כשראש עיריית בת ים, צביקה ברוט, הגיע בחודש שעבר לזירת ההרס הקשה בעיר, שבה נהרגו תשעה בני אדם בעקבות פגיעה ישירה ממטח הטילים מאיראן, הוא הגדיר את המראות כמו "אסון התאומים". הנזק מהטיל שנורה במהלך מבצע "עם כלביא" היה עצום: 160 דונם של הרס, 120 בניינים שנפגעו, 5,000 דירות שניזוקו וכ-20 בניינים המיועדים להריסה מיידית.
כשבועיים לאחר הפסקת האש, אחרי דיונים אינטנסיביים במשרדי הממשלה על מתווה להריסה ובנייה מחדש של הבניינים שניזוקו בהליך מהיר, הוא יוצא ביוזמה חסרת תקדים: להפוך לראשונה את העירייה עצמה ליזמית נדל"ן, שתקדם פרויקט התחדשות עירוני רחב היקף הנדרש באתר ההרס הענק.
מי שהגיע לתפקיד במטרה לטפל בתרבות, בחינוך ובתברואה בעיר, צפוי להפוך ליזם נדל"ן של ממש מהגדולים ביותר בשלטון המקומי. "היוזמה נולדה מתוך הצורך לתת מענה לאתר ההרס הגדול ביותר שאי פעם נוצר במדינת ישראל", אומר ברוט בראיון בלעדי ל"ממון". "הטיל שפגע בבניין בבת-ים היה גדול מאוד והאיראנים לא השתמשו בו בשתי המתקפות הקודמות. בשילוב עם הפגיעה באזור הישן ביותר בעיר (מבחינת גיל המבנים - ה"צ), הנזק היה עצום".
התוצאה האנושית מדברת בעד עצמה: 2,100 תושבים נמצאים כיום ללא קורת גג – יותר מאחוז מכלל אוכלוסיית העיר. מתוכם, קרוב ל-700 מתאכסנים ב-9 מלונות שונים והשאר שוהים בעורף המשפחתי. "הבנו שאין כאן אירוע רגיל", אומר ברוט. "גם המדינה רואה את זה כך, ולכן נדרש שינוי חקיקה".
"נהיה היזם והבעלים"
בשבועות האחרונים התקיימו דיונים כמעט יומיים מאחורי הקלעים בין נציגי העירייה לממשלה. "עיריית בת-ים הולכת בעצם להיות יזם הנדל"ן הגדול ביותר בפרויקט התחדשות עירונית באחת הערים הגדולות ביותר בגוש דן", אומר ברוט. "הגענו להבנות עם המדינה שאנחנו נוביל את היזמות בכל הנוגע לפינוי-בינוי במתחם".
כפי שפורסם לראשונה ב"ממון" ו-ynet בשבוע שעבר, הצעה שהגישה התאחדות הקבלנים לממשלה לשיקום מתחמים שנהרסו, מציעה למדינה מהלך של פיצוי בעלי הדירות במזומן, הפקעת הזכויות ומכירת הקרקע ליזמים ברווח גדול. בכנס נדל"ן שנערך בשבוע שעבר אמר מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון כי המדינה שוקלת מהלך של רכישת הדירות מידי בעלי הזכויות. ברוט מציע לקחת את המושכות לידיו, ויש לו הסבר מדוע החלופה הזו משתלמת יותר לכל הצדדים.
"הרשויות המקומיות נקלעו במלחמה להוצאות אדירות", הוא מסביר. "רק עלות ההריסה והפינוי של השברים בזירה בבת ים נאמדת בסכום של כ-20 מיליון שקל עבור קבלן הפינוי, ועוד לא דיברנו על הטיפול באוכלוסייה. הבנייה העתידית תהיה בעיקר של מגורים וכמעט שלא תכלול מסחר ותעסוקה, ולכן לרשויות אין, לכאורה, סיבה לתת מכפילים גדולים בפרויקט (היחס בין מספר יחידות הדיור שייבנו לבין מספר יחידות הדיור הקיימות שנהרסות בפרויקט. המכפיל מהווה גורם מרכזי בקביעת הרווחיות של הפרויקט - ה"צ). למרות זאת, אנחנו יוצרים למדינה, שיודעת שהיא הולכת להכניס את היד לכיס, הזדמנות להחזיר חלק גדול מההשקעה".
לדבריו, המדינה קבעה כי ההסתכלות על זכויות הבנייה בכל אתרי ההרס תהיה לפי מבחן "המגרש הריק". מבחן זה קובע כי הרשות תערוך תכנון מיטבי לשטח, מבלי להתחשב במה שהיה בנוי עליו, ותוך התחשבות בצורכי הקהילה והסביבה. כלומר, אם באתר ההרס היה בניין בן 2-3 קומות שנפגע, המצב המיטבי יהיה לתכנן בניין גבוה יותר. מנגד, אם בניין בן 12 קומות נהרס (כמו הבניין שספג את הפגיעה הישירה בבת-ים), לא ניתן יהיה לתכנן מגדל בן 35 קומות במקומו.
"במקום לתת ליזמים בשוק הפרטי ליהנות מסבסוד ממשלתי, אנחנו ניכנס לנעלי היזם הפרטי במגה פרויקט עם כמות מאוד גדולה של יחידות דיור, נתכנן את התוכנית, נקנה את זכויות הדיירים ונהיה הבעלים של רוב עתודות הקרקע", מסביר ברוט. "כבר פנו אלינו לא מעט יזמים עם הצעות שונות, שמוכנים לתת תמורות כאלה ואחרות לדיירים שאיבדו את דירותיהם ולשלם להם שכירות, רק כדי לקבל את ההזדמנות לבנות מחדש את השכונה. אבל אמרנו לכולם לחכות כי אנחנו יודעים שיש פה הזדמנות נדירה עבורנו".
תמריץ כלכלי לדיירים
המתווה שמציעה עיריית בת ים עובד בשיטת Buyout, בדומה למתווה שהציעה המדינה. בעולם הפיננסי זהו תהליך בו גוף רוכש שליטה בחברה, לרוב על ידי רכישת מניותיה כדי לשפר את ביצועי החברה ולהגדיל את רווחיותה. במקרה של בת ים, ברוט מציע שתי חלופות לבעלי הדירות שנהרסו: לחכות לדירה במשך 5-6 שנים עד שיקבלו נכס דומה לזה שהיה ברשותם; או לקבל באופן מיידי את הערך של הדירה בכסף, כפי שייקבע על ידי השמאי הממשלתי, עם גילום של ההתחדשות העתידית, לצד תמריץ נוסף.
"המדינה או העירייה יהיו מוכנות לתת תמריץ נוסף לדיירים שיסכימו למכור את הדירות שלהם. בהפקעות של המטרו למשל נותנים תמריץ של 25%. במקרה הזה התמריץ אולי יהיה מעט נמוך יותר, אבל בעל הזכויות יוכל לקבל את הכסף מחר בבוקר ולקנות דירה אחרת – שתשביח את הערך שלה בעוד 5-6 שנים (משך הזמן שיעבור עד שדייר שהעדיף לחכות שיבנו לו את הדירה מחדש יקבל אותה - ה"צ)", אומר ברוט.
"הנחת העבודה שלנו היא ש-70% מבעלי הדירות שנהרסו כלל לא התגוררו בהן, ולכן הם גם לא זכאים לתשלום שכירות מהמדינה", הוא ממשיך. "גם אם מס רכוש יחשוב על מתווה לאותם בעלי זכויות, כנראה שהפיצוי יהיה מינימלי. אנחנו מציעים להם – קחו עכשיו את הכסף ותנו לנו לעבוד". לכן הוא מעריך כי כלל בעלי הזכויות שלא התגוררו בדירות יעדיפו את חלופת ה-Buyout לצד מחצית מכ-30% הנותרים שהתגוררו בהן.
"70% מבעלי הדירות שנהרסו לא גרו בהן ולא זקוקים לתשלום שכירות מהמדינה. אנחנו מציעים להם - קחו עכשיו את כל הכסף ותנו לעבוד"
"החוק הנוכחי שלפיו ניתן לקדם כיום קימום ושיקום מבנים הרוסים הוא חוק בניין הרוס, במסגרתו נדרשים 75% של הסכמות לקידום הפרויקט ומקבלים דירה באותו הסטנדרט של הדירה המקורית. זאת בניגוד לפרויקט התחדשות עירונית, שם נדרשת הסכמה של שני שליש מהדיירים ומקבלים דירות גדולות יותר. אבל בכל מקרה אנחנו רואים בכל הערים שתמורות הדיירים הולכות ומצטמצמות".
לדבריו, "החלופה שאנחנו מציעים טומנת בחובה תמריץ כלכלי. ברגע שנקבל את האישור לרכוש את הקרקע, נשקיע עד מיליארד שקל שנקבל מהמדינה כהלוואה, נהפוך ליזם ונקדם תכנון מיטבי בשיתוף עם המדינה, ובמקום שהיא תצטרך לשלם דרך מס רכוש, נוכל להחזיר לה את ההשקעה שלה באמצעות המכפילים".
מה היתרון שלכם על פני המדינה או יזמי השוק הפרטי?
"למדינה אין שום אפשרות לעשות כסף ממכירת הקרקעות ליזמים, כי אף יזם לא יסכים לקחת את הפרויקט במכפילים נמוכים כמו שאנחנו ניתן. לעומת זאת אם אני היזם, אני כן אסכים להרים את המכפילים בצורה מוגבלת כי הכסף שייכנס אלינו הולך חזרה להשקעה בתושבים ובעיר, ולא לכיס של חברה פרטית".
זו בעצם גם פגיעה קשה ביזמים.
"אנחנו אוהבים את היזמים והם שותפים חשובים לבינוי העיר שלנו. אבל המקרה הזה הוא לא שגרתי, ודורש גם פתרונות לא שגרתיים. זה לא המקרה שבו יזמים יוכלו לעשות בוננזה. זה אירוע שבו הרווח יתחלק בין המדינה, הרשות והקבלן המבצע – בפרט כשייתכן שיידרש סבסוד ממשלתי לרווח היזמי. מעל הכול, התושבים ירוויחו פתרון קבע כבר בתוך כמה חודשים. הערכות שמרניות מצביעות על כך שהרווח היזמי צפוי להגיע לכ-100 מיליון שקל. זו הזדמנות נדירה עבורנו כי נכנסנו להוצאות עצומות ולא נקבל שיפוי על הכל. בסופו של דבר, המדינה מצמצמת את הנזק דרמטית, אנחנו מרוויחים כי הכסף חוזר להשקעה בתושב והדיירים מקבלים את ערך הדירה מחר בבוקר".
היתר בנייה בשנה וחצי
ברוט מציין כי ההצעה שלו נפלה על אוזניים קשובות מאוד. "יש פה התגייסות מדהימה של הממשלה שלא ראיתי בעבר, של הפקידות הממשלתית בעיקר כדי שהדבר הזה יצליח", הוא אומר. "זו פעם ראשונה בישראל שרשויות מקומיות יקבלו אפשרות להפוך ליזם בפרויקט כל כך מסיבי. היו מקרים שבהם קידמנו בניין אחד כדיור לסטודנטים, אבל זו הולכת להיות הפעם הראשונה ששכונה שלמה תיבנה מחדש, ואנחנו מעריכים שיהיו מבנים נוספים שכרגע מיועדים לשיפוץ, אבל ירצו להצטרף למהלך, כך שמספר יחידות הדיור יעלה.
"התחלנו בהליך להקמת מינהלת עירונית שתפעל כחברה כלכלית כדי להוביל את המהלך, למרות שעדיין אין את החקיקה הנדרשת", הוא מוסיף ומציין כי מאחר שהחקיקה הנדרשת היא לקצר הליכי תכנון ובנייה, לאחרונה סוכם עם מינהל התכנון ומשרד המשפטים שהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תקבל סמכות של ועדה מחוזית באתרי ההרס והרחובות הסמוכים להם כדי לקצר הליכים. "זה יאפשר לנו להוציא היתרי בנייה בלוחות זמנים של שנה וחצי-שנתיים", הוא אומר.
זו פעם ראשונה שרשות מקומית תוכל להחליף את השוק הפרטי בניהול יזמות בהיקף כזה. אתה רואה את המהלך הזה יוצא לפועל בקרוב?
"אני חושב שכרגע הכוונות של כולם טובות, אבל עם כוונות טובות לא הולכים למכולת. אם הממשלה באמת תיישם את התוכנית, שכרגע שותפים לה משרד האוצר, הייעוץ המשפטי במשרד הבינוי והשיכון, השלטון המקומי ורשות מקרקעי ישראל, תהיה פה הזדמנות נדירה שלא הייתה כאן מעולם".
ברוט משתף כי "כשהרמטכ"ל אייל זמיר ביקר בזירת ההרס, הוא אמר – 'כדי שאני אצליח באיראן, אני צריך לדעת שמס רכוש עובד טוב בבת ים ושלתושבים יש פתרון דיור מהיר. כי מבחינתי, היכולת לפעול במערכה מסובכת מתקיימת רק כשיש גב מהעורף. אם אנשים יראו שמדינת ישראל לא דואגת להם כשהם חוטפים מכה קשה, אז בפעם הבאה לא יהיה לי גב – ותהיה פעם הבאה".
ברוט מקווה שבתחילת השבוע הבא תוגש טיוטת הצעת החוק. "אנחנו בדיוקים אחרונים, יש לנו בעיה שלא נמצא לה פתרון משפטי, להוריד את רף ההסכמות ל-51%. בנוסף, נשאלת השאלה האם רף ההסכמות ייחודי בכל בניין או בכל המתחם; הרי אי-אפשר שדייר אחד סרבן יפגע בהתחדשות של המבנים. חוות הדעת המשפטיות תומכות בכך. המבחן האמיתי יהיה בחודשים הקרובים".
סמי מצלאוי, יו"ר ובעלים מצלאוי חברה לבניין, מסר בעקבות הפרסום ב"ממון" וב-ynet: "אני מברך את ראש עיריית בת ים, צביקה ברוט, על היוזמה החשובה לקידום פתרונות מידיים וחדשניים בתחום ההתחדשות העירונית, במיוחד לנוכח האתגרים שנוצרו בעקבות המלחמה האחרונה. כבר עם סיום הלחימה, חברת מצלאוי הציעה מודל 'שחלוף דירות' לדיירים שבתיהם נפגעו, המאפשר העברה לדירות חדשות ללא כל עלות מצד הדיירים. המודל מבוסס על שיתוף פעולה בין יזמים לרשויות המקומיות והמדינה, תוך מימון מלא של שכר הדירה עד לאכלוס הדירות החדשות.
"מצלאוי תשמח לקחת חלק פעיל בפרויקט זה, יחד עם יזמים נוספים, ולהעמיד לרשות העיר את ניסיונה הרב בתחום הפינוי בינוי וההתחדשות העירונית. אנו רואים בכך שליחות לאומית ומחויבות מוסרית כלפי התושבים שנפגעו, ומאמינים כי שיתוף פעולה בין המגזר הציבורי והפרטי הוא המפתח לשיקום מהיר ובטוח של הקהילות שנפגעו".
פורסם לראשונה: 00:00, 11.07.25
