה את שלו. בעל נכס לא יוכל להשכיר דירה ב-9,000 שקל אם יש ארנונה של 3,000 שקל, בזמן שהדירה ממול, שהיא בייעוד למגורים בלבד, מושכרת באותו סכום אבל הארנונה בגינה היא 1,000 שקל. אז הוא יוריד את שכר הדירה ל-7,000 שקל.
"יש כבר מקרים כאלה ברמת גן. למשל באחד הפרויקטים של מחיר למשתכן, הארנונה של דירות הגג בשוק החופשי היא כמעט כ-9,000 שקל. אז בעלי הנכסים משכירים אותן במחיר מופחת של כ-10,000 שקל, כאשר שווי השוק של הדירות האלה גבוה הרבה יותר. בשורה התחתונה, רשות מקומית לא יכולה להביא את העיר לפשיטת רגל. זה מהלך שמנוגד לתפיסה של משרד הפנים, אבל הם יצטרכו לחשוב על זה".
לדברי השמאי אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, "הרעיון פשוט גאוני, והבעיה היחידה שאני מוצא בו היא שחבל שלא חשבו עליו קודם. אם יש משהו שעשוי לשנות את קו המחשבה הצודק של ראשי הערים מהתנגדותם הברורה וההגיונית לבנייה למגורים, בוודאי במתחמים שהיו אמורים להביא הרבה מאוד ארנונה לעירייה, הוא השוואת ארנונה במגורים לזו של תעסוקה או אפילו רק לבלימת הגירעון המובנה שבה. הצעת ההחלטה של עיריית רמת גן היא אינטליגנטית ובמקומה, כי כשהארנונה למגורים אינה גירעונית, לראשי הערים אין בעיה עם עוד בניה למגורים בתחום העיר עליה הם אמונים. אני מקווה מאוד שמשרדי הפנים והאוצר יאמצו בחום, לכל הארץ, למרות שלא הם הגו את הרעיון המצוין הזה".
