ענף הנדל"ן הישראלי, שערב פרוץ מלחמת חרבות ברזל כבר היה נתון במשבר שהתאפיין בירידה בביקושים ובמכירת דירות עקב עליית הריבית, יוצא מהמלחמה מוכה ופצוע – אך עם סימני התאוששות ראשונים.
אמנם ההאטה במכירות, לצד התייקרות עלויות המימון, פגעו בתזרים המזומנים של חברות הבנייה והביאו להיקף גבוה של קבלנים שקרסו; אולם הפסקת הלחימה צפויה לשפר את הוודאות הכלכלית-ביטחונית, דבר שעשוי להניח מחדש את הביקושים הכבושים לרכישת דירות ולהחזיר את המשקיעים לשוק. כך עולה מניתוח מיוחד שערכה עבור "ממון" חברת המידע העסקי CofaceBDi.
רועי מינקובצילום: יח"צ"במקרה שהפסקת הלחימה אכן תימשך, צפויה תקופת התאוששות איטית ומדורגת, המלווה באתגרי היצע משמעותיים", מסביר רועי מינקוב, מנכ"ל CofaceBDi. "הפסקת הלחימה צפויה להקל על יבוא של עובדים זרים, ובהמשך גם עשויה להוביל לחזרה הדרגתית ומבוקרת של עובדים פלסטינים לענף. בכך עלויות העבודה צפויות להצטמצם ולוחות הזמנים יתקצרו".
על רקע עלייה בהלוואות הקבלן ואי-הוודאות במשק, חל גידול בהיקף קריסת קבלנים. ב-2025 היקף הקריסות יגיע לכ-795, לעומת סדר גודל של 400-500 קריסות בשנת שגרה
מינקוב מציין כי המלחמה העמיקה באופן דרמטי את המשבר בענף, שהיה לאחד הענפים שנפגעו בצורה הקשה ביותר במשק: "הפגיעה המשמעותית ביותר התרחשה בכוח האדם, שהוביל לשיתוק של אתרי בנייה רבים בשל איסור כניסתם של עובדים פלסטינים, גיוס מילואים נרחב ועזיבת עובדים זרים".
לדבריו, הצורך בהחלפת עובדים פלסטינים בעובדים זרים והתחרות על עובדים ישראלים וזרים קיימים הובילו לעלייה חדה בשכר הענפי. בשילוב עם קשיים ואתגרים, בהם התייקרות תשומות בנייה, מחסור בחומרי גלם, פגיעה בשרשרת האספקה, הגבלות בנק ישראל על רקע עלייה חדה בהלוואות הקבלן ואי-הוודאות במשק, חל גידול משמעותי בהיקף קריסת קבלנים.
לפי ניתוח של BDi לשנת 2024, מספר קבלני הבנייה והתשתית שקרסו אשתקד עמד על 730, ומוערך כי בשנת 2025 היקף הקריסות יסתכם בכ-795 קריסות. זאת לעומת סדר גודל של 400-500 קריסות בשנת שגרה.
בשל האתגרים המורכבים, לצד יוקר המחייה ומצב רוח לאומי ירוד, ההאטה במכירת הדירות החריפה, כאשר ב-8 החודשים הראשונים של 2025 נמכרו 57,486 דירות – ירידה של כ-10% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. הירידה מיוחסת לשוק הדירות החדשות, שבו נרשמה ירידה של 25% בתקופה זו. כתוצאה מכך, מלאי הדירות הלא-מכורות עומד על כ-82.5 אלף דירות, כאשר אזורי הביקוש כמו תל-אביב וירושלים רשמו את הירידות החדות ביותר.
מסקר מיוחד שערכה החברה בקרב חברות בנייה בספטמבר השנה עולה כי 45% מהמנהלים השיבו שההגבלות על מבצעי המימון גרמו להפחתה במכירות, ובקרב מחציתם להפחתה משמעותית במכירות. עוד עולה מהסקר כי 43% מהחברות סבורות שהורדת מחירי הדירות היא האסטרטגיה הטובה ביותר למכירת דירות בתקופה זו, כאשר 31% השיבו ששיפור וגמישות בתנאי התשלום מהווים את האסטרטגיה הטובה ביותר.
במענה לשאלה איזה צעד ממשלתי יכול לסייע לענף בצורה היעילה ביותר, 31% מהמנהלים השיבו שהקלות במיסוי על קבלנים ויזמים, 28% השיבו שהפחתת הבירוקרטיה והאצת היתרי בנייה יכולות לסייע בצורה המיטבית, ואילו 21% השיבו שמתן תמריצים להכשרת עובדים מקצועיים תסייע בצורה הטובה ביותר. לדעתם של 54% מהמנהלים, סביבת הריבית הגבוהה היא הסיבה העיקרית לירידת מחירי הדירות בתקופה האחרונה, 28% סבורים שהסיבה העיקרית היא יוקר המחייה.
שינוי כיוון
עפרה חדדצילום: אפרת טרבלסי"מתחילת המלחמה חווינו ירידה בהיקף מכירת הדירות, אך העבר לימד אותנו שזה זמני ושהתיקון יבוא בהמשך, וכך היה באמת גם הפעם", מתארת מהשטח עפרה חדד, סמנכ"לית ומבעלי חברת יורו ישראל, שבונה ומשווקת פרויקטים באשקלון ובנתיבות. לדבריה, "בשנה וחצי הראשונות למלחמה היו ביקושים, אך הם היו נמוכים מהרגיל. מחודש יוני, אז החלה המערכה מול איראן, חלה צניחה משמעותית במכירות ובתקופה זו היינו מקבלים 10 לידים ביום בממוצע".
"סיום המלחמה החזיר את הסומק ללחיים של ענף הנדל"ן. חלק גדול מהרוכשים ישבו בזמן המלחמה על הגדר, ויש משקיעים שלא תכננו לקנות, אבל האופטימיות הביא אותם לשנות כיוון"
ואולם, היא מציינת כי "סיום המלחמה ודברי נשיא ארה"ב, דונלד טראמפ, בדבר השקעות בארץ החזירו את הסומק ללחיים של ענף הנדל"ן, וכבר מיד אחרי סוכות הרגשנו התעוררות של פניות לרכישת דירות, וכיום אנו מקבלים מעל 40 לידים ביום בממוצע. חלק גדול מהרוכשים הם אנשים שבזמן המלחמה ישבו על הגדר, אך במקרה הנוכחי יש גם רוכשים, רובם משקיעים, שלא תכננו לקנות נכס, אבל האופטימיות המדינית הביאה אותם לשנות כיוון".
לדבריה, עוד סיבה לאופטימיות קשורה לפן הביצועי: "אם טורקיה תחזור לפעילות סחר עם ישראל, מה שנראה כתסריט אפשרי, זה צפוי להוריד את מחיר חומרי הבנייה. בנוסף, עובדים רבים ששירתו במילואים בשנתיים האחרונות חזרו לעבודה סדירה וישנה ציפייה בשוק להורדת הריבית, מה שבוודאי יניע זוגות צעירים ומשפרי דיור לקחת משכנתא זולה יותר, והדבר יגביר את קצב המכירות".
את דניאל זנדני, נשוי ואב ל-3, לוחם קרבי במילואים ויועץ משכנתאות וזכיין ברשת "דרכנו", תפסה המלחמה בעיצומה של בניית בית צמוד קרקע ביישוב שלומית שבעוטף עזה. מאז אוקטובר 2023 הוא שירת בעזה במשך יותר מ-360 ימים, ובמקביל ניהל את העסק שלו ואת בניית ביתו החדש. "כשפרצה המלחמה גרנו בירושלים", הוא מספר. "בניית הבית בשלומית הייתה בעיצומה, והיינו אמורים להיכנס אליו לקראת סוף 2023. המלחמה עיכבה הכל – שירות המילואים שלי, לצד המחסור בעובדים ובקבלנים, גרמו לעיכוב של חודשים, ונכנסנו לבית רק באוגוסט 2024, כמעט שנה אחרי התכנון המקורי".
החוויה האישית הובילה אותו להתמחות בתחום המימון של בנייה עצמית. כיום הוא מלווה משפחות ומשרתי מילואים בתהליך רכישת קרקע, בניית אסטרטגיית המימון והקמת הבית, בעיקר באזורים הכפריים וביישובי הדרום. "חלק גדול מהלקוחות שלי הם משרתי מילואים המבקשים לנצל את ההטבות שהמדינה מעניקה להם במכרזים לרכישת קרקעות לבנייה עצמית", הוא אומר. "יש אנשים שחוששים לבוא לכאן, אבל יש גם רבים שבוחרים דווקא עכשיו לבנות חיים חדשים בעוטף. ליישוב שלומית נוספו 12 משפחות מאז המלחמה, חלקן הגיעו מירושלים, נתיבות וניצן".
הישורת האחרונה
אביעד פרידמןצילום: אלכס קולומויסקיאביעד פרידמן, יו"ר מינהלת תקומה, אומר בשיחה עם "ממון", כי הם נערכים גם לפניות של תושבים שירצו לעבור לגור בישובי העוטף. "אלו יהיו הצרות הכי טובות שיכולות להיות. בעיר שדרות, שאמורה להיכנס להסכם גג (לטובת הקמת אלפי דירות חדשות – ה.צ), אנחנו גם נשלב פרויקטים של התחדשות עירונית בשיתוף עם משרד השיכון, כאשר המטרה היא שבתוך עשור העיר תגיע ל-80 אלף תושבים. במגזר הכפרי אנחנו מכוונים לגידול משמעותי שנתי בשיעור של 4%, לאחר שכבר למעלה מ-90% מהתושבים חזרו לבתיהם". במהלך 2026-2027 ישובו לבתיהם תושבי 5 היישובים האחרונים: כיסופים, חולית, כפר עזה, בארי וניר עוז.
ניר מסיקה, ראש מערך בינוי, דיור ותשתיות במינהלת תקומה, מחזק את הדברים: "השיקום נמצא ממש בישורת האחרונה. מי שהובילו את השיקום היו היישובים עצמם לפי סטנדרט שהם קבעו. אנחנו כמינהלת ליווינו את התהליך, אך הכוונה הייתה שחלק מתהליך השיקום והריפוי של הקהילות הוא לקיחת אחריות מקומית".
אתמול ערכה המינהלת תדריך עיתונאים שבמסגרתו חשפה את התוכנית האסטרטגית החדשה לשנים 2025-2028. על פי התוכנית, מתוכננים לקום, בין היתר, קריית הייטק ואזורי תעשייה בעוטף, היכל תרבות בשדרות ובריכה אולימפית באשכול. השר זאב אלקין, האחראי על מינהלת תקומה ומינהלת שיקום הצפון, עידכן כי בקרוב צפוי איחוד של המינהלות, באופן שיאפשר תוספת תקנים למינהלת שיקום הצפון ויזרז תהליכים גם באזור זה, שהוא משמעותית גדול יותר בהיקפיו.
הזדמנות בצפון
עופר זרף, יו"ר דירקטוריון חברת יסודות איתנים הבונה באזור הצפון, מודה כי גם בצפון ממשיכים לאסוף את השברים, אם כי באופטימיות מסוימת: "שנה וחצי של עצירה מוחלטת בבנייה, עובדים שגויסו, אתרים שנסגרו ורוכשים שישבו על הגדר – כל אלה פגעו ישירות בקצב העבודה ובאמון הציבור. ראינו ירידה של עשרות אחוזים בכמות העסקאות בערים כמו נהריה ושלומי, ולמרות זאת המחירים דווקא עלו בשנה האחרונה ב-9%-11%, לפי הלמ"ס".
זרף מסביר כי "זה אולי נראה מפתיע, אבל זו תוצאה של מחסור מתמשך בהיצע והקפאה של פרויקטים חדשים בזמן המלחמה. ב-2024 נרשמו כ-77 אלף היתרי בנייה, מתוכם כ-14% בצפון. זה נתון מרשים שמעיד על כך שהיזמים לא נעלמו, הם רק חיכו לרגע של יציבות. בפרויקטים שלנו בשלומי ובנהריה ראינו בחודשים האחרונים התעוררות מסוימת של רוכשים, בעיקר זוגות צעירים ומשפרי דיור שמבינים שהמחירים כאן עדיין נמוכים וקיימת הטבת מס משמעותית".
עם זאת הוא מדגיש כי "הממשלה הזניחה לאורך שנים את הצפון. בשביל להחזיר אותו למסלול צמיחה נדרש גיבוי ממשלתי אמיתי. חייבים להמשיך את הפיתוח של כביש 6 עד הנקודה הצפונית בשלומי, להכניס תמריצים ותשתיות ביטחון, ולספק הטבות ליזמים שיקנו קרקעות ויבנו".
"ההיסטוריה מלמדת אותנו שלאחר כל תקופת משבר, מלחמה, מבצע צבאי כזה או אחר הכלכלה הישראלית פורחת ובפרט ענף הנדל"ן", מסכמת יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין. "לאורך השנים האחרונות, ועל רקע מבצעי הלחימה בעזה, ראינו במקביל כיצד יישובי הדרום דוגמת אשקלון, נתיבות, אופקים ושדרות זוכים לפופולריות מצד רוכשי דירות, והיישובים מגיעים לשיאים במכירת דירות. לכן גם בסיום שנתיים של מלחמה וכניסה למצב ביטחוני חדש, אני צופה שנראה את המשך המגמה של התעניינות ורכישות בדרום לצד צפון הארץ".
פורסם לראשונה: 00:00, 28.10.25
