בצל תקופה מאתגרת ברקע המלחמה הנמשכת כבר שנתיים, נראה כי שוק הנדל"ן בכל זאת ממשיך לעבוד. בשנה החולפת נחתמו עסקאות בסקטורים השונים של הענף, בהיקפים של מאות מיליוני ואף מיליארדי שקלים, שאולי מסמנות שינוי חיובי באופי השוק המקומי.
החל מחברות נדל"ן מניב שביצעו מהלכי התרחבות אסטרטגיים, דרך קבוצות קמעונאות שבחרו לעבור מבעלות שכורה לשליטה בנכסים, ועד מהלכי ענק בשוק המשרדים. גורמי מקצוע בשטח אומרים ל-ynet כי ריבוי העסקאות ממחיש את עוצמת הענף ואת התחרות הגוברת על נכסים איכותיים. אז אילו עסקאות ענק בוצעו במהלך השנה העברית המסתיימת כעת?
מליסרון רכשה את אביב ייזום לפי שווי של 1.25 מיליארד שקל
בספטמבר 2024 הודיעה קבוצת מליסרון, שבשליטת ליאורה עופר ובניהול אופיר שריד, על רכישת 50% נוספים ממניות חברת המגורים אביב ייזום מקבוצת אביב של דורון אביב ודפנה הר לב בתמורה ל-625 מיליון שקל ולפי שווי חברה של 1.25 מיליארד שקל. הרכישה השלימה מהלך שהחל בשנת 2022, אז קנתה מליסרון את מחצית המניות הראשונה, וכעת היא מחזיקה ב-100% מהחברה ששמה שונה לאביב מליסרון.
בנובמבר 2024 מונה צחי דידי למנכ"ל החברה החדשה, המתמחה בבנייה למגורים ובהתחדשות עירונית. לחברה צבר פרויקטים בתהליכי בנייה ותכנון בהיקף של כ-4,700 יחידות דיור, נוסף על כ-5,000 יחידות דיור נוספות בשלבים ראשוניים. העסקה מהווה מהלך אסטרטגי של מליסרון להרחבת פעילותה מעבר לתחום הנדל"ן המניב ולביסוס דריסת רגל משמעותית גם בענף המגורים.
עזריאלי רכשה את השליטה בצמח המרמן לפי שווי של 870 מיליון שקל
באוגוסט 2024, לאחר משא ומתן ממושך, הודיעה קבוצת עזריאלי, בראשות דנה עזריאלי, כי תרכוש כ-67% ממניות חברת צמח המרמן לפי שווי של כ-870 מיליון שקל. העסקה, שתביא למחיקת המניה מהמסחר בבורסה, מותירה את משפחות בן-אברהם ופייגלין עם אחזקה של 33%. החברה, בניהול חיים פייגלין, פועלת בתחום הייזום, הפיתוח והבנייה למגורים מאז הקמתה ב-1997, והנפקתה בשנת 2007.
עד סוף 2024 השלימה צמח המרמן בנייה של יותר מ-11 אלף יחידות דיור וכן 356 אלף מ"ר של שטחי מסחר, משרדים ותעשייה. רכישת השליטה על ידי עזריאלי מסמלת עבורה חדירה משמעותית לשוק המגורים, לצד פורטפוליו הקניונים והמשרדים שלה, ומחזקת את מעמדה כשחקנית מובילה בענף הנדל"ן הישראלי.
מבנה משכירה משרדים לפתאל בחצי מיליארד שקל
בספטמבר 2024 חברת מבנה נדלן, בניהולו של עוזי לוי, חתמה על הסכם שכירות ענק בשוק המשרדים עם חברות חללי העבודה המשתפים ROOMS ו-Switchup מקבוצת פתאל בהיקף של כחצי מיליארד שקל. במסגרת ההסכם החברות ישכרו משרדים בבניין בן 13 קומות וכן קומות נוספות במגדל הצמוד בשטח של כ-25 אלף מ"ר ברמת מעטפת ובתוספת 210 מקומות חניה, בפרויקט הסוללים על ציר יגאל אלון בתל אביב.
תקופת השכירות תהיה למשך 129 חודשים (כ-11 שנים), ולשוכרים יעמדו 3 תקופות אופציה שיסתכמו בכ-170 חודשים. בתקופת השכירות הראשונה התמורה השנתית הממוצעת בגין דמי שכירות וניהול תעמוד על סך של כ-45 מיליון שקל. העסקה נאמדת בכ-500 מיליון שקל לכ-11 שנים. מאז שנחתם ההסכם, הגדילה השוכרת את השטח שתשכור בפרויקט בכ-10 אלף מ"ר נוספים, ובסך הכול תשכור כ-35 אלף מ"ר בפרויקט.
רפאל רכשה 16 אלף מ"ר בתל אביב תמורת 530 מיליון שקל
בחודש יוני פורסם כי החברה הביטחונית רפאל רכשה שטחי משרדים בשש קומות ובהיקף של כ-16 אלף מ"ר במתחם חסן ערפה בתל אביב תמורת כ-530 מיליון שקל. העסקה משקפת מחיר של כ-30 אלף שקל למ"ר. המוכרות הן קבוצת הפניקס, אקרו נדל"ן ויובלים סיטי בוי, שמקימות במתחם שני מגדלים, האחד עם כ-100 אלף מ"ר משרדים והשני עם כ-300 דירות ושטחי משרדים נוספים.
רפאל, שמחזיקה כיום משרדים במגדלי הארבעה בעיר ללא הפסקה, צפויה לעבור למתחם החדש בעוד כחמש שנים עם סיום הבנייה. גורמי מקצוע מסבירים כי העסקה מבססת את רפאל כרוכש אסטרטגי וחזק בשוק המשרדים, ותסייע לקידום השיווק של יתרת השטחים בפרויקט, הממוקם בלב תל אביב, בין הרחובות בגין, יצחק שדה והמסגר.
צ'ק פוינט וישראל קנדה רכשו מגרש בתל אביב ב-818 מיליון שקל
במרץ 2025 הודיעה צ'ק פוינט, בניהולו של גיל שויד, יחד עם קבוצת הנדל"ן ישראל קנדה בשליטת אסף רוזן וברק טוכמאייר, על זכייה במכרז של עיריית תל אביב לרכישת זכויות חכירה במתחם קרמניצקי בשכונת ביצרון בתל אביב בשטח של כ-13.5 דונם.
ההסכם, בהיקף של 818 מיליון שקל, נחתם לתקופת חכירה של 49 שנה עם אופציה להארכה. על פי התכנון של החברות, תקים קנדה ישראל קמפוס משרדים חדש עבור צ’ק פוינט בשטח של כ-65 אלף מ"ר, ולצידו שני מגדלי מגורים בשטח של כ-35 אלף מ"ר וכ-6,000 מ"ר שטחי מסחר. זוהי רכישת הנדל"ן הראשונה בתולדות צ’ק פוינט.
איקאה רכשה את הקרקע ששכרה בנתניה ב-500 מיליון שקל
ביולי 2025 פורסם כי איקאה ישראל, שבבעלות משפחות פישר וברונפמן, רוכשת את מתחם איקאה בנתניה מהראל ביטוח תמורת 500 מיליון שקל. הרכישה כוללת חטיבת קרקע בשטח 17.4 דונם ואת מבנה החנות בן כ-35 אלף מ"ר, שנוהל עד כה בשכירות.
הראל רכשה את המתחם ב-2012 תמורת 289 מיליון שקל והניבה לאורך השנים גם דמי שכירות המוערכים בכ-25 מיליון שקל בשנה. העסקה משקפת עליית ערך ניכרת בנכס ומעבר של איקאה לאסטרטגיית החזקה עצמית של הנכסים המרכזיים שבהם היא פועלת.
ברקת, מגדל, מנורה ועמיתים יעמידו אשראי מעל מיליארד שקל בשדה דב
באוגוסט האחרון עדכנה חברת המימון לנדל"ן ברקת, בניהולו של עדי גזית, כי חתמה על הסכם מימון עם קבוצת בעלי קרקע באחד המתחמים האטרקטיביים והמדוברים במדינה – שדה דב בצפון תל אביב. במסגרת ההסכם יועמדו מסגרות אשראי לכ-203 בעלי זכויות בקרקע.
מסגרות אלה ישמשו לטובת הקמת פרויקט של 372 יחידות דיור למגורים, 66 יחידות מלונאיות וכן שטחי מסחר. לפי הסכם המימון, סך האשראי שיועמד על ידי ברקת, בשיתוף עם מגדל ביטוח ופיננסים, מנורה ועמיתים עומד על כ-1.153 מיליארד שקל.
ריאליטי מימשה עסקאות בתל אביב לפי שווי של חצי מיליארד שקל
בינואר 2025 פורסם כי ריאליטי, קבוצת קרנות הנדל"ן הגדולה בישראל, וחברת מנרב חתמו על הסכם מכר רחב היקף עם חברת יובלים-סיטי בוי, בבעלות איציק ברוך ורן בלינקיס, למימוש החזקתן בפרויקט הדגל שלהן במגרש מגורים המתפרש על 3.7 דונם במתחם התחייה בתל אביב, הכולל זכויות להקמת 186 יחידות דיור במגדל בן 25 קומות, תמורת כ-250 מיליון שקל.
בנוסף, ריאליטי ומנרב חתמו על הסכם אופציה עם שותפות קרדן-גבע, בבעלות גבע נדל"ן וקרדן ישראל, ביחס למגרש המתפרש על פני 1.5 דונם וכולל זכויות בנייה בהיקף של 18 אלף מ"ר לתעסוקה ומסחר, תמורת כ-110 מיליון שקל. התוכנית במתחם מאפשרת הגדלת זכויות בנייה לכ-70 אלף מ"ר, הכוללים כ-400 דירות בתוספת שטחי תעסוקה ומסחר, לצד שטחים לציבור ושימור חלק מהמלאכות הקיימות בנכס. על הקרקע כיום בנויים מבנים בשטח של כ-14 אלף מ"ר, שמושכרים במלואם. על פי הערכות, המתחם מניב הכנסות של כ-10 מיליון שקל בשנה.
קרן ריאליטי רכשה כ-10.5 דונם ב-4 עסקאות שונות ופעלה ליצירת מתחם תכנוני בשטח כולל של כ-30 דונם ברחוב התחייה בייעוד של תעשייה קלה ומלאכה, ופעלה לקידום השבחת הקרקע בשיתוף בעלי מגרשים סמוכים ועיריית תל אביב. ב-2021 מכרה מחצית מהמתחם לקבוצת מנרב תמורת 187.5 מיליון שקל, וכעת, כאמור מכרה את יתרת אחזקותיה בו תמורת כ-250 מיליון שקל.
המוסדיים משקיעים מאות מיליוני שקלים בהתחדשות עירונית
במהלך השנה הודיעו מספר גופים מוסדיים מובילים כי ישקיעו בחברות התחדשות עירונית או ישירות בפרויקטים של חברות שונות. כך למשל חברת אקרו נדל"ן עדכנה בחודש ינואר כי חתמה על שורה של הסכמים מול קבוצת הפניקס, שבמסגרתם הפניקס תשקיע עד 410 מיליון שקל באופן ישיר בפרויקטים שונים של החברה, מתוכם כ-250 מיליון שקל בפרויקטי התחדשות עירונית של אקרו.
בחודש מרץ עדכנה הכשרת הישוב התחדשות עירונית כי התקשרה בהסכם עם קבוצת מנורה מבטחים, לפיו תשקיע מנורה 200 מיליון שקל לטובת 7 פרויקטים למגורים שהכשרת היישוב פועלת לקידומם, ובמסגרתם ייבנו כ-1,440 יחידות דיור.
בחודש יולי עדכנה חברת בוני התיכון שחברת כלל ביטוח תשקיע עד 250 מיליון שקל בפרויקטי התחדשות עירונית של החברה, כאשר בשלב הראשון תזרים כלל 150 מיליון שקל ל-5 פרויקטים עם תב"ע (תוכנית בניין עיר) מאושרת: שניים ברחובות ואחד בכל אחת מהערים רמלה, כפר סבא ויבנה. בהמשך היא צפויה להשקיע עד 100 מיליון שקל נוספים בפרויקטים עתידיים.
מגוריט רכשה מעל 100 דירות באזור המרכז בחצי מיליון שקל
בחודש מאי השנה הודיעה מגוריט, קרן הדיור להשכרה, על רכישת 75 דירות במגדל הגפן בצפון רמת גן בתמורה ל-311.5 מיליון שקל. הרכישה כוללת דירות מאוכלסות בבניין בן 39 קומות, לצד 116 חניות ומחסנים. ההכנסות מדמי שכירות הוערכו בכ-7.7 מיליון שקל בשנה, המגלמות תשואה של כ-2.5%. עם זאת, יש לציין כי העסקה לא אושרה על ידי רשות ההשקעות, ופורסם כי מגוריט ככל הנראה תערער על החלטה זו או תשקול דרכים לבצעה.
מוקדם יותר, במרץ 2025, עדכנה מגוריט על עסקה גדולה במסגרתה רכשה מקבוצת מבנה ומחברת תדהר 47 דירות בפרויקט הסוללים בתל אביב תמורת כ-190 מיליון שקל. פרויקט הסוללים כולל שני מבני מגורים בני 33 קומות עם 360 יחידות דיור וצפוי להתאכלס בתחילת שנת 2026.
הצפי לשנה הקרובה: פחות קרקעות חדשות, יותר עסקאות אסטרטגיות
אז כיצד שינו העסקאות הללו את פני שוק הנדל"ן הישראלי ומה צופנת השנה החדשה? שמאי המקרקעין והמשפטן ארז כהן אומר כי "העסקאות שנרשמו השנה משקפות שוק נדל"ן בצומת דרכים, שבו גם נדל"ן מניב וגם פרויקטים למגורים מהווים מוקד עניין למשקיעים. מצד אחד, רואים גופים מוסדיים וחברות נדל"ן מבצעים מהלכי רכישה והתרחבות אסטרטגיים, כמו רכישת צמח המרמן או העסקאות של רפאל וקרן ריאליטי".
ארז כהןצילום: עומר קורןלדבריו, "מצד שני, מספר העסקאות על קרקעות 'בתוליות' קטן באופן ניכר. אנחנו רואים פחות מכרזי מינהל (רשות מקרקעי ישראל – ה.צ) מאשר בשנים קודמות, מה שמדגיש מגמה ברורה של השקעה בנכסים קיימים, מניבים או עם פוטנציאל מוכח. המכנה המשותף הוא התחרות על נכסים איכותיים במיקומים אסטרטגיים, גם בתקופה מאתגרת מבחינת ריבית גבוהה, וגם על רקע אי-ודאות ביטחונית".
כהן מדגיש כי "אם מגמות אלו ימשיכו, סביר שנראה גם בשנה הקרובה עסקאות גדולות נוספות, כאשר המשקיעים יחפשו ביטחון והכנסות יציבות בנכסים עם תשתית קיימת ותכנון נכון. לצד זאת, צפויות עסקאות לרכישת חברות מתחום ההתחדשות העירונית, ואנחנו מחכים לראות גם את העסקה הצפויה של ענקית השבבים אנבידיה, שתמחיש את המשך העניין בנכסים אסטרטגיים".
שרית יצחקובצילום: אפרת מזורשרית יצחקוב, מנכ"לית חברת קוליירס ישראל, מציינת כי "אנחנו רואים מתחילת השנה התאוששות ברורה בשוק המשרדים בישראל. במיוחד ברבעון האחרון ניכרת מגמת התעוררות, בדגש על אזורי תל אביב, פתח תקווה ורעננה. מתחילת השנה נחתמו חוזים בשוק המשרדים בהיקף של 340 אלף מ"ר בכל הארץ, מתוכם כ-40% בתל אביב. זהו היקף גדול יותר מכלל החוזים שנחתמו בכל השנה שעברה".
יצחקוב מוסיפה כי "הביקושים הקיימים היום בשוק הם בהיקף של יותר מ-200 אלף מ"ר נוספים. כלומר, חברות מחפשות באופן אקטיבי שטחי משרדים, בעיקר מצד חברות בסקטורים של הייטק ופיננסים, שמגבירות את היקף העבודה מהמשרדים על חשבון עבודה מהבית. תל אביב שומרת על מעמדה כמובילת שוק המשרדים, במיוחד באזור 'משולש הקורקינטים', המתייחס לאזור עזריאלי, שרונה ויגאל אלון, בזכות הנגישות התחבורתית הגבוהה והמשרדים החדשים. במקביל, אנו מזהים מגמה של חברות שבוחרות לעזוב אזורי תעסוקה יקרים במרכז ובשרון לטובת חלופות זולות יותר כחלק מניהול חכם של עלויות שכירות וחניה".
עו"ד אברהם אברמןצילום: קובי מהגעו"ד אברהם אברמן, שותף מנהל וראש משותף מחלקת נדל"ן במשרד עוה"ד ש. פרידמן, אברמזון ושות', מסביר: "למרות רצף אירועים מטלטלים בזירה המדינית, שוק הנדל"ן הישראלי הפגין עמידות והציג מספר עסקאות משמעותיות בהיקפן. אמנם בחודשים האחרונים של השנה ניכרה האטה במכירת דירות, בין היתר בשל שינויים בתנאי המימון והריבית הגבוהה. הדבר הביא לכך שהמחירים לא עלו, ובאזורים מסוימים אף נרשמה ירידת מחירים. יחד עם זאת, אני סבור שהירידות ייבלמו בשנה הקרובה נוכח הביקוש הקשיח לדירות למגורים".
"גם בתחום הנכסים המסחריים אנו עדים לשוק ער: גופים מוסדיים ופרטיים מביעים עניין בעסקאות רחבות היקף. כך, למשל, בעסקה בין איקאה להראל, שאותה ליווינו, שילוב של אינטרסים משותפים ואמון של הבנקים הביא לביצוע מהיר של עסקה בהיקף של מאות מיליוני שקלים, ומהווה דוגמה מובהקת ל-'win-win' אמיתי. לצד זאת, אין לי ספק שאם המצב המדיני ישתפר זה ייתן רוח גבית לענף בכללותו, כחלק מאווירה כלכלית חיובית ובייחוד בתחום הדיור", הוא מסכם.
