השקעות נדל"ן בעידן של אי ודאות - שיחה עם ירון רוקמן, אריאל רוזנברג, ברנרד רסקין וענבל דוד
ענבל דוד, מנכ"לית דירה להשכיר, אמרה היום (ג') בכנס "בונים עתיד", כנס הנדל"ן הארצי של מזרחי טפחות בשיתוף קבוצת "ידיעות אחרונות", כי "אם נסתכל 20 שנה קדימה איפה יגורו הילדים והנכדים שלנו, אז רובם יגורו בשכירות. לפני עשרים שנה אחד מכל ארבעה משקי בית גר בשכירות בישראל, והיום אחד מכל שלושה. לא צריך להיות כלכלן גדול כדי להבין לאן זה הולך, ולכן הנושא הזה הוא סופר-חשוב במציאות הנוכחית שלנו.
"הריבית הגבוהה אכן מהווה משקולת על מודל כלכלי בנכס כזה שהוא עתיר מימון ארוך טווח. מנגד הריבית גם ככל הנראה מקשה על משקי הבית לרכוש דירה ולהגיע לאותה דירה בבעלות ולכן זה בעצם וקטור שמשפיע בשני כיוונים שונים והוא בהחלט מעלה ומדגיש את הצורך בהטבות בשוק השכירות המוסדית. אני לא חושבת שאפשר לטפל בשוק הדיור בלי לטפל בשוק השכירות ובשוק השכירות צריך לטפל גם באמצעות הכלי של שכירות ארוכת טווח.
"מבחינת פעולות שאנחנו עושים, אנחנו השלמנו רצף ארבע-שנתי של שיווקים בהיקף ממוצע של ששת אלפים חמש מאות יחידות דיור לשנה. יושבים פה יזמים שלנו גם על הבמה, גם בקהל, וראינו יזמים חדשים נכנסים, יזמים ותיקים באמת מהראשונים שממשיכים לפתח את האפיק הזה, רואים בו שוק מניב לכל דבר ועניין, ובעצם מפתחים את המקצועיות שלו. במקביל אנחנו גורם מתכנן ומתכננים נכון להיום בתב"עות יותר ממאה אלף יחידות דיור, דירה להשכיר, מתוך זה למעלה משליש להשכרה ארוכת טווח - וככה מגדילים היצע ובעצם מוודאים שהמוצר הזה יהיה בהיקפים משמעותיים בשוק".
ירון רוקמן, מנכ"ל אשטרום נכסים, הוסיף כי "רמות המחירים של דירות למגורים הגיעו בעיניי למחירים גבוהים והשאלה לאן זה ילך, אז אנחנו לא מזהים שם כרגע יותר מדי הזדמנויות. אנחנו מאוד פעילים בתחום הדיור להשכרה. בשקט-בשקט אני חושב שאנחנו היום החברה הגדולה ביותר בתחום דיור להשכרה ואנחנו עושים את זה כבר המון שנים. היינו בין הראשונים. אני אישית מאמין בתחום הזה.
"אני חושב שפתרון הדיור לא יכול לבוא רק מזה שכולם יקנו דירות. אני חושב ששוק דיור להשכרה ארוכת טווח כמו שמנוהל היום מייצר הזדמנויות לדיירים שרוצים בעצם לגור עשרים שנה באותה דירה ולדעת שיש להם ביטחון וודאות. שם אנחנו כן ראינו הזדמנויות וכשהיו נכנסנו וקנינו, גם במגורים באזורים מסוימים כשהמחירים נגעו במחירים שהאמנו בהם".
רוקמן התייחס גם למגבלות החדשות של בנק ישראל על מבצעי המימון. "אשטרום נכסים פחות מוטית מגורים אז עלינו באופן ישיר זה פחות משפיע. אני יכול להגיד שאנחנו כן עושים פרויקטים מעורבי שימושים ואנחנו כן עושים פרויקטים שכוללים מגורים ומשרדים ובניינים צמודים וכו'. אני באופן אישי חסיד קטן של התערבות רגולטורית בהחלטות או בתהליכי שוק, אבל אני שמח להגיד שכשאני מסתכל עשרים שנה אחורה מדינת ישראל והרשויות ידעו בסך הכל לנהל את התהליכים בדרך שמצד אחד תאשפר לשוק להתנהל ומצד שני לשמור על האזרחים".
4 צפייה בגלריה
משמאל לימין: ברנרד רסקין, ירון רוקמן, אריאל רוזנברג, ענבל דוד ושרון כידון
(צילום: יאיר שגיא)
"התעוררות בקבוצות הרכישה"
אריאל רורזנברג, ממונה חוק המכר ומנהל אגף להגנה על רוכשי דירות במשרד הבינוי והשיכון, התייחס לקבוצות הרכישה, ואמר כי "בהחלט רואים בתחום הזה התעוררות מסוימת. אני לא יכול לדבר על מגמה נרחבת אבל נראה שכבר שכחו את הנפילות שהיו בדרך של כמה גופים גדולים שהיו בראש קבוצות הרכישה, ובהחלט רואים מגמה מסוימת של התחדשות ושל עניין.
"קבוצת רכישה אותנטית היא דבר עם הרבה פחות ודאות. אין לנו שום דבר נגד מי שרוצה לקחת סיכון, אין חוק נגד זה ואנחנו לא רגולטורים של השוק אבל מי שלוקח סיכון צריך לדעת שהוא משתתף בקבוצת רכישה אמיתית, שיש לו יכולת השפעה, שהמחיר לא סופי וכל מיני תבחינים שאני לא אדבר עליהם כרגע, אבל במקרה שזה יזם, שיש מישהו שלוקח אחריות והוא מנהל את העסק - אז הוא חייב כמו יזם אחר לתת את הבטוחות הנדרשות".
ברנרד רסקין, מנכ"ל ובעלים רשת רי/מקס, התייחס לשוק הדירות מיד שנייה ואמר כי "קודם כל אני חושב שאנחנו במצב הרבה יותר טוב מהיזמים. אנחנו רואים עליות מחירים חדות בכל חודש, אולי למען ינואר 2024, שאז כנראה אנשים הקדימו רכישות לדצמבר כדי לחסוך את המע"מ על התיווך, העו"ד ואולי עוד הוצאות מסביב. לא הייתי חושב שזה משפיע עד כדי כך אבל זה השפיע. פברואר מרץ אפריל השנה אנחנו ממשיכים לראות עליות, ואנחנו ממשיכים להשתפר, אז אני מקווה שאנחנו נמשיך לראות את המגמה החיובית הזאת בפרנסה של כולכם שיושבים פה, ואני מאמין שמה שקורה אצלנו קורה גם אצלכם.
"ההפתעה הכי גדולה שלי היא שמי היה מאמין שנהיה בשנה וחצי במלחמה באופן פורמלי ועדיין נעשה עסקים טובים ביד שנייה, יותר מאשר בתקופה של חוסר היציבות הפוליטית, כולנו צריכים ללמוד מזה משהו. כנראה שהשוק מפחד פחות מהמלחמה ממה שהשוק פחד מכל הפעילות הפוליטית שהייתה בשנה לפני כן. חוץ מזה, צריך לחשוב מה עומד לקרות אם אחרי כל הטראומה הזו של מלחמה ואי היציבות הפוליטית וכל מה שהיה בשנתיים וחצי האחרונות אנחנו לא רואים ירידת מחירים - אז מה הולך לקרות כשתהיה פה יציבות?".
"תמהיל המשכנתא - יותר חשוב מגובה הריבית"
שוק המשכנתאות ואשראי לדיור - שיחה עם דרור פלדמן, רוני בריק ונופר יעקב
בפאנל של שוק המשכנתאות ופתרונות ואשראי לדיור, דרור פלדמן, מנהל זרוע המשכנתאות של מזרחי טפחות, הסביר כי "הלקוחות מנסים למצוא פתרונות, כאשר מה שהתחדד יותר בשנים האחרונות הוא בנייה נכונה יותר של תמהיל ההלוואה כדי לנהל את הסיכון. יותר חשוב מגובה הריבית האבסולוטית בהלוואה מסוימת זה מה ההרכב שבונים ומה ההחזר החודשי. החוכמה שלנו והיכולת שלנו כבנקאים לבנות לכל אחד מהלקוחות הרכב שהוא מספיק גמיש על מנת להתמודד עם עליית ריבית, עם ירידת ריבית, עם הבמפרים שיש בחיים של כולנו שפתאום יש הוצאות בלתי צפויות - הדבר הזה תפס יותר ויותר ויותר משקל כשהמשמעות לעליית ריבית ולשינוי בהחזר חודשי היא קריטית".
לדבריו, "כשהריבית הייתה נמוכה והיכולת של הלווים לספוג עליות בהחזר החודשי הייתה גבוהה, הדבר הזה היה פחות משמעותי, אבל פה מתגלה המקצועיות והמקצוענות בשיאה. היכולת להתאים לכל אחד את המוצר שלו. יותר ויותר אנשים הלכו לכיוון הלא-צמוד כי רצו לייצר לעצמם איזושהי ודאות באינפלציה משתוללת, אבל אנחנו רואים גם שינוי במגמה וגם הנגיד בסופו של דבר רומז על ירידות ריבית עתידיות, ולכן גם כשבונים תמהיל ללקוח צריך לקחת את זה בחשבון על מנת שתהיה לו את הגמישות. משכנתא זה ל-20-30 שנה, אם בשנים הבאות תהיה כדאיות לשנות פוזיציה ולמחזר מה שנקרא, אם תהיה לו את היכולת לעשות את זה".
נופר יעקב, יו"ר התאחדות יועצי משכנתאות, טענה ששורש הבעיה היא "שבסופו של דבר לציבור גדול מרוכשי הדירות אין את ההון העצמי הנדרש לקנות דירה. זאת עובדה, כיוון שיש מלאי של דירות, אנחנו רואים את הירידה של העסקאות ביד השנייה, ולקנות דירה היום לזוג צעיר זו עיקה שקשה להגיע אליה. אנחנו לא סתם רואים גם את המגבלות שיש, הורידו יום הבראה לזוגות האלה הצעירים, פגעו להם בכיס, המיסים שלהם עלו. הציבור לא השתנה. 60% מציבור נוטלי המשכנתאות נמצאים במינוס, אז אני חושבת שיש פה באמת בעיה עמוקה של זוגות שמתקשים לקנות דירה והפיתרון הוא חייב להיות רוחבי יותר ועמוק יותר. המבצעים האלה יכולים להיות מהלך טוב ונכון, והם ליוו אותנו בשוק כל הזמן, זה לא משהו חדש, אבל בהחלט הגידול בהיקף הזה מצביע על בעיה אמיתית".
רוני בריק, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, אמר כי "הענף נמצא בתקופה הקשה ביותר אי פעם, אבל אנחנו יודעים להתמודד. ענף הבנייה והתשתיות והקבלנים זה ענף חזק מאוד, למוד ניסיון של מלחמות, של מבצעים, של מיתון קשה במשק. עברנו כבר את הכול, נעבור גם את זה. אני חושב שמספרים שמפזרים באוויר הם מספרים שאין להם שום קשר למציאות - כשאומרים 80 אלף דירות לא מכורות, אל תשכחו שזה כמה עשרות אלפי יחידות דיור של קבלנים שהוציאו היתרי בניה ומחכים איתם היום ולא יוצאים לבנות. גם אלה נספרים במסגרת השמונים אלף. קבלן, יש לו אינטרס אחד, לשמור על החברה שלו, לשמור על העסקים שלו. לכן, גם העשרים-שמונים - כל התערבות ממשלתית או התערבות של רגולציה גרמה רק נזק לענף. ה-20-80 הזה עשה רק טוב לעשרות או אלפי זוגות צעירים שיכלו לרכוש דירות ואני מכיר לא מעט כאלה".
לאן הולכת ההתחדשות העירונית במסגרת מאמצי השיקום?
שיקום והתחדשות עירונית - שיחה עם פנינה אלה ,עו"ד אלעזר במברגר ורונית אשד לוי
בפאנל בנושא השיקום וההתחדשות העירונית, הסביר עו"ד אלעזר במברגר, ראש הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, כי "תפקידה של המדינה וזה אולי האתגר הכי גדול - להביא את ההתחדשות העירונית מחוץ לאזורי הביקוש, וזה כמובן מתכתב אחד-לאחד עם תוכניות השיקום. ישנן תוכניו שאושרו - 18 מיליארד שקל לטובת שיקום עוטף עזה, 15 מיליארד שקל לטובת שיקום הצפון. בתוך הסכומים הללו ישנה הסכמה מקצועית עם משרד האוצר של מאות מיליוני שקלים שיתוקצבו לסבסוד פרויקטים. בסוף זה במרחב העירוני, אם זה בצפון זה בעיקר קרית שמונה ושלומי, אם זה בדרום זה בעיקר שדרות, רוב המרחב הוא קיבוצים ומושבים אבל בערים הללו שהזכרתי, כבר ב-2025 יהיו תקציבים של מאות מיליוני שקלים לסבסוד הפרויקטים וסוף-סוף פעם ראשונה שהתוכניות הללו שהזכרת שהתחלנו לקדם עוד לפני המלחמה יצאו לפועל.
"יש היום ליין תכנונים מספק וסוף-סוף יהיה גם כסף ממשלתי גדול לסבסוד המתמחים הללו. זה תפקידה של המדינה. הדבר הזה יקרה כבר בחודשים הקרובים. במהלך 2025 יפורסמו קולות קוראים ליזמים, גורמי מימון יכירו אותם, נצא למהלכים שבסוף יביאו רק בצפון לסדר גודל של כ-1,500 דירות כבר השנה מתוך 4,000 דירות סך הכל בקריית שמונה שיכולות להיכנס לפרויקטים האלה".
רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה ישראל מגורים, שזכתה במכרז פרויקט התחדשות עירונית באשרלון ערב המלחמה, סיפרה כי "אשקלון זה באמת סיפור חריג מאוד, לא דמיינו שישר אחרי שנזכה במכרז תיפתח מלחמה. במקביל, הרשות הממשלתית הקדימה מענקים שהם מענקי השלמה כלכלית שנועדו ל-2025 כבר והקדימה אותם ל-2023. התחדשות עירונית קמה ונופלת על האם הדיירים מחוברים לתהליך וזו כל החוכמה, יזם שמצליח זה יזם ששומר על רמת אימון גבוהה וקשר עקבי עם הדיירים שלו שמשקף להם גם כשטוב וגם כשרע וגם כשמורכב וגם כשקשה, יזם שיודע להגיד את האמת ולא לעגל פינות. זה מה שעשינו. הסברנו להם שבאמת בתוך כל החושך הגדול הזה שנפל עלינו יש קרן אור ואם כולנו נעבוד יחד אנחנו נצליח. תוך כדי המלחמה, הגענו ל-50% החתמות. קיימנו פגישות תוך כדי אזעקות. מדובר על מאסה מאוד גדולה באמצע אשקלון וזה פרויקט שיעלה בשנים הקרובות".
פנינה אלה, מנהל סקטור בניה ונדל"ן במזרחי טפחות, הוסיפה כי "אנחנו כבר 15 שנה מלווים פרויקטים כאלה של התחדשות עירונית, ואני ממש נהנית לראות את זה. אני חושבת שהגענו להישגים מאוד יפים ברמה הלאומית בהיקף הפעילות בתחום הזה. היום, לא יודעת אם אתם יודעים, התחדשות עירונית זה בערך שליש מהתחלות הבנייה. אנחנו מעריכים שתוך כמה שנים נגיע גם ל-50% וברור למה זה חשוב וברור שזה הולך להתפתח. אצלנו בבנק עשינו סקר לפי שנה ושאלנו אנשים שרצו לקנות דירה עד כמה הנושא של מרחב מוגן חשוב עבורם ,ולצערנו קיבלנו הוכחה שזה מאוד חשוב ומעל 80% מאנשים אמרו שהם לא יקנו דירה ללא ממ"ד. זה מראה את הלך הרוח גם של הרוכשים וגם של בעלי דירות הוותיקים שמבינים שהם צריכים לשדרג את הדירה שלהם, לייצר להם דירה בטוחה גם בפני רעידות אדמה וגם בפני איומים ביטחוניים ואנחנו רואים יוזמות הולכות ועולות ושת"פים של דיירים. יזמים מספרים לי שיש נכונות, הדיירים יותר פתוחים היום לעולם הזה".
פורסם לראשונה: 16:28, 13.05.25
