ירידה בהתחלות הבנייה במסגרת התחדשות עירונית ברבעון השני של 2025: נתוני התחלות הבנייה הכלליות שפורסמו בסוף השבוע שעבר על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) הראו אמנם עלייה של כ-22.3% בחודשים יולי 2024–יוני 2025 לעומת 12 החודשים הקודמים יולי 2023–יוני 2024. אולם ניתוח שביצעה עבור ynet ו"ממון" החברה לפיתוח והתחדשות עירונית לגבי הנתונים הרבעוניים מגלה כי בחודשים אפריל-יוני השנה חלה ירידה בהתחלות הבנייה הכלליות ובהתחלות הבנייה במסגרת התחדשות עירונית.
על פי הנתונים, ברבעון השני החלה בנייתן של 18,553 יחידות דיור לעומת 19,627 יחידות דיור ברבעון הראשון – ירידה של כ-5.5%. כאשר בוחנים את התחלות הבנייה במסגרת התחדשות עירונית, ניתן לראות שברבעון השני החלה בנייתן של 3,153 יחידות דיור בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש), לעומת 3,536 יחידות דיור ברבעון הראשון – כלומר מדובר בירידה של כ-10.8%.
"הירידה מדאיגה"
כמו כן, נרשמה ירידה בנתח של התחלות הבנייה במסגרת התחדשות עירונית מסך התחלות הבנייה, והיא עומדת על כ-17% ברבעון הראשון לעומת כ-18% ברבעון הראשון.
ניר שמול, מנכ"ל שניר והחברה לפיתוח והתחדשות עירונית שערך את הבדיקה, מציין כי הירידה בהתחלות הבנייה בפרויקטים של הריסה ובנייה מדאיגה: "להערכתי היא תלך ותחמיר ברבעונים הבאים ממספר סיבות. שוק הדירות למגורים סובל מירידה בביקושים כתוצאה מהמצב הביטחוני, החברתי והכלכלי במשק, ורוכשי דירות רבים התיישבו על הגדר עד שהמצב ישתפר. סביבת הריבית הגבוהה והמהלכים של בנק ישראל להגבלת מבצעי המימון תורמים אף הם להאטה בביקושים, והתוצאה היא שיזמים שהיו רגע לפני יציאה לפרויקט – לא ימהרו להוציא אותו לפועל".
ניר שמולצילום: טל שחרשמול מוסיף כי סיבה נוספת שלהערכתו תוריד בטווח הבינוני את התחלות הבנייה בפועל של מיזמי התחדשות עירונית היא חוק הממ"דים. "חוק הממ"דים מאפשר היום ליזמים ולבעלי דירות לבחור לעצור את הוצאת היתר הבנייה ולתקן תוכניות בניין עיר (תב"ע) שאושרו – ולהגדיל את שטח הממ"דים. זהו מהלך שמשרת לרוב את האינטרסים של שני הצדדים, וייתכן שזה יגרום לעיכוב בהוצאת פרויקטים לדרך".
לדבריו, "הירידה בהתחלות הבנייה בהתחדשות עירונית מדאיגה בעיקר על רקע לקחי מתקפת הטילים מאיראן, ומשמעותה שפחות בעלי דירות יקבלו בזמן הקרוב דירות חדשות ובטוחות עם ממ"ד. אני מקווה שממשלת ישראל תשכיל ליצור את התנאים שיחזירו את הרוכשים לשוק, וישפרו את הכדאיות של יזמים להגדיל את מספר הפרויקטים בתחום ההתחדשות שיוצאים לדרך".
נתוני הלמ"ס ביחס להתחלות הבנייה בהתחדשות עירונית לפי מחוזות מתייחסים לנתונים השנתיים, ומעלים כי בחישוב שנתי חלה עלייה בהתחלות הבנייה של מיזמי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2 – אולם יש שונות בין המחוזות השונים. כך, במחוז ירושלים החלו להיבנות 2,141 יחידות דיור בהתחדשות עירונית – לעומת 1,428 יחידות דיור בתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בעלייה של כ-50%.
יותר נכונות ברשויות
עוד עולה מהנתונים כי במחוז הצפון החלה בנייתן של 154 יחידות דיור – לעומת 59 דירות בלבד בתקופה המקבילה. במחוז חיפה החלו להיבנות 738 יחידות דיור לעומת 1,158 דירות אשתקד – ירידה של כ-36%. במחוז המרכז חלה עלייה של כ-12%, במחוז תל-אביב עלייה של כ-14% ובמחוז הדרום חל זינוק לאחר שהחלו להיבנות 780 דירות לעומת 189 יחידות דיור בלבד במסגרת התחדשות עירונית בתקופה המקבילה בשנה שעברה.
נתון מעניין נוסף הוא מספר הדירות שנהרסו ברבעון השני של 2025 – שעומד על 5,836 יחידות דיור. המשמעות היא שרק עבור 5,836 בעלי דירות החלה בנייה של דירה חדשה עם ממ"ד, כאשר 76% מהן הן באזור המרכז ותל-אביב ורק כ-8% מהן במחוזות הצפון והדרום.
שמוליק כהןצילום: דובי שמחישמאי מקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלים חברת אס.קי SK שמאות, סבור שהירידה בהתחלות הבנייה בהתחדשות עירונית היא ככל הנראה ירידה זמנית. "כשמאי בעלי דירות, אני רואה עשרות פרויקטים שיוצאים לדרך מדי חודש. בעלי הדירות מעוניינים היום לקדם את התהליכים מהר יותר, היזמים מעדיפים פרויקטים של התחדשות על פני רכישת קרקעות יקרות ותשלומי ריבית גבוהים, וגם ברשויות יש היום יותר נכונות לספק לתושבים דירות ממוגנות באמצעות פרויקטים של התחדשות עירונית", הוא מסביר.
לדבריו, "פרויקטים של התחדשות עירונית הם פרויקטים לטווח ארוך, ולכן אני לא רואה שההתחדשות העירונית מאיטה – אלא דווקא להפך. יש לזכור שיש היום בשוק המון פתרונות מימון ליזמים. גופים מוסדיים, קרנות פרטיות וחברות מימון חוץ בנקאיות נכנסות כשותפות עם יזמי התחדשות עירונית, וכל אלה מאפשרים להגדיל את הפעילות. לכן אני חושב שהתחום הזה רק ילך ויגדל, וגם אם לא נראה עלייה במימוש הפרויקטים בחודשים הקרובים – בוודאי שנראה אותה בשנים הבאות ובטווח הבינוני והרחוק יותר".
עידו רואימי צילום: בני דויטשעידו רואימי, סמנכ"ל ומנהל השקעות האקוויטי בחברת רובי קפיטל, מוסיף כי אי-הוודאות שחווה הענף, שבאה לידי ביטוי בירידה בביקושים, לצד המלחמה עם איראן, מהווה את ההסבר לירידה בהתחלות הבנייה בהתחדשות עירונית. למרות התקופה המאתגרת שחווה הענף, ההתחדשות העירונית תתפוס בשנים הקרובות נתח הולך וגדל מהתחלות הבנייה הכלליות, כי היזמים פועלים לייצר את מלאי הדירות העתידי שלהם באמצעות פרויקטים של התחדשות עירונית".
פורסם לראשונה: 00:00, 25.09.25
