יותר מחודשיים עברו מאז מבצע "עם כלביא". בחלק מאתרי ההרס שנפגעו ממטחי הטילים שהגיעו מאיראן החלו עבודות ההריסה אך השיקום עדיין רחוק. הממשלה הקימה צוות בין משרדי שהציע מתווה לשיקום המתחמים שנפגעו. אחרי ויכוחים ואי הסכמות נראה שבסופו של דבר ניתן יהיה לצאת לדרך ואפילו להתקדם עם מהלכים כמו צמצום הרוב הדרוש ל-51% כדי לדרבן מתחמים לצאת לדרך.
אבל, באותו הזמן, נראה שגם בקרב בעלי הדירות עצמם המציאות כבר החלה לשנות את היחס להתחדשות העירונית. תוצאות סקר חדש, שמפורסם כאן לראשונה, מעיד כי לא מעט בעלי דירות ישנות סבורים שקידום פרויקט שיוביל למיגון הדירות ולבניין שיהיה עמיד בפני רעידות אדמה, חשוב יותר מהתעקשות על עוד מ"ר בדירה. מדובר בשינוי מהותי בתפיסה.
את הסקר ערך מכון המחקר גיאוקרטוגרפיה שבוצע על ידי ד"ר רינה דגני, מבעלי מכון הייעוץ והמחקר, לקראת פסגת ההתחדשות העירונית השנתית של מרכז הנדל"ן ולוח מדלן שצפויה להתקיים בחודש הבא. הסקר חושף כי אחרי המערכה עם איראן, חלק ניכר מבעלי דירות ישנות מוכן לוותר על הטבות שבעבר היה מתעקש לקבל. הסקר כלל אלף משקי בית שגרים בערים הממוקמות בין רחובות בדרום לרעננה-כפר סבא בצפון כאשר כ- 25% מהם סבור שהבניין שלו צפוי לעבור התחדשות עירונית בשנים הקרובות.
בעלי הדירות שסבורים שהבניין שלהם מתאים להתחדשות עירונית נשאלו האם במקרה של היעדר היתכנות כלכלית למתווה של התחדשות עירונית הם יהיו מוכנים לוותר על תמורות כדי להתקדם. התשובות מפתיעות . על פי הסקר, 71% השיבו שהיו מוכנים לוותר על פי המדרג הבא: כ- 24% הצהירו כי יהיו מוכנים לוותר על שכר דירה המשולם על ידי היזם בתקופת הבנייה, כ- 29% השיבו כי יהיו מוכנים לצמצם את תוספת המטרים שנותן הקבלן בדירה החדשה, כ- 18% השיבו כי יהיו מוכנים לוותר על מספר מ"ר שיש להם בדירה הקיימת.
התשובות לעיל מתייחסות כאמור למי שטרם עבר תהליך של התחדשות עירונית אבל מעניין לציין שבסקר השתתפו גם אנשים שכבר עברו תהליך התחדשות עירונית ונשאלו את אותה השאלה, וגם שם התשובות היו דומות כפי שמציינת דגני שערכה את הניתוח והבדיקה:
ד"ר רינה דגני צילום: עופר וקנין"שיעורי הנכונות לוותר על ההטבות גבוהים דווקא בקרב מי שכבר עברו או נמצאים בתהליך ההתחדשות – הם יודעים היום כמה חשוב התהליך ולכן אם הבניין לא היה מתאים ליזם מבחינה כלכלית להתחדשות הם היו מוותרים על ההטבות אפילו בשיעורים גבוהים יותר".
30% יסכימו למכור את הדירה למדינה
שאלה נוספת בסקר בחנה האם בעלי הדירות הישנות היו מעדיפים להמתין ולחתום מול יזם אן קבלן כדי לקדם מיזם התחדשות או למכור את הדירה הישנה למדינה או ליזם ולרכוש נכס אחר. נזכיר כי רכישת הדירה היא מהלך שהוצע על ידי הצוות הבין משרדי כחלק ממהלכי השיקום אולם נכון להיום לא מדובר במהלך שאכן אפשרי. לשאלה הזו השיבו רוב גדול של בעלי הדירות (70%) כי יעדיפו להמשיך בדרך המקובלת של תהליך התחדשות מול יזם בעוד 30% מהנשאלים בחרו באפשרות השנייה. אומנם מדובר בשיעור קטן ביחס לרוב הגדול שמעדיף לקדם תהליך מול יזם, אבל 30% שיהיו מוכנים למכור את הנכס זה מספר לא מבוטל.
"המסקנות מלמדות שהציבור מעוניין לקדם התחדשות עירונית מהירה, אם באמצעות מכירה של דירות למדינה או ליזם במחיר הוגן ואם באמצעות פינוי בינוי מקובל", כך דגני. "בשל כך ניתן לראות בתוצאות שיעורים גבוהים בקרב מי שמוכן למכור למדינה או ליזם את דירתו או אחרים שמוכנים לוותר על הטבות כלשהן שמעניק להם היזם בהתחדשות עירונית והעיקר שיצליח לקדם תכנית התחדשות לבניין שלהם. נראה על פי התשובות כי הדחיפות למיגון הבניינים היום גבוהה יותר, גם במחירים כלכליים מסוימים. ברור שהצהרת כוונות אינה ביצוע בפועל, אולם בעלי הדירות מבינים את הצורך ולכן יהיו מוכנים למשא ומתן עם היזם".
"מדובר בשער כושר והזדמנות"
דן קצ'נובסקי, המנכ"ל והבעלים של מרכז הנדל"ן, מתייחס אף הוא לנתונים: "ההרס הנרחב יצר שעת כושר, והזדמנות שאולי לא תחזור על עצמה לעשות מהפך בקידום ההתחדשות העירונית בישראל. הנכונות של הדיירים להפחית בתמורות על מנת לקדם פרויקט התחדשות היא מעודדת, ומראה עד כמה הציבור הפנים כיום את הצורך בהתמגנות, ואינו מסתכל עוד על הליכי ההתחדשות כאמצעי לעשיית רווח פטור ממס".
דן קצ'נובסקיצילום: דרור סיתהכלעוד מוסיף קצ'נובסקי: "יש לקוות כי לצד הציבור, גם המדינה תמלא את חלקה בהאצת הפעילות באמצעות שורת פעולות שיביאו לזינוק בהיקפי הפעילות, ובראשן העמקת הסבסוד והמענקים לפרויקטים בפריפריה על מנת שיזכו לכדאיות כלכלית. וכן הפחתת המיסים וההיטלים המושתים כיום על העוסקים בתחום".
עמית גוטליב יו"ר הארגון הקבלנים והבונים מחוז ת"א והמרכז מציין: "מבצע "עם כלביא" הוביל לשינוי משמעותי בתפיסת האזרחים לגבי החשיבות להתמגנות. אם בעבר היינו רואים מתחמים שמתעכבים בגלל דרישות שונות של דיירים, כיום המצב אחר לחלוטין. נציגויות פונות בעצמן לחברות יזמיות בכדי לקדם הליך התחדשות עירונית מהיר עם תמורות ממוצעות ולרוב גם ללא דרישות מיוחדות. חל הליך התבגרות חשוב מאוד בנושא הזה".
עמית גוטליבצילום: ענבל מרמריעוד על פי גוטליב: "יחד עם זאת, נראה שחלק מהרשויות עדיין לא הפנימו את גודל האירוע ועדיין מקשות עם הליכים בירוקרטיים או דרישות להפחתת המכפילים בגלל רווח יזמי שנראה להם גבוה מידי. חשוב שבתקופה הנוכחית יהיה סנכרון מלא ועבודה מהירה בין כלל הגורמים החל מהמחוקק וכלה בוועדות התכנון, היזמים והדיירים. לדעתי המדינה חייבת להוביל לתמרוץ כלכלי נרחב לרשויות שונות שיעמדו ביעדים של הוצאת מיזמי התחדשות עירונית לפועל".
