האם המבצע של חברת גינדי החזקות ברובע שדה דב החדש בתל אביב, במסגרתו דיווחה החברה כי תמכור דירות במחיר של החל מכ-45 אלף שקל למ"ר, יוביל לאפקט דומינו לא רק במתחם היוקרתי ביותר במדינה – אלא בכל אזור גוש דן? חלק מגורמי המקצוע בענף מעריכים כי תג מחיר כזה עשוי להוביל לטלטלה באזור, ואולם אחרים סבורים כי מדובר במבצע שיווק אגרסיבי בלבד, שלא יוביל לשינוי של ממש.
השבוע פורסם שחברת גינדי החזקות תציע דירות בפרויקט שהיא משווקת בשדה דב במחיר התחלתי הנמוך בכ-35% מהמחיר הממוצע בדירות שנמכרו עד עתה במתחם שדה דב, כך שדירת 4 חדרים ממוצעת בשטח של כ-90 מ"ר תעלה כ-4.5 מיליון שקל. לשם השוואה, על הקרקע היקרה ביותר בישראל משווקות דירות במחירים המשקפים סכום שנע בין 75-85 אלף שקל למ"ר.
בחברה הסבירו כי שיווק הדירות בתג מחיר זה התאפשר הודות לזכייה בשני מתחמים במחיר הקרקע הנמוך ביותר עד כה – 1.65 מיליון שקל ליחידת קרקע לעומת ממוצע מחירים של מעל 2 מיליון שקל במכרזים סמוכים; וכן בזכות תכנון מוקדם חודשים לפני הזכייה, שמאפשר "קיצור זמנים והפחתת עלויות מימון וחיסכון בעלויות תקורה".
לפני מספר חודשים הודיעה החברה כי בחרה בחברת דניה סיבוס כקבלן ראשי להקמת פרויקט המגורים, הכולל 3 מגדלים בני 44, 20 ו-9 קומות עם 708 יחידות דיור. הביצוע יחל בתוך שנה והאכלוס צפוי בעוד כ-6.5 שנים. בחברה אומרים כי הפרויקט ממוקם במרחק 250 מטרים מקו החוף, בסמוך לרחוב אבן גבירול ולתחנת הרכבת הקלה של איינשטיין.
המבצע שדיווחה עליו גינדי מתיישב עם המגמה שעליה הצביעה לאחרונה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לפיה חלה ירידה במחירי הקרקעות בסוף 2024, גם בשדה דב. מנהל רמ"י, ינקי קוינט, כבר אמר בעבר שמחירי הקרקעות במתחם ירדו, ובאחד מכנסי הנדל"ן אף הצהיר כי "לא היה קונה כעת דירה" אלא מחכה לירידת המחירים.
בשיחה עם ynet אומר קוינט כי "לאחר שבשנים האחרונות הצפנו את השוק בקרקעות, ולאחר שהוצאנו רק בשדה דב בתל אביב קרקעות ל-9,000 יחידות דיור בזמן קצר, אנחנו לא מופתעים מירידת המחירים. גם אם ממוצע המחירים יהיה מעט גבוה יותר מאלה שפורסמו, נראה שהמחירים מתחילים לרדת. ירידת מחירים בשדה דב בצפון תל אביב על הים עשויה לייצר אפקט דומינו לכל רחבי הארץ".
יצירתיות שיווקית
שמוליק כהןצילום: דובי שמחיואולם בראיון עם שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלי SK שמאות, עולה תמונה לפיה מדובר בגימיק. "חברת גינדי החזקות ידועה בגישתה האגרסיבית לשיווק נדל"ן – ובשנים האחרונות היא נקטה במהלכים דומים בפרויקטים שלה ברמת אפעל ובגבעת שמואל", הוא מסביר. "היא הכריזה על הנחות של עשרות אחוזים, וכך יצרה מודעות גדולה לפרויקט - שעודדה את המכירות הראשוניות ויצרה בולטות על פני יזמים אחרים. בפועל, בבדיקה שערכנו לגבי הפרויקט של גינדי ברמת אפעל, שבו פורסמו ידיעות על הנחות משמעותיות המחירים, לא זיהינו שהמחירים הממוצעים שבהם נמכרו כלל הדירות היו נמוכים באופן משמעותי מפרויקטים דומים באזור".
"הפרויקט בשלב התחלתי מאוד והרבה דברים יכולים להשתנות בתמחור, קשה לראות כיצד עלויות ההקמה והקרקע מאפשרות מחיר כזה למ"ר עבור כל הדירות בפרויקט"
כהן מדגיש כי גם במקרה הנוכחי בשדה דב, יש לשים לב לניסוח של "החל מ-49 אלף שקל למ"ר", שלא מקבע מחיר מדויק ויותר מכך שלא ברור כמה ואיזה דירות באמת ימכרו במחיר הזה. "הפרויקט בשלב התחלתי מאוד והוא עוד רחוק מהיתר בנייה והרבה דברים יכולים להשתנות בתמחור", הוא מוסיף. "מבחינה שמאית, גם אם לוקחים בחשבון את עלויות הקרקע המופחתות שהיא שילמה ואת הנחיתות של הפרויקט מבחינת המיקום, וגם אם חברת גינדי החזקות מוכנה לוותר על חלק מהרווח, קשה לראות כיצד עלויות ההקמה והקרקע מאפשרות מחיר כזה למ"ר עבור כל הדירות בפרויקט".
עפרה חדדצילום: אפרת טרבלסיעפרה חדד, סמנכ"לית ומבעלי חברת יורו ישראל, זכתה במכרז האחרון בשדה דב בקרקע לבניית 260 יחידות דיור במגדל בן 40 קומות ובניין בן 9 קומות יחידות דיור, ובנוסף 2,000 מ"ר למסחר ותעסוקה. ל-ynet היא אומרת: "גם למרצדס ופיאט יש גלגלים והן נוסעות - אבל המחירים שלהן שונים. גם פה יהיו אזורים יותר זולים ויהיו אזורים יותר יקרים ונחשקים מבחינת המיקום. בתל אביב עצמה יש שכונות יותר זולות ושכונות יותר יקרות, וכל אחד רוכש את מה שמתאים לו".
לדברי חדד, "במקרה הזה אין ציון לגבי סוג הדירות, האם הן צופות לים או לא וכו'. כשמשווים מחירים צריך להשוות תפוחים לתפוחים. ידוע שבכל פרויקט באותו בניין יש הבדלים בין הדירות, אז קל וחומר כשזה ברמת השכונה עצמה. לדעתי לא מדובר פה במחירים שישפיעו על רובע שדה דב, במיוחד באזורים היותר מבוקשים. עם זאת, זה יכול להשפיע על מחירים בשכונות אחרות בתל אביב, שהביקושים מהן יופנו לפרויקט הזה".
אוהד אסרף, מנכ"ל חברת ארי מגורים לשיווק נדל"ן, מציין כי המצב היום בשדה דב מחייב יצירתיות שיווקית. "במתחם פועלות מספר רב של חברות, חלקן כבר בשלבי שיווק מתקדמים וחלקן רק זכו בקרקע. גינדי אמנם זכתה בקרקע לאחרונה, אבל המטרה שלה בקמפיין הנוכחי היא ליצור מודעות ובולטות לפרויקט - והכתבות בנושא מוכיחות שזה מצליח לה", הוא אומר. "לא ברור כמה דירות באמת ימכרו במחיר הזה, אבל אין ספק שמבחינה שיווקית הם שמו את הפרויקט על המפה".
אוהד אסרףצילום: רז רוגובסקיאסרף מוסיף כי "מאז שבנק ישראל הכריז על הגבלת מבצעי המימון, השוק נמצא בתקופה של המתנה, ואף שבפועל מבצעי המימון ממשיכים - חברות הבנייה מחפשות את המבצעים הבאים ואת הדרכים ליצור בידול, כל אחת לפרויקט שלה". לגבי ההשפעה של המבצע על השוק, אסרף אינו חושב שהוא מסמן מגמה של ירידת מחירים כללית, ומעריך שהחברות המתחרות פשוט ימתינו עד שהחברה תשווק את מכסת הדירות שהקצתה למבצע, ורק אז יצאו בקמפיינים שיווקיים משלהם.
