מחירי הדירות בישראל המשיכו לעלות בסוף שנת 2024, לפי מדד מחירי הדיור של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שפורסם לאחרונה. על פי המדד, בחודשים נובמבר-דצמבר הדירות התייקרו בשיעור של 0.4% לעומת החודשים אוקטובר-נובמבר, ומחירי הדירות החדשות לבדן עלו ב-0.7%. מהשוואה שנתית של מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים נובמבר-דצמבר 2024 לעומת התקופה המקבילה ב-2023 עלה כי מדד מחירי הדירות השנתי טיפס ב-7.3%. עם זאת, צלילה לנתוני הלמ"ס מגלה כי יש מספר ערים שבהן דווקא חלו ירידות מחירים, ועל כך נרחיב בהמשך.
נתחיל קודם עם הסקירה הרבעונית שפרסם אתמול שמאי המקרקעין אוהד דנוס לגבי דירות בנות 4 חדרים ב-16 ערים מרכזיות ברחבי הארץ. לפי הסקירה, ברבעון הרביעי של השנה שחלפה נרשמה ירידת מחירים בשלוש ערים: באילת ירדו מחירי דירות 4 חדרים ב-4% ביחס לרבעון השלישי של 2024; בנתניה ירדו מחירי הדירות ב-2%; ובאשקלון ירדו המחירים ב-1%. בנוסף, בשלוש ערים לא היה שינוי רבעוני במחירים: אשדוד, חולון וראשון לציון.
הסקירה של דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מבוססת על שיטת העבודה שהייתה נהוגה באגף שומה במשרד המשפטים, והיא בוחנת דירות 4 חדרים בלבד, משום שהן מהוות את המוצר השכיח בשוק הדירות העירוני הכללי שכן קיימת לגביו שונות נמוכה יחסית. על פי הסקירה, הייתה עלייה של 1.3% במחירי הדירות הממוצעים ברבעון האחרון של השנה לעומת הרבעון השלישי, ואילו בחישוב שנתי חל זינוק של 8.1%.
אוהד דנוסצילום: שחר שירזיבסך הכול נותחו בסקירה 2,782 עסקאות ברבעון הרביעי, ואובחנה עלייה בשיעור של כ-2% בכמות העסקאות ביחס לרבעון השלישי של 2024 וקפיצה של כ-46% ביחס לרבעון המקביל אשתקד. לדברי דנוס, "הסתערות הקונים על הדירות מלמדת על הערכתם שהמחירים ימשיכו לעלות ו/או על חוסר האמון ביכולתה של הממשלה לטפל במחירי הדיור ובבעיות היסוד שמהן סובל שוק הדיור מתחילת המלחמה, מחסור בפועלים זרים בעיקר".
דנוס מסביר כי עליית מחירים שנתית חריגה נרשמה בערים הגדולות ירושלים ותל אביב, כתוצאה מגידול מספר המכירות בפרויקטים חדשים יחסית. כפי שניתן לראות בטבלה, בתל אביב המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים נושק ל-4.5 מיליון שקל. גם הערים באר שבע ומודיעין הציעו עלייה שנתית דו ספרתית. דנוס מתייחס לעליית העסקאות ומציין כי "יש המייחסים את הגידול במספר העסקאות לעליית המע"מ בינואר 2025, אך מדובר בתוספת שולית, בוודאי לגבי דירות חדשות שמן הסתם המע"מ החדש יחול על מרבית התמורה שתתקבל בגינן", הוא אומר.
ירידות בת"א? תלוי את מי שואלים
בחזרה לנתוני הלמ"ס. כאן מדובר ב-18 הערים הגדולות שכוללות 100 אלף תושבים ומעלה, והמחירים מחושבים לפי שקלול של מחירי דירות חדשות ויד שנייה ושל כל סוגי החדרים. מהנתונים עולה כי ברבעון הרביעי של 2024, מככבת לראשונה בראש רשימת הערים היקרות ביותר העיר הרצליה, ובכך היא עוקפת את תל אביב. שתי הערים עברו את סף 4 מיליון השקלים עבור מחיר ממוצע של דירה. מדובר בסכום של כ-4.11 מיליון שקל – זינוק של כ-13.6% לעומת הרבעון הרביעי של 2023 ושל כ-7.5% לעומת הרבעון השלישי של 2024. המחיר הגבוה ביותר לדירה נצפה גם הוא בהרצליה – כ-6.47 מיליון שקל עבור דירת 5-4.5 חדרים.
בתל אביב המחיר הממוצע הוא כ-4.09 מיליון שקל לדירה ברבעון הרביעי. בניגוד להרצליה, לפי נתוני הלמ"ס בתל אביב חלו ירידות מחירים בסוף השנה שחלפה לעומת שאר הרבעונים של 2024. ברבעון השלישי עמד המחיר הממוצע על כ-4.25 מיליון שקל, כך שמדובר בירידה של כ-3.6%. ביחס לרבעון המקביל ב-2023 מדובר בעלייה קלה של 2.04%, אז עמד המחיר הממוצע לדירה בעיר ללא הפסקה על כ-4.01 מיליון שקל.
ממצא מעניין שעולה מניתוח הנתונים הוא שהמחיר של הדירות הגדולות בתל-אביב (5-4.5 חדרים) ברבעון הרביעי היה הנמוך ביותר זה כשנה. בעוד שמתחילת 2023 דירות כאלה תומחרו בממוצע בסכום של מעל 6 מיליון שקל, ברבעון האחרון של 2024 הוא "צנח" לסכום ממוצע של כ-5.62 מיליון שקל בלבד.
אולם לדברי דנוס, הניתוח של הלמ"ס בעייתי כי ייתכן שברבעון הרביעי יותר דירות גדולות ויקרות נמכרו בהרצליה מאשר בתל־אביב ואם עושים ממוצע של העסקאות זה עלול להטות את התוצאה. "לא הגיוני שהרצליה תהיה יקרה יותר מתל אביב", אמר דנוס.
במקום השלישי ברשימת הערים היקרות ממשיכה "לככב" רמת גן עם סכום ממוצע של כ-3.22 מיליון שקל לדירה. מדובר בעלייה שנתית לא מבוטלת של כ-8.4% לעומת הרבעון האחרון של 2023, אז עמד המחיר על כ-2.97 מיליון שקל. ביחס לרבעון השלישי של 2024, אז עמד המחיר על כ-3.1 מיליון שקל, מדובר בעלייה של כ-3.7%.
כפר סבא ממשיכה לעמוד במקום הרביעי ברשימת הערים היקרות ביותר עם מחיר ממוצע של כ-3 מיליון שקל ברבעון האחרון של השנה שחלפה – עלייה של כ-7.9% לעומת הרבעון המקביל, אז עמד המחיר על כ-2.77 מיליון שקל. לעומת זאת, ביחס לרבעון הקודם מדובר בירידה קלה בשיעור של כ-2.03%, לאחר שהמחיר עמד על כ-3.06 מיליון שקל.
וכעת לערים שמחירי הדירות הממוצעים בהן מתחת לרף 3 מיליון השקלים: ירושלים במקום החמישי ברשימת הערים היקרות עם סכום ממוצע של כ-2.84 מיליון שקל. ביחס לרבעון הרביעי ב-2023 דווקא מדובר בירידה קלה של כ-3.3%, ואילו לעומת הרבעון השלישי של 2024 חלה עלייה מינורית של כ-0.7%. אחריה ראשון לציון עם מחיר ממוצע של כ-2.81 מיליון שקל לדירה – קפיצה שנתית של כ-18.64% ועלייה רבעונית של כ-2.7%.
בנתניה עמד המחיר הממוצע של דירה על סכום של כ-2.8 מיליון שקל – עלייה של כ-3.38% לעומת הרבעון המקביל ושל כ-4.22% לעומת הרבעון הקודם. בפתח תקווה עמד המחיר הממוצע של דירה על סכום של כ-2.69 מיליון שקל – עלייה שנתית בשיעור של כ-6.5% ועלייה רבעונית קלה בשיעור של כ-1.2%.
אחריהן ברשימה: רחובות (כ-2.55 מיליון שקל); חולון (כ-2.43 מיליון שקל); בת ים (כ-2.42 מיליון שקל); בני ברק (כ-2.39 מיליון שקל); בית שמש (כ-2.33 מיליון שקל); חדרה (כ-2.16 מיליון שקל); ואשדוד (כ-2.12 מיליון שקל). יש לציין שבעוד בחדרה חלה עלייה במחיר ביחס לרבעון הקודם, באשדוד חלה ירידה.
דירות בפחות ממיליון שקל
המחירים הנמוכים ביותר (פחות מ-2 מיליון שקל) נרשמו, כמו ברבעונים הקודמים, רק ב-3 ערים. בבאר שבע עמד המחיר הממוצע לדירה ברבעון הרביעי של 2024 על סכום של כ-1.28 מיליון שקל; באשקלון עמד הסכום הממוצע על כ-1.71 מיליון שקל; ובחיפה עמד הסכום הממוצע על כ-1.72 מיליון שקל. בכולן נרשמו עליות מחירים ביחס לרבעון הרביעי של 2023 וביחס לרבעון השלישי של 2024.
ואיפה אפשר למצוא דירות בפחות ממיליון שקל, נכון לסוף 2024? רק אם תקנו דירות קטנות ב-3 הערים הבאות: אשקלון (כ-789 אלף שקל לדירות בנות 1-2 חדרים); חיפה (כ-882 אלף שקל לדירות בנות 1-2 חדרים); ובאר שבע (כ-644 אלף שקל לדירות בנות 1-2 חדרים וכ-859 אלף שקל לדירות בנות 2.5-3 חדרים).
ואיפה אפשר למצוא דירות בפחות ממיליון שקל, נכון לסוף 2024? רק אם תקנו דירות קטנות ב-3 הערים הבאות: אשקלון, חיפה ובאר שבע
יש לציין שבחלוקה למחוזות - כלומר ביצוע שקלול של המחיר הממוצע של דירות חדשות ויד שנייה עם כל סוגי החדרים בכל הערים המצויות במחוז הנבדק - ניתן למצוא מחירים שיורדים מרף המיליון שקלים. זאת משום שברשימת הערים נכללות רק 18 הערים הגדולות, ובחישוב לפי מחוז נכללות ערים נוספות קטנות יותר.
כך למשל, שקלול מחירים במחוז צפון מעלה כי דירות בנות 1-2 חדרים עלו בממוצע ברבעון הראשון של השנה כ-725 אלף שקל; במחוז חיפה דירות בנות 1-2 חדרים עלו בממוצע כ-914 אלף שקל; ובמחוז דרום דירות בנות 1-2 חדרים עלו בממוצע כ-827 אלף שקל. בעוד שבמחוזות צפון וחיפה, ביחס לרבעון השלישי של 2024 ולרבעון המקביל ב-2023 מדובר בעליות מחירים, במחוז דרום חלה ירידה רבעונית קלה. בחישוב שנתי מדובר בעלייה.
