כל עיר או יישוב הם עולם ומלואו, מיקרו־קוסמוס של חיים, תושבים, חינוך, תשתיות וגם נדל"ן. לפעמים פיתוח של עיר משפיע על האזור כולו ולעיתים התפתחות עירונית וגם התחדשות עירונית משנה את הרכב האוכלוסייה, וקובעת מה יקרה ביישוב שנים קדימה. גם החלטה נדלנ"ית מושכלת, האם לרכוש דירה או לשכור אחת ואיפה, מתי כדאי לעשות זאת, ומה יקרה באזור מסוים בעתיד, מבוססת על נתוני עומק של יישוב או עיר. זו הסיבה שבגינה החלטנו לצאת בסדרת כתבות על ערי ישראל וההתפתחות הנדל"נית שלהן היום ובעתיד, ואין מתאימה מהבירה ירושלים לפתוח את הסדרה.
על־פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), בינואר האחרון נרשמה עלייה של כ־1.2% במחירי הדירות בישראל (בהשוואה לחודש הקודם), כאשר במחוז ירושלים נרשמה עלייה חדה יותר מהממוצע הארצי בשיעור של 3%. עוד על־פי הלמ"ס, בהשוואה שנתית של מחירי העסקאות נמצא, כי מדד מחירי הדירות עלה ב־7.7% ובמחוז ירושלים העלייה הייתה דווקא נמוכה יותר ועמדה על 5.6%. העלייה הגבוהה ביותר אגב נרשמה בתל אביב ועמדה על למעלה מ־10% בשנה.
העלייה במחירי הדירות בירושלים מצטרפת לעוד מגמה משמעותית בשנים האחרונות – פריחה במיזמי התחדשות עירונית והוצאת היתרי בנייה רבים בתחום זה. במקביל הולכים ונבנים קווים נוספים של הרכבת הקלה בעיר, ובצירים שבהם תעבור הרק"ל, מתוכננת בנייה משמעותית והיקף מגדלים שהבירה מעולם לא ראתה בעבר. גם בתחום התעסוקה והמסחר קיימת האצה בכמות הבנייה, המכרזים והפוטנציאל, ויש מי שכבר רואה קדימה את היפוך מגמת ההגירה השלילית המאפיינת את העיר.
"ירושלים היא בין הערים המתחדשות ביותר בישראל", כך על־פי יפה סדן, סמנכ"לית השיווק והמכירות בקבוצת יוסי אברהמי. "לפי נתוני העירייה, אוכלוסיית העיר צפויה לגדול בעשורים הקרובים ממיליון איש לכ־1.5 מיליון, וקצב אישור תוכניות הבנייה גבוה מאוד. ב־2024 בלבד ניתנו היתרי בנייה לכ־7,700 יח"ד בירושלים, ואושרו תוכניות לעוד כ־16 אלף יח"ד. תוכניות להקמת אלפי דירות נוספות נמצאות בשלבי תכנון ורישוי שונים. כחברה הפועלת בירושלים, אני יכולה לומר כי ראש העיר משה ליאון תומך מאוד בבנייה בעיר, ולרוב מעניק ליזמים 'מסלול ירוק'. בעיר נבנות גם תשתיות חדשות, מוסדות חינוך ותרבות, מוסדות ציבור ועוד. כל אלה מושכים אליה ביקושים גבוהים לנדל"ן. מבחינה היסטורית, הביקוש לדירות בירושלים תמיד היה מהגבוהים בארץ, וכמות העסקאות לרכישת דירות בה עולה משנה לשנה".
יפה סדןצילום: יח"צסדן גם מתייחסת לקהל הרוכשים בעיר ומציינת, כי ניתן לראות שינוי במאפיינים שלו: "סוג הביקושים השתנה בשנים האחרונות – עקב המלחמה והאנטישמיות הגואה בעולם, תושבי החוץ, שתמיד היו קהל יעד מרכזי בירושלים, מחפשים יותר דירות למגורי קבע המיועדות למשפחות, ופחות דירות נופש או יוקרה להשקעה. אנחנו רואים זאת בפרויקט 'עדן' שאנחנו בונים במרכז העיר, שזוכה להתעניינות ערה מצד יהודי התפוצות, בעיקר מארה"ב (בפרט ניו יורק ומיאמי), צרפת ואנגליה. הם מספרים, כי מה שמשך אותם הן בראש ובראשונה ההיסטוריה והמורשת של ירושלים והקדושה שלה לעם היהודי כעיר הבירה הנצחית".
אילן גורדו, יו"ר ארגון בוני ירושלים והסביבה – שמייצג את הקבלנים ויזמים בעיר, אומר: "צריך להוריד את הכובע בפני ראש העיר שהצליח להפוך את ירושלים לאחת הערים עם הבנייה הרחבה ביותר בישראל". גורדו מתייחס גם לשאלה האם העיר תדע להתמודד עם בנייה חדשה בהיקף גדול כל כך: "למרות קולות שמתנגדים לתוכניות של מחלקות התכנון והתשתיות בעירייה, אנחנו משוכנעים שהעיר תוכל לספוג את היקפי הבנייה והקמת התשתיות התומכות. מדובר בדיני נפשות.
אילן גורדוצילום: יח"צאסור שנפספס את ההזדמנות לתת מענה אמיתי למי שצריך פתרון דיור בעיר. העירייה גם יוצרת תמהיל נכון של דיור ברכישה והשכרה ארוכת טווח. אבל בשל הריבית, שהפכה את הבנייה להשכרה ללא כדאית, אנחנו קוראים לעירייה לצמצם את תקופת המינימום להשכרה מ־20 שנה לחמש־שבע שנים בהוראת שעה לחמש שנים. ראינו שבטווח כזה היזמים מבצעים בשמחה פרויקטים כאלה. בנוסף, לטעמי, העירייה צריכה לצאת בבשורה של קידום בנייה בעירוב שימושים. זה כלי שהעיר לא קידמה כמו שצריך שנים, וטמון בו פתרון אמיתי וישים, כמענה לצורך אמיתי שאני מזהה בשטח".
דן פרנס, מנכ"ל קרסו, מתייחס אף הוא לבנייה בבירה: "בירושלים פוטנציאל עצום להתחדשות עירונית ובנייה של עשרות אלפי יחידות דיור חדשות. היא בין המבוקשות ביותר למגורים ולהשקעה בקרב רוכשי דירות מקהלים ומגזרים שונים מישראל ובקרב יהודים בחו"ל, בשל אופייה הייחודי, ההיסטוריה והשקעות הפיתוח שנעשות בה, ובהתאם לביקוש, גם היקפי הבנייה בעיר גבוהים מאוד. בנוסף עיריית ירושלים והעומד בראשה תומכים בחידוש העיר, ואף מעודדים את היזמים הפועלים בה בשיתוף פעולה פורה, וכן פועלת בה מינהלת התחדשות עירונית נמרצת ויעילה שמסייעת לקידום התחום".
5 צפייה בגלריה
פרויקט "קוסטה ריקה" בירושלים של חברת אביסרור משה ובניו
(הדמיה: אדריכל עדן בר, בר לוי אדריכלים)
רונית אשד־לוי, מנכ"לית אפריקה ישראל מגורים, מתייחסת אף היא לעבודה מול עיריית ירושלים: "חשוב לציין את שיתוף הפעולה יוצא הדופן שאנחנו זוכים לו מצד העירייה, אשר הוכיח את עצמו כמנוע צמיחה אדיר לפיתוח העיר. המחויבות הבלתי מתפשרת של ראש העיר, יחד עם המקצועיות של מהנדס העיר וצוות מינהל ההנדסה כולו, מהווים דוגמה מאירת עיניים לשיתוף פעולה בין המגזר הפרטי לציבורי. הדחיפה העקבית והנחישות הבלתי רגילה שמגלה הנהגת העיר בקידום מתחמי ההתחדשות העירונית ראויה להערכה עמוקה, ומאפשרת לנו להוציא לפועל פרויקטים מורכבים במהירות וביעילות חסרת תקדים. אפריקה ישראל מגורים ואפריקה התחדשות עירונית מובילות מספר פרויקטים גדולים בעיר, ביניהם פרויקט SOHO, פרויקט הסביונים בקריית היובל, פרויקט הנורית, סן מרטין ומיזמים נוספים רבים בשכונות הוותיקות. בשנים הקרובות אנחנו מצפים להמשך פיתוח שכונות חדשות, אשר ייצרו הזדמנויות להשקעה הן בתחום המגורים והן בתחום המסחר והתרבות".
יוני בראל, סמנכ"ל שיווק ומכירות אזורים, מתייחס אף הוא לבירה: "ירושלים מובילה היום את מפת הנדל"ן של ישראל, נוכח המדיניות החיובית של ראש העיר, העירייה וגורמי התכנון, הפועלים במרץ לקידום ופיתוח הנדל״ן למגורים בעיר. העירייה מקדמת תוכניות גדולות, הכוללות פיתוח שכונות חדשות ופיתוח קרקעות, תוך התחשבות בשירותים הציבוריים ובתשתיות הנדרשות, כדי שגדילת העיר והתחדשותה יהיו נכונות ומתוכננות.
יוני בראלצילום: תמר מצפיבין התוכניות, אסטרטגיית הבנייה לאורך ציר הרכבת הקלה, אשר תרמה רבות ללוגיקה התכנונית בעיר, לצד תוכניות לפיתוח שכונות ותיקות. בד בבד העירייה מקדמת במרץ פרויקטים לדיור להשכרה, שכן הביקושים משתוקקים לדיור מסוג זה, במיוחד לנוכח תוכניות ההתחדשות העירונית, אשר יצריכו דיירים להתפנות למגורים זמניים עד להשלמת דירתם החדשה. כיום הביקושים בעיר הם ביקושים טבעיים של משפרי דיור ומצמצמי דיור, לצד מגמות הגירה נרחבות מאזור גוש עציון וערי הלוויין סביב ירושלים, כמו מעלה אדומים ומבשרת ציון. ירושלים אף מצטיינת בביקושים מצד תושבי חוץ, המבקשים למצוא את מגוריהם בישראל, ומובילה את מגמות הביקוש בקרב יהדות התפוצות".
"פריחה בהתחדשות עירונית"
יונתן אזר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת י.ד. ברזאני, מתייחס גם הוא לעלייה המשמעותית בבנייה בעיר: "בשנים האחרונות חווה ירושלים פריחה נדל"נית חסרת תקדים בכל הקשור לתכנון ובנייה. אחרי שנים ארוכות שבהן לא הייתה בבירה בנייה מסיבית, אנו עדים לגידול במספר התוכניות המאושרות, הוצאת היתרי בנייה בשיעור גבוה יותר והתקדמות בהוצאתם לפועל של פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית.
יונתן אזרצילום: ניב קנטורבירושלים יש הרבה מבנים ישנים שנבנו בשנות ה־50, ה־60 וה־70 ומעט שטחים לבנייה חדשה, ולכן הפתרון האמיתי טמון בהתחדשות עירונית. קבוצת י.ד. ברזאני, שהחלה את פעילותה היזמית בירושלים וסביבותיה לפני למעלה מ־35 שנה, השלימה עד היום עבודות תשתית מורכבות בעיר ובין היתר אחראית על בניית גשרים, מחלפים, הפרדות מפלסיות, מנהרות, מסילות רכבת, תשתיות לרכבת הקלה ועוד".
ניר סדלר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בענב, מספר: "ירושלים נמצאת בעידן חדש של פיתוח והתחדשות. הבנייה לגובה והפיתוח במרכז העיר ובשכונות הוותיקות הם לא רק צורך תכנוני, אלא גם הזדמנות היסטורית לשדרוג המרחב האורבני ולשיפור חיי התושבים. ההתחדשות העירונית אינה מוגבלת רק לשכונות הוותיקות – היא מורגשת גם באזורים המרכזיים של העיר, שם מבנים ישנים מפנים את מקומם לטובת מיזמים חדשים.
ניר סדלרצילום: יח"צאחת הדוגמאות היא פרויקט אגרון, הממוקם בכיכר פריז. במסגרת הפרויקט, בניין 'בית אמיר' (שנודע גם כ'שופרסל אגרון') ייהרס, ובמקומו יוקם מגדל בן כ־30 קומות".
איילת קראוס, שותפה ומנהלת מרחב ירושלים בחברה לפיתוח והתחדשות עירונית, שכיהנה בעבר כמנהלת תחום התכנון במינהלת התחדשות עירונית בירושלים וכראש תחום באגף התחדשות עירונית במשרד הבינוי והשיכון, מציינת כי הבנייה בפועל של פרויקטים להתחדשות העירונית תופס סוף סוף תאוצה גם בירושלים. לדבריה, על־פי נתוני הלמ"ס, במחוז ירושלים החלו להיבנות במהלך השנה האחרונה (אוקטובר 2023 עד ספטמבר 2024) 1,255 יח"ד בפרויקטים של פינוי־בינוי ותמ"א 38/2. זהו גידול של 28% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. "כיום, ההתחדשות העירונית מהווה כבר כ־20% מהתחלות הבנייה במחוז", כך קראוס, "הפוטנציאל להתחדשות בה עדיין עצום. לצד הפרויקטים שמגיעים לשלב הביצוע, יש עדיין מתחמים רבים שמתעכבים או כלל אינם יוצאים לדרך, בעיקר בשל חששות התושבים". לדברי קראוס, אחד החסמים קשור לבנייה לגובה: "אחד החששות המרכזיים שאנחנו מזהים הוא החשש ממעבר למגורים במגדלים. ירושלמים נרתעים מבנייה לגובה ומחיים במגדלים גם בשל התפיסה ההיסטורית והרומנטית של העיר וגם בשל חשש מעלויות תחזוקה גבוהות".
עו"ד ראם רצון, מייסד ומנכ"ל חברת הנדל"ן אב-גד, מוסיף בסוגיית ההתחדשות העירונית: "ירושלים היא עיר מיוחדת, שבולטת לטובה על מפת ההתחדשות העירונית. מדיניות העירייה מעודדת באופן עקבי קידום פרויקטים חדשים, תוך התמקדות במתן פתרונות מעשיים שיאפשרו את יציאתם לפועל. כיום מספר פרויקטים בעיר נהנים מתמיכה משמעותית של הוועדות (המקומית והמחוזית), מה שתורם להאצת התהליכים. אחד המאפיינים הבולטים של התחדשות עירונית בירושלים, הוא המעבר לבנייה לגובה. העיר משנה את קו הרקיע שלה עם הקמתם של מגדלים חדשים, אשר יחד עם פיתוח תשתיות התחבורה, ובראשן הרכבת הקלה, יעצבו מחדש את המרקם העירוני. בנוסף העירייה הכירה בחשיבות של שילוב מגורים לצד מסחר, מתוך הבנה שעיר חיה ותוססת זקוקה גם לתושבים ולא רק לשטחי מסחר המניבים הכנסות מארנונה. אחד המהלכים המרכזיים שתורמים להתחדשות העירונית, הוא הפטור מהיטלי השבחה שניתן לפרויקטים מסוג זה, צעד שמאפשר ליזמים לקדם מיזמים חדשים בעיר".
"העיר נכנסת לעידן חדש"
אדריכל גיל שנהב, שותף מייסד כנען-שנהב אדריכלים ויו"ר CTBUH ישראל, מתייחס אף הוא להתחדשות הבירה: "ירושלים נמצאת בחזית ההתחדשות העירונית בישראל וכיום היא אחת הערים המובילות שחרטה על דגלה התחדשות עירונית. הבנייה נמצאת בעיצומה, ולא רק במגורים, גם בתעסוקה, מסחר ומבני ציבור. העיר נכנסת לעידן חדש, שבו קו הרקיע משתנה מקצה לקצה, מגמה שמתרחבת בעקבות הצורך לניצול קרקעות באופן מיטבי והיעדר שטחים זמינים עבור האוכלוסייה הגדלה.
גיל שנהבצילום: גיא גלעדהאתגר התכנוני בירושלים משמעותי יותר ממקומות אחרים - איך מושכים לעיר שחוותה בעבר עזיבה, קהל איכותי של צעירים, תוך שילוב רגיש בין בנייה חדשה וגבוהה לבנייה היסטורית נמוכה, וכיצד יוצרים בה איכות חיים וקהילתיות, תוך שמירה על צביונה הייחודי".
דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלי דרא שיווק נדל"ן, מאיר עוד זווית הקשורה לפיתוח העיר והעובדה שהיא מהווה מוקד משיכה למספר קהלים: "ירושלים, העיר העתיקה ביותר בישראל ואחת מהחשובות בעולם, עוברת בעשור האחרון מהפכה של ממש. פרויקטים של התחדשות עירונית, פיתוח תשתיות ופתיחת אפשרויות חדשות להשקעה הופכים אותה ליעד אטרקטיבי במיוחד עבור משקיעים מקומיים ובינלאומיים. העירייה מקדמת תכנון של עשרות־אלפי יחידות דיור בפרויקטים של פינוי־בינוי ותמ"א 38, ומחדשת שכונות ותיקות. אזורים, כמו קטמונים, קריית יובל, תלפיות, חווים עלייה חדה בערך הנכסים בשל שדרוג התשתיות והשיפור באיכות החיים. ירושלים היא עיר של שכונות, וכל אחת מהן מאופיינת באוכלוסייה שונה, באופי מגורים ייחודי ובמגמות נדל"ן ייחודיות. עבור יזמים ומשקיעים, הבנת ההבדלים בין האזורים, הקהלים והמגמות היא קריטית להצלחה בעיר.
תהליך ההתחדשות שמתחולל בירושלים, מטשטש את ההבדלים בין השכונות, מצמצם פערים, והופך אזורים שבעבר נחשבו לפחות מבוקשים, לשכונות יוקרה עם ביקוש גבוה. כאן בדיוק טמונות ההזדמנויות – זיהוי השינויים המתרחשים והשקעה בשכונות הנמצאות בתהליך חידוש מסיבי, יכולים להניב תשואות מרשימות למשקיעים. ירושלים ממשיכה למשוך מיליוני תיירים מדי שנה, ועם פיתוח מלונות חדשים, מתחמי בילוי ושימור אתרים היסטוריים, העיר מחזקת את מעמדה כמרכז תיירותי עולמי. מגמה זו מייצרת ביקוש גבוה לנכסי אירוח, כמו מלונות בוטיק ודירות להשכרה לטווח קצר. תהליך ההתחדשות של ירושלים אינו רק שינוי אסתטי, אלא מהפכה של ממש. השקעה חכמה בנדל"ן בעיר יכולה להניב תשואות גבוהות וערך מוסף משמעותי. עבור משקיעים המחפשים הזדמנויות חדשות בשוק הנדל"ן הישראלי, ירושלים של היום היא יעד שלא ניתן להתעלם ממנו".
השכונות משנות את פניהן
בירושלים שכונות רבות ומגוונות, וחלק מהן ממש עומדות לשנות את פניהן. להלן מספר דוגמאות. "ירושלים משנה את פניה, כאשר נבנים היום מגדלים גבוהים בני 23 קומות, ויש תכנון לעוד מספר רב של מגדלים בעיר בשנים הקרובות", מסבירה לי רום אוקנין, סמנכ"לית השיווק בחברת צרפתי שמעון. "הצביון הירושלמי הייחודי, שמאופיין בין היתר בבנייה של בנייני מגורים נמוכים יחסית, עתיד להשתנות בשנים הקרובות בחלקים רבים של העיר. המגדלים מושכים אליהם אוכלוסייה מבחוץ – בעיקר משקיעים ותושבי חוץ. ירושלמים מקומיים או שומרי מסורת פחות יעדיפו לגור במגדלים.
לי רום אוקניןצילום: טלי נחשוןבמרכז העיר ובשער הכניסה לעיר מתוכננת בנייה מסיבית של מגדלים, ובאזורים הללו הם משתלבים טוב בנוף הנדל"ני. לעומת זאת בחלק מהשכונות הוותיקות, שמתחדשות ופונות לאוכלוסייה מקומית, עדיין ניתן למצוא בנייה שמתאימה למנטליות ולצרכים של הירושלמיים, כך למשל בשכונת ארנונה החדשה, שבה יש תוכנית מאושרת להקמת כ־1,830 יח"ד, שטחים למסחר ותעסוקה, בתי מלון, מוסדות ציבור ושירותים קהילתיים, פארק ארכיאולוגי, גינות ציבוריות ומרחבים פתוחים. אנחנו בונים בשכונה את פרויקט 'לוריא', שיכלול 17 בניינים בני שמונה קומות, ובהם 335 דירות חדשות. הפרויקט הזה שומר על ייחודיות הבנייה הירושלמית, שכן מדובר בפרויקט בבנייה נמוכה, בתכנון של משרד מקומי - פייגין אדריכלים - שתכנן אייקונים ירושלמיים, דוגמת מלון וולדורף אסטוריה ומלון האוריינט. קיימות בעיר עוד שכונות ותיקות, עם בנייה חדשה ללא מגדלים, למשל רחביה, טלביה והמושבה הגרמנית, שכונת בקעה, שכונת ניות וגם קטמון הישנה".
תומס מימון, סמנכ"ל השיווק והמכירות של חברת שתית, מתייחס להתפתחות שכונה אחרת: "ירושלים עומדת בפני תקופה של התפתחות משמעותית, כאשר ההזדמנויות העיקריות נמצאות בתחומי השילוב בין התחדשות אורבנית, פיתוח תשתיות תחבורה ציבורית והגדלת היצע הדיור והתעסוקה. אחת השכונות הוותיקות שמתרחבת היא פסגת זאב, שנחשבת היום לאחד האזורים המתפתחים ביותר בבירה, עם השקעות עירוניות נרחבות ושיתוף פעולה של העירייה עם היזמים. פסגת זאב נהנית מגישה נוחה למרכז ירושלים, באמצעות הרכבת הקלה, ובמרכזה שדרת קניות מגוונת וקניון ‘מרכז הפסגה’".
עוד מיזם משמעותי הוא רובע "עיר עולם" בתכנון של משרד אדריכלים אבנר ישר. מדובר בפרויקט של קבוצת ISA, שהחל להיבנות בין השכונות בית הכרם, קריית משה וגבעת שאול, על השטח שבו עמדה בעבר טחנת הקמח ההיסטורית של ירושלים. היקף הפרויקט משמעותי לבירה - 40 אלף מ"ר שטחי תעסוקה, 11 אלף מ"ר שטחי מסחר, לרבות אזורי בילוי והסעדה, מרכז קהילתי, בית ספר, אולם כנסים ו־300 דירות מגורים בשלושה מגדלים, המיועדים לרכישה ולשכירות ארוכת טווח. לדברי המתכנן אדר' אבנר ישר: "הפרויקט צפוי לחולל שינוי דרמטי בסביבתו הקרובה והרחוקה. הוא הראשון שיקום באזור והראשון בעירוב שימושים, ומכאן תהיה השפעתו רבה - שילוב של תעסוקה, מגורים, בית ספר, שימושים ציבוריים, מסחר ועוד".
מקום נוסף שחווה התפתחות, הוא השכונה החדשה גבעת המטוס. אנה פוגל, סמנכ"לית השיווק והמכירות בקבוצת רם אדרת, בונה בשכונה את פרויקט "אדרת ירושלים" יחד עם חברת סלעית: "השכונה ממוקמת על גבעה בגובה 813 מטרים מעל פני הים, בסמיכות לשכונות ארנונה, גילה, גונן ותלפיות, וצפויה לכלול מעל 2,500 דירות חדשות, לצד שטחי מסחר, תעסוקה, מבני ציבור וחינוך, בתי כנסת ומקוואות.
אנה פוגלצילום: נווה אביאנימבחינת נגישות, השכונה מחוברת לצירי תנועה מרכזיים, בהם כביש 50 וכביש 60, המקשרים אותה לכל חלקי העיר. במקביל פרויקטי תשתית מחברים שכונות עם מרכז העיר. בגבעת המטוס למשל מתוכננת תחנת רכבת קלה (הקו הכחול), שתחבר אותה ישירות למרכז העיר וליתר אזורי ירושלים".
זאב גרינברג, סמנכ״ל שותף בחברת מידר, מוסיף עוד אלמנט נדל"ני שאפשר למצוא בעיר: "הייחודיות הירושלמית מתבטאת בכך, שבפרויקטים רבים נושא השימור הוא חלק בלתי נפרד מהתכנון, והוא מערב גם את רשות העתיקות. בפרויקט שאנחנו מקדמים בשכונת ארמון הנציב, לדוגמה, נמצאת אמת המים המקורית שנבנתה על ידי החשמונאים לפני 2,300 שנה, זו שהגיעה מגוש עציון ועד לבית המקדש. אנחנו פועלים יחד עם רשות העתיקות כדי לשמר ולשמור על אמת המים. אומנם לעיתים המעורבות של הרשויות עלולה להאט את קצב הדברים, אבל כאשר יש רצון טוב מכל הצדדים, ההתחדשות העירונית היא דווקא הדרך לחשוף את ההיסטוריה הזאת לציבור כולו, במקום שהיא תהיה כמו היום – רוויה בלכלוך ונסתרת מהעיניים".
הבירה מטפסת: מאות מגדלים בדרך לבנייה
בזמן שהיזמים פועלים במרץ בעיר, הוועדה המחוזית אחראית לאישור תוכניות ולקידום התכנון הכולל של העיר. לעומת ערים אחרות, בירושלים אין לוועדה המקומית לתכנון ובנייה מעמד של ועדה עצמאית ומוסמכת, בעיקר בשל סיבות פוליטיות והמורכבות הידועה של העיר, ולכן לוועדה המחוזית תפקיד משמעותי באישור המתווה התכנוני.
שירה תלמי־בבאי, יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים, ודן קינן, מתכנן המחוז, מתייחסים לעתיד העיר וחושפים, כי ירושלים עתידה להיראות שונה לגמרי ממה שאנחנו מכירים היום. "אנחנו משנים שכונות מהיסוד", הם אומרים, "היום יש 15 מגדלים של מעל 18 קומות בעיר, אבל יש תוכניות מאושרות לכ־500 מגדלים.
אדר' דן קינן, מתכנן מחוז ירושלים במינהל התכנוןצילום: לע"מזה ישנה אותה מקצה לקצה. צריך להבין את האירוע – בירושלים אין הרבה מקום להתרחבות, ולכן התחדשות עירונית היא הכיוון המרכזי. בירושלים יש המון שיכונים ישנים, למעשה כ־20% מהשיכונים בישראל כולה נמצאים בבירה, וההתחדשות היא הפיתרון להיעדר השטח לבנייה". לשאלה האם העיר תהיה מסוגלת לעמוד בבנייה הנרחבת ברמת התשתיות, משיבים השניים: "זו בדיוק המטרה של התכנון – חשיבה מראש על הדברים הללו. התשתיות מכוונות לשם, וראש העיר רתום לעניין. זו הזדמנות גדולה לשפר את מצבן של רבות מהשכונות הישנות, ואנחנו גם עושים זאת באחריות עם חשיבה מוקדמת. בפינוי־בינוי, למשל, אנחנו עומדים ומחייבים את היזמים לקרן תחזוקה, שתמומן על ידם ותאפשר לבית המשותף לתחזק עצמו. זה כבר קורה ברמת היתרים שניתנים בשטח".
שירה תלמי־בבאי, יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ירושליםצילום: אלידור חדדתלמי־בבאי וקינן מסבירים, כי גם הרכבת הקלה וגם ההחלטה לבנות לגובה, לצד מוקדי מסחר ותעסוקה משמעותיים המקודמים בשנים האחרונות, יאפשרו לירושלים לצמוח וליישם את עיקרון ה־15 דקות - נגישות מקסימלית לכל מקום. עיקר הבנייה המשמעותית מתוכנן על צירי הרכבת הקלה, כך שהתשתיות יוכלו לעמוד בעומס. "זו הזדמנות עצומה לחדש את כל העיר וכל הסביבה", מסכמים השניים.
פריחה גם בתחום התעסוקה
מלבד תחום המגורים והתשתיות, גם תחום הנדל"ן המניב, תעסוקה ומסחר, זוכה כעת לעדנה בבירה. "אחרי עשורים של צמיחה מתונה, הבירה עוברת מהפך של ממש עם הרחבה משמעותית של שטחי תעסוקה מודרניים והיצע המגורים", כך מציין צחי סופרין, סגן יו"ר הדירקטוריון של קבוצת סופרין.
צחי סופריןצילום: נווה אביאני"עם אוכלוסייה של כמיליון תושבים וצפי לגידול ל־1.5 מיליון בתוך שני עשורים בלבד, העיר משקיעה במקביל בפיתוח שטחי תעסוקה, מרחבים ציבוריים ושטחים ירוקים. שוק התעסוקה הירושלמי נמצא בשנים האחרונות בתהליך של שינוי תפיסתי. מעבודה בבנייני משרדים ישנים באזורי תעשייה ותיקים או בדירות רבות במרכז העיר, שהוסבו לשימוש משרדי בניגוד לשימושן הטבעי, לתעסוקה במגדלי משרדים חדשים ומודרניים בשימושים מעורבים מתוחכמים, ברמת A CLASS ובמיקומים נגישים במיוחד לצורכי התעסוקה של העובדים. התהליך קורה במספר אזורי תעסוקה במקביל, אך המתקדם ביותר הוא אזור התעסוקה של תלפיות, כאשר בניגוד לאווירה הכללית בשוק התעסוקה בישראל, המתחם חווה ביקושי יתר ועליית מחירים למשרדים".
צאלה רוזנבלום עמור, מנכ"לית קבוצת מ.אביב, מתייחסת אף היא לתוכנית גדולה לתעסוקה: "העברנו לאחרונה בוועדה המחוזית תוכנית גדולה של מתחם תעסוקה ומסחר בן כ־112 אלף מ"ר בגבעת שאול שבכניסה המערבית לבירה, זאת גם כן במסגרת התחדשות עירונית ופינוי מתחם ותיק". עוד מסבירה רוזנבלום עמור, כי "השדרוג בכמות ובאיכות המגורים, לצד הגדלת מרכיב התעסוקה, יביאו במהלך העשור הקרוב ובכלל לשיפור משמעותי בכל הקשור לחתך הסוציו־אקונומי בירושלים, ויהוו מנוף להגירה חיובית הולכת וגדלה אליה.
צאלה רוזנבלוםצילום: ליאת מנדלכמו כן, כתוצאה מקידום ההתחדשות העירונית ושיפור תשתיות התחבורה בשנים האחרונות, כולל כניסה חדשה לעיר וכן קו נוסף של הרכבת הקלה, חל תהליך חיובי של היפוך מגמת ההגירה השלילית, שאפיינה את העיר בעשורים האחרונים. אחת המגמות החיוביות הייתה, שלצד האוכלוסייה הדתית והחרדית שאפיינה חלק נכבד מהרוכשים, הגיעו לבירה לא מעט זוגות צעירים ומשפרי דיור חילונים, חלקם ירושלמים חוזרים, כך שבפועל אופי הרוכשים כיום הוא בהחלט מגוון ומייצג נאמנה את כלל הציבור בארץ".
שכירות בירושלים
ההתפתחות הנדל"נית בירושלים משפיעה גם על שוק השכירות. היקפים גדולים של התחדשות עירונית יוצרים לחץ על השוק, מהסיבה שלא מעט מבנים נהרסים, ובעלי דירות או שוכרים מחפשים דירות חדשות למגורים בשכירות. כמו כן ההתחדשות העירונית מובילה לכך שבמקום דירות קטנות וזולות שנעלמות מהשוק, מגיעות חדשות ויקרות יותר, המקפיצות את שכר הדירה מעלה.
חברת דיפרנט, הפועלת בשוק השכירות הישראלי, ערכה בדיקה בנוגע לשכר הדירה בירושלים לפי שכונות. במסגרת הבדיקה, נסקרו ברמה השנתית כ־180 אלף מודעות של דירות להשכרה בכל הארץ, מתוכן פולחו מודעות בירושלים. בטבלה משמאל תמצאו תוצאות של שכונות נבחרות בבירה.
בדיפרנט מסבירים, ש"פילוח הדירות נעשה מתוך מאגר הדירות להשכרה שנבחן בין שנת 2024 בהשוואה ל־2023, כיוון שנכון יותר להשוות מחירים רק בין שנים שמספקות רמות היצע סבירות".
אביב סגרון, סמנכ"ל שיווק בחברת דיפרנט, מתייחס לתוצאות הניתוח: "בשוק הנדל"ן הירושלמי מתקיימות מספר מגמות מרתקות במקביל. מספר פרויקטים, בהם פרויקטים של מחיר למשתכן ודירה בהנחה, התקדמו בשנים האחרונות בשטחה המוניציפלי של העיר ומשנים את מפת ההיצעים. יחד עם זאת מדובר לרוב בשכונות פחות מבוקשות, הממוקמות בחלקה המזרחי של העיר או בסמיכות לו, מה שעשוי להיות אטרקטיבי יותר לחלק מהאוכלוסיות המתגוררות בעיר. ירושלים היא העיר, שכמעט באופן עקבי נמסרות בה הכי הרבה דירות חדשות מדי שנה, לרוב כחלק מבנייה חדשה. למרות זאת קשה להתעלם מהמגמה, שהאוכלוסיות שמעדיפות את ירושלים בשנים האחרונות, הפכו להיות מסורתיות או דתיות יותר, ולבסוף משפחות צעירות וצעירים חילונים ככלל מעדיפים שכונות מסוימות בעיר, כמו בית הכרם ורחביה, על פני האזורים החדשים שנבנים בעיר ולרוב מועדפים על ידי קהלים אחרים.
קשה להגדיר את ההיצעים האמיתיים של ירושלים בשל שכונות כמו מאה שערים מחד ושכונות במזרח העיר מאידך. דירות פנויות להשכרה בשכונות הללו מתפרסמות לרוב מפה לאוזן ובתוך הקהילות, ולא באמצעים המקובלים. שנת 2024 הביאה עימה עלייה בהיצע גם בשכונות המבוקשות במרכז העיר, עקב עזיבה של צעירים חילונים ושל אוכלוסיות דתיות שמבקשות לשפר את רמת החיים ולעבור לדירות מרווחות יותר, כפי שמציעות, למשל, בית שמש או בית"ר עילית. ככל הנראה, מגמת ההגירה השלילית של אוכלוסיות אלו תקרין על 2025. מהנתונים שבחנו, עולות המסקנות הבאות - אנחנו רואים בירושלים שכונות צפופות, קטנות ומאוד מאוכלסות. בקריית יובל הייתה לאחרונה תנופת בנייה מסיבית ושחרור של דירות לשוק, ולכן אנחנו רואים עלייה בהיצע. באופן כללי הדירות המבוקשות בעיר הן בנות 3-4 חדרים. דירות 3 חדרים מבוקשות בעיקר על ידי סטודנטים וזוגות צעירים. במקרים שבהם שכר הדירה ירד על אף שההיצע אינו גדול, זה מעיד על איכות הדירות, וכפי שאנחנו יודעים, דירות רבות בירושלים אינן מושקעות ואינן משופצות לעיתים קרובות".
חלום רחוק עבור מרבית הצעירים
בעשור האחרון חווה שוק הנדל"ן הירושלמי שינויים מהותיים, בפרט בכל הנוגע לדפוסי הביקוש מצד משפחות צעירות – נושא שהפך לאחד המרכזיים על סדר היום העירוני. מצד אחד ההתחדשות העירונית הולכת ותופסת תאוצה ותוך כדי כך משנה את אופי הבינוי. את המבנים הישנים, הדירות הקטנות ודמי ועד הבית הנמוכים מחליפות דירות חדשות וגדולות במגדלים עם דמי ניהול יקרים. מצד שני מחסום הבנייה לגובה בבירה נפרץ, והגבול הוא השמיים – תרתי משמע.
חגית לאניאדו, יועצת לשיווק ואסטרטגיה, מתייחסת לשינוי המהותי וטוענת, כי מדובר בלא פחות ממהפכה: "מגמת הבנייה של מגדלי היוקרה מתרחבת בקצב מואץ ומשפיעה באופן ניכר על תמהיל ההיצע בשוק. מגמה זו, שמעצבת את קו הרקיע של ירושלים מחדש, מחריפה את הפער בין הדירות הנבנות בפועל ובין צורכיהן ויכולתן הכלכלית של משפחות צעירות, השואפות לרכוש דירה ולהשתקע בעיר. המגדלים מיועדים ברובם לקהל יעד אמיד, ואינם מספקים מענה ריאלי למשפחות צעירות ממעמד הביניים, לא מבחינת מחיר ולא מבחינת אורח החיים שהן מחפשות: חיי קהילה, קירבה למוסדות ציבוריים, גני ילדים ובתי ספר ומרחבים פתוחים לילדים".
חגית לניאדוצילום: יח"צלדבריה, התועלת לעיר ברורה: "אין ספק כי פרויקטים אלו מעלים את קרנה של העיר, משדרגים את הנראות העירונית ומהווים מוקד משיכה לאוכלוסיות חדשות ומשקיעים", אך מציינת גם את הצד שכנגד: "אולם מגדלי מגורים בני 30 קומות, עם לובי מפואר מעוצב, שוער בכניסה ושירותי ניהול יוקרתיים, אינם בהכרח מייצרים תחושה של שכונה ושל שייכות לקהילה, שהם ערכים מרכזיים עבור משפחות. נשאלת השאלה, האם הם נותנים מענה אמיתי לביקוש המתגבר מצד קהל יעד זה? בפועל התשובה לרוב שלילית והתוצאה ברורה: מגדלי היוקרה הללו הם בגדר חלום רחוק עבור מרבית המשפחות הצעירות. הדירות בפרויקטים היוקרתיים – גם אם מדובר בדירות 3 או 4 חדרים – מתומחרות הרחק מעבר ליכולת הכלכלית של זוגות צעירים, גם אם הם זכאים למשכנתאות בתנאים מועדפים. המפרטים המפוארים, השטחים הציבוריים המשותפים ושירותי הניהול היקרים מתורגמים לעלויות תחזוקה גבוהות, שמהוות חסם לא מבוטל עבור משפחה ממוצעת. מגדלי היוקרה פונים בעיקר לאוכלוסיות אמידות –משפרי דיור מהמעמד הסוציו־אקונומי הגבוה, זוגות מבוגרים מצמצמי דיור ותושבי חוץ, והם אינם מותאמים לצרכים וליכולות של משפחות ממעמד הביניים".
עוד על־פי לאניאדו, למגמת הצמיחה לגובה תוצר לוואי נוסף: "אנחנו עדים כיום לתופעה של הגירת משפחות צעירות, הפונות לרכוש דירות בשכונות שבעבר לא נחשבו עבורן יעד טבעי למגורים וככלל, נחשבו לשכונות פחות אטרקטיביות ופחות מבוקשות, כמו קריית היובל, גילה, פסגת זאב, רמות ואחרות. שכונות אלו נהנות כיום מביקוש גובר בעלייה מתמדת, וזוכות בשנים האחרונות לפיתוח מואץ ולשדרוג תשתיות – מה שמייצר עבור רבים פתרון אמיתי וראוי לבעיית הדיור בעיר".
