58 אלף שקל למ"ר — זה הפער בין נווה צדק לכפר שלם, שתי שכונות המרוחקות רק כמה קילומטרים זו מזו. הנתון הזה ממחיש לא רק את המחירים הקיצוניים בתל-אביב, שרק לאחרונה דורגה על פי בדיקה של דוישטה בנק הגרמני במקום השמיני מבין הערים היקרות בעולם בתחום הנדל"ן, אלא גם את הפערים הכלכליים והחברתיים שנוצרו בה.
על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שפורסמו השבוע, תל אביב מובילה במספר הדירות החדשות שלא נמכרו ונותרו בידי הקבלנים. על רקע הנתונים, סקירה חדשה של אתר מדלן חושפת את מצב שוק הדיור בעיר. הסקירה בדקה שכונות שבהן בוצעו עסקאות של דירות 3 חדרים החל מיוני 2024, ושיקללה את המחירים למ"ר של דירות חדשות ויד שנייה. בחלק מהשכונות בוצעו רק עסקאות יד שנייה ובאחרות רק עסקאות חדשות. הסקירה מציגה את הפערים בין השכונות השונות, את הפוטנציאל בכל שכונה, את הביקוש ואת אופי האזור שמשקפים את המורכבות של העיר.
הכי יקרה: נווה צדק
"המחקר של דויטשה בנק שמיקם את תל אביב במקום השמיני בעולם מבחינת מחירי נדל"ן, עם ממוצע של למעלה מ-60 אלף שקל למ"ר, משקף מגמה שאנחנו מכירים היטב מהשטח", מסביר רון לנדסמן, מנכ"ל ובעלי רשת לנדסמן תיווך נדל"ן. עם זאת, הוא מדגיש כי "בתל אביב אין שוק נדל"ן אחד – אלא אוסף של שווקים שונים מאוד, תלוי בשכונה ובאופי הביקוש. כך למשל, בשכונות כמו נווה צדק או פרויקט שדה דב, המחיר למ"ר חוצה את רף 80 אלף שקל ולעיתים אף יותר; אם כי ראינו לאחרונה שחברת גינדי החזקות הציעה מחירים הרבה יותר נוחים בשדה דב, והדירות נחטפו".
לעומת זאת, הוא מוסיף כי "בשכונות כמו כפר שלם, קריית שלום ואפילו חלקים מנווה עופר, המחירים נמוכים משמעותית, ונעים סביב 35-40 אלף שקל למ"ר ולעיתים אף פחות. הפערים האלה לא רק משקפים את ההבדלים הכלכליים בין האוכלוסיות אלא גם את הפוטנציאל הגלום בכל אזור. בעוד שבאזורים המבוקשים בצפון ובמרכז העיר יש יציבות, בדרום ניכרת תנועה ערה של יזמים ומשקיעים, בעיקר סביב מיזמי התחדשות עירונית שזוכרים שהמחירים עלו באחוזים גבוהים מאוד במשך השנים, ומאמינים בפוטנציאל ההשבחה של הנדל"ן בשכונות הזולות יותר בעיר".
רון לנדסמןצילום: אילן בשורלנדסמן מציין כי "בתקופה הנוכחית אנחנו רואים מיקוד גבוה יותר של הקונים: הם הרבה יותר בררנים, יותר מודעים לערך שהם מקבלים על הכסף ויש מו"מ ארוך יותר על קניית דירה. כמובן שדירות עם ממ"ד מאוד מבוקשות. עם זאת, כשנכס מתומחר ומשווק נכון, במיוחד באזור עם ביקוש, הוא נחטף מהר מאוד. בשורה התחתונה, תל-אביב ממשיכה להיות אחת הערים היקרות בעולם, אבל גם אחת המורכבות והמעניינות בשוק הנדל"ן, וההזדמנויות בה נמצאות בפרטים הקטנים, ובעיקר – בשכונות".
על פי הסקירה, שכונת נווה צדק ממשיכה לשמור על מקומה כשכונה היקרה ביותר בתל אביב, עם מחיר ממוצע של 89 אלף שקל למ"ר. בשנה האחרונה בוצעו בה עסקאות יד שנייה ודירות חדשות. השכונה, שהפכה לסמל של יוקרה ובוהמיות תל-אביבית, מושכת קונים בעלי כושר כלכלי גבוה המחפשים לגור בלב הפועם של העיר.
אוהד דנוסצילום: שחר שירזי"נווה צדק נהנית מבנייה נמוכה וצפופה בסגנון ייחודי, בתים פרטיים ותיקים לצד בתים חדשים ואיכותיים שמתחפשים אף הם לבנייה הוותיקה והמיוחדת", אומר השמאי אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. "בנווה צדק אנשים קונים אווירה, גלריות, קרבה לים, תרבות ואמנות ברחוב ובחצרות הבתים. לא פלא שהיא משיגה מחירים כה גבוהים ומהווה מוקד משיכה ליהדות הארץ והתפוצות. על המיקום הייחודי והבנייה הנמוכה מוכנים לשלם הרבה מאוד".
שכונת נופי ים (הגוש הגדול) מדורגת שנייה עם מחיר ממוצע של 84,900 שקל למ"ר. השכונה ממוקמת בצפון-מערב תל-אביב, בין הרחובות פרופס, לוי אשכול ואיינשטיין לבין שדה דב.
במקום השלישי ניצבת שכונת שדה דב עם ממוצע של 80,900 אלף שקל למ"ר. מתחם שדה דב צפוי לכלול רובע עירוני חדש על שטח שדה התעופה שדה דב לשעבר עם כ-16 אלף יחידות דיור. בשכונת אשכול הסתיימו המכרזים וחלק מהקבלנים החלו בשיווק הדירות. באופן טבעי, העסקאות שנבחנו במסגרת הסקירה היו של דירות חדשות בלבד.
אחריה שכונת כרם התימנים במקום הרביעי עם ממוצע של 75,840 שקל למ"ר. במקום החמישי בדירוג ניצבת שכונת ל' החדשה בצפון העיר, הגובלת בשדה דב ממערב, רמת אביב החדשה מצפון, שכונת נופי ים (הגוש הגדול) מצפון מערב, שכונת כוכב הצפון מדרום ורמת אביב א' ממזרח. המחיר הממוצע של דירת 3 חדרים בה עומד על 70,100 שקל למ"ר.
שכונת שיכון בבלי מדורגת שישית עם מחיר כללי של 68,863 שקל למ"ר, אך כאן נחשף הפער בין מחירי דירות חדשות ליד שנייה: בעוד שדירות חדשות מתומחרות ב-72,600 שקל למ"ר, דירות יד שנייה מתומחרות ב-53,500 שקל למ"ר — פער של כ-19 אלף שקל למ"ר.
הכי מפתיעה: פלורנטין
במקום השביעי בדירוג ניצבת השכנה – שכונת הצפון החדש (החלק הדרומי) עם מחיר ממוצע של 68,386 שקל למ"ר, כאשר דירות חדשות מתומחרות ב-69,300 שקל למ"ר ודירות יד שנייה ב-65,400 שקל למ"ר. במקום השמיני שכונת הצפון החדש סביבת כיכר המדינה, שם המחיר הממוצע עומד על 67,747 אלף שקל למ"ר לדירת 3 חדרים. המחיר הממוצע של דירות חדשות עומד על 67,900 שקל למ"ר, כנראה בגלל עודף היצע; המחיר הממוצע של דירות יד שנייה לא רחוק ועומד על 67,100 שקל למ"ר.
במקום התשיעי ניצבת שכונת הצפון הישן (החלק המרכזי), שגבולותיה בין רחוב אבן גבירול במזרח, רחוב הירקון בצפון, שדרות בן-גוריון בדרום והים התיכון במערב. המחיר הממוצע עומד על 67,240 שקל למ"ר, כאשר מחיר דירות חדשות בשכונה עומד על 72,200 שקל למ"ר, ומחיר הדירות מיד שנייה משך את הממוצע כלפי מטה עם סכום של 62,900 שקל למ"ר.
במקום העשירי ניצבת שכונת יד חרוצים המתחדשת (חסן עארפה), הגובלת בצפון ברחוב יצחק שדה, במזרח בדרך משה דיין, בדרום בדרך ההגנה, ובמערב בנתיבי איילון. בעבר נחשבה לאזור תעשייה מסורתי, אך בשנים האחרונות עוברת תהליך מואץ של התחדשות עירונית ובנייה חדשה בעירוב שימושים. בשכונה בוצעו רק עסקאות חדשות והמחיר הממוצע שבה עומד על 67,200 שקל למ"ר.
קפיצה למקום ה-14 ברשימה מגלה כי שם ממוקמת שכונת פלורנטין, המתומחרת ב-60,892 שקל למ"ר. הנתונים מראים פער משמעותי: בעוד שדירות חדשות עולות 68,400 שקל למ"ר, דירות יד שנייה נמכרות ב-52,500 שקל למ"ר — פער של כ-16,000 שקל למ"ר. "מי היה מאמין ששכונת פלורנטין, הממוקמת מדרום לשכונת נווה צדק, תשיג מחירים של 60 אלף שקל למ"ר", אומר דנוס.
לדבריו, "השכונה, שהיא הונג-קונג של תל אביב, מהווה שילוב אקלקטי של מלאכה, מסחר, תעשייה קלה ומגורים, בין אם בבתים ותיקים ובין אם בבנייה חדשה ויוקרתית. יש לה קסם רב והאנרגיה והעניין הרב בה מושכים רבים. כיום לשכונה פוטנציאל התרחבות דרומה לשטחים נוספים שישתלבו בבנייה החדשה והמודרנית, ויתחברו לאנרגיה הרבה שמקרין האזור כולו".
את רשימת הערים היקרות עם מעל 50 אלף שקל למ"ר סוגרות בין היתר השכונות נווה אביבים עם מחיר ממוצע של 59,463 שקל למ"ר; ומעוז אביב א' עם ממוצע של 54,900 שקל למ"ר.
הכי זולה: כפר שלם
בקצה השני של הסקאלה נמצאת שכונת כפר שלם, הזולה ביותר עם מחיר ממוצע של 31,007 שקל למ"ר. "כפר שלם בדרום מזרח תל אביב הייתה במשך שנים החצר האחורית והכעורה של העיר", מציין דנוס. "רחוקה מכל מוקדי הבילוי הבידור והתרבות של העיר, ומשמשת בעיקר למגורי תושבים ממעמד סוציו-אקונומי נמוך, לצד אזרחים זרים, מהגרים ואוכלוסיות מוחלשות. עם זאת, בשנים האחרונות גם כפר שלם זוכה לעדנה, לתשומת לב העירייה ולפיתוח והדבר החל להתבטא גם במחירים. עבור מי שממש רוצה לגור בתל אביב ומחפש מגורים אותנטיים בעיר, כפר שלם היא בהחלט חלופה מעניינת ובת-השגה, באופן יחסי".
שכונת דקר באזור יפו מדורגת שנייה בדירוג השכונות הזולות ביותר בעיר ומתומחרת ב-34,156 שקל למ"ר. נווה עופר אחריה עם 35,100 שקל למ"ר, ואחריה שכונת יפו ד' שבה המחיר הממוצע עומד על 36,658 שקל למ"ר, כאשר דירות יד שנייה עולות 35,100 שקל למ"ר ודירות חדשות 40,200 שקל למ"ר.
קריית שלום מתומחרת ב-40,952 שקל למ"ר ושכונת נווה שרת ב-42,500 שקל למ"ר. מחיר ממוצע בשכונת יד אליהו עומד על 43,965 שקל למ"ר, אחריה שכונת שוק הפשפשים וצפון יפו המתומחרת ב-45,560 שקל למ"ר. בשכונת מרכז יפו המחיר עומד על 46,267 שקל למ"ר.
טל קופלצילום: אורית פניניהנתונים מצביעים על שוק מחולק, שבו השכונות המרכזיות והיוקרתיות נמצאות בטווח של 60-89 אלף שקל למ"ר, בעוד שהשכונות הפריפריות נמצאות בטווח של 31-50 אלף שקל למ"ר. "רבים שוכחים שזוהי עיר ענקית ומאוד לא הומוגנית", אומר טל קופל, מנכ"ל מדלן. "יש בתל אביב הכל מהכל - שכונות ותיקות לצד שכונות חדשות והמון התחדשות עירונית, מגדלי סופר-יוקרה לצד שכונות ארגזים, אוכלוסיות חזקות מאוד וחלשות מאוד.
"בהתאם לכך, גם טווח מחירי הדירות בעיר הוא רחב מאוד, וממוצע המחירים העירוני רגיש מאוד לשינויים בתמהיל. כך, מכירה של יותר דירות באזור דרום העיר, הזול יחסית, יכולה לגרור את הממוצע מטה ולהיראות כירידת מחירים, בשעה שמכירת נכסי יוקרה במרכז ובצפון העיר יכולה למשוך את הממוצע כלפי מעלה", הוא מסכם.
פורסם לראשונה: 08:00, 19.07.25
