לחברות הבנייה שפועלות בשדה דב ונאבקות בשיניים בניסיון לשמור על מחירים גבוהים צפויה בשורה מרה. בתוך כחודשיים ישתחררו במתחם עוד 2,500 דירות של בעלי קרקעות פרטיים. רבים מהם ינסו למכור אותן כעת ויגבירו מאמצים ככל שיתקדמו הליכי הבנייה, והם ייצרו תחרות שתקשה על החברות לשמור על רף המחירים הגבוה.
הדירות האלה יופשרו לבנייה מכיוון שההליך שבו מקצים מגרשים לכל אחד מבעלי הזכויות מגיע בסוף אוקטובר לשלב הסופי. ההליך הזה מתנהל בבית משפט השלום בהרצליה, אליו הוגשה אתמול טבלה סופית שבה מצוין כמה יחידות דיור מגיעות לכל אחד מבעלי הזכויות. מהנתונים האלה עולה כי בעלי הזכויות הגדולים ביותר ברשימה הם עורכי הדין רחל זכאי, משה ליפקה, אליהו מינקוביץ, גלית רוזובסקי ומיכאל שפטלר – לכל אחד מהם זכות לבניית כ-25 דירות. למעשה מתוך 1,892 בעלי זכויות יש רק עוד שני אנשים עם זכות לבניית כמות דומה של דירות. ההבדל הוא שחמשת עורכי הדין לא קיבלו את הדירות בעסקת מקרקעין, אלא כשכר טרחה עבור פועלם בניהול המתחם מאז שנת 2009.
במכרז של רשות מקרקעי ישראל שנסגר במרץ השנה מגרשים בשדה דב נמכרו בממוצע לפי שווי של כ-2 מיליון שקלים ליחידת דיור. כך שכל אחד מעורכי הדין מחזיק נתח השווה כרגע כ-50 מיליון שקל, תשלום נאה ביותר של כ- מיליון שקלים לשנת עבודה.
על פי הרשימה נשיא המדינה יצחק הרצוג מחזיק בזכויות לבניית ארבע וחצי דירות. אלה דירות שהועברו למשפחה בירושה. השטח שמקנה את הזכויות האלה נרכש לפני קום המדינה על ידי שמחה אמב"ש סבו של הנשיא הרצוג ואביה של אימו אורה.
לאיש העסקים ליאון רקאנטי שלוש דירות, וכך גם לבנו דניאל וכלתו סלעית - כלומר יחד לבני המשפחה תשע דירות.
רובו של השטח שבו שכן בעבר שדה התעופה דב הוז הוא בבעלותם של 1,892 אנשים פרטיים או חברות. בסוף שנות ה-70 של המאה הקודמת בית המשפט מינה חמישה עורכי דין שישמשו כמנהלי השטח הזה, שמכונה מאז ועד היום הגוש הגדול. תפקידם היה לקדם את הליכי התכנון והבנייה עבור אלפי בעלי הזכויות.
בשנת 2009 עורכי הדין האלה הוחלפו בחמישה עורכי דין אחרים שמכהנים בתפקיד עד כה, ובזכות שכר טרחה אסטרונומי הפכו להיות בעלי הזכויות הגדולים במתחם. שכר הטרחה בשיעור 8% משווי הקרקע נקבע לראשונה בפסק דין משנת 1978, אלא שבאותה עת שווי המגרשים היה אפסי בגלל הריחוק מתל אביב ובמיוחד משום שפעל שם שדה תעופה. כשהתחלפו עורכי הדין מנהלי הגוש הגדול, נקבע כי המנהלים הפורשים זכאים לשכ"ט בשיעור של 3.25% אותו מימשו בשכונה שהוקמה ממזרח לשדה התעופה - נופי ים. המנהלים החדשים קיבלו את יתרת שכר הטרחה - 4.75% – שהיום מקנים לכל אחד מהם כ-25 דירות. בעקבות הסכם שהם רקמו עם המדינה, חצי מזכויות הבנייה בגוש הגדול הועברו למדינה, וחצי נשארו בידי הפרטיים. בתמורה המדינה קידמה את פינוי שדה התעופה ותכנון רובע המגורים החדש. המגרשים שבידי המדינה שווקו כמעט במלואם בכמה מכרזים שנסגרו ב-2021, ב-2024 ובתחילת 2025. בסך הכל עד עתה שיווקה רשות מקרקעי ישראל מכרזים לבניית 9,000 דירות - כ-6,000 רגילות, 2,500 להשכרה ארוכת טווח ועוד כ-650 לדיור מוגן.
רובע שדה דב מחולק לשלושה מתחמים. במתחם אשכול בדרום מזרח, בשטח שבו היה מסלול ההמראה, עבודות הבנייה בעיצומן. המכרזים הראשונים של רשות מקרקעי ישראל נסגרו בשלהי שנת 2021. כעת פועלות בו חברות כישראל קנדה, אביסרור, וי.ח דמרי שקנתה את השטח של קבוצת חנן מור לאחר שזו עברה הליך של הסדר חוב במהלכו נמכרו נכסיה. הבנייה בשני מתחמים – הצפוני והמרכזי – צפויה להתחיל תוך שנה עד שנתיים ובו פועלות בין היתר גינדי החזקות, קבוצת חג'ג' ואלקטרה מגורים.
אולם בעוד שהיזמים שקנו מגרשים מהמדינה החלו לבנות, הבנייה במגרשים שהוקצו לפרטיים שמאוגדים בגוש הגדול לא החלה עד עתה משום שעדיין לא חילקו את המגרשים בין אלפי בעלי הזכויות. לגוש הגדול הוקצו מגרשים במתחם אשכול הדרומי, במתחם 2 המרכזי, וכן במתחם מצפון לרובע שדה דב שבו מקודמת תוכנית בשם תא 3700 שתאושר ככל הנראה בשנה הקרובה.
הטבלה היא צעד ראשון והכרחי בדרך לחלוקת המגרשים בין בעלי הזכויות. כשהחלוקה תושלם, כל אחד מהם ידע היכן יהיה המגרש שבו יבנו הדירות שלו, והם יוכלו לקדם את הליכי הבנייה.
הטבלה הזו נערכה על ידי שמאי על פי עקרונות שאושרו על ידי בית המשפט, ובה נקבע כמה דירות מגיעות לכל אחד מבעלי הזכויות. בשלב ראשון בעלי הזכויות יצטרכו לבחור באיזה מתחם הם רוצים לקבל מגרש. השווי של המתחמים אינו זהה, יש כאלה שזמינים כעת לבנייה, ואחרים בעוד שנים, ומצד שני יש מתחמים קרובים לים ואחרים מרוחקים יותר. לכן הקצאת הזכויות משתנה בהתאם למתחם שיקבל הזכאי. לשם המחשה, עורכי הדין מנהלי הגוש הגדול יקבלו 25 דירות אם הן יוקצו להם ברובע אשכול ששוכן בצמוד לרחוב לוי אשכול. לעומת זאת אם יוחלט שהם יממשו את זכויותיהם ברובע המרכזי הם זכאים ל-23.8 דירות מכיוון שהשטח קרוב יותר לחוף הים. בעלי הזכויות בגוש הגדול יוכלו להודיע באיזה מתחם הם רוצים שיוקצו להם זכויות הבנייה עד 23 באוקטובר השנה. אם יהיה עודף ביקוש למתחם מסוים תתקיים הגרלה ממוחשבת. יו"ר ועדת ההגרלה יהיה השופט בדימוס איתן אורנשטיין.
עבור אלפי בעלי הקרקע הפרטיים השבועות הקרובים הם קריטיים. רבים מהם מאוגדים במסגרת שדומה לקבוצת רכישה, ואותה מובילים עורכי הדין. לקבוצות כאלה מקצים מגרשים שבהם יוכלו לבנות בניינים על פי הזכויות שיש לכולם יחדיו. אולם בעלי זכויות בודדים שלא השכילו להצטרף לקבוצה כזו תלויים בחסדיהם של יזמים. הסיכוי שבודדים כאלה יצליחו לקבל דירה קלוש. בדרך כלל יזמים קונים את רוב הזכויות במגרש כזה ומובילים הליך של פירוק שיתוף בבית המשפט. בסופו של ההליך בעלי הזכויות מקבלים אמנם כסף בתמורה לזכויות שלהם, אך מאבדים דירה ששוויה עשוי להשביח ברבות השנים. חלון ההזדמנויות לחבור לקבוצה ייסגר ב-23 באוקטובר, היום שבו כל אחד אמור להודיע איזה מתחם הוא מבקש.
בגוש הגדול פועלים עורכי דין רבים שמאגדים כמה קבוצות ומספרן יוודע בבית המשפט בסוף אוקטובר. מי שמאגד ככל הנראה את הכמות הגדולה ביותר של פרטיים בשדה דב הוא עורך דין מיכאל שטיינבך, שמייצג כ-750 בעלי זכויות. קבוצה של פרטיים שהוא מוביל ואינה חלק מהגוש הגדול החלה לבנות כ-400 דירות ברובע אשכול. לפני כחודש חתמה הקבוצה עם חברת ברקת קפיטל של עדי גזית, רוני בירם וגיל דוייטש על הסכם מימון וליווי בהיקף של כ-1.1 מיליארד שקל. משרדי עורכי דין בולטים נוספים שפועלים בשטח הם בן יעקב, ומשרד שוב ושות'.
