אם ענף הנדל"ן היה ילד, מחלקת הרווחה הייתה כבר מזמן מוציאה אותו מהבית. למה? הסיבה הרשמית בטופס של שירותי הילד הייתה: הזנחה. אין מילה אחרת לתאר את השנה וחצי או אפילו השנתיים האחרונות בישראל ואת היחס של הממשלה לענף.
בלתי מתקבל על הדעת שתקופה כה ארוכה אין התייחסות אמיתית לצרכים. לא מצליחים להביא די עובדים, אין שום תוכניות משמעותיות על השולחן, תחום השכירות המוסדית מוזנח, מחירי השכירות רק עולים ועולים, כל מדד אפשרי בעולם הבנייה נמצא בעלייה, ורק המחירים בינתיים עומדים. גם את זה, אגב, תלוי את מי שואלים, כי מדדי המחירים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מעידים דווקא על עלייה. אבל מיעוט העסקאות, העובדה שדירות זולות ללא ממ"ד פחות נרכשות, והטבות שונות שלא נספרות בנתונים הרשמיים - מעלים ספק גדול עד כמה המחירים באמת עולים. מי שמסתובב בשטח ומרים את הראש מדפי האקסל, רואה עוד ועוד שלטי "למכירה" על המרפסות, ומי שבאמת מדבר עם אנשים ומקשיב, שומע איך בזה אחר זו הם מספרים שאיש לא מתקשר.
קשה להאמין, אבל נראה שהשרים הרלוונטיים לתחום עסוקים על־מלא בדברים אחרים שאינם ענף הנדל"ן, תחום הדיור או כל מה שקשור אליהם. בענף שמושפע מציפיות בצורה מובהקת, היעדר אופק והיעדר ודאות או אפילו שביב ודאות להמשך הם מצבים שגורמים נזק. לצער כולנו, יש יותר מדי דוגמאות לעניין הזה. אחת מהם טרייה וחמה מהתנור. ההתייחסות הקונקרטית ביותר לענף או לאיזושהי תוכנית ממשלתית היא הניסיון המגומגם לאשר את המשך הפעילות של התוכנית הממשלתית לדירות מסובסדות. שפע השמות שכבר ניתנו לה במהלך השנים (מחיר למשתכן, מחיר מופחת, דירה בהנחה) לא עזר להפוך אותה ליעילה או לרלוונטית יותר, אבל גם כשיש איזו הזדמנות לעשות שינוי, ואולי להפוך אותה למשהו שיכול לסייע למי שבאמת זקוק לה, למשל על ידי גיבוש קריטריונים נורמליים, הממשלה הנוכחית עסוקה בלריב האם לאשר תוכנית גרועה באותה מתכונת גרועה, או לבטל תוכנית גרועה ולא לעשות דבר במקום.
כן. זו הסיטואציה. וזה הזמן להגיד באופן ברור – מחיר למשתכן הוא לא התשובה. תוכנית שמעניקה הטבות ענק לחלק קטן באוכלוסייה, בלי שום אבחנה בין מי שצריך את ההטבה הזו ובין מי שלא, אינה מסייעת למי שבאמת צריך. יותר מ־30 מיליארד שקל כבר הושקעו בה, סכום שהיה אפשר לעשות בו הרבה יותר. שנים על גבי שנים העדיפו את התוכנית הזו והזניחו את שתי החלופות הלא פחות חשובות, אם לא יותר – הגדלת היצע משמעותית, לצד השקעה בדיור להשכרה. הזנחה, כבר אמרנו?
עוברים לשכירות
ואם כבר הזכרתי דיור להשכרה. לפני מספר שבועות פורסם דו"ח מעניין של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שמתייחס לשיעור הדירות בבעלות לעומת דירות להשכרה בישראל. בשנת 2013 שיעור הדירות בבעלות היה למעלה מ־75% ובשנת 2024 אנחנו מדברים על כ־70%. במקביל בשנת 2013 שיעור הדירות להשכרה עמד על כ־24% ובשנת 2024 מדובר כבר על קרוב ל־29%. עוד נתון – למעלה מ־80% מהדירות המושכרות מוחזקות בידי בעלים פרטיים, אם מחשיבים גם קיבוצים ומושבים, הגענו כבר לקרוב ל־90%. וכמה דירות להשכרה מוחזקות בידי חברות? מה שנקרא דיור להשכרה מוסדי? דיור להשכרה לטווח ארוך, שלא נאמר כזה מפוקח או עם שכר דירה מסובסד? סביב 5% בלבד – ואפשר שגם הנתון הזה קצת מופרז כלפי למעלה. כמה מתוך הדירות הללו מיועדות לזכאי משרד הבינוי והשיכון במחיר מסובסד? בתוכניות 'דירה להשכיר' – אולי מחצית, וכנראה פחות. אה, וגם שם הקריטריונים דורשים פחות או יותר דופק, נשימה ואי בעלות על דירה. פלא שמחירי השכירות טסים מעלה?
בכיר בענף הנדל"ן אמר לי לא מזמן משפט מעניין: "בענף הנדל"ן יש שני קווים מקבילים שלא נפגשים. האחד הוא היזמות, הכסף, הביקוש הקשיח, ההשבחה. השני הוא מה שאנחנו מכנים משבר הדיור, המחירים הגבוהים, הטבות לא שוויוניות, הון עצמי שאינו בר־ השגה בקרב חלק הולך וגדל באוכלוסייה. ושני הקווים הללו פשוט לא נפגשים. מי שיש לו כסף, נכנס למשחק. מי שאין לו, ולאט לאט יש יותר ויותר אנשים שאין להם, נדחק החוצה. המציאות העצובה באמת היא שהקבוצה הראשונה, ברגע שנכנסה למשחק, הופכת מיד לבעלת אינטרס, ולא מעוניינת שמחירי הנכסים יירדו. הקבוצה השנייה הולכת ונדחקת. זו הקבוצה שצריכה סיוע, שלא מגיע משום מקום. ואם נחזור רגע לנושא הדיור להשכרה – זו התשובה הכי נכונה, הכי קלה, הכי מתבקשת כדי לשחרר לחץ. לא כולם חייבים לקנות. בעולם יש שורה ארוכה של דוגמאות ומודלים לדיור להשכרה. זה לא מורכב. צריך רק גורם שיטפל בזה. כלומר שירצה לטפל בזה.
לפני המון שנים היה מי שדיבר על 150 אלף דירות להשכרה. אפילו קמה חברה ממשלתית שנועדה לקדם את החזון. מדובר בחברה טובה, עם יכולות, עם אנשים טובים. התשתית קיימת. צריך רק החלטה. אתם יודעים מה, אפילו לא אמיצה. בינונית כזו. החלטה להשקיע בדיור להשכרה באופן נרחב. זה תחום שחייבים לקדם, לפני שיהיה מאוחר מדי. די להזנחה.
המבוגר האחראי
מי שאולי מתחיל לשנות מעט את המצב ונזכר להתייחס לענף, הוא בנק ישראל. אחרי שעיקר ההתייחסות עד כה הייתה בריטואל הקבוע של החלטת הריבית וההימורים האם היא תרד או תעלה, לפני שבועיים נפל דבר. בנק ישראל פרסם הוראת שעה מעכשיו לעכשיו, וקיצץ באחת את האפשרות של חברות הנדל"ן להעניק הטבות מימון והסדרי תשלום. אומנם הבנק המרכזי לא סגר את הברז לחלוטין, אבל החלטתו גרמה למהומה רבתי, תחילה בבורסה, שנצבעה אדום, אחר כך בהנהלות של חברות הנדל"ן. אחרי תקופה ארוכה שמבצעי המימון היו הגורם המשמעותי להנעת פעילות הרוכשים – כעת היזמים ומשווקי הדירות יצטרכו לחשוב על משהו אחר.
מובן שהצעד של בנק ישראל מגיע בראש ובראשונה כדי לדאוג ליציבות הבנקים, וברמה ההצהרתית גם לדאוג למשקי הבית, שלא יקפצו מעל הפופיק. אבל סוף סוף יש כאן מי שמתייחס לענף. יש מבוגר אחראי שמעניק קצת תשומת לב.
בשאלה האם המהלך נכון או לא, הוויכוח הסוער נמצא בעיצומו. שתי נקודות חשובות שכדאי לשים אליהן לב, הן שאת מבצעי המימון משהו כנראה יחליף, ונדרשת כעת יצירתיות מצד הענף, עובדה שדווקא עשויה לשחק לידיהם של הרוכשים, המחפשים סיבה לעשות את הצעד ולהתקדם עם הרכישה.
במקביל הודעת בנק ישראל על המגבלות החדשות מסתיימת באזהרה, שהבנק ממשיך לעקוב אחרי המצב, וייתכן שלא מדובר במילה האחרונה או במגבלה האחרונה בתחום. גם כאן צריך להזכיר, שמבצעי המימון הם אלו שזכו כעת להתייחסות ולמגבלות, אבל הריבית הגבוהה - שגם עליה אחראי הבנק המרכזי - ממשיכה לחולל שמות בענף. המימון יקר יותר, העבודות יקרות יותר, המשכנתאות יקרות יותר וכד', ואם נסתכל קדימה, אי אפשר להתעלם מהעובדה שההשפעה המשמעותית של הריבית על הענף טרם מיצתה את עצמה. למה? כי בלא מעט משכנתאות שניטלו בשנים האחרונות, יש חלק לא מבוטל של ריבית משתנה. בריבית הפריים כולם הרגישו כבר את עליית הריבית, אבל בהדרגה עוד ועוד משקי בית יגיעו לתחנת השינוי של הריבית המשתנה. ככל שהחלק הזה במשכנתה גבוה יותר, כך ההשפעה תהיה משמעותית. יש לכם משכנתה? שווה לבדוק זאת מראש ולהתכונן עד כמה שאפשר. אל תזניחו.
שלוש התפתחויות חיוביות
לעומת הבעיות, שנראה שרק תופחות, ראוי לציין גם שלוש התפתחויות חיוביות (יחסית). הראשונה קשורה דווקא לתחום הנדל"ן המניב, שגם הוא חווה תקופה לא פשוטה. בהתפתחות השנייה נחזור רגע למחיר למשתכן ולהשפעה מפתיעה שמתחילה להרים ראש, ובהתפתחות השלישית - לדיון ישן וותיק, שחוזר ועולה על השולחן.
זה לא סוד שבתחום הנדל"ן המניב, תעסוקה ומסחר, יש עודף היצע במקומות מסוימים. תכנון קיים בשפע, ולא מעט מיזמים גם יצאו לדרך ומתקשים לא פעם להשכיר את השטחים החדשים. במקביל מבנים ישנים מתרוקנים, וגורלם הנדל"ני לוט בערפל. אבל בתחום הזה, בניגוד לתחום המגורים, נראה שיש איזון ויש מי שמבין כי נדרש שינוי. ממשלה? לא ממש. מדובר בחברות הגדולות שמניעות את השוק. באירוע גדול שערכה חברת ענק בתחום, שחגגה כמה עשורים לפעילותה, ישבו מנהלי החברה על הבמה ואמרו את המשפט הבא – "המציאות השתנתה. הנדל"ן המניב היום הוא כבר לא רק מיקום, מיקום, מיקום, הפוקוס עבר ל־לקוח, לקוח, לקוח". האמירה מעידה שיש הפנמה של המצב בשטח.
ההתפתחות הטובה השנייה היא בשורה לרוכשי הדירות. כן יש כזו. לאחרונה מסתמנת תופעה חדשה שקשורה למחיר למשתכן, או יותר נכון למיזמים הוותיקים של התוכנית. מתברר, שיש כמה מתחמים שבהם הזכאים שרכשו דירות מוזלות, יכולים להוציא את הדירות למכירה בשוק החופשי, לאחר שתקופת איסור המכירה פגה. והם אכן מוציאים – כולם יחד. התוצאה היא היצע גדול במיקום נקודתי אחד, מה שמייצר ירידת מחיר. יותר ויותר מתחמים כאלו צפויים להשתחרר, ולמי שמחפש לרכוש דירה, כדאי לבחון את הנושא.
ההתפתחות השלישית, שאפשר לראות בה כיוון חיובי, היא חזרתו של הדיון הוותיק – לקנות או לשכור – לשיחות הסלון. ככל שמחירי הדירות עולים, ככל שהשכירות ממשיכה להתייקר ואיתה גם המשכנתאות, הדילמה החדשה־ישנה הזו חוזרת ונהיית רלוונטית יותר מתמיד. אולי הפעם, כמו שקרה בימי המחאה החברתית, הנושא גם יעורר דיון משמעותי בחלונות הגבוהים יותר. ואולי, רק אולי, הענף יזכה למעט יותר תשומת לב.
